《深圳市房地产市场监管办法》解读.doc

深圳市房地产市场监管办法解读深圳市房地产市场监管办法（以下简称办法），已经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，将于年月日起正式实施。深圳市规划和国土资源委员会将连续天就该办法的内容以问答形式进行详细解读，进一步加强房地产行业从业人员及社会公众对办法的理解与认识。房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，办法对其建立和使用有何要求？其意义何在？答：办法要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的。同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。这将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实情况。对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，办法有什么规制措施？答：办法明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处万元罚款。国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，办法是否有相应的措施？答：首先，办法设置了价格申报与明码标价制度。办法要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。经备案的价格，如果调整幅度超出备案价格的的，应当在调整价格前办理备案变更手续；其次，办法明确列举了房地产开发企业不得有的价格违法行为：包括第一，以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；第二，通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第三，捏造、散步涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；第四，在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；第五，法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为；再次，办法要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对警惕性告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。消费者权益保护法赋予了消费者知情权利，办法如何体现消费者权益保护法的规定？答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，办法对开发商提出了种种限制和要求：首先，要求开发商在取得预售许可证之后日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处万元罚款；最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。办法第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据办法规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告摘要等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，促进房地产市场的健康发展。办法规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码，房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？答：房源信息编码为位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，办法对该类行为如何规范？答：办法一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处以万元罚款。办法对房地产开发企业在商品房销售过程中运用虚假合同、强制交易等手段侵害购房人利益的行为，有何规定？ 答：相对于房地产开发企业，购房人处在一个弱势地位，为了更好的保障其权利，办法第二十三条规定：房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；（二）订立虚假合同；（三）违反价格备案制度出售商品房；（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。对于违反上述规定将采取严厉的处罚措施。实践中常有房地产开发企业通过广告、售楼书和豪华的样板房诱使消费者购房的案例发生，办法对于这类行为如何管制？ 答：办法规定，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；同时，还明确对于房地产开发企业在销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施作出具体确定、并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的说明和允诺，应当视为商品房买卖合同的内容。为了防止开发商利用装修豪华的样板房诱骗消费者购房，办法还规定若房地产开发企业没有提供样板房说明的，样板房即为交房标准；若样板房说明中有未予说明、明确的项目，则该项目也为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。我市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，掌握其信息监管行为的手段也比较缺乏，办法是如何解决这一问题的？答：办法规定，对于估价机构，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案；对于估价机构的分支机构在本市开展业务的，应在开展估价业务之日起日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案；对于房地产（土地）估价人员执业的，应当加入估价机构（包括分支机构）并按规定在主管部门办理备案。通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立，加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。房地产（土地）估价报告直接涉及到相关当事人的利益，对于结果有异议的当事人，办法是否规定相应的解决程序？答：第一，办法规定了估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到报告后日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，应当出具书面通知并说明理由。第二，办法设置了复核异议制度。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。目前，房地产市场的管理主要包括政府的行政管理和行业组织的自治管理，那么行业组织的自治管理主要体现在哪些方面？ 答：办法明确规定房地产行业组织行使下列职能：（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；（五）宣传房地产法律法规及相关政策；（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间、会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制定等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。深圳快速城市化进程，带来了经济繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大的影响，办法对该类问题是否有规范？答：办法第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。办法将项目资本金账户余额不得低于项目资本金作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。为解决以上问题，保护业主的合法权益，办法规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。在办法出台以前，我市即有商品房销售价格备案制度，实践证明其作用有限。现办法设计的备案制度与之前的备案有什么不同？对于违反备案要求的房地产开发企业，会有什么处罚措施？答：办法实施以前对价格的备案制度仅有原则性的规定。对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整，这就导致备案的作用在一定程度上受到了削弱。据此，办法明确了房地产开发企业确需调整销售价格且调整上下幅度超出备案价格的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门据此对房地产价格进行动态监测，若发现价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，轻则会通过公告、会议、约谈等方式给予提醒告诫，重则会面临相应的处罚。对于违反备案要求的房地产开发企业，办法规定，由价格监督执法部门责令改正，处万元罚款。商品房的销售价格是如何确定的，备案对其形成是否有影响？办法是否提供保障措施，保证备案达到预期目的？答：根据价格法的有关规定，商品房的价格由房地产开发企业综合考虑成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定。办法规定的价格备案制度并不会对价格的形成产生直接影响，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。为了保证备案的监管职能得到落实，办法除要求价格综合执法部门会同相关主管部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价外，同时设置了相应的罚则。若房地产开发企业未就商品房销售价格申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更的，将面临万元的罚款。房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员，以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，该机构将面临何种处罚？ 答：办法规定的中介机构从业人员执业登记制度有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，在我市从事经纪或估价业务的从业人员均应进行执业登记。对于房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经