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工业别墅，边缘行走文/本刊记者 唐晶晶 去年，一个新兴物业形态工业别墅在工业地产市场诞生，并凭借高性价比走俏市场。06年5月30日起，别墅用地正式停批，而随着工业别墅的面世，这个市场缺口被打开。 工业别墅，字面上理解，即工业用途的别墅。简单地说，就是工业用地上盖的类别墅产品，属性是工业厂房。 但工业别墅的真正用途绝不仅仅是产品加工生产，往往被开发商打“擦边球”，衍生至商务别墅，这样一来，性质就完全变了。需求决定 有需求才有供应，工业别墅的出现并不是偶然，因为市场上很需要这样的物业形态。简单地算一笔账，上海某总部集聚服务区，推出了55栋单栋建筑面积约13501360平方米的别墅式办公楼，按照18800元/平方米的单价，每栋别墅总价约在2540万元左右。虽然总价略高，但试着比较一下，一套位于市中心的独栋别墅，当前的单价基本都在3万/平方米以上，总价也大多都要超过千万，这样一看还是相当“划算”的。林先生就租了这么一栋“工业别墅”，将自己的企业总部搬到了这里。“这个工业别墅在市区，独栋的，而且还能办公之用，相比普通办公楼更为方便保值，也比单买的自住型别墅更具功能优势，看来性价比相当高。”林先生显然对这栋工业别墅相当满意。像林先生这样的企业主很多，尤其是企业的研发环节，多是在所谓的总部经济园区进行的。而这些园区内的物业多是企业独栋式，即一家企业一栋楼，当然这栋楼的布置由企业决定。不少企业就将一楼作为产品开发地，二楼办公，三楼居住，典型的生产、办公、生活一体化。而且随着商务园区的发展，越来越多的中外企业希望园区能满足生产、研发、居住等多方位的需求，这些工业别墅既能在外观上符合他们的需求，又比纯写字楼性价比高。除了企业的需求，开发商的“野心”也是促成工业别墅走红的客观因素。前短时间，上海的一位房地产老总高调表示要开发工业地产。工业地产以门槛低、利润高等利好被公认为最具投资潜力的行业，利润将更高。比如上海总部经济园区内项目平均售价在5000元/平方米左右，如果用地性质是工业地产却当成商业地产销售，利润惊人。企业追求舒适的生产环境、开发商追求利润更大化，加上别墅市场的“萎缩”，工业别墅应运而生。打政策“擦边球” 工业别墅虽然走俏，但毕竟还是新鲜事物，而对于这类物业是否该归为工业物业，业界有不少争议。即使按照公认的定义（工业物业是指在工业用地上所建的物业形态），工业别墅属于工业物业，但是就其用途来看，工业别墅显然比普通的工业物业复杂许多。从这一点看，工业别墅是脱离工业物业形态的另类物业。主要是开发商为了追求更大的利润，在产品开发过程中，钻了政策的空子，将产品做成了类别墅或者写字楼。为什么这样说？据了解，国土部2004年发布的工业项目建设用地控制指标（试行）第四条第四款中规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”政策说得很清楚，在工业用地上不能建造别墅，甚至是纯办公楼。正所谓“上有政策，下有对策”，现在的开发商很精明，他们先是完全按照工业厂房的建设要求来立项报批，但在实际建造过程中又转向“高性价比”的“工业别墅”。即使上面追查下来，他们也会“狡辩”：这不是纯办公楼也不是纯别墅，其中有生产用的配套设施。显然，工业别墅还没有正面触及到相关政策，还是可以合理地存在，并继续受到一些企业的热捧。有专家指出，这是开发商在盲目追捧商业地产。当然专家们只能叹息：工业地产市场也有待规范。像这样的工业别墅项目，以上海的南汇区、浦东区、奉贤区居多。记者了解到位于上海浦东一项目，总建筑面积约150万平方米，售价在800万元/套。项目在推广时，以总部园区名义出现，外型则做成商务别墅，但对外称该产品是工业项目。这明显是在工业项目的遮掩下所打的“擦边球”。 暗藏隐患 “工业别墅”的“应运而生”似乎刚好填补了工业地产市场的一大缺口，满足企业的高端化需求，但是其隐患不少。首先，对于工业别墅的实质并没有一个明确的定位，容易误导企业。工业别墅究竟算工业厂房还是算别墅类物业？前者侧重于生产，后者则侧重于居住。而按照开发商的意思，工业别墅是生产、办公、居住三合一的产品，并没有指出其侧重点，只是以“功能齐全”为幌子吸引企业入驻。当然刚开始企业用得很舒心，但到了关键时刻，谁能说工业别墅的真正物业属性是什么。其次，对于企业来说，工业别墅并不是以生产性为主的企业所能承受的，虽然工业别墅都宣称其性价比高，但对于企业来说，这样的别墅的实用性到底有多大？虽然是生产、办公、居住三合一，但这与一般的带宿舍和办公楼的标准厂房本质是一样的，只不过表面比较光鲜。若不是产值够大，企业能为这么高价的物业埋单吗？当然，企业实力够雄厚，为工业别墅捧场，那是喜好问题，无可厚非。再次，在工业用地上开发擦边开发此类产品，其是否合理还有待考究，只不过由于这是新鲜事物，现行的政策法规还没有及时覆盖到这里。工业别墅是在别墅类用地停批的大背景下出现的，不难推测这是开发商在“积极”填补这一空挡