安徽省城镇公有住房出售管理办法.doc

关于印发安徽省城镇公有住房出售管理办法的通知 皖政（1995）9号数据编号：K7-F5209颁布日期：19950206 实施日期：19950206 颁布单位：省人民政府 安徽省城镇公有住房出售管理办法已经省人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。 出售公有住房是住房制度改革的一项重要内容，是筹集住房建设资金，加快住房建设的有效措施。各地要根据安徽省城镇公有住房出售管理办法的规定，抓紧制定本地区公有住房出售管理实施细则。公有住房出售办法已经出台的，要根据本办法进行修改、完善，保证政策统一。 出售公有住房政策性强、涉及面广。各地务必要加强领导，精心组织实施。有关部门要团结协作，密切配合，保证我省城镇住房制度改革顺利进行。 安徽省城镇公有住房出售管理办法 第一条为了促进住房商品化、社会化，加快住房建设，改善城镇居民居住条件，根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，结合本省实际，制定本办法。 第二条本省城市、建制镇、独立工矿区内国家机关、群众团体、企事业单位自行管理的公有住房和房地产管理部门直接管理的公有住房的出售，均执行本办法。 旧城改造规划区的住房、沿街易改造为营业用房的住房、代管住房、危险住房、产权未定和具有历史保护价值的住房以及当地县级以上人民政府认为不宜出售的住房，不得出售。 第三条凡具有城镇常住户口的职工、居民家庭，均可按本办法规定，向所在单位或现住房的产权单位申请购买住房。 第四条新建住房以及腾空的旧住房，须先出售后出租，优先出售给无房户、住房困难户；已租用的住房优先出售给现住户。 第五条公有住房的出售价格分为市场价、成本价或标准价。 市场价，按售房当年该类住房的市场平均价格计划。 成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素计算。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为年）计算，使用年限超过年的，以年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。 标准价，按负担价和抵交价之和计算。一套标准新房（建设面积平方米）的负担价，按所在市、县统计部门公布的上年度双职工年平均工资的倍计算，并逐步提高，年前达到倍。抵交价按双职工年（男职工年，女职工年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为年）计算，使用年限超过年的，以年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的。 第六条各市、县每年度出售公有住房的标准价和成本价，由房改办公同物价、国有资产管理和房地产管理部门按本办法规定的计算方法测定，报省人民政府批准后公布执行。 第七条公有住房的实际出售价格，以本办法第五条规定的价格为基价，根据住房的结构、楼层、朝向、装修、设备等项条件和地段、环境的不同，进行合理调节。调节系数由各市、县房改办会同物价、国有资产管理和房地产管理部门确定。 第八条出售公有住房按建筑面积（平方米）计价。 第九条产权单位出售公有住房的价格，须由有房地产评估资格的评估机构评估（国有住房产权不清的，须经国有资产管理部门界定），经所在市、县房改办会同物价、国有资昨房地产管理部门审核后，报所在市、县人民政府批准后执行。 第十条职工、居民家庭按成本价或标准价购买公有住房，每户只能享受一次（限购一套）。在省内易地调动的，原购住房由原售房单位收购后，在新的工作单位可再按成本价或标准价购买住房一次。 第十一条向职工、居民家庭出售成本价或标准价公有住房，实行面积控制，其标准参照安徽省人民政府关于干部住房标准和分配办法的暂行规定执行，或按家庭人均建筑面积平方米以内之和控制（独生子女按两人计算）。超过的部分执行市场价。 第十二条职工、居民家庭按标准价购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，年折扣率为负担价的，以后逐年减少，年前全部取消。 第十三条职工按标准价购买公有住房，享有一次性工龄折扣，即由售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以（男职工年，女职工年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。 第十四条购买公有住房，可以一次付款，也可以分期付款，或向房改专业银行申请抵押贷款。 （一）一次付清购房款的，售房单位可给予不超过应付房价款的折扣。 （二）分期付款的，首次付款额不得少于房价的，余款在规定的期限内按月偿还，并付利息，单位不得贴息。分期付款的期限一般不超过年。分期付款的利率根据分期款年限比照同期城乡居民储蓄存款利率降低个百分点确定（年期以内的按同期计算，年期以上的按年期计算）。 （三）申请抵押贷款的，须先在受理贷款的专业银行房地产信贷部储蓄房价的，贷款额不超过房价的。贷款利率由省住房制度改革领导小组会省人民银行确定。 第十五条产权单位以标准价向职工、居民家庭出售公有住房，其个人出资部分在计征固定资产投资方向调节税时，适用零税率。 职工、居民家庭按标准价购买住房，免交契税；用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税和个人出资部分的三年土地使用税。 第十六条职工、居民家庭按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 职工、居民家庭按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 职工、居民家庭按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处置权和收益权，可以继承；住用年后可以依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买、租用权；原产权单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配；年内确需出售的，由原产权单位按即时的标准价收购；分期付款尚未交清欠款的，不得出售。 第十七条出售公有住房，产权单位应与购房人签订买卖合同，经所在市、县房改办审核后，分别到住房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理住房过户、产权转移登记手续及土地使用权证变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。 产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。 第十八条加强售房款的管理。出售公有住房回收的资金，除提取售房款建立住房共用部位和共用设施的维修基金上，其余按下列规定纳入住房基金，专项用于住房建设和改造： （一）国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金； （二）其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。 国有住房的出售收入上交同级财政和留归单位的比例，由省住房制度改革领导小组会省财政厅另行制定，报省人民政府批准后执行。 第十九条公有住房出售时，应确定维修服务的管理组织，负责住房售后维修服务（在未确定前，仍由原产权单位负责）。允许国营、集体、个人等多种经济形式开展住房的维修、装修服务业务。 住房自用部位和自用设备的维修养护，由住房所有人自行负责，费用自理。住房共用部位和共用设备的维修养护，年内由住房管理单位负责，费用从维修基金中支出；年后由住房所有人按占有房屋建筑面积的多少合理分摊费用。 第二十条个人购买公有住房后，要服从有关部门管理，装饰、维修时不得擅自改变外型和结构。改造、翻建住房时，须拥有全部产权，并且要服从统一规划，按规定办理审批手续；拥有部分产权的，须征得产权共有者同意后方可进行。 第二十一条售房单位不得用公款装修公有住房。已装修的，费用单独列出，全部由购房者负担。严禁将装修费用计入房价予以优惠。 第二十二条凡违反本办法擅自降价出售和倒卖公有住房，使公有财产受到损失的，由房地产、土地、物价、税务、工商行政管理部门按各自职责，依法查处，并视情节建议有关部门追究主要负责人和直接责任人行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 第二十三条年月日前出售的公有住房，须按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例