后勤公司管理考核办法.doc

生活服务总公司管理考核办法第一章 总 则 第一条 为加强生活后勤管理，提高生活服务总公司的经营管理和服务质量，努力为职工创造一个“整洁、便利、安全、舒适“的生活环境，结合集团公司的实际情况，特制定本办法。 第二条 生活服务总公司是集团公司所属二级单位，也是分管集团公司后勤服务工作的职能处室，具有行政管理与生活服务双重职能。作为行政管理职能处室，负责对各二级单位后勤系统地面安全质量标准化的管理工作；负责对各二级单位锅炉供热、房产、幼教系统的监督、指导和管理工作；作为集团公司所属二级单位，负责集团公司机关和介休地区所属二级单位(设备修造厂、洗煤厂除外)住宅区的水、电、暖(包括管网)管理、运行、维护和环卫绿化以及机关办公区公共设施管理和维护等工作。 第三条 生活服务总公司管理范围在原有旧区住宅楼66 栋和福馨园小区新建42栋楼房及公共设施的基础上，介休地二级单位所属42栋住宅楼划归生活服务总公司统一管理(设备修造厂、洗煤厂住宅小区除外)。 第四条 生活服务总公司为集团公司下属的相对独立的核算单位，按集团公司规定向居民提供优质服务，并收取有关费用。目前，以收抵支后尚难以实现自负盈亏，今后将根据国家主辅分离、辅业改制的政策要求，深化改革、加强管理，逐步推行市场化物业管理。 第五条 汾西矿业集团公司代表广大居民行使业主对生活服务总公司的管理、监督、考核职能，同时辖区内居民通过适当的方式对生活服务总公司的服务水平进行监督。第二章 管理服务职责 第六条 供水职责与服务保证 (一)负责辖区内供水设施、设备的完好及正常运行。 (二)负责辖区供水设施、设备、管网的维护、检修。 (三)定时向用户实行早、中、晚三次供水，每次供水时间不小于两小时，保证用户正常用上安全达标的生活用水。 (四)居民家中或单位供水系统发生故障，社区工作人员做到随叫随到，处理问题及时，直至用户满意为止。 (五)负责收取辖区内居民、单位的水费。 第七条 供电职责与服务保证 (一)负责辖区内供电设施、设备、供电线路正常运行。 (二)负责对供电设施、供电线路进行维修养护，保证用户使用安全达标电源。 (三)负责查处居民私拉乱接、偷电等行为。 (四)居民家中或单位供电系统发生故障，社区工作人员做到随叫随到，处理问题及时，直至用户满意为止。 (五)负责收取辖区内居民的电费。 第八条 供暖职责与服务保证 (一)负责辖区内按时供暖，供暖期间实行2 4小时连续供应，保证采暖用户的室内温度不低于16。 (二)负责供暖设备、管网的维修、养护和更新改造。 (三)负责对居民擅自扩大采暖面积，改动采暖设施的行为进行处理。 (四)居民家中或单位供暖系统发生故障；工作人员做到随叫随到，处理问题及时，直至用户满意为止。 (五)负责收取辖区内居民的取暖费。 第九条 环卫职责与服务保证 (一)负责辖区内环卫设施齐全、完好，能正常使用。 (二)负责辖区内公共区域的清扫保洁，垃圾日产日清，保证住宅区无乱吐乱扔、无乱张贴、无乱涂写乱刻画、无乱搭建乱设摊、无乱堆物、无乱晾晒等现象；基本清除“三废 (废水、废气、废渣)和噪音危害，小区内污染源处理率达100 (三)负责辖区内公共卫生设施的维修、养护。 (四)负责辖区内临街店面、商业网点的管理，保证管理有序，无乱设摊点、广告牌，无乱贴乱画现象。公共卫生设施的维修、养护。 (五)负责收取辖区内居民的卫生费。 第十条 绿化职责与服务保证 (一)负责辖区内绿地、花木、建筑小品等的管理、养护工作。 (二)负责辖区内居民占绿、侵绿、毁绿不良行为的处理。 (三)保证绿化布局合理，见缝插绿，黄土不见天，形成效果良好的景观。 (四)保证绿化合格率85，小区绿化年成活率95。 第十一条 门卫保安职责与服务保证 (一)负责辖区内治安、消防、交通车辆的管理工作，实行全天2 4小时保安服务，严格对外来车辆、人员进行登记管理。 (二)负责辖区内安全防范工作，维护辖区的正常秩序，维护居民生命和财产安全，杜绝恶性事故的发生。保安定期巡视，对发现的各类事故及事故隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，立即组织处理。 (三)负责辖区内消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作。 第十二条 房屋维修职责与服务保证 (一)按规定管理、使用住房专项维修基金，对福馨园、孝义永泰苑等小区居民已交的维修基金要按户建立明细账核算，保证基金的合理使用。 (二)负责承担对道路、走廊、通道、楼梯、天台、屋面防水等公用部位、公用设备、公共设施的日常维修和养护，以及对房屋进行非日常性的大修、改造、更新、维护等工程，并接受居民的监督。室内部分由居民自行负责维修，如需委托维修，需缴纳相关费用。 第十三条 负责集团公司各住宅小区(洗煤厂、设备修造厂小区除外)土地管理，对违规占用、侵用、挖掘土地的行为要坚决予以制止，并要尽快恢复原貌，保证每一寸土地的完整。 第十四条 负责集团公司机关办公区公共设施管理和维护等工作。第三章 管理规约 第十五条 供水方面 (一)居民按规定的时间和标准向社区管理中心交纳水费。 (二)爱护供水设施，珍惜水资源。 (三)居民发现跑水、漏水事故应及时汇报社区管理中心，检举破坏供水设施的不良行为。 (四)居民不得擅自拆除或故意损坏水表，在水表以前的管路上开口接管。 (五)居民不得以不正当理由拒绝交纳水费。 第十六条 供电方面 (一)居民按规定的时间和标准向社区管理中心交纳电费。 (二)爱护供电设施，珍惜电力资源。 (三)居民发现供电系统事故隐患应及时汇报社区管理中心，检举破坏供电设施和违规用电的不良行为。 (四)居民不得擅自拆除或故意损坏电表，更改供电主线路。 (五)居民不得以不正当理由拒绝交纳电费，不得违规用电、偷电、私拉乱接电源。 第十七条 供暖方面 (一)居民按规定的时间和标准向社区管理中心交纳取暖费。 (二)爱护供暖设施，不取用供暖系统内的水。 (三)居民发现供暖系统跑水、漏水应及时汇报社区管理中心，检举破坏供暖设施的不良行为。 (四)居民不得擅自增加散热器，扩大采暖面积，拆改室内采暖设备或者取用供暖系统循环水，不得拆除或故意损坏供暖管网。 (五)居民不得以不正当理由拒绝交纳取暖费。 第十八条 房屋装修 (一)居民装修住宅，必须提前向社区管理中心提出申请。 (二)居民装修过程中要爱护公共设施，使房屋本身及配套设施的使用功能维持原状。 (三)居民聘请的装修队应当是持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的建筑业企业资质证书队伍或者持有建设行政主管部门发放的个体装饰、装修上岗证书的从业人员。 (四)期间如果发现有违章或渗、漏、堵、停电、损坏等情况，居民必须在指定日期内修复。 (五)居民装修住宅，未提前向管理处提出申请的不得私自开工装修。 (六)居民不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变房屋结构及配套设施的使用功能。 (七)居民不得擅自在楼板或阳台上加砌墙体，不得改变外墙立面门窗的位置与大小设计。 第十九条 房屋出租 (一)居民房屋出租，需向社区管理中心提出申请，并将入租户详细身份、证件、租住时间、原因等进行逐一登记，并要求入租户向公安机关申领暂住证。 (二)入租户必须遵守社区的一切规章制度、公共条约、卫生条约，按时缴纳相关费用。 (三)居民出租房屋未向社区管理中心提出申请，不得擅自将房屋出租。 (四)居民应认真核实入租户的真实身份，不得将房屋出租给身份不明的人。 第二十条 土地占用 (一)爱护公共区域内每一寸土地。 (二)对违规使用土地的行为，积极举报。 (三)居民不得在楼道、庭院绿化区及其他公用部位堆放私有物品或搭建各种临时建筑。 (四)禁止居民在小区公用部位私自挖掘。 第二十一条 收费方面 (一)居民按社区管理中心确定的收费项目和收费办法，在规定时间内向社区管理中心交纳有关费用。 (二)社区工作人员为居民处理水、电、暖故障的维修，属于居民的自费部分，应向社区交纳相关费用。 (三)居民不得因收费问题无理取闹。 (四)居民不得以不正当理由拒绝交纳相关费用。 第二十二条 物业使用、出租、占用 (一)社区管理中心以盈利为目的向租用人出租使用临街店面，租金用于补贴社区管理经费不足。 (二)社区管理中心要与租用人签订店面出租合同，租用人按规定缴纳房租费和其他相关费用。 (三)对租用店面用户，要与之签订用水用电合同，并按规定收取用电用水押金。 (四)社区管理中心不得以较低的价格将店面出租。 (五)禁止社区管理中心将店面出租款及所收物业费挪做他用。第四章 费用及补贴 第二十三条 生活服务总公司为居民、单位提供供水服务，年供水量120万吨，除支付介休市自来水公司水费和向介休市支付自备井水资源费之外，还要发生供水人员工资及相关薪酬、供水设备折旧、维修费等多项支出。生活服务总公司要按集团公司下达的收费标准向居民、单位收取水费，收支相抵后，费用缺口由集团公司负担。 (一)生活服务总公司供水发生的费用支出有：向介休市自来水公司交纳水费、向介休市政府交纳自备水井水资源费、供水人员工资及养老金等相关薪酬、供水设施设备折旧及修理费、电费等。2007年供水综合成本为1.73元吨。 (二)生活服务总公司依据集团公司汾煤办发2007584号关于调整介休城区消费性用水价格的通知文件向居民、单位收取水费，居民生活用水1.9元吨，单位用水3.2元吨，平均每吨水收费1.06元。 (三)生活服务总公司供水的全部费用支出大于向居民和单位的收取的水费，供水费用缺口2007年为0.67元吨，补贴总额80.4万元。生活服务总公司要加强费用控制，提高收费率，努力实现每年集团公司供水费用补贴降低2以上。 第二十四条 生活服务总公司为居民、单位提供供电服务，年供电量为1315万千瓦时，除支付供电公司基本电费和电度电费之外，还要发生供电人员工资及相关薪酬、供电设备折旧、维修费等多项支出。生活服务总公司要按集团公司下达的收费标准向居民、单位收取电费，收支相抵后，费用缺口由集团公司负担。 (一)生活服务总公司供电发生的费用支出有：向供电公司交纳基本电费和电度电费、供电人员工资及养老金等相关薪酬、供电设施设备折IEI,及修理费、供电线路损失等。2007年供电综合成本为0.82元千瓦时。 (二)生活服务总公司依据集团公司汾煤办发2007194号关于下达2007年主要产品结算价格的通知文件向居民、单位收取电费，居民到户综合电价0.465元千瓦时，单位采用非居民照明用电综合电价0.63元千瓦时，平均收费0.55元千瓦时。 (三)生活服务总公司供电的全部费用支出大于向居民和单位的收费，供电费用缺口2007年为0.27元千瓦时，补贴总额356.66万元。生活服务总公司要加强费用控制，倡导节约用电，做好设备的维护保养工作，努力实现每年将集团公司供电费用补贴降低1以上。 第二十五条 生活服务总公司为居民、单位提供供暖服务，供暖面积为80万平方米，除支付介休市取暖费之外，还要发生供暖人员工资及相关薪酬、供暖设备折旧、维修费等多项支出，生活服务总公司要按集团公司下达的收费标准向居民、单位收取暖费，收支相抵后，费用缺口由集团公司负担。 (一)生活服务总公司供暖发生的费用支出有：向介休市支付取暖费、供暖人员工资及养老金等相关薪酬、供暖设备折旧、维修费和原煤、工业盐、材料费及其他费用。2007年供暖综合成本为33.69元平方米。 (二)生活服务总公司依据集团公司汾煤财发2006710号关于生活服务总公司集中供热收取费用的通知文件向居民、单位收取暖费，采暖期为5个月，供给居民单价2.4元平方米月(使用面积)，供给单位3元平方米月(建筑面积)，2007年平均收费为7.68元平方米。 (三)生活服务总公司供热的全部费用远远大于向居民和单位的收费，供热费用缺口2007年为26.01元平方米，补贴总额2081.28万元。生活服务总公司要加强费用控制，努力提高收费率，做好设备的维护保养工作，在消化煤炭、运费涨价因素的基础上努力实现每年将集团公司供暖费用补贴降低1以上。 第二十六条 生活服务总公司为居民提供环境、卫生方面的服务，除支付介休市环保局排污费和垃圾处理费之外，还要发生环卫人员工资及相关薪酬、环卫设备折旧、维修费等多项支出。生活服务总公司要按集团公司下达的收费标准向居民收取环卫费，收支相抵后，费用缺口由集团公司负担。 (一)生活服务总公司环卫发生的费用支出有：向介休市环保局支付排污费和垃圾处理费、环卫人员工资及养老金等相关薪酬、环卫设施、设备折旧及修理费等。2007年环卫综合成本为158.49万元。 (二)生活服务总公司依据汾煤办发2003250号文件向居民收取卫生费，单价为12元月人，2007年收费3.68万元。 (三)生活服务总公司环境卫生的全部费用支出大于向居民的收费，费用缺口2007年为154.81万元。生活服务总公司要加强费用控制，提高收费率，努力实现每年将集团公司环卫费用补贴降低1以上。 第二十七条 生活服务总公司为居民提供环境绿化服务，这部分费用包括绿化人员工资及相关薪酬、绿化工具、树木花草费用及维护费等多项支出，费用全部由集团公司负担。2007年费用支出73.21万元，生活服务总公司在保证完成绿化考核指标的基础上，努力节约绿化费用支出。第二十八条 生活服务总公司为居民提供房屋维修的服务，按规定已提取住房专项维修资金的居民，房屋维修费用由专项维修资金承担，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，生活服务总公司必须管理、使用好住房专项维修资金，不得挪作他用。对福馨园等小区居民已交的维修资金要开设住宅专项维修资金专户，实行专户储存，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账核算，保证资金的合理、正确使用。居民分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额3 0的，应当及时续交。 对于没有建立住房专项维修资金的小区，应按照建设部、财政部2007年165号令住宅专项维修资金管理办法的相关规定，结合我公司实际情况，尽快建立住宅专项维修资金，生活服务公司应尽快提出资金交存、使用及监督管理方案，报集团公司批准后实施。 2007年生活服务总公司房屋维修费用支出119.65万元。 第二十九条 生活服务总公司负责辖区内的治安、消防、交通车辆的管理工作，发生的费用包括门卫、保安人员工资及相关薪酬、安全器材、设施费用及其维护费等多项支出，费用全部由集团公司负担，2007年费用支出107.17万元，生活服务总公司应保障居民正常生活的基础上，加强费用控制，努力实现每年将集团公司治安、消防费用补贴降低l以上。 第三十条 生活服务总公司负责机关办公设施维护工作，主要支出是各种材料的消耗和机关办公设施的维护费用等多项支出，费用全部由集团公司负担，2007年费用支出140.73万元。生活服务总公司应加强费用控制，努力实现每年将集团公司机关办公设施维护费用补贴降低1。 第三十一条 生活服务总公司管理人员(包括幼儿园)共有166人，费用支出全部由集团公司负担，2007年费用净支出1198.06万元。生活服务总公司应加强费用控制，减少支出，努力实现每年将集团公司管理机构费用补贴降低2。 第三十二条 集团公司对生活服务总公司2007年补贴4312万元，2008年应进一步加强内部管理，最大限度降低费用补贴。同时，根据物业管理企业化、市场化的改革要求，探索煤炭企业物业改革新思路，适时出台物业服务收费新办法，逐步减少集团公司补贴，最终实现自负盈亏。 第三十三条 鉴于生活服务总公司2008年住宅小区管理范围扩大，以及福馨园小区的投入运行，环卫、绿化服务的要