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工业地产价值时代已经来临 文/本刊记者 廖建华“工业地产是一座有待开发的金矿”，“工业地产是规避风险的港湾”。无论是金矿还是港湾，都证明了工业地产巨大的价值所在。“工业别墅”模式初现端倪(图一) “现在消费市场看好工业别墅这类产品，主要看中它性价比比较高，因为这类产品的功能是复合型，物业产品的功能越多样，对市场的吸引力就越大”， 广大地产策划工作室总经理王庆表示。王庆向记者介绍了他的朋友当初在青岛购买工业别墅时的真实想法，最关键的还是这一类产品具有较高的性价比，虽然是别墅的形式，但不仅可以满足商务、办公，还具有很好的人居环境，这种综合性物业比自住型别墅更具功能优势。市场的需求是产品诞生的最强动力，工业别墅等高端物业产品的出现，也是市场需求催生的结果。如果说工业别墅类产品以高性价比吸引中小企业，那么随着经济的不断发展，大型企业对工业园区内的商务物业的需求也日趋强烈。但这种开发模式目前面临政策调控的困境，国家对工业用地的控制越来越严格，明确规定工业用地用于工业物业建设的比例不能低于30。工业别墅严格来说并不算纯粹的工业物业。“工业别墅等高端的开发模式是在政策不是很完善的情况下出现的，严格来说，工业别墅它不属于工业地产类别，应该分到商业地产或者商住地产类别。从05年开始，国家政策对这方面的调控是越来越明显。”王庆还举例子说明，在青岛，王庆为一个开发商策划一个工业地产项目，按照工业地产的标准办手续拿了地，开发商准备在在这块地上盖一些商住型的别墅类产品，后来由于政策的限制，也不得不改为工业地产开发。在很多工业园区的开发过程中，确实存在开发商打“擦边球”的现象，例如利用工业用地盖商用楼。工业别墅的出现也存在这种嫌疑，但这并不能抹杀它出现的价值，恰恰说明工业地产产业应该注重提升价值，市场对这种高附加值的工业务业的需要越来越强烈。工业地产价值空间大专业的工业地产开发商海泰发展预计其2008年第一季度归属于母公司所有者的净利润与2007年同期相比增幅在400%以上，原因是2008年第一季度公司工业厂房销售收入较去年同期有较大幅度的增长。在今年年初的股东大会上，海泰发展董事长杨川表示，未来三年内争取实现市值100亿元。但其目前的总股本也才3.2亿。在确定未来几年以工业地产为主导业务后，2008年以及未来海泰发展将如何提速，无疑给市场以想象空间。海泰发展的规划蓝图是整个工业地产开发商发展愿景的缩影。毋庸置疑，广大开发商对工业地产的发展充满信心，而信心的来源正是工业地产良好的发展前景。业界存在这样两种观点：工业地产是一座有待开发的金矿；工业地产是规避风险的港湾。无论是金矿还是港湾，都集中体现了工业地产巨大的价值所在。良好的发展前景，给工业地产价值体现提供了强有力的保障。工业地产之所以成为地产行业的金矿，一是因为经济发达地区面临升级换代，二是工业地产向二级城市蔓延，萌发巨大的商机。“工业地产在中国的发展的历史还很短，包括珠三角地区和长三角地区，工业地产仍然处于高速发展的上升阶段，内地处于刚刚起步向高速发展阶段过渡这样一个时期”，王庆认为。工业地产拨云见天，是产业发展的一个必然趋势。中国经济经过改革开放30年的发展，特别是经济发达地区，产业结构正在发生升级变化，例如北京、上海、广州等一线城市，加工贸易型经济已经边缘化，主流经济是那些资金、技术密集型经济。伴随经济结构的变化，工业地产也面临升级换代的发展契机。另外，二级城市经济的快速发展，再加上一线城市工业用地异常紧张，工业物业呈现供不应求状态，租金一路攀升，工业地产向二级城市蔓延也就水到渠成。据有关媒体报道，浙江的民间资本、乃至做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。出于投资成本的考虑，这些资本大多选择一些二线城市。仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区，这些城市无疑将成为工业地产投资的热点地区。中国工业地产以上海、北京、广州等一线城市为开路先锋，以青岛、苏州等二三线城市为发展后方，发展前景一片光明，市场资本大规模流向这一领域已经很好地证明了这一点。美好的发展前景，正是工业地产价值空间的最大保障。行业整合促进产业价值提升市场一方面呼唤价值体现，另一方面正在通过行业整合来实现产业价值提升。行业的整合是通过国内外资本巨头的参与来实现的。国外工业地产巨头普洛斯、AMB、腾飞、丰树等纷纷抢滩国内市场。不仅国外开发商看好工业地产这一领域，国内开发商也纷纷划地布局。和记黄埔、富力地产、绿地地产、复地地产等房地产巨头也高调涉足工业地产开发。它们的进入，无疑将大大加剧这一领域的竞争，加快优胜劣汰，促进工业地产开发从“土地聚集”向“产业聚集”、“人才聚集”、“综合融合”过渡。这一过程将很大程度上挖掘提升工业地产的价值，国际工业地产巨头着眼的大都是价值型投资。国际巨头进军中国工业地产，其中一个很突出的特点是，开发物流、仓储物业。一是因为这一领域的新增市场需求巨大，另一方面是原有物业已经陈旧落后，更新换代要求迫切。行业巨头的参与，不仅为行业带来巨额资金和先进的管理经验，这两个因素是工业地产向高端市场发展，提升产业价值必不可少的。另外，行业巨头的参与，还将大大加快行业整合的速度，加剧竞争程度，促进行业的优胜劣汰。工业地产价值的提升，主要还是要靠市场手段来实现，工业地产开发的主导权市场化是发展的必然趋势。国内不少地方加快推动工业园区市场化运作步伐越来越明显。据有关报道称，今年3月昆明市就着手在工业园建设方面建立健全实体化运作融资平台，试图采取控股、参股、BT、BOT、BO、独资、合资等形式吸引国内外大企业集团进行规模化、专业化开发，并赋予投资公司一级开发权。顺德最近也提出了对杏坛工业园区的建设，要通过资本运营、城市经营，实现滚动和平衡发展。市场化程度的深化，政府部门的角色必然要发生转变，行业巨头的参与，也有利于政府在工业地产开发过程中角色的转变。中国工业地产的开发模式中，政府主导型仍然是主流。如何从政府主导型向开发商主导型过渡？前提条件就是得有胜任的开发商接这个头，无论在资金方面，还是在经营管理经验方面，大型的房地产商都占有绝对的优势。工业地产无价值透支之忧（图二）有这样一种观点，房地产之所以陷入困境，很重要的一个原因是房地产商抵挡不住短期利益的诱惑，透支房地产的未来价值所造成的。这个观点不是没有道理的。前车之鉴，工业地产是否也会面临这样一个危险呢？“在中国，工业地产的发展仍然处于比较低水平的发展，即使在上海、北京、广州这样的一线城市，工业地产仍然处于高速发展的初级发展阶段，在二三线城市的发展刚刚起步，发展空间十分巨大，没有出现泡沫的迹象，更不会出现价值透支”，王庆表示。中国工业地产更多面临的是同质化竞争的问题，特别是工业园区，由于定位不准确，差异化开发经营不明显，结果不但招不到商，而且还会造成巨大的资源浪费，工业地