房地产计划运营管理.ppt

房地产计划运营管理 2 内容 房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理 3 在关注公司目标的完成中 最多的往往是进度 说法一 或者我们不能按时完成进度 或者我们虽然完成了进度 但是用日夜赶工换来的 或者我们虽然按时完工了 可是留下了很多隐患说法二 在进度和质量 成本的选择中 我优先考虑的一定是进度 4 为什么房地产企业会关注进度 进度本质上是现金流的问题 由于建设工期的拖长 房地产投资机会风险加大 进度时间 决定管理费和财务费用的增加 一天一辆奥迪 影响公司的IRR 而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据 如 金地测算低于15 的不考虑拿地 万科测算要求16 以上 龙湖测算低于19 不考虑拿地 所以三边工程是一个常态 内外部接口多 协同 与 协调 非常复杂 计划管理是管理人员的必备工具 5 产品做得好又如何 错过了最佳的出货时间点 项目不只是失败而已 6 进度本质上是现金流的问题 从碧桂园的选择中看到的 7 进度本质上是现金流的问题 提速带来的价值 某公司提速6个月带来的收益 8 然而 单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题 从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题计划本身不能解决业务模式和流程的问题影响进度计划的原因中 相当一部分是因为工作的成果质量原因计划解决不了激励的问题 9 所以 更多的企业开始关注综合运营管理 世茂运营中心 综合计划管理 含战略规划 进度计划和证照管理 流程管理 知识管理龙湖 最早提出运营概念之一的企业万科 总经办最早设立运营管理岗更多中小企业开始关注运营 10 所以 更多的企业开始关注综合运营管理 计划管理体系 计划管理 管理型运营体系 营运绩效管理 运营计划管理 阶段成果管理 关键决策管理 信息与知识管理 流程管理 专业型运营体系 投资决策管理 运营绩效管理 运营计划管理 阶段成果管理 关键决策管理 资金预算管理 目标成本管理 信息与知识管理 流程管理 14 11 内容 房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理 12 影响公司快速周转的因素 组织与项目管理模式 决策速度与决策方式是影响效率的关键因素业务流程的合理性 是否高效合理的主流程 部门间接口是否清晰 作业标准是否明确决定工作的质量 计划运营体系产品与管理的标准化程度项目本身的因素 政府关系 项目自然条件和主动性的政府博弈 偷面积 改规划 是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制 13 从万科均好中加速所看到的 难的不是快 而是又快又好 案例 万科 在均好中加速 14 首先应关注公司的整体业务流程的效率 它关系到资产周转率 某公司专业集成流程图 15 建设工程施工许可证 方案报建 营销 设计 项目 成本 工程 可行性研究报告 土地出让合同 建设用地规划许可证 概念设计 产品建议书 规划设计 单体设计 施工图设计 工程总包招标 施工图报建 建设工程规划许可证 工程形象进度 销售开盘 项目听证会 市场定位 国有土地使用权证 开工 销售许可证 16 某公司示范区加速 17 其次关注业务流程的协调性 这是影响流程效率的第二个关键因素 很多时候 我们只关注业务流程的审批顺序 往往忽略业务流程间的协调性 18 如何确保业务流程完成节点的质量 这也是影响流程效率的重要原因之一 由于时间比较紧和人员熟练程度等原因 节点质量达不到要求返工而导致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素 19 能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键 20 内容 房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理 21 计划运营管理的架构 谁来管 战略型集团总部 万科 22 计划运营管理的架构 谁来管 地区PMO型 龙湖 23 计划运营管理的架构 谁来管 权威推动型 金地 24 计划运营管理的架构 谁来管 职能型 中小企业 25 目的 1 及时和充分掌握集团所属项目的动态运行状况 2 及早判断公司及项目运行的风险和影响 提前做出相关预警和应对策略 2 有效提高公司资金 资产的运行效率 4 为集团的绩效考核提供依据5 推进业务流程的实施 提高集团精细化管理水平 管理对象 针对集团下属的所有项目管理方式 以目标管理为工具 以动态监控手段 并通过结果评价体系 有效将运营管控纳入绩效考核体系 使得整体的管控方案有据 有察 有效 计划运营管理的架构 如何管 整体思路 26 一体化运营的概念 系统的一体化一体化的运营管理是一个完整的系统 包含目标设定 过程监控 结果评估 形成一个PDCA的有效循环体系 专业的一体化一体化的运营管理涵盖了项目运营管理的各个重要专业环节 保证集团对各项目动态监控的全面性和科学性 并且能够通过报表管理系统地反映项目的重要经营指标 管理的一体化一体化的运营管理通过与考核的有效链接 运营管理将纳入公司绩效考核体系 使得运营管理和人力资源形成良好的互动 实现的管理的一体化 使得运营管理有效可控 27 通过目标规划 过程监控 结果评价紧密整合 形成一套全面科学的管控体系 运营目标设定 计划管理 成果管理 决策管理 目标规划 过程监控 结果评价 项目评估 成本管理 资金预算管理 知识管理 信息报表管理 28 目标管理是保证公司目标实现的全程工具 收益目标进度目标成本目标 成果跟踪表计划跟踪表动态成本表滚动资金计划表 季度评估年度评估项目周期评估 目标设定 运营监控 结果评估 通过表单对目标及成果进行跟踪 设计基于关键目标的评估体系 优化评估结果的应用方式 29 运营目标设定为明确了项目开发的方向 项目运营目标 战略目标 品牌目标 经营目标 进度目标 土地 合作方及可持续发展 具体对项目开发周期等的要求 品牌承担在细分市场地位的责任 对现金流和利润的取舍和要求等 30 过程监控包含计划管理 成本管理 资金管理 知识信息管理四条主线 计划管理 计划编制及跟踪监督 动态调整 成果管理 关键成果管理 决策管理 决策会议管理 成本管理 目标成本 动态成本管理 资金预算管理 预算编制及滚动资金计划 知识管理 计划管理线 成本管理线 知识信息线 信息报表管理 资金管理线 31 基于WBS的计划运营管理思路 计划管理指导思想 基于业务活动分析 以目标结果位导向 WBS分析 计划管理 成果管理 决策管理 基于WBS的计划运营管理 逻辑严密 依靠一套严谨的分析方法 而不是靠 经验 收集 系统解决 基于一个内核构建项目计划运营管理的各个体系 以保证各个体系的系统性和匹配性个性定制 基于上述两个个条件 才可以保证 针对公司个性 量身定制 并且符合行业规律 32 四大要素的设定是计划运营管理的核心 流程总图 梳理项目从获取到竣工交付过程中关键活动环节 通过合理搭接和工作前置 提高了项目开发的总体效率 提炼企业覆盖企业全业务的流程清单 流程策划 计划管理设定关键活动环节的标准工期 提高项目管理计划的可控及可实施性 同时通过标准工期设定 也便于多项目及异地项目管控变得有效 计划管理 计划管理通过关键活动环节的成果标准统一化 评价运营质量 标志阶段完成 提高会议决策效率 积累管理经验 关键活动环节的成果决策方式标准化 明确决策层级 降低决策风险 提高侧决策效率 成果管理 决策会议管理 关联任务 工作周期 确认方式 输出成果 33 一体化运营管理体系搭建思路 34 根据企业需求及关注点 一般将项目开发阶段划分为5 8个 STEP1划分项目开发阶段某标杆企业划分方案 1 土地投资分析阶段 2 项目启动阶段 3 方案设计及初设指导阶段 4 初设验算及施工图指导阶段 5 施工准备阶段 6 营销开盘阶段 7 竣工交房阶段 8 项目后评估阶段 35 根据企业项目特点建立分级计划管理体系 36 里程碑节点计划 项目开发及产品化 1 项目获取 2 项目策划 5 项目销售 3 项目设计 4 工程建设 6 产品交付 立项 可研报告 项目取得 项目定位 规划方案 单体方案 初步设计 施工图设计 总包 监理 开工 达预售条件 结构封顶 竣工 集中入住 开盘 拓展报建营销设计工程采购客服成本运营 37 没有标准的项目节点 但应该有设置的思路原则和工具 项目1级节点 项目里程碑 依据公司 项目特点的关键活动 进度 过程控制点投资 财务 资金产品品质客户导向管理精细化 38 某标杆企业12里程碑 39 需要创造哪些价值活动 40 增加的项目节点 体现了项目管理或公司管理的 需求 和 思想 41 计划的拆分案例 42 设定标准工期 43 计划监控与计划预警是计划执行的保证 44 通过明确节点的前置节点 后置节点为编制流程总图提供依据 STEP3编制项目开发流程总图 45 流程总图示意 46 关键成果总图示意 STEP4根据项目开发计划梳理重要节点的关键成果 47 龙湖节点成果管理体系 48 项目成果管理是运营管理的主要内容 49 项目成果管理是运营管理的主要内容 50 关键决策会议示意 STEP5根据关键成果规划项目决策会议体系 51 内容 房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理 房地产企业的三级计划管理体系 53 房地产企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标项目关键节点计划 项目现金流计划 配套工程计划 一级计划 营销推广计划施工进度控制计划承建商 材料进场计划用图 样板确认计划承建商 材料分判计划 出图 样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划 比如 精装修 二级计划 三级计划 3 5年战略人力资源配置 报建计划 54 施工 营销推广计划 计划 公司年度经营目标项目关键节点计划 项目现金流计划 一级计划 承建商 材料分判计划 售楼卖场计划 各专 二级计划 三级计划 项目总体开发计划剖析以及建议1 项目关键节点计划行业现状分析2 房地产项目总体开发计划编制要求3 编制建议案例4 在不同管控模式下的建议 3 5年战略人力资源配置 55 2010 10 版权所有不得拷贝 项目关键节点计划行业现状 在行业中 各个房地产企业因经营差异 背景区别 阶段不同等原因 对于房地产项目关键节点计划的定义和控制关注点不尽相同 有营销导向型 有法务导向 有承建导向等 各企业也难以统一 因为项目关键节点计划体现的是一个企业的经营思想 项目关键节点计划行业现状分析 56 以营销为导向的计划管理安排1 土地使用证2 交地3 方案4 初步设计5 施工图设计6 开工7 售楼处 样板房区开放8 预售许可证9 开盘10 完成销售额45 11 完成销售额70 12 完成销售额95 13 景观施工进场14 竣工15 交房16 交房95 房地产企业以营销为导向的项目关键节点计划案例 57 龙湖 集团关注的关键节点 14个关键节点 1 取得国土使用权证 2 交地 3 完成方案设计 4 完成初步设计 5 完成施工图设计 6 取得施工许可证 7 项目开工 8 售楼处 样板区开放 9 取得预售许可证 10 开盘 11 景观施工进场 12 竣工备案 13 交房 14 交房完成率95 不影响集团管控的14个关键节点 地区公司可自行调整计划 只需将结果抄送集团运营中心 影响上述14个节点中红色的5个节点 地区总经理应进行书面解释 并经集团总裁审批 以引起关注 剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批 集团只考核项目关键节点的按时达成率 58 房地产项目关键节点计划编制要求建议 1 公司经营资金进出关键节点 经营进度 2 项目融资节点 比如 四证 3 考虑各专业关键节点的协调关系4 重大的费用节点5 上市公司的财务节点6 报建法律手续关键节点7 集团对项目专业管理监控点8 人力资源授权管理节点9 适当的时候 要考虑供方资源配置项目总体开发计划体现项目经营思想 统领项目各专业计划 是项目进入实施阶段最核心的计划 房地产项目关键节点计划编制要求 59 房地产项目总体开发计划编制建议案例 1 土地确权 项目第一笔付款 完善法律手续 重大费用节点2 场地拆迁完毕 完善法律手续 3 项目经营实施策划报告 经营监控 专业监控与公司授权4 概念性方案设计任务书 专业节点 5 概念性方案设计任务书集团确认 专业监控与公司授权6 营销方案 专业节点 7 营销方案集团确认 专业监控与公司授权 8 项目投资分析模型 概念版 项目专业风险控制 专业监控与公司授权9 规划及建筑方案集团确认 专业监控与公司授权10 详规批复 完善法律手续 11 建筑用地规划许可证 完善法律手续12 土地证 完善法律手续 13 建筑方案征询及批复 完善法律手续 14 园林景观方案设计集团确认 专业监控与公司授权15 扩初征询及批复 完善法律手续 16 示范区 策划方案集团确认 专业监控与公司授权17 施工图报建 会审 专业节点 18 建设工程规划许可证 完善法律手续19 签订总承包合同 专业监控与公司授权20 建筑工程施工许可证 专业节点21 四证取得 融资节点 22 基础工程开工 专业节点 23 示范区 完工开放 专业节点24 预售许可证办理 完善法律手续25 开盘 公司经营资金关键节点 26 完成销售额30 公司经营资金关键节点27 完成销售额45 公司经营资金关键节点28 完成销售额70 公司经营资金关键节点29 完成销售额85 公司经营资金关键节点30 主体工程结构完工 重大费用节点31 外立面落架 重大费用节点 32 市政配套工程及室外工程 重大费用节点33 竣工备案 完善法律手续34 交楼入伙 专业节点 35 办理房产证 完善法律手续 60 房地产项目总体开发计划在不同管控模式下的精度建议 1 2 集团公司控制区域总部 计划控制节点建议20 30个 区域总部控制项目公司 计划控制节点建议45 50个 我们的关键节点控制多少个合适 61 项目现金流分析计划剖析及建议 承建商 材料进场计划 公司年度经营目标项目关键节点计划 项目现金流计划 营销推广计划施工 一级计划 承建商 材料分判计划 售楼卖场计划 二级计划 三级计划 1 项目现金流分析计划行业现状 此计划各企业都有 但是一般比较粗糙 没有成本部门 工程部门参与 仅仅由财务根据经验估算出来 2 建议 对项目前期时间管理 项目 工程管理进行优化 有效提高资金利用效率 各专业部门计划需要的其它计划 3 5年战略人力资源配置 62 公司年度经营目标项目关键节点计划 项目现金流计划 配套工程计划 一级计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划 二级计划 三级计划 营销推广计划施工进度控制计划报建计划承建商 材料进场计划施工进度控制计划剖析及建议1 施工进度控制计2 施工进度控制行业现状施工进度控制编制要求3 3 5年战略人力资源配置 63 房地产项目施工进度控制计划的本质意义 经营目标 行动计划 转化 房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是 把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划 这是房地产工程项目管理最关键的计划 64 房地产项目施工进度控制计划的现状分析 房地产项目施工进度控制计划疑问 此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别 为什么甲方要编制 此计划由谁编制 什么时候编制 此计划设置的控制节点多少合适 由什么要素决定 65 2010 10 公司年度经营目标项目总体开发计划 项目现金流计划 一级计划 出图 样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划版权所有不得拷贝 需要的其它计划 二级计划 三级计划 承建商 材料分判计划剖析及建议 1 分包模式对经营进度控制的影响节后付款的必要性 3 5年战略人力资源配置 2 承销商 材料分判计划 66 分包模式对经营进度控制的影响 承建单位和甲供材料招标计划探讨 分判越细 要求甲方介入越深 经营进度的量化可能更难 分判模式的影响要素 公司管理 包括成本和工程 习惯 三边工程程度 总包选择 供方资源稳定性 当地供方资源质量 甲方管理能力配置等 工程范围划分探讨分判数量建议 67 1 2 现金流计划 配套工程计划 出图 样板封样计划 售楼卖场计划 各专业部门计划 需要的其它计划 三级计划 出图 样板封样计划剖析及建议出图 样板封样计划需要前置设计管理程序优化 承建商 材料分判计划 68 施工图出图与样板确认计划分析 施工图出图与样板确认计划施工图出图与样板确认计划要求 施工图出图与样板确认计划随着设计深入 尽快不断细化 二次委托设计和选材用料 尽量提前 设计部保持与成本部 工程部的及时沟通配合 关于施工图阶段具体工作跟踪计划 还要细化 69 房地产设计管理程序优化 设计前置