二手房相关知识(必看).doc

而买卖二手房时，许多人较关注房产证和土地证等，对户口迁移的概念却比较模糊。目前，房产证和户口本并不是一对一的关系。如果前房主户口没有迁走该咋办，至今还没有相关的法律规定，只能凭买卖双方协商。因此，买卖二手房时最好在合同中约定好户口问题。走法律诉讼途径也将面临执行难的问题。如果买卖双方只是口头约定户口迁移问题，那么原房主不迁户口，是没有任何办法的。因为户口迁移问题不属于法院管辖范围，仅以户口为由起诉，法院一般不受理。如果双方在合同中约定了户口迁出时间、违约情形等，到时候原房主不迁，可以对方违约为由到法院起诉。但法院也只能判决原房主赔偿损失，支付违约金，不能强行将其户口迁出。刘律师提醒，二手房交易时一定要求中介机构提供出房屋详尽的信息，签约之前确认房屋是不是空户。如果不是空户，首先要对原有户口的迁出期限、地点作出详细约定，使之具有可操作性。其次，应当就户口迁出问题约定明确的违约责任，以确保纠纷发生后能够获得相应经济补偿，甚至可以将户口迁出作为解除合同的条件。“最好的办法是，不要一次性付清房款，留一部分尾款，待卖房人迁出户口后，再付尾款。” 此外，如果卖给买方的房屋是卖方唯一的房屋，没有其他的房屋可供户口迁入，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口迁出。为了避免这种情况，就要注意在合同中明确卖方迁出户口的时限；交易之前到公安机关查询房屋户口情况。判断房子值不值得买，主要有三个考察要素：第一：住宅与家居生活需求的契合度，即房子是不是最适合你和家庭居住的。想要判断出房子适不适合自己，首先要了解自己家庭的生活方式和习性，准确体察家居生活需求，然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等条件因素，去选择适合家庭生活的习性和需要的房子。第二：住宅的性价比，即与同一价格档线上的房子相比是不是价值最高的。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。第三：房子的升值潜力。房子的升值潜力主要取决于其所在区域的发展性：一是区域内的商业发展，如是否位于商圈或位于商圈的辐射区，是否有大型商业设施或商业设施的建设规划;二是区域内的交通发展，是否有交通设施的建设规划，如高速路、公交枢纽、地铁站等。三是区域内的商务发展，是否有写字楼群的进驻。四是区域内的环境发展，环境景观的改善对房产价值会有一定提升，如大型绿地、公园、河道水系的改造或新建等等。想买到如意好房？ 二手房买卖十招全攻略教你不看窗帘看窗外 应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不开冷水开热水 如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。 不看电梯看楼梯 新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。 不看地上看天上 看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 不问屋主问警卫 可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。 不看白天看晚上 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 不看晴天看雨天 下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。 不看建材看格局 购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。 不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。（3） 购买方要注意的问题： 1、 查证件、见房主 客户在买房时核对证件身份三步走：第一要检验房产证的真伪并与实际物业地址吻合；第二一定要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证上所载相同，第三房主本人是否与其身份证上的照片相符。 2、 由于二手房的产权性质复杂，如已购公房存在成本价和标准价问题，同时还可能存在已抵押存在已抵押等债务登记问题。因此对于房屋的隐形问题消费者应给予足够的重视。 3、 查验房层显性问题结构及市政配套 4、 实地看房要看面积、看结构、看装修 、看市政配套（水、电、煤气、暖气、有线电视）、看物业管理，以上各项缺一不可，且越细致越能避免今后的居住麻烦，而实际情况如何需要在合同上明确记载，即买卖双方认可签字，这样可以在最大程度上保障买方的利益。 （4） 合同签署三注意 1、过户时间要明确，买房人最在乎的某过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方慎重的签订准确的时限。 2、 卖房单方违约不卖了或拖延时间不配合过户要承担的责任需在合同里写明，即买房可以得到的经济赔偿。 3、 交易最后进入物业交割阶段，需房屋交付条款里约定的以何时何地点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主所在单位是否有些历史要求或改变，买方需改签协议时卖房应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买房利益的目的。 （5） 资金安全最重要 客户买二手房最怕的就是资金的风险，没有得到房层产权时全款却已经支付，这时如果出现任何问题，购买方利益都将受到 极大的威肋，因此，如何让买房的资金得到妥善的安置直到过户完成才是关键问题所在。而想达到这一点只能靠担保方的介入，即将推出的二手房交易资金托管只有当房屋过户到买方名下后，银行才将全部房款打入卖方账户，有了金融机构的参与，买方就可以高枕无忧地进行二手房买卖交易了，这也是在最大程度上维护了买方的经济权益。二手房交易税费契税符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。印花税买卖双方各缴纳房价款的0.05%。营业税购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。城建税营业税的7%教育费附加税营业税的3%个人所得税普通住宅2年之内：售房收入购房总额( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)20；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入购房总额印花税)20。出售公房：5年之内，(售房收入经济房价款土地出让金合理费用)20，其中经济房价款建筑面积4000元平方米，土地出让金1560元平方米1建筑面积。5年以上普通住宅免交。 提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的房屋买卖合同到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。二手房交易费用明细表1. 营业税：这个是比较重要的一个税收，它的算法是：过户价*面积*5.65%，过户价就是在房产局过户时可以报的最底价，打个比方：保利花园成交价5500元/平米，过户价现在是4200，所以在过户的时候就可以（4200*面积*5.65%）少交一点营业税。下面是哪种房子才上营业税：（1）产权证上的日期，完税（这里指在房产局缴纳契税时间）和权属备案时间这三个标准全部未满五年的要全额征收营业税，但只要其中之一满足五年标在，就可以减免营业税。（2）非普通住宅（面积大于等于144平米的住宅和别墅），这个房屋要上差额营业税，算法是：（现在的成交价-您购置这套房子的成本）*5.65%。成本包括：您当时购买这套房子购房发票上的数额、装修费用、银行利息。但这些必须是要有正规发票才行，装修费用规定不能超过成交价格的10%，意思是100万的房子就算你能提供30万的装修发票，最多也只算10万元，说的更简单一点，这个营业税就是您这套房子（利润*5.65%）（3）如满足上面（1）和（2）两种情况，则按第一种来交营业税，如果只满足单一条件，就按满足哪种条件那种算法交营业税。2.契税：这个是您买一手房或者二手房都必须交纳的费用，具体算法是（过户价格*面积*1.5%）面积大于等于144平米的是：过户价*面积*3%，这个税收是国际定额征收的税收，是必须交纳的。3.个人所得税：这个是06年11月国家颁布的新税种，它的算法有两种，自由选择的，看哪种交的少就按那种来算：（1）过户价*面积*2%，一般二手房买卖都是按这种算法来上个人所得税，相对较小。（2）差额*20%：差额是成交价-您买这套房子的成本，成本包括，您当时购买这套房子购房发票上的数额、装修费用、银行利息。但这些必须是要有正规发票才行，装修费用规定不能超过成交价格的10%，意思是100万的房子就算你能提供30万的装修发票，最多也只算10万元。这种算法适合你不图赚钱，包本卖出去的业主。注：如果您能证明您的户口本上所有人只有这一套唯一的住房，个税就可以减免的，（这个是以户为标准，就是户口本为单位）4、土地增值税：这是针对面积超过144平米的非普通住宅征收的一种税收，她的具体算法很简单：过户价*面积*1%5.防洪宝安费：必须要交的费用，算法是过户价格*面积*0.1%6、印花税：过户单价*面积*0.1%7、查档费：这个是过户前必须要做的事情，查清产权权属问题，已经有无抵押和查封问题，价格是60元/次8：晒图费：45元/次9、交易手续费：6元/平方10、产权登记费：普通住宅80元/次，非普通住宅100元/次11、产权解押费：这个是额外费用，意思是如果房屋产权处于银行按揭状态，需要先行解押，才能过户，如果业主无能力还款并且客户担心资金风险而不愿替业主解押的情况下，就通常才用找融资担保公司出面帮其解押，而担保公司就要收取解押金额5%的费用作为产权解押费，所以如果业主