黑龙江 农村土地经营权抵押贷款办法 解读.doc

黑龙江农村土地经营权抵押贷款办法解读为推动我省“两大平原”农村金融创新，日前省发改委牵头修订的黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法正式出台，实现农村土地经营权抵押贷款业务在“两大平原”地区至全省范围全覆盖。省发改委财金处张德春处长对这一办法的相关内容进行了详尽的解读。贷款机制2年抵1年农村土地经营权抵押贷款基本机制，是评估抵押耕地年经营价值(通常是土地流转价格)，以其作为抵押资产超倍抵押。如农户到期未能归还银行机构贷款，用于抵押的耕地超倍期限经营权将由银行机构处置。通常采取的办法是银行机构通过流转平台，转让给第三方经营。例如，农户要用其承包耕地申请1年期贷款，需要其与银行签订2年的土地经营权抵押合同，本年度农户未能按期偿还贷款，银行将把第二年度经营权流转给他人。通过流转，银行可以收回贷款，流转期限1年，第三年以后的经营权仍归原承包农户所有。基本条件合同+权证依照现有职能，农村土地承包经营权确权、颁证、纠纷仲裁等管理职能设在农村经营管理站，一般乡镇经管站承担了绝大多数日常管理职能。因而，经营权抵押管理也应纳入经管站职能范围。当然，有条件的地方，在业务量达到一定规模时，可以建立农村产权交易中心等专门服务机构，实现一条龙快捷服务。实现抵押的基本条件合同+权证。规模化经营是“两大平原”现代农业的主要特征和主要建设内容。因而，办法主要服务对象是合作社、家庭农场、种田大户和龙头企业等新型农村合作经营组织。经营权流转合同是合作组织的核心支撑文本。经管站开展经营权抵押业务时，要审核流转合同的合规性，对流转合同档案做标识，为避免出现农户重复抵押，还要延伸审核流转合同所涉及的每个农户的经营权证，并予唯一标识。登记和解除登记凭证。申请抵押登记前，借贷双方应签订抵押和贷款合同，经管站完成抵押登记后，抵押和贷款合同生效，银行可实行放款。经管站完成登记，要向借贷双方和村委会出具登记证明。贷款收回后，经管站依据银行机构贷款归还证明解除经营权抵押，完成一个贷款周期。规避重复抵押信息公开。防止重复抵押是防范贷款风险的重要内容之一。建立经营权证计算机管理系统，实现网络可查询是便捷、有效的方法。在目前基础上，可先易后难，逐步规范。抵押流程签抵押+贷款+流转合同抵押合同和贷款合同。借款人向金融机构借款，应当以书面形式订立抵押合同和贷款合同，并经抵押登记部门办理抵押物登记。贷款合同为主合同，抵押合同是贷款合同的从合同，贷款合同无效，抵押合同无效。为有效保护农民对土地承包经营权的合法权益，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，剩余承包期限的土地经营权转移为债权人所有。流转合同。土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。农村土地承包经营权流转合同文本格式由农业行政主管部门确定。发挥权能政策保障+降低成本此次颁布的暂行办法充分发挥农村土地经营权作为抵押物权能，以实现农村土地抵押贷款的低利息、大额度、期限长的优势，为在全省推广提供可行方案。党的十八届三中全会决定和今年中央一号文件明确提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，为农村土地经营权成为合格、有效抵押物提供了政策保障。暂行办法的颁布，进一步为我省的推广工作提供政策保障。农地经营权不仅具有收益性，而且稳定持久，是优质的抵押物。按照暂行办法的制度设计，单纯以农地经营权作为抵押物，即能实现农户与金融机构议价、签订合同、抵押登记、发放贷款，因而可简化手续、降低贷款成本。此外，由于金融机构在发生风险时以农地经营权受偿，极大降低了贷款不良风险。农村丰富的耕地资源，可以支撑经营权抵押贷款业务大规模开展，在逐步规范的基础上，可以期望涉农金融机构贷款期限延长，利率降低，最终实现农民低成本融资。金融机构应大胆、充分发挥农地经营权抵押权能，实现双赢。纠纷处置协商+仲裁或诉讼债务履行期届满，借款人无法偿还贷款，产生争议，可以采取以下方式处置纠纷：协商。贷款人与借款人协商以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿。价款超过债权数额的部分归借款人所有。仲裁或诉讼。协商不成的，当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。约定采取仲裁方式解决争议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。仲裁委员会受理仲裁申请后，双方当事人应当在规定的期限内