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别墅十几年 富人一箩筐2008/11/06 00:00 未分类 1992年北京市场推出了第一个商业别墅项目-丽晶花园别墅，外销许可证001号，开发商为保利集团。从最初的一年几十栋，到现在的千余栋，在10来年的时间里，别墅市场经历了初期的“空运时代”，1997-2002的调整与消化以及2003年至今的亢奋与狂热。最初的买家是外国人，别墅本来就是他们的主流生活方式；中国第一批有钱人，也随即加入了这个队伍，但很长时期以来，别墅对他们来说就是个摆设，他们还没有从国家分配的、标准化的、平均主义的居住模式中摆脱出来，灯红酒绿的城市显然比孤岛般的别墅更具诱惑。中国的别墅市场从萌生的第一天起，就迥异于国外的模式。与支撑美国别墅市场的庞大中产阶级不同，中国别墅市场面对的客户至今仍然只是金字塔顶端的一小部分人，以及漂浮于金字塔之上的人-海外买家。特殊的客群，使别墅这种小众产品得到了前所未有的关注。这是有意思的差异。“在国外选择独立住宅的时候，他考虑的是居住舒适程度、方便程度。”五合国际副总经理严涛说，“中国客户除了这些要求外，还要考虑是否体现他的财富、地位、等级，要全方位的超过一般的住宅，无论用材、用料、室内装潢还是环境配套。在国外别墅和普通住宅用的材料完全可以一样，只不过是独立和集中的分别。在中国，普通住宅用涂料用面砖，别墅就要用石材，设备门窗整体都要提升。同样是这个道理，都是泊来的设计，如果来自非发达地区，就不好卖。即使居住很舒适，但没有用什么华贵的材料，也会造成客户的不满意。”十几年的时间里，西式别墅，更确切地说是北美风格、加拿大风格、北欧风格、法国风格、维多利亚风格、澳洲风格、西班牙风格、地中海风格在北京都能够找到对应的产品。别墅区沿着一山、二河、三线、四高的区域铺陈开来，容积率从0.3到0.8，面积从200到2000平方米，叫法不一而足，从独栋、小独栋、联排到甚至叠拼。爱尔兰人包柏德能说一口流利的中文，他在中国做了12年的别墅开发，从东直门外的东湖别墅到朝阳公园的东山墅。在他眼中，中国别墅小得可怜，在他的家乡爱尔兰，一个庄园就有30个卧室，100个房间，共计2万平方米。但这中差距并不阻碍市场的发展，中国富翁们依旧满怀热情的消费这种工业化的、批量生产的、低容积的、有天有地的居住方式。中国的富人们到底想要什么样的房子？张永和、马清运、朱锫等中国最具风头的建筑师曾经做了一次小调查，他们在广州二沙岛别墅区随意敲开三户人家访问，但居然没有一家人能够有所表达。富人对居住没想法？没关系，这正是开发商和建筑师的生存空间。可以空运、可以“拿来主义”、可以引入现代艺术、可以旧照翻新也可以整旧如故。说到底，别墅市场不是满足需求，而是创造需求。中国还没有一代人完整居住过别墅。庞博国际的执行董事刘东2002年开发温榆河边的“莱蒙湖”别墅，给这个区域提了个“中央别墅区”的说法，其实当时所有的项目加在一起不过1000亩，而现在他操作的东方普罗旺斯别墅项目，建筑用地就有1000亩，还有旅游、苗圃4000亩。2005年北京市场将提供1000栋别墅，销售额将占到住宅市场的10%。当年第一批别墅的单价是2000美元左右，十几年后价格依旧，尽管此间宏观经济、社会结构、居住文化几度变迁。别墅市场好像走过了一个轮回，也似乎刚刚开始。 1992-1997：2000美元的起点空运来的生活方式如果在九十年代初，进入一个别墅的施工现场，可能会发现工人们三天打鱼两天晒网。因为盖房子的材料常常还在船上，没有到岸。1992年，地处温榆河的丽京花园打响了北京外销别墅市场的第一枪，当时4小时卖了60套。时下为保利垄上项目的总经理胡嘉全说：外销001号即丽京花园，是北京第一个别墅项目，也可以说是最原汁源原味的产品，当时保利的董事长到地中海参观，看到别墅决定在国内也做一个，别提根本没有人造过别墅，就是住过别墅的也没有几个，最后项目几乎就是空运过来，就连墙纸也是照搬过来。空运过来的项目在当时创下了销售的天价，2000-3000美元/平米，销售是到新加坡和香港等地进行的。外销002号项目就是刘东操作的龙苑别墅，位置在顺义马坡。“当时产品定位不是让中国人来买的，而是让外国人来投资的。”刘东说，“其实我们也想试试有没有中国人买，但1993-1994年的时候，如果一栋房子在500万以上，北京的有钱人即使有这个消费能力，有没有消费的勇气。”龙苑选择空运的是北美别墅，当时投资人是美国人。除了水泥和砖，其他材料都是从美国进口，像积木一样编上号，包括中央吸尘系统、塑钢包实木的窗、low-e的玻璃甚至瓷砖，有些建材在香港的豪宅里都还没有。国内施工水平有限，窗子都是镶好玻璃进来，按照尺寸砸开正好合适的空间。当时的关税是220%，但外商投资免税，很多材料是免税进口的，“进口的橱柜如果是10万块钱的话，在外面至少要花32万。”刘东说。龙苑还修建了当时比较超前的会所，类似一个五星级酒店的配套设施。中西餐厅、咖啡厅、室内网球场、游泳池、保龄球、卡拉OK，还有几十间客房，已经是小型的酒店了。“当时外国人周末都是在会所度过，很多公司会议也在其中。最初预计四五千平米，最后下来室内面积已经过万平米了，算上室外的游泳池等已经达到了一万六千平米。冬天还有人造的溜冰场。”刘东说，“这些收费比现在还便宜，会所费用一个家庭一个月1千多块钱，全包括了。”超市也是特殊的，外国人要的那些事务、奶酪，要专门去供酒店的那些贸易商那儿采购。所有这些配套服务都要开发商自己做。这种空运来的生活方式，在90年代初标价2000美元/平米。房客比房东多中国别墅的第一批住客是外国人，他们多为外资驻华机构的高管或者使馆政要，在中国他们也找到了熟悉的别墅生活。“90年代初期别墅并没有内销市场，对于国内人士来说别墅只是国外人居住的高端产品。”包柏德说。“房子盖好了后，销售不是很好，但是出乎意料的是，租的情况非常好，在国内最高级别的老外，他们需要住别墅，当时可供选择的别墅很少。”刘东回忆说，“所以我们租客是排着队的，但是在北京几乎找不到一个买家。我们也想卖期房，但是卖不了。结果租期房的人很多，房子还没盖好租约已经签了，而且当时的租金奇高租期特别长，500万的房子可以租的9千-1万美元/月，当年的黑市价是1：9，租期最少是两年，还有签5年的。”刘东说，按照他们的定价看，每年的回报率可以达到25%-30%，“我印象特别深的是一套房子达到了35%，都是大公司的高管，租客之间租金有攀比，甚至要求加钱，既是居住的要求又体现公司的实力。很多海外投资者认为3年回本是非常诱惑的。所以在我们的推广过程中，只要房子卖出去了，第二天就有买家上门，反过来在租客的后面排着买房子的人，他不管是那一套房子，只要租出去了就交钱，持币待购的状态。1994年虽然整体形势是调控，高档公寓写字楼卖得很不好，但别墅依旧是排队卖房。”在当时龙苑的物业公司下有专门的租赁部，负责为客户出租房屋、收取房租以及租期满后的保洁。90年代初，别墅的销售出现了“售后包租”的模式，即客户自己只要付了首期，就有开发商帮着出租，每个月的租金不仅可以还月供，还颇有盈余，对投资房地产的投资者来说，似乎非常合适。这种模式随着当时的房地产投资热潮伴生，但是往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼没盖完，就卷款逃了，导致了大量烂尾楼的出现，同时造成虚假市场需求。2001年6月1日，国务院颁布的商品房销售管理办法中规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。淘汰者与幸存者在巨额利润的刺激下，别墅产品随着第一次房地产热潮在各地开花，甚至成为了一次地产泡沫的象征。即使在今天海南和北海的海边，那些10年前就烂尾的别墅依旧孤独的守望大海。艺术家汪建伟曾拍摄了一部DV，记录了这种尴尬，在四川的一些烂尾别墅中，农民成为了其中的主人，他们完全按照自己的理解去使用别墅，在厨房里睡觉，在客厅里养猪。在很多设计师看来，当年很多的别墅设计也很可笑。外面是别墅的样子，里面是三居室的格局。很多别墅与低层、多层公寓等混合布局，面积大都在200平方米左右，单体造型“工整”，100平方米的底层面积注定了空间变化的单调。依现在的眼光，这种类型的别墅在功能上与时下热销的顶层跃层公寓无太大区别。“开发商要求不明确，唯一明确的是规模、面积和外观上的简单样式，居住理念没有想清楚。就是把别墅当作财富的象征，面积大、独立的和别人有区分。”严涛说，“如果当时卖出去了还好办，赶上1994年宏观调控，很多别墅烂尾，外立面已经做好了，看起来比写字楼的烂尾好看一点。前几年炸掉了一批这样的产品。”也有一部分生存下来了，短时间实现销售，资金收回把配套也做完了，也可以居住了，但不能说品质好了，只是因为卖出去有了一定人气生存下来了。第一批别墅在生活配套、园林景观、空间设计甚至道路交通上都存在很大的缺陷。“别墅不是属于国家福利分房的产物，而是市场的产物，不像政府统一分配，马上可以搬进一批人，统一建配套。市场是慢慢形成的，要少数开发商慢慢的培育和积累。”严涛说。资讯一：刘东说中国别墅发展经历了三个阶段。第一个阶段是外销时代，1992-1997年金融风暴之前，典型的特征是以境外购买为主；1997-2002是第二阶段，这仍旧是投资客的天下，只不过卖家来自国内，他们是中国先富起来的一批人，有些人在股市上或商业上赚到了钱，就把别墅作为长线投资。由于这两个阶段都是投资市场，所以关注度不是很高；2002年以后，别墅进入自住时代，项目更多了，产品线更长了。别墅最大的风险在于投入的预期，很多经验不足的开发商没有考虑到这么大的成本，他们人就认为房子不就是砖头瓦块。其实做别墅在规划设计上的投入巨大，而且时间很漫长。盖房子的成本没有设计房子的成本高，建筑之外的成本远高于建筑本身。资讯二：代表产品：紫玉山庄1992年开始圈地的紫玉山庄在北京市场算是老大哥了，即使如此经历了13年的时间项目也只开到了第三期，全部清盘2006年前后了。十几年前亚北地区还是北京的郊区，紫玉山庄的地原是养猪场和垃圾填埋场。开发商黄紫玉用了四、五年的时间整治环境，把它变成了一个“动物园”-建了8万平方米的人工湖，3万平方米的中央草场，饲养了100多种飞鸟走兽，包括蓑衣鹤、白鹭、苍鹭、梅花鹿等国家保护动物，还有原产澳洲的黑天鹅，白孔雀。紫玉山庄项目预计建设各类别墅和公寓近500套，目前已经建成282套，11种户型，第三期建的是Townhouse。房子建在项目的东部和南部，密度与奢侈的湖面和草坪比显得局促，开发商给飞鸟走兽流出了更多的空间。独栋别墅每栋的面积在300-500平方米，价格1-2千万，联排价格在300万左右，物业费每平米1.5美元。尽管业主多为中国顶级富豪，但紫玉山庄的收入未必可观。毕竟项目进行了十几年，而环境的维护费用昂贵，人工湖使用泵抽水每小时就达3000元人民币。1997-2002：富人区所谓中央别墅区90年代末，一位画家朋友回国，在美院教书，但他在机场边的天竺地区买了一套房子，自住兼做画室。那段时间里，他经常开着奥托车，给住在温榆河沿岸别墅区的客户送画。2002年他用卖画的钱在望京买了一套Townhouse，离上班的中央美院更近一些了。走机场高速从杨林大道出，别墅深处有一家专做进口家具的贸易公司。记者受邀前去参观，公司办公在一个巨大的厂房内90%的空间是展示区。但实际上这里经常空空荡荡，几十万元的大件家具摆上不久就被买走，能看到的更多的只是刀、叉、水壶等家居用品。京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合的区域是北京最早的别墅区，后来有了一个模糊的名字-中央别墅区。“十几年前真正合法的别墅区只有两块，一块是温榆河两岸，以香江花园为中心，另一个在顺义马坡、潮白河附近。”刘东说，“像八达岭沿线的玫瑰园，还只属于县级规划而不是市级规划。后来潮白河的水干了，温榆河沿线就更发达了。”事实上，与其说是别墅选择了温榆河区域，不如说是外国人选择了这里，距离使馆和机场的位置更近，到三元桥只有12公里。中央别墅区最早定位叫做天竺旅游度假别墅区，1991年赴香港的一个招商引资项目。所以，天竺别墅区所有的别墅项目的都是方方正正的，平面图是非常规矩的，一个个地块划开。最早的项目以丽晶花园为代表，设计以香港模式为主，最早的客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。九十年代初，香江花园、欧陆苑等项目的兴起是这一区域的别墅群初成规模。欧陆苑是以德格风格居多，香江花园是东南亚建筑风格，莱蒙湖是北美风格，大湖山庄是现代古典建筑。最早别墅是香港别墅翻版过来的，密度都很大。除了自己的花园，道路之外就是房间了，楼间距很近。有些设计不太符合北京的生活习惯，没有暖气，全部用冷暖中央空调，但是大家知道冬天北京很干燥，用中央空调会差一点。包括装修水平也比较差。既是一个项目，内部产品也比较复杂，有独栋，也有公寓，甚至有塔楼和板楼。从1992年到2004年，这个区域一共集中了11个别墅项目。有意思的是，中国第一批别墅区的兴起，地缘上都有相似之处。上海选择了虹桥古北地区，同样是比邻机场的近郊，当时西郊别墅、皇朝别墅等是很有名的项目，集中了韩、日、美、俄、英、法等30多个国家和地区的2000多户外籍居民。直到90年代末，才开始向浦东转移。会所、学校和别墅生活90年代中后期的别墅区开始告别孤岛生活。以中央别墅区为例，随着越来越多的开发商的介入，整体配套开始有很大改善。每一个小区自己的会所，基本上可以满足日常生活需要。大的会所超过1.4万平方米，小的会所也有4000-5000千平米。可以满足大部的日常生活，天竺镇里面有一个普尔斯马特，解决更多的需要。越来越集中的国际学校推动了别墅区的聚合。1994年成立的北京京西学校和1995年成立的力迈学校，是最早针对别墅家庭的教育机构，目前北京中央别墅区已经集中了七、八所国际学校， 包括顺义国际学校、德国学校、瑞典学校、韩国学校，学制从小学到高中，有的学校每年学费高达2万美元。“我做莱蒙湖的时候，每天早上要安排两班车，一辆送幼儿园，一辆送小学，后来学生越拉越多，就由学校负责接送了。”刘东说。为了聚集人气，开发商也开始组织社区活动。比如名都园每周末常会组织跳蚤市场，在会所前开出一片草地，700多为住户把自己不用的东西拿出来卖，上至吉普车、摩托车，下至婴儿车、小孩儿玩具。 资讯：代表产品：玫瑰园位于昌平县小汤山地区的北京玫瑰园，1992年动工兴建，占地一千零一亩，规划建设外销别墅857栋，总建筑面积24万平方米。1999年6月8日，北京市第一中级法院公告，因资不抵债，无力偿还到期债务，玫瑰园于7月16日公开拍卖。这使其成为全国第一个破产的大型合资企业，全国破产的最大房地产公司，也是北京第一个走进拍卖场的房地产项目。玫瑰园项目一直问题很多，继开发商刘常明挪用首批购房款的大丑闻、邓智仁以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权之后发现，到手的玫瑰园仅仅是个空架子。而1994年到1995年北京房地产市场空前低谷，让邓智仁终于撑不下去了，1996年6月初，邓智仁开始清理转让玫瑰园别墅。1997年，苦苦经营了多年的利达行宣布破产，同时还欠下6.5亿的巨债。建筑商森希集团反客为主，以398亿元拍得玫瑰园后开始收拾烂摊子，2000年重新开盘。玫瑰园的浮沉显示了别墅魔鬼的一面，解决市政、供水、供电、道路交通需要钱其巨大的成本，不是谁都能够玩儿得起的。2002至今：别墅的大盘时代一千户如果说在前十年，对于别墅的关注是由于其神秘的客群；而从市场的角度，近几年别墅已经成为一股不可忽视的力量。“以前别墅是比较冷门的产品，未来三年如果我们以目前市场包括代售的项目，份额占到10-15%，如果买得好能占到20%。”刘东说，去年北京房地产销售额是1500亿，而今年别墅包括联排能够达到100-150亿的销售，区域上看，北部西山、亚北、中央别墅区的销量已经超过5%了。早期别墅规模都不大，每个项目200-300亩，开发周期5年左右，平均一年也就几十栋房子。而现在一期开发都要200-300亩，开盘就一两百栋，优山美第甚至达到了300栋。3年前刘东在中央别墅区作莱蒙湖别墅时，整个区域的面积是1000亩，而他现在做的一个“东方普罗旺斯”建筑用地就有1000亩，另有4000亩的旅游、苗圃用地。1000户人家，最多也就是一个中等社区的规模，而今年投入北京市场的1000套别墅则将占到十分之一的市场份额。城市的别墅区也开始从东北的中央别墅区扩展到城市的西部、北部。有“皇家板块”概念的的西山别墅板块，几年间的规划建设，人们已更多地将“西贵”的“贵气”理解为现在的“昂贵”。亚奥京北别墅区是由亚运板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相接后的“新兴”区域。由于集中了自然山水环境温泉等优势与交通环境优势，这个被统称为“亚奥京北别墅区”已经成为房地产商竞争博弈的又一主战场。目前在售的包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰林溪、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目，而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。加上今年新开的6个项目，奥北共有将近20个别墅项目在建在售。温榆河上游跨北五环、北六环，沿京承高速的区域，在很多人眼里，将会成为别墅市场下一个核心区。今年下半年北京80%的别墅放量都来自这里。目前，达华庄园、上游别墅、莫奈花园、万万树，易郡等一大批别墅构成了京承线的别墅群。比起传统意义上的别墅带，京承高速虽然开通时间不长，但它的通车改变了北部城郊的交通格局，从而使沿线的土地得以释放，并被看作是最适合进行别墅开发的用地。在这个别墅走廊集中了二三十个别墅，如果一个别墅是500亩的话，就是1万亩的体量。北京的城郊已经比较明显的四大别墅区：西山别墅区、潮白河别墅区、亚奥京北别墅区和中央别墅区。不同区域之间的定位也形成了差异，西山面向政府官员、知识阶层，潮白河是富有阶层的第二局所，中央别墅区已经形成了外籍人士的聚集区，是他们的第一局所，亚澳地区则更倾向于新锐、奋斗阶层的第二局所。倒是原先的中央别墅区，随着新国展和新民航大厦的进入，商业功能逐渐加强，区域形态也向会展、商务的“国门经济区”的方向转变。“中式”反击：创新与风险“结束别墅拿来主义的时间已经到了，三五年前我不敢这么说，随着中国地产行业的发展，消费者的成熟，这个时机到了。”泰合集团副总裁沈琳对记者说。2004年，中式别墅的出现给市场带来了新鲜的气氛，其中的代表是易郡、观唐和运河岸上的院子。十几年来，“拿来主义”一直是别墅市场的主流和理论基础，其中的区别只有两点：拿“北美”还是拿其他；拿的纯粹不纯粹。尽管市场上，90%的产品依旧是西式别墅，但这并不妨碍在话语权上东风压倒西风，话说出来更理直气壮。“核心就在于最近几年做中国人有点意思了。”观唐的操作者吕大龙说，“说得好听点，这是文化交流，实际上这是一种文化侵略。这很明显，是伴随着经济侵略而来的，日餐有什么好吃的，大家坐在那儿，摆得漂漂亮亮的吃，觉得这是高级食品。中餐就是因为中国整个经济，或者是服务不到位，被定义成中低档的食品。日餐炒蔬菜卖这么贵，中国的醋溜白菜这么便宜，产品的定位，文化的定位，是跟经济有着直接关系的。”为什么中国人对自己传统的居住方式没信心，没道理呀？中式别墅的操作者认为问题出在客户身上，由于国外的很多别墅已有几百年的历史，而在中国住别墅的人还是家族第一代，缺乏相应的文化积淀。很多中国人买别墅还停留在炫富的阶段，目前北美风格、欧式风格别墅在最大程度上满足了这些人的需要，就像90年初有人在脖子上戴半斤重的金链子一样。中式别墅能否成功还未可知，但是风险却是相当明显-新产品的设计与施工能否成功，吃牛扒的人愿不愿意再吃一份醋溜大白菜。资讯一：沈琳说如果在90年代末的时候做项目，我不会找艾未未这样的艺术家来做。市场在非常初期的时候，客户喜欢搬来的洋化的东西。但是在照搬了这么多年后，就会发现先天不足的问题。运河岸上的院子最大的特色在于，国际空间与本土文化的结合，保持传统人居理念更具国际风尚。这也是去年亚洲建筑师分会评出的2004年度最佳建筑艺术奖对院子的评价，哥伦比亚大学屈米说，希望中国的建筑在全球化的过程中不要丢掉自己的文化特征，在不断创造新建筑的时候不要丢弃传统。国际化与本土化的结合是建筑最难解决的问题，弄不好就像拼凑粘贴。我继承的不是表象和符号，不是把雕梁画柱贴上去就是本土化；而是把本土的建筑理念如天人合一，人与自然的和谐在设计中间表达出来。张永合说，建筑师是要把周围的自然环境与建筑本身融化在一起，这是建筑师的工作，而不是突兀的作一个建筑。要做到盐融于水，不露痕迹，不显声色。别墅的消费阶层在变化。新一代的消费群体已经崛起，他们有高学历，有国际化的背景，有一个国际化的事业，他不会盲目崇拜国外的东西。懂得欣赏和辨别，他了解国际趋势和外面的世界，所以他知道中国也有很好的建筑文化。总之现在消费心理在转变，从以前追求的大宅、豪宅到现在的美宅。这就是别墅的发展轨迹。资讯二：运河岸上的院子院子聘请了张永和与艾未未担任建筑总顾问和艺术总顾问，该项目中既没有罗马柱，也没有斗拱飞檐，而是简洁大方的立面和屋面直接构成的建筑主体。张永和、艾未未、王永刚、松原弘典等建筑师担纲设计样板房。张永和说：“一般需要继续工作的人在家除了睡眠也就两个小时左右，我们把享受这两个小时的品质定义在干净和安静上，有了这样的原则，我们的风格也好、色调选择也要好，也就有了科学的依据。当然我们现在的业主中不乏还是有某种虚荣心的需要，但到了一定时期一定会有所改变，像现在还是经常看到那种房子，老远好像在对你喊：像我看！向我开炮！这种英雄时代的建筑对人的身心健康当然不是太好的。”“搬”还是不“搬”-专访五和国际副总经理严涛设计地产新闻：你如何评价中国早期商业别墅的设计？严涛：早期的别墅设计是在上世纪90年代初。设计师最初对上海、杭州、青岛这样有殖民痕迹的城市的别墅简单模仿。当时都不是实际测量，实地研究，而是套用公寓户型，把建筑标准提高，在外观上作类似别墅的设计，这就可以叫做别墅。现在看早期的别墅，户型上缺陷很多，立面上模仿了早期别墅的一些做法，但在细部上、造型上有很大的欠缺，很不纯粹，大量简化，而且这是在没有理解国外别墅特征的情况下，开发商和建筑师做的特别主观的简化。所以早期别墅，无论外观效果还是居住品质都很差。地产新闻：设计的主要缺陷是什么？严涛：当时盖别墅就像农民盖房子，盖完了就好了。景观设计还处于起步阶段，甚至还没有专业的景观设计机构，对景观设计和社区的整体品质还没有认识到。所以对别墅的理解特别片面，就是建筑，就是买了一栋房子。结果环境配套、生活配套都没有。真正体验别墅生活的高品质，除了室内豪华宽敞外，还有室外的舒适度。别墅不仅是建筑本身，它包括单体建筑、室内设计、园林、社区，如果哪块没有做纯、做完，就没办法居住。一旦没有人住，别墅就特别荒凉。没办法交易转手，而他又往往占据城市比较好的地段，海边、湖边、山上等风景区，成为城市的眼中钉。所以这些别墅的命运要么拆掉，要么改造。地产新闻：设计师自身缺少别墅生活经历，他们很难深刻理解别墅产品？严涛：主要是通过国外资料、图纸了解。我们平时做设计都知道的“经济、适用、美观”这些要素，在别墅设计中有时候是个阻碍。别墅首先是舒适为主，是个性化的，而不一定要适用和经济。所以设计师会做看起来很浪费的空间，别墅这是由有这些存在，品质上才会提高。别墅和公寓相比功能扩展了、细分了。细分之后，原先认为不重要的空间成为主要空间了。比如餐厅、厨房，因为普通房子空间有限，只能将这部分缩小，留出更多的面积给卧室和客厅。在别墅中恰恰相反，因为总面积是很充足的，客厅无限增大，对于居住品质的提高没有什么作用。反而像家庭起居室、厨房、餐厅不但要独立的，还要形成很轻的生活氛围。别墅的各种生活空间都要有，工作的、休闲的、会客的、私密的、开敞的，而且还要有独立使用的可能性。同理主卧室以前做一个带卫生间的套间档次就比较高级了，在别墅卫生间就不仅是清洁功能区，它实际是体现更高生活品质的场所，要有更衣、健身等功能。因为在别墅生活，在卧室就是睡觉，不可能呆着，而卫生间你可能会花两三个小时的洗浴时间。卧室的功能反而弱化了。卫生间虽然在次要的空间里，但现在承担主要的功能。越高档的别墅，并非客厅、卧室面积的增大，而是提升其他的功能空间，把我们原先认为次要的空间标准提高，比例放大。除非这个别墅有会所职能，客厅有四五十平米就到头了，再大也就是摆几组沙发。客户地产新闻：即使业主和客户并没有对别墅生活有明确地认识？严涛：很多业主拿着公寓住宅的标准和要求来评价别墅，包括平面功能的评价标准、空间模式的评价标准、环境景观的评价标准和社区配套的评价标准来评价别墅。这肯定是不对的。建国后，我们的居住一下子统一到国家分房的模式下，这是标准化、平均主义的分配方式，居住之间的差异减少。人们长期居住在单元房里，对单元房的概念认识就很深刻，或者外立面是不是高级。好像就这几点。首先看厅大不大，卧室有几间有多大。对于真正影响别墅居住品质的要素，比如说空间关系，建筑的次要功能空间、附属空间，这些公寓中没有的空间，不去关注。当时第一批有钱的人也并没有别墅生活的修养，他们更多的是将别墅作为一个摆设，有一套房子而已，没有长期居住的想法。而且别墅的居住生活质量不高，只能是少数人的临时住处，不可能是第一居所。人的居住习惯也不是一天改变的，很多人还是喜欢城里生活。所以对于早期别墅的发展，建筑形式的影响是次要的，环境、配套、消费心理、生活习惯是主要的的影响。地产新闻：在国外中产阶级式别墅的主要消费群，而在国内别墅的主要客户是富豪，反映到产品上会有什么不同？严涛：别墅在国外是中产阶级的普通居住产品，到国内成为富有阶层的居住模式后，很多人对这种住宅产品不自然的产生了更高的要求。客户很看重豪华，即使居住很舒适，但没有用什么华贵的材料，也会造成客户的不满意。中国的别墅是几百栋一大片，邻居之间、社区之间的攀比是存在的。国外也有很奢侈的别墅，比如在海边占地面积很大，这样的产品在国内几乎是没有的，中国人没有到消费休闲别墅的时期，即使购买的是第一居所也是要去体现身份地位的。国外很多别墅都是外人不知道的，所以他的造型和用材就不那么重要了，因为方圆数公里内都没有邻居。样式地产新闻：别墅是泊来的建筑形式和居住方式吗？我们传统的居住文化中有没有可以相通的地方？严涛：传统中国居住文化中有类似别墅的概念。比如江南的园林，虽然不是完全意义上的别墅，但是在与自然建立交流、居住条件、低密度的建筑等方面有别墅的性质。还包括山西的大院，规模更大，甚至可以称得上是庄园。以前江南人造园，已经超越了别墅的概念，园林体现了主人人生观、价值观，小中见大、曲径通幽等手法都是以小天地来模仿大自然，追求天人合一。所有园子的主题很明确。现在的别墅，客观的讲就是独立住宅，功能性很强，但还没有上升到更高的精神层面，表现自己对世界的态度。所以从这个角度讲，古代的居住场所是更高的形式，居住条件舒适度未必比现在高，物质方面不如现代，精神层面高于现代。地产新闻：我们目前大部分的别墅产品从形式上都是照搬西式的，更多是北美样式的，如何评价这种现象？严涛：西式别墅和西方的生活方式是相通的，西方的别墅也是经过一代代的改良，而且这种改良是开发商介入下的改良。为什么别墅在北美地区最多？美国独立才二三百年，它是有大规模开发的机会，像欧洲就不可能，瑞典几百年都没有发生过战争，他的房子是几百年前的，改良很少，它的风格和居住模式比较纯粹。但是说适合现代人居住，又比较经济还是以北美地区为主，最具有代表性。它是现代意义上的别墅-开发商开发的、给大部分中产阶级居住的，土地利用集约、经济；同时受到政府控制，跟城市发展、经济发展同步。北美地区还有一些其他风格，比如英国维多利亚风格、法国风格、北欧风格，这只是一个符号而已。真正的内核还是近代现代的居住方式。地产新闻：为什么中国人在饮食上很自信，而在居住上有了钱则更愿意选择西方的样式？严涛：最大的原因是现代别墅不是从中国传统居住脉络发展过来的，中间有个断层。别墅从西方移植，照搬是最快捷的方式。西方从近来以来，一直比中国发达，从西方过来的东西一直带有经济和文化上的强势地位。但并不意味着发达地区的建筑艺术水平就高。中国内在的精神层面没有变，但是外在形式上，中国人是很喜欢接受外来文化的，比如以前穿长衫、马褂，现在都穿西装、衬衣。佛教传入中国，在建筑上也被慢慢改造，逐渐变成中国楼阁式的木结构，后来变成纯粹的中国式的寺庙。而我们现在处于别墅刚引进的初期，仅仅十几年。中国还没有一代人完整的居住过别墅，所以也不可能形成别墅文化。现在还是外来的东西多，不管什么理念，北美的也好中式的也好，还是停留在外在层面上。地产新闻：照搬中国的老房子行不行？严涛：可以一部分移植，但这种很纯粹的民族性的东西，成为不了主流，它很难适应现在工业化经济的需要。他只能在一些保留建筑，或者特殊的展览建筑、博物馆建筑等非大众化开发的形态出现。所以大批量的功能项很强的居住产品很难体现民族风格。生活方式改变之后，搬中国老民居比搬欧式的还困难，中国传统建筑和现代生活的距离太大。欧洲三百年前的房子搬过来还能住，而中国的则不行，采光、通风、保温、节能各方面都不行。地产新闻：现在建筑界或者一些开发商也反对建这些西式风格的产品，认为不伦不类，你的观点是什么？严涛：接受新东西，首先要虚心学习，比如日本现在建筑设计水平比较高，和欧美不相上下，最开始基本上也照搬的。没有照办的阶段是达不到升华的。中国目前一部分人否定照搬，一部分人支持照搬。否定也可以，但必须做出有价值的作品，没有这个能力的话，老老实实照搬是比较好的方式。这是一个可以肯定的方向。在地产行业里，别墅的发展相对滞后一点。所以现在主要是学习，如果能把世界上比较好的别墅和他的居住文化引进来，基本上就达到目的了，而且市场上也能达到比较好的回报。这种模式的好处就是很容易让客户觉得物有所值，这东西不是生造出来的，是有原型的，你可以去参观考察。而且在建筑施工上也比较成熟了。中国的发展速度很快的，在这个引进的过程中还是有能力去做一些有本民族的特点、有创造性产品。应该两条腿走路。地产新闻：你认为现在“搬”得纯粹么？严涛：不纯粹。有很多不成功的例子。国外别墅形式成千上万种，搬哪种适合你的市场规模市场要求？你还要根据图片、实物，能把细部做到位，在国内找到相应的生产厂家和施工队，光有图纸没有人会施工也完不成。在施工技术上、细部处理上，要考虑让中国人也盖得出来。有些地方做一些简化这是不可避免的。不同国家之间施工技术、原材料不一样，在美国钢结构、木结构比较多，中国砖混结构、钢筋混凝土的形式比较多。搬过来以后，结构形式变化了，很多地方都要变，设计师重新创造。不是说拿一套图纸就大功告成了，除非所有的材料都进口，工人也要到国外培训。中国的施工人员以农民为主，技术水平比较低，他只会砌砖墙、浇混凝土。如果是把建筑作为工业产品的角度看，不同的施工工艺带来不同的成品效果，而不同设计的方案和施工图纸又影响着施工的工艺。地产新闻：现在市场上也出现了非西式的别墅产品，甚至融合了相当多的中国传统居住元素，你认为未来市场是中式为主还是西式为主？严涛：未来的别墅文化，既不是传统的西式也不是中式，更多元化，都不纯粹。国外也是这样，北美地区都是移民国家，移民们带来了各自的居住文化，从家乡居住产品中找到一些原型，到北美加以市场化的改造，现在看到的也是改良后的产品。以后风格越来越多，而且有些风格未必是那么纯粹的。比如英国的园林受到中国的影响很大，正宗的法国园林是几何图案特别强，但是现在看欧洲的美国的园林都相当的自由，他们的发展过程中也结合了其他地区的文化。比如北美草原别墅、赖特的别墅，他就是非常喜欢东方文化的人，他的设计也受到东方文化的影响相当深厚，包括他的用材用色构图很有东方色彩。所以说赖特的作品也不是纯粹的美国风格，它也是经过改良的。在一定的历史时期是可以搬来搬去的。包括国庆十大建筑，比后期民族式的、“大屋顶”的好，文化就是在交流中不断产生、不断演变。地产新闻：你会向开发商建议什么样的别墅产品？严涛：从市场的角度说，偏古典类型的产品无论从消费者还是城市、建筑角度都好一些。中国还没有形成大规模别墅社区的情况下，太多的所谓创新、个性化的产品，风险更大一点。一个是产品设计的技术风险，一个是推向市场后的商业风险，再加上施工的问题。而比较成熟的产品，市场没有风险，只不过是你的实施力度的问题，开发商的实力问题，能否纯粹的问题。王明贤：别墅是一代人的修养地产新闻：你认为中国别墅和西方的别墅有什么不同？王明贤：别墅是在郊外的第二居所，应该是乡间的、很朴素的用当地材料建成的，大英百科全书是这样说的。但是现在中国的别墅却是非常豪华的，亿万富翁才能居住的。我觉得这是对别墅概念的误解，而且很多人也不是当作第二居所，工作、生活混在一起，带来了很多不便。就品质而言，我们的别墅区都谈不上西方中产阶级的水平，也就相当于西方一般人家的住所。地产新闻：很多项目都是模仿国外