国内外典型大学城的商业地产.doc

国内外典型大学城的商业地产本文通过对国内外典型大学城的商业地产及设施的开发进行案例研究，寻找国内大学城在商业地产以及设施开发建设方面存在问题和国内外大学城在此方面的不同，同时通过商业地产开发理论的指引，确定影响大学城内商业地产发展的因素，并总结出大学城商业地产(包括零售商业和办公商业两类)在布局、业态等方面的规律，并根据大学城商业地产的特点，提出该商业地产的开发模式建议。本 文 共 七章。第一章讨论了本文写作的背景、目的、意义、内容、方法以及该领域的研究现状。第二章研究了大学城发展的相关理论，包括大学城发展理论、商业地产发展理论和办公地产发展理论。第三章对我国典型大学城进行案例研究并总结了国内大学城商业地产开发普遍存在的问题，主要选择上海松江大学城、杨浦大学城、杭州下沙大学城和南京仙林大学城进行研究。第四章对国外典型大学城进行研究，主要选择英国剑桥大学城、美国哈佛大学、日本筑波大学城、韩国釜山大学城进行研究。第五章则在明确了影响大学城商业地产开发的主要因素以及国内外发展的不同之处的基础上，归纳总结大学城商业地产发展的规律，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。第六章则对我国大学城商业地产开发模式提出建议，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。第七章总结与展望。第1章绪论1.1研究背景近年来，大学城如雨后春笋般在全国遍地开花。据统计，目前全国建设的大大小小大学城共有50个之多，而随之带来的大学城商业则逐渐成为业界关注的焦点。围绕巨大的大学消费市场，大学产业链以教育为龙头，拉动了休闲、娱乐、体育、旅游、酒店服务、培训教育、会议接待等多种产业和行业发展，大学产业正成为各大城市不容忽视的朝阳产业。大学城内千百万学生的强大消费潜力正吸引着各类商业投资者的目光。大学城周边商业的发展，被认为是目前最具投资潜力，也是最红火的商业开发地之一。大学周边商业开发中，目前多以“千铺一条街”的模式进行，业态、规模等均较为凌乱。在某些地方大学城变成一种“圈地”手段之后，各方面存在的问题也渐渐凸显。众多地方视大学城的教育发展为次，商业、住宅等房地产发展为主，希望通过大学城的建设，快速带动地区发展，忽略房地产发展规律，导致了一些大学城陷入卫星城人气不足与大学城教育服务不足的尴尬境地。大学城应该如何发展，大学城发展中周边商业地产应该置于怎样的地位，周边商业地产怎样配合大学城以及周边城市的发展，都是目前突出和需要找到答案的问题。2005年1月4日，“上海高校周边商业地产的新模式”研讨会在沪召开，其中脱颖而出的虹口区邯郸路的“优族173”项目获得了“最具投资潜力的商业物业”奖。高校周边的商业物业开发模式也成为了房地产业探讨与寻求的热点。根据2004中国大学生消费与生活形态研究报告:大学生每学期的平均收入为4919元，支出为4819元，而经常性负债消费的大学生比例超过1俄。同时，国家统计局公布的数据显示，中国平均每人的年度可支配收入在800至900元之间。而将大学生在两个假期的支出计算在内，我国大学生每年的平均消费支出已经在一万元以上。高校周边蕴藏着巨大的商机。如何利用大学强大的消费潜力，发展和提升周边商业地产，采用合适的开发模式，利用及服务于“大学之大”和“城市之大”，成为待于解决的问题。在国外，诸如美国的哈佛大学和英国的剑桥大学等周边自发发展起来的服务于学校又独立于学校的商业地产，可以为我国大学的发展提供一定的经验。1.2研究对象1.2.1概念的界定本文 题 为 “大学城商业地产研究”。本文 将 大 学城的概念分为广义与狭义两类，广义的大学城包括:大学聚集区、大学社区、大学园区、狭义大学城。(若无说明，下文所提大学城为广义概念.)狭义“大学城”，是指“大学”与“城市”的集合体，往往由若干所以从事高等教育及相关活动为主的大学，通过资源共享、后勤产业社会化聚集形成的开发式大学聚集区，或一所或几所重点大学为主聚集形成的开放式的城市综合体。大学聚集区强调大学的教育功能，主要为大学以教育资源共享为前提的聚集:大学社区强调的是大学教育功能与部分服务功能的结合，主要是指大学与周边社会居住功能的互动;大学园区则强调大学的教育与科研的功能，在大学聚集区的基础上，强调了大学科研能力的社会化运用:而狭义大学城，正如上文概念所述，所强调的是大学多方面功能的合成，包括教育、科研、服务等，是大学与社会全方位良性互动而成的.大学拥有三种职能，教育职能(即教学与培养公民，输出人才)、科研职能 (即提供科研)、服务职能(即提供服务与促进社会发展)，所以大学城，则需实现大学校区、企业园区和公共社区三区联动，吸引着投资者、创业者、居住者和旅游者。本文题中的“商业地产”指的是广义的商业地产概念，包括了零售商业地产、办公商业地产、旅游商业地产、休闲娱乐商业地产等。根据本文研究的出发点，将“商业地产”分为零售商业地产和办公商业地产两部分进行研究，并把数量较少的旅游商业地产和休闲娱乐商业地产纳入零售商业地产内进行研究。在下文所提到的商业地产均为广义的概念。本文题目中大学城商业地产亦分为狭义和广义两个概念，广义概念则相应地囊括了大学周边商业地产、大学园区商业地产与狭义大学城商业地产三个层次。1.2.2论文研究对象本文研究对象为大学城零售商业地产及办公地产的开发规律和开发模式两个方面。其中所说的办公地产主要是指由于产学研结合而产生的产业用房需求。大学城商业地产的开发规律主要包括国内大学城零售商业地产以及办公地产的商圈规模、布局和业态设置等方面的规律。大学 城 商 业地产的开发规模则主要包括产品形态、产品组合、开发经营等方面的研究。1.3研究目的和意义1.3.1研究目的本文 旨 在 通过对国内外具有代表性的大学城的商业地产以及设施的开发与建设案例研究，寻找国内外大学城在商业地产以及设施开发建设方面的异同，总结多方面的成功经验及教训，同时通过商业地产开发理论的指引，寻找到影响大学城内商业地产发展的因素，并总结出大学城商业地产(包括零售商业和办公商业两类)在布局、业态等方面的规律，并根据大学城商业地产的特点，提出该商业地产的开发模式建议，以期为我国大学周边商业地产的发展提供一定的借鉴。1.3.2研究的理论愈义在我国的理论研究中，关于商业地产开发方面的理论较少，多为翻译国外相关理论，结合大学城进行商业地产操作层面的理论研究，可以进一步丰富该方面的理论。同时讨论大学城中零售商业以及产学研引发的办公商业之间的关系在一定程度上也将提升大学城商业开发理论研究。本文将通过实地调研、相关理论借鉴、国外大学城的案例研究、国内己建成大学城的经验与教训，挖掘大学城商业地产开发规律，指导未来大学城开发与建设以及己建大学城商业设施完善。1.3.3研究的实践意义从 目前 我 国己建成的大学城以及在建大学城规划来看，在大学城本身的功能定位、大学城商业开发以及商业地产经营方面存在众多的问题，一般均采用套用一般商业地产的开发模式与理论进行设计建设。本文 将 通 过研究，具有针对性的大学城商业地产方面的规律，可以给我国大学城未来完善建设以及进一步开发建设的一定的借鉴，可以让已建成的大学城进一步发挥其作用，让新开发的大学城在商业开发方面少走弯路。本文 还 将 通过理论以及相关国内外经验，提出大学城商业地产开发模式的建议，目前的大学城商业开发建设以及商业地产运营较为单一，这些建议期望可对各类大学城产生一定的影响。3.4研究的创新意义在 目前 的 理论研究方面来看，较为集中于大学城问题、校园商业问题方面，另外对于大学周边商业地产发展仅限于媒介探讨以及开发商关注阶段，从学术研究涉及较少，而从大学城商业地产开发角度方面的学术研究基本未涉及。本文 将 商 业地产开发理论以及实践与大学城相结合，具有创新性地探讨了大学城内产学研结合而产生的办公地产开发，以及各类商业地产的开发模式。1.4研究思路及内容1.4.1研究思路本文 通 过 国内外大学城对比研究，找出国内大学城商业地产存在的问题，并借鉴国外大学城零售商业地产和办公商业地产发展的经验，总结分析出大学城商业地产发展的规律，最终提出我国大学城商业地产布局、业态、开发模式等方面的建议.1.4.2研究内容本文 的 研 究内容主要如下:第二 章 : 大学城发展的相关理论，包括大学城发展理论、商业地产发展理论和办公地产发展理论。第三 章 : 对我国典型大学城进行案例研究，主要选择上海松江大学城、杨浦大学城、杭州下沙大学城和南京仙林大学城进行研究，总结存在问题。第四 章 : 对国外典型大学城进行研究，主要选择英国剑桥大学城、美国哈佛大学、日本筑波大学城、韩国釜山大学城进行研究，分别对每个大学城所拥有的特点进行研究。第五 章 : 归纳总结大学城商业地产发展的规律，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。第六 章 : 对我国大学城商业地产开发模式提出建议，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。1.5研究方法本文 首 先 通过文献研究和实地调研的方法，研究国内外具有代表性的大学城的商业地产发展状况，然后在理论的基础上通过归纳总结，得出大学城商业地产开发规律，另外根据商业地产开发理论以及大学城商业开发的特殊性提出适合大学城商业地产的开发模式建议。1.5.1文献研究法文献 研 究 法是对文献资料进行查阅、分析、整理并力图寻找物质本质属性的一种研究方法。文献研究法是本文的基本研究方法，文章中国外案例分析、商业开发理论的研究以及部分国内大学城的概况主要通过此方法进行。1.5.2实地调研法实地 调 研 法主要是通过到研究对象实地进行调查访问，或者第一手的资料的一种研究方法。文章中关于国内四大大学城的相关商业地产的数据与信息主要来自于实地调研.1.5.3个案研究法个案 研 究 法是各类学科中最基本的一种研究方法，它通过对某一个体作系统详尽的深入分析，从而对整个研究提供丰富的经验材料或提供佐证，使研究建立在可靠的实力研究基础上，使整个研究更加具有可操作性和参考价值。本文通过对国内外八个大学城或大学的针对性个案研究，总结出大学城发展的规律。它.e国内外研究现状目前 国 内 研究主要分为四大类:大学城问题、校园商业问题、大学周边商业房地产发展媒体与开发商探讨以及大学城商业空间规划方面。1.6.1大学城问题俞建伟在国外大学城概览中提到大学城(clo1egeTo)n 通常是指在大学发展过程中，“大学本身的规模越来越大，有的大学聚集在一起，大学周围或大学校园本身成为具有一定规模的城镇”。作者认为大学城是大学与其周边区域互动发展形成的城镇，而国内目前所规划建设的大学城多为“大学聚集区”，国内外大学城建设的差距可见一斑。大学城的历史悠久，是大学发展到一定阶段后自然形成的教育现象，其发展大致分为四个时期:一是起源时期，巴黎大学在中世纪率先由于大规模发展而呈现大学社区，成为大学城的雏形。二是初步形成时期，以英国牛津大学、剑桥大学为代表，大学规模扩大，逐步形成以大学为主体的城镇，也可看作“大学城”的前期形态。三是发展定型时期，以美国一些大学城为代表，大学城规模逐步扩大并发展定型，成为美国高等教育中的重要现象。四是持续发展时期，以上世纪50、60年代开始至今，以美国一些规模达到数万的州立大学、日本的筑波大学城为代表，在一些发展中国家“大学城”现象也开始出现.大学城一般具备一下特点:学校数量多，规模大;大学城与所在社区(城镇)之间相互融合、互动发展;城镇化(大学城一般位于大城市的周围或郊区，目前大都已发展成为所属城市专门设置科学研究和高等教育的卫星城。一般大学城分为两类:传统型(或称古典型)大学城和现代型(或称新兴型)大学城。两者的区别在于前者自然形成，后者主动构建。肖郴松在大学城集成效应及其问题的思考对大学城集成效应问题进行了研究，提出了大学城集成效应所需经历的五个阶段:第一阶段教育资源集成;第二阶段综合人才集成;第三阶段第三产业集成;第四阶段科技产业化集成:第五阶段城市形象集成。文章作者认为五个阶段同以前一阶段为前提和基础，最终以大学城形成的一种社区文化成为整个大学城的形象标志，也成为大学城最本质与特色的底蕴。同样针对大学城的集聚效应问题，章仁彪在集聚与辐射:大学城规划建设及功能一文中根据杨浦大学城的建设，从“大学城”的概念出发，写道:现代大学的功能正在日益的多元化:从教学育人到研究创新，再到社会服务和文明交往，现代大学应该是多元化多功能大学。这就是同济大学的“教学、研究、服务、交往”四大功能并举的现代大学的TRSc办学理念。因此，大学城的功能设计必须兼顾大学作为文化教育组织和城市作为人们生活交往场域的基本特性。大学城应该成为一个吸引人才聚集的“磁力圈”，而要聚集人才，大学城必须努力构建一个能对人才具有巨大吸引力和有利于人才各尽其才的良好的创业环境与文化氛围。大学城作为一个“城”，就不仅仅是提供学校所应该有的学习和研究(以及服务和交往)的功能，还应该是一个环境更舒适、生活更便利，从而能使生活更美好的社区。在大 学 城 对周边地区发展的影响方面，李昌霞等在上海松江大学城的建设对周边地区开发的促进作用中提到，松江大学城的建设对周边地区的发展起到了很大的促进作用，主要表现在:土地产出效率大幅度提高、地区智力和技术高地逐渐形成、地区基础设施条件快速改善、促进产业的高级化发展、促进现代服务业的兴起和繁荣。而目前，国内在大学城的大规模建设中，存在很多问题。大学城本来是为了整合大学教育资源，却变成了圈地运动;大学城可以通过人口集聚带动城市化进程，但需要一个长期的过程，在目前发展中由于不合理规划，产业集成演变成了空壳之城;大学城的形象集成也在某些地方大学城的建设中成了形象工程。1，6.2校园商业研究该方面研究主要包括两方面:武汉理工大学的陈丽敏硕士在大学“隐形校园”商业空间研究中和西安建筑科技大学的罗念安在其名为高校校园商业空间的设计与研究的硕士毕业论文中进行了相关研究。()1 隐形校园大学 “ 隐形校园”商业空间研究对由台湾大学黄世孟先生提出的“隐形校园”进行探讨。所谓“隐形校园”是指:校园规划地区以及明显受大学日常生活与活动影响的地区，此概念类似于本文所述的大学社区。文章认为隐形校园是完全由市场需求作用产生的，并可分为四个阶段:初级阶段、中级阶段、完善阶段和成熟阶段，隐形校园在供需关系的共同作用下不断扩张，在完善阶段与成熟阶段的发展过程中，最终找到某个平衡点，使得其规模不再扩大，达到平衡。隐形校园的发展存在一些规律与特征。例如:业态构成方面，主要以百货、饮食和生活服务三个部分，一般饮食的比例较高。从分布来看，一般分布于学生人流出行的主要路线上，同时就近占据有利位置，同类设施经济。而从空间形式来看则以插入式点状分布、沿街道线性分布和独立的商业区三种形态为主。(2) 高 校 校园商业空间设计与研究高校校园商业空间的设计与研究以高校校园商业空间为主要研究对象，以西安、上海两地的各大高校的校园商业空间为主要调查研究对象，在收集、分析实例资料的基础上，从分析当前大学生的消费结构、消费习惯、消费心理入手，结合国内外高校校园规划建设的理论成果，对高校校园商业空间规划布局、空间形态、外观造型、环境设施等进行分析，并提出目前高校校园商业设施建设中存在的主要问题.文章以规划设计作为切入点，研究认为影响高校校园商业空间规划设计的因素重要为三个方面:生活、消费方式的转变，高校后勤服务社会化改革，院校重组、合并扩张以及大学城的兴建。以上的影响因素将促使高校校园商业空间有以下发展趋势:商业设施的规模扩大化，服务内容复杂化，服务手段现代化，商业设施布置网络化，对外部造型、环境以及内部装修的更加重视;并提出学生商业中心发展有一大新趋势 餐饮、商业、娱乐综合体。作者在最后针对大学城远离城市市区且学生居住更集中的特点，对其商业设施的建设提出了以下三个注意点:大学城校园商业设施网点的布置应注重多极化;大学城校园商业设施规模应适当加大、相关设施应更加完善;应合理整合自发形成的商业空间。1.6.3大学周边商业房地产发展探讨该方面的探讨目前主要集中在开发商以及社会舆论阶段。在 2005 年由开发商召集召开的“上海高校周边商业地产的新模式”的研讨会，在会上，针对计划开发的优族173 休闲广场项目，围绕高校周边商业地产开发模式进行了讨论。目前高校周边的商铺绝大多数还是处在分散经营、各自为阵的初始状态，对于商业的布局、人气的聚集以及品牌的形成带来很大的不便。为了改变这一情况，“优族173项目”在高校周边商业地产的集中经营管理方面开始了大胆的尝试:将项目建成集餐饮、娱乐、休闲、SOHO办公和公寓为一体的一站式休闲广场，力图将分散的商业经营进行有效的集中，体现规模效应和积聚效应。对于大学生的消费需求，各种讨论认为大学生阶层属于低消费群体，一般承受不了高层次消费。但是低消费并不代表着商品的低档，学生族是讲究时尚和个性的群体，他们喜欢花低成本的价钱能够买到物美价廉的商品，一些能够突出自我个性的商品便成为他们的首选。同时杨婷在成都校园经济分析一文中指出当代大学生的消费状况，呈现出如下四个特征:(1) 学习投资型消费上升势头强劲。(2)时尚信息型消费形势看涨。(3)随着大学生总量的激增，大学生娱乐休闲型消费呈递增趋势。(4)人际交流型消费。在商业房地产投资方面，杨婷在成都校园经济分析中分析指出:商业物业在复合型房地产项目中往往是利润最大的一部分。按财务预算的角度，如果规划允许，商业物业份额越高，项目总体利润率也就越高。但是，盲目追求商业物业的量，往往成为房地产项目滞销，后期经营状况不理想的重要原因。判断校园经济容量对确定项目商业开发的合理体量起到重要支撑。结合成都五所高校的周边所形成的商业物业的总容量来看，可以得出基本方向性结论:(1)校园师生总量大小、校园面积大小，与周边商业物业总容量成正比。(2)市中心区域(二环路以内)高校周边往往还存在传统的商业圈，客观形成消费者购买投资的合力，其商业容量大于二环路以外区域较单纯的高校商业带商业容量。城区高校商业容量大于郊区高校商业容量。(3)重点高校周边商业容量大于普通高校周边商业容量。(4) 综合性高校周边商业容量大于专业性高校周边商业容量。另一原则是，高校旁已经形成传统的，认同度较高的，且体量较大的校园经济带中，如果所开发商业物业定位的目标市场明确指向高校师生，则其体量应相对缩小。如果其位置优越(如，位于传统商圈中，或集中生活区中)，可能同时辐射校园及校园周边较大范围人群，则体量可相应扩大。1.6.4大学城商业空间规划武汉理工大学的陈丽敏硕士在其名为新兴大学城商业空间规划研究的硕士学位论文中，对我国新兴大学城的商业空间规划方面作了较为详尽的研究与探索。文章 对 大 学城商业空间的规模与构成、商业设施的空间布局、中心区级商业空间的布局以及经营模式进行了探讨。在大学城商业空间规模与构成方面，作者根据大学城的特点，针对具有不同区位的大学城的商业空间规模测算提出了在我国居住区规范商业设施指标基础上进行修正所得的结果。在商业构成方面，作者从其职能构成和行业构成两方面进行了研究。作者认为中心区级商业区总职能数一般在2030种，网点数随大学城规模大小而改变。校区级商业区总职能数则在30种以内，网点数一般在50个以下。从行业方面来看，主要包括商业、饮食和生活服务三个部分。作者将大学城商业设施与城市商业设施进行了对比，找出其共通点和不同大学城商业设施的特殊性，这种特殊性主要表现在消费需求、消费方式和消费时段上。在找出了大学城商业设施分布的决定性因素后，提出了三种空间布局形式:网络状、分枝状和分散状。文章着重指出了文化特征以及大学生行为心理模式对中心商业空间形成的影响，同时根据大学城中心商业空间的独特性，提出了大学城中心商业区的商业空间模式特点:多样化的聚餐空间:简单且文化氛围和个性强的场所空间、引入参与性消费的模式空间和丰富的住区级商业空间。第2章大学城发展的相关理论2.1大学城发展理论2.1.1大学城发展阶段大学功能的发展经过了三个阶段:第一阶段为以剑桥大学为代表的英国的大学，奠定了大学的教学功能:以洪堡大学为代表的德国的大学增加了大学的科研功能，是大学功能演变的第二阶段:以哈佛大学为代表的美国的大学开启了大学的社会服务功能，即建设创业型大学的发展阶段:随着大学对城市与社区的影响从经济向社会、环境等所有领域发展时，创业型大学则正在向第四个阶段升华一一可持续发展型大学。在由各个大学组成的大学城内，其发展也自然地与大学的发展阶段相一致。在其发展过程中，由于大学所负的职能的不断丰富、与社会以及城市互动不断综合，大学城的发展也从单纯的大学集聚区向产学研商住结合社区发展，到现在以及未来的城市的综合发展。创意城市创意 城 市 可以认为是大学城发展以及城市发展过程中产生的一种新的高层次的发展形态，也可以成为我国大学城发展的方向.该类型城市的发展涉及到三个方面:一个是作为供给方的大学，大学是创意城市的基础设施，就像山水景观对于旅游城市、港口设施对于航运城市、机器设备对于工业城市一样重要，没有大学肯定没有创意城市，大学可以对城市有供给和推力;二是作为需求方的城市，大学是创意城市的必要条件，但不是充分条件，即是说有大学并不一定能够建设成为创意城市，城市必须对大学有需求和拉力;三是大学与城市的相互作用必须有激励性的体制环境。根据乔治华盛顿大学的Riorad 的3T理论，创意城市发展的三大条件是:人才、技术、包容，这三个条件分别对应着与创意城市相关的三个方面:创意阶级、创意产业和包容社区。创意城市的基础设施是大学，理由正在于创意城市的三个条件缘起于大学。大学是技术的发生器、是人才的培养所、是包容的辐射源。创意城市的形成需要大学校区、企业园区、公共社区的三区联动。在此过程中，大学应从研究型的大学变成为创业型的大学(与产业的结合)以及智囊型的大学(与政府的结合);产业应从生产型的产业变成为知识型的产业(与大学间的接近)以及公共型的产业(与政府间的接近):三是政府应从规制型的政府变成为风险投资型的政府(与产业之间)以及知识型的政府(与大学的接近)。而三区间的各类联动应有空间上和组织上的新东西产生，例如大学与企业之间的组织与空间(科技园区)、大学与政府之间的组织与空间(大学社区)、产业与政府之间的组织与空间(公共社区)以及包括三个方面的空间和组织(例如新英格兰委员会)。运用 建 立 创意城市的理念来规划和建立大学城，是我国大学城发展的一大机遇。而在此过程中，首先所涉及到的加大建设的板块包括:大学社区、公共社区以及科技园区。在三大板块的建设中，最终可分解为住宅、零售商业地产与办公商业地产三类的规划与建设。本文将重点讨论大学城包括零售与办公两个部分的商业地产的规划建设。2.2商业地产发展理论由于各行业对土地的区位要求不同，不同行业对土地区位变化的敏感性也不同，因此，在不同的区位下，同一行业所获得的经济收益水平不同。而在同一区位上，不同行业所获得的经济收益能力也不同。对于特定地块，究竟作何用途，由于土地面积的有限性，只能取决于地块用途的竞争结果。在供小于求的状态下，土地供给价格何地租水平呈上升态势，收益差的(即支付地租能力弱的)行业退出竞争，到它又足够能力与其他利用方式竞争的位置:由在该区位收益好(支付地租能力强的)行业支配该土地用途。支付地租能力对距离敏感程度由小到大依次为商业、办公、住宅和工业。土地利用空间形态并因此产生。对于大学城，它处于整个城市的竞标地租的规律下，所以一般其选址离城市中心区域较远。此外，大学城作为一种城市形态本身，内部各类用地也在竞标地租的规律下各居其位，这也是大学城各等级商圈、办公地产分布等确定的一个原则。2.2.2城市商业空间结构商业中心是一个城市内部的商业活动集中地区，是城市内部零售商业最重要的空间形式。满足居民不同需求的不同规模、不同等级的商业中心构成城市商业空间结构的主体。现在城市商业中心的等级体系，一般分为四级:市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心和邻里级商业中心;对应于本文所研究的大学城商业中心体系中的市级商业中心、区级商业中心、校区级商业中心和住宿区级商业中心。市级 商 业 中心是全市商业、服务业中心，服务全市，主要提供高档消费品和服务。市级商业中心大型商场、专业商店、高级宾馆、风味餐厅以及各类文化娱乐场所高度集中，呈凝聚型分布态势。区级 商 业 中心为二级商业中心，一般分布于各区区位条件、通达性、商业基础较好得地方，主要提供购物频率较高的中档消费品和服务，由市商业中心的大商场分店、连锁店和服务设施等组成。社区 级 商 业中心服务于居住区范围，多分布于街道的交叉路口和居民住宅区中心，主要为附近居民服务，由提供中档商品和日用品的一些商业设施组成，并多与银行、邮局、代理店等一些服务设施相比邻.其特点市规模小、铺面小，商品多为居民日常生活必需。校区级商业中心相当于社区级商业中心，一般服务于一个或几个集中的校区。邻里 级 商 业中心是指服务于居住小区的商业网点。居住小区商业的空间形态模式有沿街式、组团式、多点式和会所式。鼓励业态有百货店、专卖店、文化娱乐网点，适度设置超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点。住宿区级商业中心相当于邻里级商业中心，主要服务于学校师生住宿区内人群，一般就近分布于所服务的住宿区内。城市 各 等 级商业中心的数量配置遵循着由高级到低级逐步递增的金字塔式等级体系，空间分布商呈现着不同的规律。现代 大 城 市的地域结构一般都明显地呈现向心带状，由城市中心向外依次是:中央商业(务)区、中心外缘带、中间带、市区边缘带、卫星城镇带。中央商业区布置市级商业中心。中心外缘带是中央商业区地支配、供应区，分布有较多地对外交通站场、批发业货栈和食品、服装厂等单位，由于这里原是居民聚居地区，故仍广泛分布着一些商店和服务行业机构。中间带主要是居民区，有众多居住小区和居住商业街，商业服务网点均匀分布，以就近满足居民需要。市区边缘带是城市与郊区地结合部，交通比较便利，同卫星城镇和外地联系方便，应运而生的停车旅馆、贸易货栈、大型超级市场分布在此带适宜地区。这里商业、服务设施的分布视交通道路和居住区的分布而定，有些条件适宜地段则有可能发展成为城市商业的次中心。卫星城镇带地域最为开阔，有大量工业、科教等单位穿插分布在农田村落之间，其商业、服务中心的分布一般属于随机型，但在个别小城镇或某个工业区内部，则呈现局部凝聚型分布格局。消费者行为消 费 行 为的“中心地化”趋向。虽然消费者购物出行总是选择最短时间和最短距离，但是这个最短距离、最短时间不是完全没有限制的，而是指靠近市中心方向的最近的商业区。国外 著 名 的布伦南定律和弹性里程定律对该现象做出了研究，居民的出行不是单纯的考虑离自己的居住地最近。当居住地与中心距离增大时，居民的脑际地图中往往会把市中心的边际扩大，并且是朝着自己居住地区方向扩大，居民的距离感随着市中心相对位置变化而变化。2.3大学城与高科技园区结合的发展理论2.3.1玻集经济促进两者结合聚集是指在地理上一些相互关联德公司、专业化的供应商、服务提供商、相关的机构，如学校、协会、研究所、贸易公司、标准机构等在某一地域、某一产业的集中，他们既相互竞争又相互合作的一种状况。产生聚集的主要因素在于一些企业在价值链上具有上下游关系;企业间的横向联系十分密切;企业与其他机构，如高校、科研机构紧密联系;政府在聚集中发挥的作用。集聚状况对经济发展产生良好的功能:首先，可更经济地获得专业化地投入要素和人力;其次，可更低成本地获取相关信息;增强企业间的互补性;低成本地获取公共产品;提供更有效的激励。所谓聚集经济，又称聚集效益，一般指因企业、居民的空间集中而带来的经济利益或成本节约。大学城内大学云集，科研实力集中且强，在人力物力财力的作用下，产生较大程度的产业聚集，包括科研机构的聚集和相关企业的聚集，从而促使了众多高科技园区的成立，也成为一些办公楼宇自主建立的源动力。2.3.2从高科技园区的内涵分析高科技园区是一种规划建设的科学一工业综合体，其任务是研究、开发和生产高技术产品，促进科研成果商品化。高科 技 园 区所拥有的科研与开发以及科研成果商品化功能，要求科研、开发、生产一条链的合作，也要求企业和科研机构的紧密联系。大学作为城市高科技研究活动的主要核心，聚集了众多的科研机构，成为科研成果的主要产地。于是科研一开发一生产链的结合以及相互作用与触动，将偏重研究与开发企业集合的高科技园区设置在大学城内，有助于大学科研实力的充分发挥，形成创业型的大学，也进一步促使了产学研的互动发展，有助于大学从低等级阶段向高级阶段发展。各类 高 科 技园区有所不同，均在不同程度上与大学以及研究机构有关，可分为五类:孵化器单憧建筑物孵化器经营者服务新企业从不同部门集中生产要素，分散风险，帮助新建高技术企业科技工业园在完整、全面规划之下，以优惠政策和一定的技术经济基础，吸引外地人才和大企业，发展本地高技术研究和产业，实现地区振兴高科技园区与“2.5”产业“2 5” 产 业，即工业生产性服务业，是为生产、商务活动而非直接向个人消费者提供的服务，作为中间投入服务，用于商品和服务的进一步生产，由于其业态处于二产(工业)和三产(商业、服务业)之间，故称之为2.5产业。2.5产业的特征为:具有高增值性、知识性、创新性、关联性、信用性，根据 2 5 产业的定义和特征，大学城内以科研与产品开发为主的高科技型企业属于此类，其办公所需要的空间为办公园区，即需要办公地产的开发来满足产业发展的需要。2.4大学城办公地产发展理论2.4.1办公地产空间分类办公地产，即写字楼，其建设和供应可能基于投资目的或非投资目的。非投 资 型 办公地产是为特定用户量身设计建设，且仅供其独占使用的空间，它可能由业主建设或购买供自己使用。无论采用何种占有和运营模式，非投资型办公地产都不会按照竞争性租金提供给市场中寻求租用写字楼的一般承租人。投资 型 办 公地产则是专门为那些寻求非特定空间或某种常规类型的特定空间、且愿意为了获得地域优势或可用的设施而支付高价的普通写字楼用户设计。相对于非投资型办公地产，投资型办公地产可以满足广大写字楼使用者的需要和期望，其租金收入将产生更高的利润水平和价值。此外，在一个大都市区中，当地办公地产市场分为城市中心市场和郊区市场，通常吸引不同的承租人。郊区办公地产市场主要吸引不需要城市中心所具有显著性、交通便利性和声望的公司。城市中心办公地产市场则相反。在大学城内，各类产业园内的办公地产属于非投资目的型。同时由于大学城所在区位的不同，其办公地产市场可能处于城市中心市场(如上海杨浦大学城内办公地产市场)，也有可能处于郊区市场(如上海松江大学城内的办公地产市场)。随着城市的发展，郊区市场也有可能渐渐向城市中心市场转变。2.4.2办公商业地产的区位理论相对 于 工 业和商业，办公用地的利用更重视聚集、区位、联系成本和工作环境，而非地价和交通费用因素。地租 地 价 。办公业对地租和地价的承受能力较工业、住宅和一般商业等要高，但行业内不同职能、规模的办公企业对租金和地价的承受能力不一样。联系 成 本 。其大小是办公区位选择必须考虑的因素，一般办公用地总体上有相对集中、聚集的分布趋势，并尽可能布置在区位条件好的城市中心或次中心。劳动力。 办公本来就是劳动集约程度高的活动，不仅需要高素质、高技能的专业人才，还需要大量的普通雇员。能够获得或以低成本获得所需类型的劳动力是办公地产区位选择的重要因素。周边环境 。社会心理行为因素对办公区位选择具有较大的影响。周边环境的优良往往被认为是这一地域公司的实力、成就、信誉或更直接地代表了公司的形象，不仅会影响公司形象和凝聚员工的能力，而且对公司的客户(特别是投资者)产生心理暗示作用。规划政策 。办公往往集中布局在城市中心，是政府政策较多干预的区域。一些城市政府甚至直接投资开发，或引导、促进开发。办公地产的区位理论也在各个侧面影响指导着大学城办公地产的开发. 上海松江大学城一期用地4600亩，教学区62万平米，生活区46万平米。 目前有8所高校进入，目前在校学生约10万人。有围墙，只是用绿化带或河流来划分边线，更体现在大学城内各类资源的共享性上。大学城实行高度智能统一化管理，整个大学城内遍布网络接口:图书馆、体育场和实验室可以互相“连网使用”，采用“一卡通”方式实现内部资源的整合利用，避免资源浪费;各校的后勤服务统一达到社会化，共享地带的后勤工作，如员工招聘、店铺招商等，全部由市高校服务中心和市高校后勤发展中心负责:各校师资可以互相聘用，高素质的教师可以轮流在几所大学执教，学生可以各取所需，到任何一所大学选修，各校间所修学分都予以相互承认;住宿区全区规划建设使用，于是存在着同一住宿区内拥有多个学校的学生并存的现象，在更大范围内实现了宿舍资源的有效分配，更大程度上实现了资源的合理使用。大学城内各个校区以教学、科研为主，建造教学楼、行政楼、实验楼，而生活区集中在共享地带。在大学城中央，建造了网球馆、体育场、温水游泳馆等近6万平方米的体育设施;在生活园区与南侧校园之内建设了东西向长达2.5公里的综合服务型学生步行街，共11个地块，总占面13.25万平米，建面7.84万平米，呈带状分布，城内无专业的科技园区。3.1.2上海松江大学城商业等级分析位于文汇路的学生步行街是大学城内的中心商业区，主要满足广大师生的各种日常生活需求。全长2.5公里的学生步行街一文汇路，堪称“中华学生第一街”，是整个大学城的商业中心区域，按其规模来看，属于校区级商业中心。松江大学城中心商业区以及宿舍附近的小型商业网点又形成了一个较为独立的松江大学城商业网络，成为一个较为完整的服务设施体系，服务于大学城，各级商业区相互依存相互联系。通过较为便利的交通，可以到达离松江大学城不远的松江镇区商业中心，为区级商业中心，设有较为大型的超市及娱乐设施，补充大学城内部分设施不足而无法满足的部分商品。3.1.3上海松江大学城商业地产现状目前，松江大学城商业配套较少，分布集中于宿舍区集中带，而且城内商业设施的服务对象单一。(1)商业地产分布与布局服务业由于性质与服务的特殊性，较为均匀穿插于商业街的各段之中，主要包括自助银行、动感地带移动通信服务、邮局、摄影、美发、休闲吧等。大学 城 四 期已基本建设完成，商业街亦日渐成熟，底层已基本满租，二层少量招租中。根据笔者的实地调研，得出了以下商业业态业种的结构。(4) 产 学 研产业松江 大 学 城内没有开辟专为产学研发展而设的科技园区、孵化基地或者科研基地。城 内由 大 学而带动的此方面需求主要体现在各类进修班方面，在整个文汇路之上，各类进修培训班报名点有六家，主要包括外语、考研等。3.2上海杨浦大学城商业地产发展现状3.2.1上海杨浦大学城概况杨浦 大 学 城位于上海中心城区内最大的行政区 杨浦区。区内的江湾一五角场将被建设成为上海四大城市副中心之一，将成为上海的又一个“徐家汇气上海 杨 浦 大学城是原来该地区所拥有的17 所高校的基础上而规划建设而成的，根据规划，杨浦大学城将在本来约30 公顷的基础上规模扩大近一倍。自2003年杨浦区提出“知识杨浦”，建设杨浦大学城的战略规划之后，大学城开始启动。整个 杨 浦 大学城根据原始各校区的分布，可分为西区、东区、北区三大组团。西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，科研实力极为雄厚:东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心;北区规划以上海第二军医大学、上海体育学院为核心。杨浦 大 学 城内拥有全国大学综合实力排名第三的复旦大学，以及排名前列的属于“211”大学的同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学等，一共拥有17所理、工、医、经等各类高等院校，总在校学生人数达14万。杨浦大学城集中了国家级重点学科40个，居首位重点学科2个，占上海的三分之二:国家重点实验室20个;105个博士点;40个博士流动站;两院院士38人，占上海总数的三分之一。目前杨浦大学城集中了50 多所科研机构，占上海总数的二分之一,科研和工程技术人员二十多万人,几千家高科技企业.杨浦大学城模式，与以科教为特征的江湾一五角场城市副中心相融合、相连接，把大学城建立于城市中心，成为上海科技创新、创业人才培养的重要基地，成为适宜高科技工作者、投资者、创业人员、企业家、教师、学生、科研人员和其他居民工作、居住和休闲的知识型城区.13根据“创意城市”的定义和相关理论，以上设想更为确切地说就是以大学为契机，将杨浦大学城建设成为以创意驱动的“创意城市”，实现杨浦城市发展的腾飞。杨浦 大 学 城，不同于完全从零开始、大学聚集区式发展的松江大学城，杨浦大学城的建设与杨浦城市建设的关联度更加密切，其作用也并不仅仅在于大学本身，它是典型的狭义大学城。3.2.2上海杨浦大学城商业等级分析杨浦 大 学 城建设与上海四大城市副中心之一的江湾一五角场建设密不可分。神整形散的大学城其内部最高等级的商业中心为与五角场商业副中心相贴合的知识创新中央社区，与五角场商业商务中心一起构成了城市副中心级商业。大学 城 内 形散在杨浦东西各处的大学校园周边则以学校为单位各自形成了主要服务于本校师生以及周边居民的校区级商业，例如复旦大学的华联复旦校园生活中心等。杨浦 大 学 城内一般教学园区与住宿区主要以分离共生的形态存在，在大学校园内部各大住宿区附近存在着少量宿舍区级商业等级的零售型商业门店。江湾 一 五 角场市级商业副中心、各校区校区级商业中心以及宿舍区级商业，形成了较为完整的三级商业体系，为大学城内师生与居民满足各类生活学习等各层次需求。3.2.3上海杨浦大学城商业现状上海 杨 浦 大学城是自然发展与规划结合而形成的，不同于完全规划建设形成的大学城。在这里，大学与居住区相邻，并相互促进，结合发展，所以杨浦大学城内的商业是大学城商业与居住区商业的结合。()1 商 业 地产分布与布局杨浦 大 学 城最高等级商业中心位于五角场地带，也是整个大学城的中心位置。该商业中心不但服务于杨浦大学城师生，同时也服务于整个杨浦区居民，由于规划中轨道交通的联结作用，其辐射面将扩展临近其他各区。五角场以其形态而得名，而各大型商业体则以五角中心为圆心，分布于五条大街的相临之处，并沿着轨道交通10号线的走向(自四平路沿淞沪路延伸)集中发展。其布局为以环状为主，线性发展为辅的形式。大学 城 校 区级商业则主要分布于各大高校的道路两侧，一般位于宿舍区周边。复旦大学主要校区级商业集中分布于复旦大学宿舍南区周边以及宿舍北区周边，同济大学主要校区级商业则沿赤峰路、密云路分布，以线性布局为主。大学 校 区 内部邻里级商业则形式多样，多以点状或线状见缝插针型分布。例如同济大学北部住宿区内以点状散落分布小型商业门店，多以绿化融为一体，将休闲、书店与杂货店等设置于学校宿舍旁边。而位于复旦宿舍北区旁边的北区一条街，采用线状分布，位于宿舍区与教学区之间，另外在北区食堂旁边设有少量便利店，以满足学生的临时需求。(2) 商 业 地产形态杨浦 大 学 城新开发的商业地产主要集中在五角场一带以及各个大学周边。五角 场 中 心带为了配合城市副中心的建设，正处于建设期的大型商业项目有上海万达商业广场(33万平方米)、百联又一城(13万平方米)、金亿广场(10一n万平方米)等，该部分商业大多采用大型Shoppingmal或者大型百货商店，其规模宏大，内部业态多样，定位较高。另外，与五角场商业商务商圈相接壤的知识创新区中央社区则以创意产业为先导，以江湾体育场与杨浦大学城为基础，建立占地约830公顷的知识创新区，该区域位于淞沪路两侧，分别以商业广场形式与SOHO形式建设，透入出年轻时尚的氛围。位于 各 大 高校附近的校区级商业则一般多以临街商铺形式存在，以武东路政民路新开发商业地产为例，以沿街两层商业为主，宽店面，每个单元面积约为50 平方米。另外，诸如华联，复旦校园生活中心则以步行街的形式开发，一侧两层商铺、一侧单层，满足餐饮、零售等多样化需求，单元面积相对较小，约为30平方米。学校 内 部 的宿舍区级商业地产形式灵活。有点状单体双层或单层建筑形式，较有代表性为同济大学内部的教育超市及周边小型景观型木制奶茶屋、同济大学北部宿舍区内学生服务中心以及宿舍周边景观型木屋休闲点、同济大学留学生住宿区附近景观木屋的三叶草咖啡吧。有充分利用宿舍大楼建设，利用地下_空间适当开发校园内部便民型商业，例如同济大学宿舍西南八楼地下一条街、宿舍西南九楼地下超市、书店与服务一条街。有利用校内过往通道，形成底层简易型校园内部服务一条街，如复旦大学北部宿舍区与教学区之间的北区服务一条街。此外，还有依附于学校食堂建筑，充分利用食堂的可用空间，进行商业活动的便利点。(3) 商业业态业种杨浦大学城，由于大学与居民区混合布局，其商业大多同时服务于大学城内学生和周边居民，并业态业种设置同时受大学与居民区双重需求的影响。由于杨浦大学城的形散特征，为了便于研究，本处以具有代表性的复旦大学周边商业为例进行研究分析。(根据复旦大学邯郸路校区的四至，截取复旦大学周边邯郸路与政修路之间国权路、国年路、国顺路、国定路、政肃路上商业门店，以及复旦大学四周邯郸路、国定路、政民路、武东路、武川路和学府路商业门店)复旦大学周边商业以零售与餐饮业为主，穿插着部分服务业门店。根据实地调研，得出下表。杨 浦大学城复旦大学周边商业业态结构表单位:个服务22.1%房产中介5.8%饰品店15 % 美容美发18 .55%便利店17 .52%文印店7 .21%书店16 .48% 洗衣店4 .12%杂货店11 .33% 摄影4 .12%副食品店11 .33% 银行4 %水果店8 .24% 休闲娱乐4 %体育用品5 .15% 单车维修3 .09%眼镜店4 .12% 网吧3 .09%药店4 % 旅馆13 .09%电脑配件3 .09% 邮局2 .06%文具店3% 电话吧2.06%琴行0.9%饮食 35.2%餐饮25.8%小超市0.9% 茶坊6.4%冷热饮8 .24%便当2 0.6%合计门店数330从业种上来说，在整个复旦地区，以餐饮门店最多，总门店数58 家，占总数的25.8%，并且一般一家门店占几个店面，面积相对于其他业种较大。同时存在着众多茶坊、咖啡厅类的门店，满足大学生群体休闲商谈需求，同时此类店面主要集中于武东路与学府路之上，其主要客户群体为居住于复旦北区的众多留学生以及大学周边文化花园等高尚楼盘内的居民需求。在零售业中，以服装、饰品、便利店、书店为主，并存在少量的体育用品