香洲区物业小区成立业主委员会程序指引.doc

香洲区物业小区成立业主委员会程序指引第一步 提出申请 房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上，或者首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%以上的，经交付使用建筑面积的全体业主户数的20%以上书面同意，业主可以采用书面方式向所在的居委会提出召开首次业主大会的要求，经居委会调查核实后，可在街道办、居委会指导、监督下，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。第二步 成立业主大会筹备组 在所在街道办事处（镇政府）、居委会的指导、监督下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 业主大会筹备组中业主代表采用业主自荐或由居委会推荐的方式产生。居委会应对自荐及被推荐人进行资格审查；建设单位代表由街道办事处（镇政府）发函至建设单位由其派专人参加。 筹备组成员名单确定后，应以书面形式在物业管理区域内公示7日。第三步 做好各项筹备工作 业主大会筹备组成立以后，应当做好下列筹备工作：（一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。2、首次业主大会会议内容主要为表决业主大会议事规则和业主公约、选举产生业主委员会。（二） 参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；1、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。2、业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（三） 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；1、房屋的所有权人为业主。2、业主委托他人投票的，被委托人应出具业主委托书及投票证。3、业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。（四） 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；1、业主委员会委员候选人采用业主自荐及居委会推荐相结合的方式产生。筹备组应在物业管理区域内贴出通知，通知业主可在规定时间内报名。2、业主委员会委员候选人名单确定后，应将候选人名单和简历表（样板见附件1）在物业管理区域内公示7日。3、业主委员会委员应当符合下列条件：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定组织能力；具备必要的工作时间。近三年内未曾在所聘请的物业管理企业及其相关企业工作。（五） 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。1、印制选举业主委员会选票（样板见附件2）和业主大会议事规则、业主公约表决票（样板见附件3）。2、采用集体讨论形式召开首次业主大会会议的，做好拟定会议议程、落实场地等会务准备工作。3、采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的，做好书面征求业主意见的相关准备工作（如成立选票发放组、选票如何回收、如何统计、回收达不到法定要求如何处理等）。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知所在社区居民委员会，并报告所在街道办事处和区物业办。第五步 召开首次业主大会会议（一）业主大会会议采用集体讨论的形式的，筹备组应按下列议程召开大会：1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对与会的业主核对身份后，予以登记，非业主、物业使用人参加的需出具业主委托书。大会要确认符合法定人数的业主参加后才能宣布大会开始。2、介绍业主委员会委员候选人，宣读业主大会议事规则及业主公约。3、发放、收集、登记选票和表决票。筹备组核对业主身份后发给选票和表决票，领票的业主应在发放单上签名。业主填写好选票和表决票后，自行投放至会场设置的投票箱内。4、公开唱票、计票，统计结果。5、宣布选举、表决结果。6、公告结果。筹备组应在会后将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内公示7天，同时将结果报告所在社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）及区物业办。（二）业主大会会议采用书面征求意见的形式的，应按以下程序进行：1、发放选票和表决票。选票和表决票的发放由筹备组成员、所在社区居委会人员组成若干个发放组，送达每户业主，业主须在发放签收单上签字。2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进行。（1）流动投票。选票和表决票发放同时，如愿意立即投票，可将填好的票投入在发放组携带的流动票箱内；选票和表决票发放结束时，各组流动票箱应交社区居委会封箱集中保存。（2）集中投票。筹备组集中一个时段在小区内设立投票箱，业主集中投放到设置在小区内的投票箱内。3、计票。计票工作在集中投票结束后进行。筹备组成立监票组、计票组，其人员由业主代表、筹备组成员组成（候选人回避）。集中投票及计票工作必须有所在街道办事处及社区居委会人员到场监督和指导。4、回收选票未达到法定票数的，应继续征集未征求意见业主的意见。5、公告结果。筹备应在会后将统计结果和业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内公示7天，同时报告所在社区居民委员会、街道办事处（镇政府）及区物业办。第六步 召开首次业主委员会会议 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。第七步 业主委员会备案 街道办(镇政府)在业主委员会选举产生之日起30日内，将有关成立资料向区物业办申请备案。第八步 领取业主委员会备案复函 香洲区物业办收到申请备案材料后，在10个工作日内完