物业税改革思考.doc

对我国开征物业税的思考 2003年10月份，在中共十六届三中全会上，开征物业税的内容写进了全会的公报，其措词表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。近期酝酿中的物业税改革基本框架是，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。其不可少的内容是，改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法，按照一定年限的评估价值对房地产征税。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，运作合理的话会成为打击靠房产升值而获取暴利的炒房客的最简单且最直接有效的方式，被公认为高房价的“杀手锏”，所以，探讨开征物业税的问题显得非常重要。本文试图通过对相关文献的回顾，剖析我国开征物业税的意义，以及开征物业税存在的难点，并结合我国国情提出相应的策略。一、 文献回顾王素昭,李静华在国外物业税的经验及启示（山西建筑，2008年第1期）中指出，随着房地产业的迅猛发展,相关的房地产业(物业)税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动,其税费种类繁多、设置重复、税负不公,越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。商蕾在关于开征物业税的研究（中国乡镇企业会计，2008年第5期）中指出，在我国目前的房地产市场里，炒地、炒房现象严重，这样的行为掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，给普通消费者带来了巨大的经济压力，物业税的开征将有效地抑制“炒作”者的积极性。此外，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税的效果。但是按现在的土地、房产的获得方式，很难实现这一效果。实施物业税收制度后，会对增值的房地产价值进行重新分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。俞文源在对我国开征物业税的难点分析及政策建议（经济研究导刊，2008年第1期）中指出，首先,开征物业税可以增加政府财政。在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下,不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。其次,开征物业税可以清理房地产的各种繁杂收费,将房地产方面的收入纳入预算内规范管理。最后, 通过开征新的物业税可以达到完善房地产税制的目的。新的物业税将统一内外税制, 避免重复征税,。肖婧,孔刘柳在中央与地方在物业税税权划分中的博弈行为研究（海南金融，2008年第3期）一文中表示，开征物业税直接增加了房产持有者的成本, 对投资和投资性需求的抑制作用较大。因此开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房, 也有利于减少奢侈品的需求, 还将使政府有了稳定的税源, 避免“土地财政”。郑燕 蔡永彤在开征物业税的难点及对策建议（上海房地，2008年第8期）一文中讲到，目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的各项税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。王晓东在我国开征物业税的若干制约因素研究（湖南税务高等专科学校学报，2008年第2期）一文中指出，我国目前土地的所有权是归国家或集体所有,个人或企业组织等只拥有一定期限的使用权。这就造成随着时间的推移,土地的价格因稀缺不断上升,但不动产持有人所有的房产价值随折旧在不断灭失。而目前消费者在购买房屋时,相关税费和70年的土地出让金已经一次性的进行了支付,在土地使用期限的后期,消费者不能享受到土地升值带来的收益,反而要面临房产价值持续灭失的境况，这就给物业税的合理性提出了挑战。颜冬梅在我国开征物业税的问题与对策（财政与税收,2008年第5期）一文中建议，借鉴西方发达国家开征房地产税的经验,将现行涉及房地产开发和保有各环节的大部分税种和相关收费合并调整成物业税,对内外资企业单位、经济组织和个人一律按统一名称征收物业税,同时,将征收环节后移,改由开发建设、交易环节承担的税收为拥有和使用的单位和个人承担。覃庆寅在我国开征物业税的难点与对策（财政与税收，2008年第11期）中指出在设计税率时, 应当对人均住房面积标准以内的部分实行较低的税率甚至免税，超过这个标准的部分采用较高的税率，对于经济适用房、农村家庭用房则可以免税, 以照顾低收入家庭。二、我国开征物业税的意义近年来，我国的房价一年比一年高，除了08年金融危机房价稍有下降外，09年底又迅速回升，到了今年年初房价再一轮大涨，于是今年两会重点讨论了房价问题。我国的房价之所以高得离谱，其中一个原因是部分人投机炒作，另一个重要原因是房地产开发阶段一次性缴纳的土地出让金和相关税费占了开发成本的大部分，而近年来我们所讨论的物业税的基本内涵是将土地出让金和相关税费统一分期征收，这对个人，开发商和地方政府而言都有非常积极的意义：对个人而言，降低了购房门槛，有利于低收入者改善居住环境；对开发商而言，降低了开发成本，从而减少开发风险；对地方政府而言，能减少其短期行为，并能取得长期稳定的税收收入。因此我国开征物业税势在必行。（一）开征物业税能降低房价我国物业税制度的思路是将现行的土地出让金和房产税、城镇土地使用税、土地增值税等税费合并, 转化为统一对房产保有者每年征收物业税。上述土地出让金及相关税费是分40 年或70 年一次性缴纳的, 而物业税把一次性缴纳的土地出让金及相关税费转化为在房产保有阶段分年征收, 这就意味着在房地产开发成本中占很大比例的税费将由原来的一次性缴纳改为由房产保有者分70 年逐年缴纳, 这大大降低了房地产开发成本, 从而必然在很大程度上降低房地产价格。此外，物业税对投资性房产课以重税, 这必然会增加投资者的持房成本, 抑制房地产投资和投机, 减少闲置房, 增加市场流动性房产供给, 从而通过市场内部调节达到一种投资与需求的相对平衡, 有助于抑制房地产泡沫, 降低房价。（二）开征物业税有利于房地产行业的健康发展在未来中国经济发展过程中，建筑及房地产业将占有非常重要的地位。已有的经验已经证明，建筑及房地产业的发展是名副其实的支柱产业。开征物业税以后，房地产开发商的准入标准可能会降低，加之多年来房地产行业所显示出的巨大利润空间，必然会吸引众多产业甚至民间资本进入，房地产行业竞争可能会加剧，行业平均利润率也必然随之下降。国家有关部门应根据经济运行的实际情况实施合适的宏观经济政策予以引导， 就会把房价引导至正常的轨道上。这一方面压缩了开发商的暴利到合理的利润空间，与此同时又解决了老百姓购房难的问题，普通居民住房的价格不会再是高不可攀、“望楼兴叹”了。目前，我国城市房地产开发存在结构性的矛盾是：中高端的物业供应过剩，低端的物业由于利润微薄，开发商的开发动力不足，所表现出来的是低端房屋的供应大大的不足。开征物业税，将原来一次性的投资转变为一次投资再加上逐年的缴纳物业税。这样一来，可以引导房地产市场按高端、中端、低端市场需求的比例来进行开发，对于“圈地”和“炒楼”等投机行为也会有一定的遏制作用（三）开征物业税有利于稳定地方税源我国的土地使用权出让制度是将土地使用权70 年( 住宅) 等税费一次性转让出去, 这种形式往往会导致地方政府热衷于最大限度出让土地以换取收入, 出现某一届地方政府将有限的土地资源“ 涸泽而渔”的情况。而物业税的开征将使土地财富收入平均分配到每一届政府手中, 为地方政府提供了长期、稳定的税收资源。土地出让金等税费“ 分期”缴纳, 可以大大减少政府出让土地的短期回报。有利于激励地方政府改变短视行为, 克服土地利用率低下的问题, 合理利用有限的土地资源。（四）开征物业税有利于我国税制的完善一般来讲，税收包括流转税类、所得税类和财产税类。在我国来看，自1994税制改革以来，流转税类与所得税类税收制度得到进一步完善，年税收收入也不断增加，为保障我国财政收入起到了关键作用。但与此同时，财产税类税收却没有真正地发挥作用。作为财产税类税收中的重点物业税的开征，有利于改变这一现状，作为财产税类的主体税种，它将能起到增强财产税作用，有助于完善我国的税制。（五）开征物业税有利于调节社会财富,发挥税收的公平效能作为财产税的一种,物业税是对拥有不动产的纳税人征税,对富人的财产和收入起着调节作用,因为财产越多的人,交税越多。富人比之一般人占有更多的财产,自然需要交纳更多的税。可见,开征物业税有利于加强对富人财富的调节,缩小贫富差距,同时有利于房地产资源的优化配置,缓解社会矛盾,更公平而有效地配置房产这一较稀缺的资源。三、我国开征物业税存在问题（一）既得利益格局难以打破开征物业税就是面对房地产征税，房屋的所有者每年都要支付一定数额的税收；对第二套住宅和大面积的住宅还要被课以重税，这无形之中提高了人们所购住宅的保有成本。当税率提高到一定的水平时，人们经过权衡会卖掉多余的住宅，或者在购房时会根据需要购买恰当面积的住宅即按需购房，其结果必然会导致住宅价格下降。但住宅价格下降会使当前一些既得利益集团的利益受损，这其中最大的既得利益集团是地方政府、房地产开发商和银行。高房价使得地方政府的“土地财政”大放光芒。高房价意味着高地价。在仍然“有地可卖”的情况下，他们是不愿改变现状的，自然会抵制可能导致地价回落的物业税。银行既是房价上涨的收益者，又是房价上涨的风险承担者，其大量的资金被融入到房地产市场，或借给开发商，或借给购房者，一旦房价下跌银行将损失惨重，所以银行是最不愿意看到房价下跌的一个利益集团。开发商是房价上涨的直接收益者，他们自有资金并不多，有的甚至是“白手起家”，在政府政策和银行资金的双重支持下，通过捂盘销售和串谋手段不断地抬高房价。开发商对政府任何有关可能导致房价下降的政策都极其敏感，他们是物业税开征的一大阻力。（二）税率水平的确定从国际观点来看,物业税属于地方税种,由地方税务管理部门负责征管,物业税也因此构成了地方财政收入的主要来源。借鉴美国等西方国家在物业税征管上的做法,我国是否也应该区别不同地区,考虑到不同地区经济发展特点,制定有区别的不同税率? 税率制定权利是集中在中央,还是留给地方,是下放到省一级,还是下放到地市级? 考虑到我国的国情,很多专家赞同将物业税税率制定权限留给地方,由省一级地税部门负责测算和确定。如何从地方经济发展特点和水平出发,考虑到物业税征收可能给企业等经济组织、个人带来的税收负担大小以及与开征前相比的变化,以确保物业税成功开征,并且在开征之后能够取得相应的政策效果,科学合理地测算物业税的税率是非常关键的。因此,物业税税率的测算和确定方式,是物业税开征前必须解决的难点。（三）物业税的税负水平以及重复征税问题如何解决目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税等税种；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。另外，开征物业税有利于避免土地批租制的弊端，但从土地批租制过渡到物业税，如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。（四）税负不平,竞争不平等现行房地产税法设置的计税依据、税率不科学, 也导致税负不平。如契税是按房产交易的市场价格征收3%5%的比例税率, 而印花税的税率则分别为万分之五、每件5 元, 耕地占用税最高不超过每平方米50 元, 这种税率设计难以发挥其在房地产市场中的杠杆调节作用。此外,我国现行房地产税法对内资企业和中国公民征收房产税, 而对外商投资企业和外籍人员则征收1951 年政务院公布的城市房地税, 这种内外有别、两套税法的做法,既造成了征税范围的不同, 也不利于企业在同一起跑线上平等竞争. （五）房地产评估工作尚不健全开征物业税,就必须进行房地产评估工作。目前,我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。如房地产税由税务部门征收,而土地出让金则须向土地部门缴纳。开征物业税后,必须按照国际惯例定期进行土地评估,而我国房地产评估工作尚不健全，这给我国物业税的开征提出了很大挑战。（六）我国的土地房屋产权关系尚不明确开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而,我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房,产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权,根本没有产权。在实际征管过程中,按照房屋产权人征税的困难相当大,相当一部分是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种,从理论上讲应当向房屋的产权人征收,但在目前情况下,明晰产权关系尚有相当大的困难。（七）财产登记制度不健全物业税是对不动产产权所有者征收的税收, 要向不动产所有者征税, 首先必须明晰房屋产权关系。2007 年10 月1 日实施的物权法第九条明确规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力。”但是, 由于我国目前尚未实行统一的产权登记制度, 原有的财产登记条文大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中,不但零乱而且内容多有矛盾, 缺乏统一性和规范性, 因而造成目前多种住宅产权并存且权属混乱不清的现状。这对物业税纳税人的确定以及房产价值的评估带来了极大的困难。四、我国开征物业税的对策（一）割断房地产开发过程中的利益链在房地产开发过程中，地方政府、开发商、银行，是在现行制度下三个最大的既得利益集团。政府为开发商提供政策支持，银行为开发商提供资金支持，开发商则向银行回报以利息，高价购买政府土地和向政府缴税作为对政府的回报，这个利益“铁三角”以地方政府为核心，互为依托、利益共享。它们是房价上涨的坚定支持者，同时也是开征物业税的坚定反对者。中央数次的有可能使房价下跌的调控措施，之所以收效甚微，跟它们的“下有对策”不无关系。所以要想使物业税能够顺利开征，必须割断它们之间的利益链，其中最重要的是割断地方政府“土地财政”与房价上涨之间的利益脐带。我国实行的是五级（国务院、国土资源部、省国土厅、市土地局、县土地局）土地管理制度，其弊端是地方政府集土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力于一身，在缺乏约束机制的情况下，地方政府必然以“土地财政”收入最大化作为其行为目标，而房价上涨恰恰是增加“土地财政”的一个很有效的措施。房价上涨还可以给地方政府带来诸如GDP 的增加、税收的增加等好处。后两者中央政府不必控制，但中央政府完全可以控制地方政府的“土地财政”，即可以将地方政府卖地的钱收归中央政府。（二）物业税应实施差别税率物业税具体税率应由各个地方政府来定,全国不实行统一税率,开征物业税的话就应该考虑降低其它方面的税率。考虑到传统思维的纳税人抵触情绪较大,税率不宜过高,可设定为0.3% - 0.8% ,且对不同用途的房地产都适用,大体符合“二八原则”。有人则认为税率的设置应有区别:高收入阶层和下岗职工区别;农民和“爆发户”区别,对低收入者实行税收的减免,物业税用以调整资源在不同人群中的分配比重,限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费,保护普通民众生活必需的消费;普通民众合理住房的物业税可象征性地征收,税率可以是万分之一,甚至是零。（三）简并税种,实行费改税改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税, 取消相应的有关收费, 实现简并税种, 构建统一的房地产税制。实行费改税将是今后地方税务工作的重点, 也是物业税征收的基础工作。并且在费改税的同时, 要努力协调物业税与目前存在的政策之间的冲突, 以避免对同一纳税对象的重复征税。(四）统一税制，实现公平税负借鉴西方发达国家开征房地产税的经验,将现行涉及房地产开发和保有各环节(除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外)的所有税种和相关收费合并,统一征收房物业税，同时统一内外税制,对内外资企业单位、经济组织和个人一律按统一名称征收物业税,例如,根据属地原则,既对中国居民在中国境内的财产征税,也对外国居民在中国境内的财产征税。（五）建立房地产评估值制度这是西方国家房地产税法中一条很重要的原则。按房地产评估值征税,能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,有利于解决现行房地产(物业)税制存在的计税依据不合理的问题,使多占有财产的纳税人多缴税,少占有财产的少缴税。同时,随着经济的发展及房地产市场的变化,房产价值随之上下浮动,评估值也会相应调整,体现了公平的原则。在评估值有失公平的情况下,还可以通过法律程序进行调整。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益,保护土地资源,也可以促使纳税人合理利用房产、土地,规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每35年评估一次。（六）合理确定物业税的纳税人考虑房地产产权情况的复杂性将房地产税的纳税人设定为在开征行政区域内拥有房屋所有权、土地使用权(或房地产所有权)的单位和个人。房屋所有权、土地使用权(或房地产所有权)未确定以及房屋所有权人、土地使用权人(或房地产所有权人)不在房地产所在地的使用人为纳税人。根据实际征管的需要,我国税法有必要规定物业税的扣缴义务人,承租人既可作为纳税人,也可以作为物业税的扣缴义务人,当然承租人不一定是最终的负税人,有关物业税费负担问题要体现在租约的有关条款里同时,对一处不动产存在两个或两个以上的所有者或承租人,由谁纳税的问题,税法要明确,以免出现纳税推诿现象,可以按产权人或承租人之间的协商结果确定纳税人,不协商的,原则上应以该不动产的第一产权人或第一承租人作为物业税的纳税人;对于未成年人拥有的不动产,应由其法定监护人或收益拥有人作为物业税的纳税人。（七）完善我国的财产登记制作为物业税开征的基础，完善与规范我国的财产登记制度势在必行。应逐步建立起一套完整登记制度，特别是实名财产登记制度，明晰房产所有权人，增强物业税课征的可行性和有效性；同时避免私下交易。五、研究结论本文的主要观点是紧密结合物业税的特点，着重在开征意义和开征难点上说明开征物业税的必要性。但由于相关文献资料缺乏和笔者水平有限，本文没有对物业税的开征难点进行成因分析。其中还存在众多不足之处，其一，在对开征物业税进行决策时，较多考虑政策因素，对房地产行业的投机、舞弊等因素考虑较少，因此在这种信息不完全的基础上提出的策略有待进一步完善；其二，由于我国物业税只在讨论的范围中，并未真正实施，因此本文未能运用现实案例进行具体分析，导致某些物业税策略的现实意义不大。这都有待于以后进行更深入研究。参考文献1 商蕾.关于开征物业税的研究J.中国乡镇企业会计,2008，（0