房地产基础知识业务篇-47DOC.doc

房地产基础知识业务篇租赁业务租赁业务作为中介行业的基础业务之一，它的发展基于一个城市经济建设与开放程度。随着天津城市经济与建设快速发展，外地来津务工人口大量涌入，再加上跨国投资企业迅速膨胀，带来了许多外籍技术人员，以及各高校招生规模的扩大，如此巨大消费需求形成了天津繁荣的租赁市场。租赁业务以其客户群体庞大，流动性较强，易于舆论引导的特点融入到置业的信息渠道与连锁渠道中，构成了我们客户资源的一部分。在业务的操作中又以其流程简单，客户需求易于引导，成交周期相对较短的特点有利于客户资源的快速占有。最重要的是我们通过客户资源的占有，并依据客户的特点进行维护与引导，可以进一步实现买卖、联动、装修、保险等公司各项业务的相互转化。更值得一提的是租赁业务以其操作简单的特点极易于新员工的掌握与成单。一、 租赁业务品种与收费标准 普通租赁：房屋类型为住宅、公寓、商住两用等。收费标准：1. 低端租赁（委托出租月租金在1000元以下）：一次性收取承租方1/2 月租金为租赁服务费，最低限200元。2. 中端租赁（委托出租月租金在1000元至3000元（含1000 元）：成交双方各负担一半的租赁服务费。租期在一年以内的（含一年），服务佣金为半个月的租金；租期在一年至两年的（含两年），服务佣金为半月租金的1.5倍；租期在两年以上的，服务佣金为半月租的1.75倍。3. 高端租赁（委托出租月租金在3000元以上（含3000元）：收取出租方租赁服务费。租期在一年以内的（含一年），服务佣金为一个月的租金；租期在一年至两年的（含两年），服务佣金为月租金的1.5倍；租期在两年以上的，服务佣金为月租的1.75倍。 底商-商铺租赁：房屋类型为正式的门脸，底商，可办理营业执照。收费标准：1. 月租金10000元以下，收取承租方租赁服务费。租期在一年以内的（含一年），服务佣金为一个月的租金；租期在一年至两年的（含两年），服务佣金为月租金的1.5倍；租期在两年以上的，服务佣金为月租的1.75倍。2. 月租金10000元以上（含一万元），按上述年限比例收取出租方租赁服务费。 商用物业代理:房屋类型主要是正规写字楼，是由物业统一管理。收费标准：收取出租方一个月的费用或收取差价（具体收费标准在内网上参考各写字楼项目详细情况）二、 租赁业务操作流程 房源录入（上游客户）： 连锁店：1.直接入店的客户出示相关证件，填写房屋出租登记表或房屋委托出租协议，将房源录入上网，在选择委托性质时，低端房源选择普通租赁，高端房源选择协议租赁。2.客户通过电话委托出租的房源填写房屋出租登记表将协议录入上网；录入房源性质为电话委托。 普通租赁房源月租金低于1000元的和底商月租金低于10000元的填写房屋出租登记表，月租金高于1000元（含1000元）的和底商月租金高于10000元（含10000元）的填写房屋委托出租协议。 调度中心：通过拨打服务热线95105900；发送短信录入房源移动用户至22228855、联通用户至92228855登/；直接录入房源信息。 写字楼项目由专人负责直接与物业（或代理商）签订委托代理合同，录入上网。 需求录入（下游客户）： 连锁店：直接入店的需求要填写房屋需求登记表并在15分钟内录入需求；或通过电话渠道得来的需求可直接录入上网。 调度中心：通过拨打服务热线95105900；登陆/.过短信发送需求移动用户至22228855、联通用户至92228855直接录入需求。 业务匹配： 调度处理： 1. 调度人员在5分钟内通过租赁调度-责任店分配将需求分配到连锁店。2. 责任店通过客户管理-连锁店未成交客户中查询到调度分配的需求，并在30分钟之内与客户取得联系，看房后进行反馈。 连锁店处理：（连锁店录入的需求和调度分配的需求）1. 接到调度匹配的需求或直接录入需求后，及时匹配房源，带客户看房。2. 看房完毕，店员24小时内录入看房反馈。 成租和后续服务： 住宅：1. 签订房屋租赁合同2. 收取租赁服务费：3. 由连锁店依照合同内容上网录入，24小时内进行交接。4. 提供租后服务（免费交接、咨询服务） 商铺 底商、商铺：1. 看房时签看房确认单，成交后签房屋租赁合同并收取中介费2. 合同由签约店录入 写字楼看房时签看房确认单，成交后凭确认单售费，录入费用时填写房屋租赁合同，但不留给双方。三、 租赁签约注意事项1. 填写合同之前需让双方详细阅读合同文本，店员进行相应条款的讲解。特别注意签约时必须同时收取中介费，否则不可将合同交给成租双方。2. 尽可能详细填写承租人和出租人的情况，电话要同时留存座机与手机。签约当日要求房主与承租方本人到场，如不是本人的要出示委托书。3. 在顺弛授权代表人处填写签约店员姓名。4. 房屋的地址 面积 用途按照产权证原样填写。5. 租赁房屋的租赁期限，起止日期要填写明确。到期日为起租日的前一天。（例如：客户从04年1月12日起租，租期一年，正确填写为2004年1月12日到2005年1月11日）6. 写明该房屋的月租金额，注明中介费的承担方.乙方同时交纳金额处一定要明确定金或租金，不选的那一项要划掉。7. 注明租金的支付时间以及下次交租金的具体时间，合同中要明确到*年*月*日。8. 在承租方负担的费用处必须注明费用明细，如煤气费 水费等。9. 押金必须建议交纳，一般为1-2个月的房租，为避免日后的风险，也可以依据房屋设施价值多留存押金，但最后以双方协商为准。10. 开收据时写明交费人姓名，房屋地址 交费金额。科目要开租赁服务费。11. 特别约定处写明合同中没有涉及到的实际情况，经双方协商后逐一标明。12. 签约完毕经双方确认签字，留存合同复印件 身份证复印件，留存店中。权证过户普通住房须同时符合三标准,今后凡同时符合以下三项标准的住房为普通住房：(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；(二)单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)；(三)住房成交单价符合以下条件：1、坐落于和平区的，低于7100元/平方米(含7100元/平方米)；2、坐落于河西区的，低于6300元/平方米(含6300元/平方米)；3、坐落于南开区的，低于6100元/平方米(含6100元/平方米)；4、坐落于其他区县的，低于5000元/平方米(含5000元/平方米)。 普通私产住宅二次上市交易在五年之内,额外征收营业税,为全额的5.55% 普通私产住宅二次上市交易在五年以上,免征营业税 非普通私产住宅二次上市交易在五年之内,额外征收营业税,为全额的5.55%非普通私产住宅二次上市交易在五年以上,额外征收营业税,为两次交易差额的5.55%过户流程一、连锁店准备过户相关资料房款一次性交齐后（公积金、按揭是确认贷款已批），由连锁店员工按照过户须知准备过户件装入档案袋，随附过户管理表转交给过户人员，同时转交客户一份过户须知，记录好交接时间办理好交接手续，并在网上启动过户。二、过户人员办理过户手续过户人员接件后24小时内与客户商定办理过户的时间，有问题及时通知连锁店。过户人员通知买卖双方，按照客户须知上的要求，携带相关的有效证件到房管局办理过户手续。过户人员办完每一步手续，24小时内在过户进度表中录入，以方便连锁店查询。三、过户人员办理完过户手续后，24小时之内将过户件转至内勤处。过户人员过户完毕将新产权证（公产为置换单）、相关票据等转至各区内勤处，由连锁店约买卖双方办理结件手续，与过户人员无关。各区公私产过户流程一、 私产（按区分述）：河西：河西私产（一次性） 21天收件 进件 取证（交费）买卖双方本人到场 买方本人到场交费河西私产（按揭贷款） 10天 10天 12天收件 进件 交费 抵押 取证买卖双方本人到场 买方本人到场交费、抵押河西私产（公积金贷款） 10天 10天 12天收件 进件 交费 抵押 取他项买卖方本人到场 买方本人到场交费、抵押 贷款组 取证 贷款放款 拿划款单1、 流程：（1） 进件（产权，土地同时入件）（2） 交费（一次性同时取件）（3） 他项权抵押（有贷款的）（4） 取他项（按揭贷款同时取证）2、过户时间：不贷款的进件之日起21天，贷款的进件之日起32天(公积金贷款的需拿到划款单)3、取费标准： 3000元/平方米以下：产权过户费=评估价与成交价的高值1.05%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上6300元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.55%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。）6300元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值3.05%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 住宅土地（划拨）出让金=评估价与成交价的高值1%27元（工本费测量费） 住宅土地（出让）出让金=27元（工本费测量费） 商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.05%买卖登记费: 评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米（有贷款的抵押登记费=贷款额0.2%） 商业用房土地出让金=评估价1%33元（工本费测量费）注意事项:（1） 买卖双方本人必须到场（携带本人身份证,印章），如委托他人办理，需携带公证委托书，原房主图章，受委托人身份证原件、印章。（2） 卖方已办理土地证的过户时必须携带原件一同办理，如买方不需要办理土地过户必须复印土地证并且携带土地证原件。如卖方没有办理过土地证，卖方必须先办理土地证。（3） 进件成交价格如果低于房管局评估价则按照房管局评估价收取该房屋的过户费用。进件成交价格如果高于房管局评估价则按照房管局规定按进件协议价格交过户费。和平：和平私产（一次性） 25天收件 进件 取件、交费买卖双方本人到场 买方身份证、手章和平私产（按揭、公积金贷款） 25天 10天收件 进件 取件（交费）/抵押 取件买卖双方本人到场 买方本人带身份证、手章 买方身份证、手章1、流程：（1） 进件（交纳评估价和成交价的高值1的印花税）买卖双方本人带身份证、（有土地证的带土地证）原件及手章（2） 取件（交费）（3） 他项权抵押（抵押必须在领取产权证后办理）买方本人带身份证、手章 （4）取抵押件2、过户时间： 进件之日起25天后取件，抵押10天3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%+登记费80元+建筑面积6元/平米+贴花5元 （有贷款的， 抵押手续费=登记费80元+贴花5元） 3000元/平方米以上7100元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%+登记费80元+建筑面积6元/平米+贴花5元 （有贷款的， 抵押手续费=登记费80元+贴花5元） 7100元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%+登记费80元+建筑面积6元/平米+贴花5元 （有贷款的， 抵押手续费=登记费80元+贴花5元） 住宅土地出让金=评估价1%27元（工本费测量费）注意事项：1、 私产房屋能办理土地证的必须在过户同时办理土地证，有土地证的在过户时必须产权证与土地证同时进件。2、 买卖双方应本人亲自到场，携带身份证、手章及复印件，若本人不能到场，可办理委托公证，受托人携带公证书、委托人的身份证，本人身份证及复印件、手章到场。3、 买卖双方的联系电话要多留，以便与客户及时联系。4、 买卖双方身份证、户口本的名字和身份证号码一致（增位除外），卖方身份证、户口本、产权证的名字一致。南开：南开私产（一次性） 25天收件进件取证（交费）买卖双方本人到 双方身份证、手章南开私产（按揭、公积金贷款） 25天15天收件进件取证（交费）进抵押取他项买卖双方本人到 双方身份证、手章1、流程： （1） 进件（产权，土地同时入件。） （2） 取件（同时交费） （3） 他项权抵押（有贷款的）2、过户时间：进件之日起25天，他项权抵押15天。3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上6100元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米（有贷款的需交抵押登记费80元。） 6100元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米（有贷款的需交抵押登记费80元。） 商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米（若有贷款的需交抵押登记费:贷款额0.2%） 土地出让金=评估价1%27元（工本费测量费）注意事项:（1） 买卖双方本人必须到场（携带本人身份证,印章），如委托他人办理，需携带公证委托书原件，原房主身份证复印件（A4 一张）受委托人身份证、印章。 （2） 卖方已办理土地证的过户时必须携带土地证前来办理过户手续。 （3） 南开私产房取件，需买卖双方身份证或户口本、手章原件及过户费。西青：西青私产（一次性） 10天 10天收件进件交费 取证 买卖双方本人到 买方本人到带手章、身份证西青私产（按揭贷款）10天 10天 5天收件进件交费进抵押取证 买卖双方本人到 买方本人到带手章、身份证1、流程： （1） 进件（产权，土地同时入件） （2） 缴费（如有贷款，缴费后进抵押）（3） 取件（买方本人到场）2、过户时间：进件之日起10天交过户费，缴费后10天取件。办理抵押5天。3、取费标准：A 住宅过户费评估价与成交价的高值1.5%80元建筑面积6元/平米B 土地过户费=评估价1%33元（工本费测量费） C 抵押手续费：住宅80元/套 （有贷款的） 注意事项:（1） 买卖双方本人必须到场（携带本人身份证，印章），如委托他人办理，需携带公证委托书，房主身份证复印件（A4 一张）受委托人身份证、户口本、印章。（2） 卖方已办理土地证的过户时必须携带，入件一同办理。（3） 外地人购房需交印花税(0.1%)。红桥：红桥私产(一次性) 20天收 件 进件（交费）取件 买卖双方本人到 买方本人到红桥私产(按揭、公积金贷款) 7-10天20天收 件进件（交费）/抵押 取他项权证 取件买卖双方本人到场 买方本人到1、流程：进件、同时交费（房产买卖合同、双方身份证、户口本、手章，产权证，土地证，同时入件。）他项权抵押（有贷款的）取件2、过户时间：无贷款的进件之日起20天，有贷款的进件之日起30天。3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.05%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.55%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 住宅土地出让金=评估价1%27元（工本费测量费） 商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.05%评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米 商业用房土地出让金=评估价1%33元（工本费测量费）注意事项: 买卖双方本人必须到场(携带本人身份证,户口本,手章)。如委托他人办理,需携带公证委托书，受托人身份证,户口本,手章及委托人的身份证、户口本复印件、手章。 所有复印件均需B5纸，贷款件需准备买方身份证复印件2份，户口本复印件1份，委托书一份。 过户件中无论是否贷款，均准备三本买卖合同。 产权性质是“限制转移”的，在过户之前必须查档且开具查档证明，同时房主应提供单位开具的证明，两种证明相符方可过户进件。查档费用为30元 非住宅过户须先评估，出报告以后再过户！ 委托书红桥区房管局： 我本人自愿委托天津顺驰置业有限公司办理现房抵押手续，该房屋坐落于天津市红桥区 。如出现纠纷由我本人负责。 委托人盖章： 年 月 日 北辰区过户说明 北辰私产(一次性) 15天 收件 过户进件、交费 取件 买卖双方本人到北辰私产（贷款） 15天 8天 收件 过户进件、交费 取件、抵押 取他项 买卖双方本人到 银行配合 1.流程：进件：买卖双方本人、身份证、产权证、房产买卖合同 缴费：缴纳所有过户费 抵押：产权证、买方身份证影印件、贷款件、评估报告办理抵押登记 取件：产权证（他项权证） 2.过户时间：制证需15天抵押需8天 3.取费标准：（按住宅算） 契税=评估价与成交价的高值1.5% 产权登记费=80元/件 手续费=建筑面积6元（有贷款的， 抵押登记费=80元/件） 注意事项: 买卖双方本人必须亲自到房管局办理过户手续。 买卖双方本人不能亲自到场办理过户手续的，可以委托代理人办理。代理人需持有经过公证的委托书，然后可以办理过户。 所有复印件均使用同型纸（A4、B5）即可，随过户件转双方身份证影印件各二份，注意不许过期，必须清晰可辨认。 过户前需将房产买卖合同按事实填写清楚，买卖双方暂不要签字（到房管局签）。 无论是否有土地证，北辰房管局都不负责土地证过户手续；如客户有要求，可在产权过户完毕后由买卖双方自行到土地局办理。 普康里房主过户前必须查档案并出示证明（证明该房屋非廉价房可以买卖过户！）。河东：河东私产（一次性、按揭、公积金） 25天收件进件（交费）/抵押取证（取他项权证） 买卖双方本人到 买方本人到1、 流程：（1） 进件（抵押）（买卖双方本人到场；产权证、土地证同时进件，交全部过户费包括：印花税、契税、土地出让金、勘丈工本费、转让手续费、产权登记费、抵押登记费）（2） 取件（含他项）（买方本人到场）2、过户时间：进件之日起25天3、取费标准：住宅： 3000元/平方米以下： 产权过户费=契税：评估价与成交价的高值1%买卖登记费：80元转让手续费：建筑面积6元/平方米+印花税：评估价与成交价的高值0.05%（有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上： 产权过户费=契税：评估价与成交价的高值1.5%买卖登记费：80元转让手续费：建筑面积6元/平方米+印花税：评估价与成交价的高值0.05%（有贷款的需交抵押登记费80元。） 住宅土地（划拨）出让金=评估价与成交价的高值1%27元（工本费测量费） 住宅土地（出让）出让金=27元（工本费测量费）商业用房： 产权过户费=契税：评估价与成交价的高值3%买卖登记费:评估价0.8%转让手续费：建筑面积18元/平方米10元(工本费) + 印花税：评估价与成交价的高值0.05% （有贷款的需交抵押登记费：贷款额0.2%） 土地出让金=评估价与成交价的高值1%27元（工本费测量费）注意事项: （1）买卖双方的联系电话要多留，以便与客户及时联系。（2）进件买卖双方本人到场携带身份证原件及手章，如本人不能到场，委托人需持有公证处公证的委托书。（3）查验买卖双方的身份证是否过期，卖方姓名与产权证是否一致。（4）进件地点：河东区房管局产权科（十二经路与七纬路交口嘉华大厦三楼） （5）取件时要求买方本人到场携带身份证原件及手章。（6）凡商业用房过户进件之前需提供评估报告。（7）若有单位补贴，须卖方到自己所属单位开具单位同意出售该房屋的证明。（证明样例见附件）东丽：东丽私产（一次性） 20天 收件进件（评估）取证（交费）买卖双方本人到 买方本人到东丽私产（按揭）30天收件 进件/抵押 取证（交费）、他项权证 买卖双方本人到 买方本人到1、流程： （1） 进件（抵押）（买卖双方本人到） （2） 取件（他项）（买方本人到同时交过户费）2、过户时间：进件之日起20天（有贷款的从进件之日起30天）3、取费标准： 评估费：评估价*0.5%契税：评估价与成交价的高值*1.5% 产权登记费：每套80元 转让手续费：建筑面积*6元/平方米 抵押登记费：每套80元（有贷款的）注意事项:1、 私产不贷款进件时需要电脑查档，根据电脑反馈情况决定是否需要进行评估，如需要评估，现场交纳评估费（评估价*0.5%）后进件，如不需要评估的，直接进件。2、按揭贷款件做评估可用鼎信公司报告3、房产买卖合同填写及客户签字用黑色签字笔，双方手章（必备）用简体的楷体或宋体。 4、私产过户无印花税，东丽区土地证暂不需要办理过户，如客户有要求，可在产权过户完毕后由客户自行办理。河北：河北私产（一次性，按揭贷款） 25天收件 进件（交费），抵押 取件（取他项） 买卖双方到场河北私产（公积金） 7天35天(可以)收件 进件（交费），抵押 取他项权 贷款组 取件买卖双方到场 贷款放款 拿划款单1、流程： （1） 进件（产权，土地同时入件并交费，留买方印章） （2） 取件（交付产权证5元贴花） （3） 他项权抵押（贷款件抵押可在过户进件后交叉进行）2、过户时间：进件之日起25天，他项权抵押7天。3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米5元（取件时交付产权证印花税） （有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米5元 （取件时交付产权证印花税） （有贷款的需交抵押登记费80元。） 住宅土地（划拨）出让金=评估价1%27元（工本费测量费） 住宅土地（出让）出让金=27元（工本费测量费） 商业用房产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米10元(工本费)+5元（取件时交付产权证印花税）（若有贷款的需交抵押登记费:贷款额0.2%+10元） 商业用房土地出让金=评估价1%27元（工本费测量费）注意事项:1、 买卖双方本人必须到场(携带本人有效期身份证,户口本,印章), 连锁店不预收过户费,由承担过户费方自己携带过户费.如委托他人办理,需携带公证委托书、房主身份证复印件、印章和被委托人身份证、户口本、印章。 2、私产平房过户时需验房（过户时间顺延3-4天）。3、 卖方已办理土地证的过户时必须携带（已办理土地证、但未领证的必须去原办理机关将证领出）,卖方未办理土地证的及卖方有土地证（但与前一户未过户）在进行此次买卖过户入件时给新户办理新证；过户时土地证能否办理按房管局（土地信息）规定执行。4、 河北私产收购房过户必须做委托公证 。过户时须将委托人身份证复印件、手章、公证书转给过户人员。5、买方有贷款的须在借款抵押合同签定后携借款抵押合同方可办理过户手续。 6、私产过户复印件一律为A4纸. 房信过户流程全款交齐连锁店准备过户件，同时确认是房信的过户件，将过户封套转相关人员手中办理审批后，转交姚增萍办理进件手续姚增萍 对应区：河西、和平贺志勇 对应区：南开、红桥宗楠 对应区：河北、河东 房信（合格、不合格）1、流程：（1） 审批(买卖双方本人带身份证户口本原件及去向证明原件，15日之前交租小票，15日后带次月房租)（2） 进件、吞吐款（由房信负责人带买卖双方本人，带身份证户口本原件、卖方带去向证明原件，合格去向房款票、契税票，不合格去向不在同一户籍带同意书原件）（3）取件（过户人员办理取件、取款）2、过户时间：（1） 审批（无拆改无欠租无纠纷）（2） 进件之日起10天后取件3、取费标准： 合格去向： 过户费计租面积1.36元/平方米50元（评估费）不合格去向： 过户费评估价2%计租面积1.36元/平方米50元（评估费）4、合格去向要求：本人（配偶）或同一户籍父母、子女名下有两年以内新购商品房或新购二手房（公、私产均可）（1） 新购商品房须有商品房合同、全部房款发票和契税票（2） 二手私产房须有产权证及契税票、登记费票据、手续费票据（3） 二手公产房须有公产房租赁合同、正式过户票据、并且去向房屋面积大于所卖房屋面积注意事项：1、双方须本人到场，带身份证、户口本及去向原件。（如去向产权人或承租人为配偶且不在同一户籍，须带结婚证原件）2、 房信过户合格去向必须提供去向房屋房本，同一户籍出具同意书。（本人（房主）同意（卖方）居住在地，无家庭纠纷。签字、按手印）3、 房信过户无合格去向不必提供去向房屋房本，同一户籍出具同意书。4、 进件时房信置换部要将卖方去向证明留存核查，待取件时退还。5、 连锁店确认去向材料无误（包括合格、不合格），以免因不必要的问题延误过户时间，且预收过户费。6、 签外区房信的房屋先转外区过户对应人员，再转房信负责人。（如：河北连锁店签一套红桥房信房屋，须先转给贺志勇做审批，再转给姚增萍办理进件）7、 15日之后审批时需要须要次月交租小票。7、无论去向是否合格，一律吞吐房款，所有复印件均需B5纸。市属产权过户说明一、国内个人购买企事业单位房地产： 20天 各区过户时间收件 审验 进件 转件（交费） 取件（各区产权科）卖方经办人、买方本人 按各区要求到场1、 流程：（1） 审验（卖方企业的营业执照副本原件、上级单位或董事会批准文件、经办人介绍信、身份证明，经办人本人到；买方身份证、户口本，买方本人到；产权证、土地证；买卖合同过户用二本） （2）进件（产权，土地同时入件并交印花税。） （3）转件（交手续费后，转至房屋所在区） （4）他项权抵押（有贷款的）2、过户时间：进件之日起20天转到房屋所在区产权科，再加上各区过户时间3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上5000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 5000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 住宅土地（划拨）出让金=评估价1%27元（工本费测量费） 非住宅产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米10元(工本费) 注意事项:1、卖方单位营业执照副本需验原件，交A4复印件两份（正反面都须复印）并加盖公章，且必须注意该年度是否年检。2、卖方单位营业执照上如为国有（集体）企业、其所售房屋为非住宅，则必须由卖方自己到产权交易中心办理产权鉴证手续，我公司不负责办理。3、卖方单位营业执照上如为国有（集体）企业，则需提供上级单位批准售房的批文，加盖上级单位公章；如为股份制或私企则需提供董事会决议，董事会成员签字并加盖公章。注意上述文件中房屋地址须和产权证上一字不差。4、经办人介绍信应为标准格式，台头为“天津市房地产登记发证交易中心”，事宜为“过户事宜”，有效期不填，加盖公章。经办人身份证复印件A4两张。5、买方身份证复印件两张。注意身份证是否过期；身份证、产权证上姓名是否一致。6、卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理。7、私产过户复印件一律为A4纸。8、 房产买卖合同上须在卖方处加盖单位公章，单位还须在产权科出具的登记表上加盖公章（此表格在卖方初次审验时领取）。二、涉外个人出售房地产给国内个人 20天 各区过户时间 收 件 进件 转件（交费） 取件（各区产权科） 买卖双方本人到 按各区要求到场1、流程： （1） 进件（买卖双方本人到场，卖方身份证明、图章；买方身份证、户口本、图章；产权证、土地证；买卖合同过户用二本；产权证，土地证同时入件并交印花税。） （2） 转件（交手续费后，转至房屋所在区） （3） 他项权抵押（有贷款的）2、过户时间：进件之日起20天转到房屋所在区产权科，再加上各区过户时间3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米+5元印花（有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米+5元印花（有贷款的需交抵押登记费80元。） 5000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米+5元印花（有贷款的需交抵押登记费80元。） 住宅土地（划拨）出让金=评估价1%27元（工本费测量费） 非住宅产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米10元(工本费)注意事项:（1） 卖方身份证明为护照或长期居留证明，提供A4复印件两张；买方身份证A4复印件两张。注意身份证是否过期；身份证、产权证上姓名是否一致。（2） 卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理。（3） 私产过户复印件一律为A4纸。三、涉外个人购买国内房地产 20天 10天收件 进件 取件（交费）/抵押 取他项权证 买卖双方到场 买方本人到场1、流程： （1） 进件（买卖双方本人到场，卖方身份证、户口本、图章；买方身份证明、图章；产权证、土地证；买卖合同过户用二本；产权证，土地证同时入件并交印花税。） （2） 取件（买方本人到场带身份证、图章，交手续费、登记费、契税） （3） 他项权抵押（有贷款的，买方本人到场带身份证、图章）2、过户时间：进件之日起20天取件，取件后办理抵押10天3、取费标准： 3000元/平方米以下： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米+5元印花 （有贷款的需交抵押登记费80元+10元工本费。） 3000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值1.6%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米+5元印花 （有贷款的需交抵押登记费80元+10元工本费。） 5000元/平方米以上： 产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费80元建筑面积6元/平方米 +5元印花（有贷款的需交抵押登记费80元+10元工本费。） 住宅土地（划拨）出让金=评估价1%27元（工本费测量费） 非住宅产权过户费=评估价与成交价的高值3.1%买卖登记费:评估价与成交价的高值0.8%建筑面积18元/平方米10元(工本费)注意事项:1. 卖方身份证明为护照或长期居留证明，提供A4复印件两张；卖方身份证A4复印件两张。注意身份证是否过期；身份证、产权证上姓名是否一致。2. 卖方已办理土地证的过户时必须携带,入件一同办理3. 私产过户复印件一律为A4纸。过户常见问题及应注意事项：1. 卖方身份证、户口本、产权证和印章上的人名、身份证号必须一致，若不符，须到派出所等相关部门办理变更手续。买方的身份证和印章上的人名、身份证号也必须一致，不符也须到派出所等相关部门进行变更。2. 合格去向的卖方须带去向证明原件及相关票据、相关证明原件。3. 私产有土地证的过户，须携带土地证一同办理过户手续（北辰、东丽除外）。4. 产权人已离异，需带离婚协议原件。5. 填写房产买卖合同时需注意：按照身份证如实填写买卖双方：姓名、国籍、身份证号码、地址、联系电话等。按照房产证如实填写房产情况：房屋坐落地址、产别、结构、建筑面积、产权证号、所有权人。按照三方合同如实填写：房产价款、付款方式等等。按照各区对合同分数的不同要求准备。6. 有贷款的（房屋用途为住宅的）买方需交抵押登记费80元。7. 企业产（不含房信）客户自行办理过户手续。8. 由过户人员办理他项权证，相关办件物品不得交于客户。9. 不要随意承诺过户费的具体数额，必须答复的需多说一些。提前还贷流程1、 连锁店与客户签订提前还贷合同书后，请客户到所属银行咨询提前还贷注意事项，并查询还贷额度。如果银行需提前申请，请客户务必办理申请手续。2、 连锁店根据客户提供的资料与信息进行网上录入，并准备提前还贷件。待各项工作准备完毕后，转件并在网上启动提前还贷。同时将客户已确认签字的提前请款单及退款结算单转至区内勤处以备退款之用。3、 提前还贷小组接到还贷件后，会对还贷件进行审验。出现纰漏的还贷件会要求连锁店进行改正，如果出现严重错误还贷小组会将件退回连锁店并在网上将已启动的信息驳回。4、 对于没有问题的还贷件，还贷小组24小时内会与客户联系公证事宜。5、 还贷小组带客户到和平区公证处办理公证手续。公证手续办理完毕后，当天晚上，还贷小组会通知给各区内勤，告知其已公证件的地址、房主姓名、退款额度以及出公证书的时间（公证书一般2-3天办得），以备区内勤审核、退款。区内勤根据额度与时间，对单据进行审核，审核后由内勤先到睦南道201室还贷小组处拿取公证书，然后到财务办理退款手续。6、 款到后，还贷小组会在24小时内与客户联系办理还贷事宜。7、 还贷小组与客户到银行办理还贷手续。8、 根据银行的规定到银行领取抵押物及注销抵押的相关证明。9、 到房管局办理注销手续。贷款知识篇贷款流程二手房按揭贷款流程一、贷款条件：1、额度：二手楼住宅贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的70%；商业用房贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的60%，借款人为法人的，贷款额度不得超过借款人净资产的50%，且最高额度为400万元；借款人为个人的，贷款最高额度为200万元。2、年限：房龄与贷款期限之和最长不得超过三十年。贷款期限加借款人实际年龄不得超 过60年；商业用房借款人为个人的，贷款期限不得超过8年；借款人为法人的，贷款期限一般为3-5年，最长不得超过8年，且不得超过其法定经营期限。贷款所购商业用房已使用年限一般不超过十年。3、贷款人具备本市常住户口及相当的固定收入（外地人贷款需由本市人提供担保）。二、贷款程序:一）园区农行1、买方需持抵押房屋产权证原件及贷款人身份证、户口册及手章到交易中心或连锁店签订买卖贷款合同，并交纳相关费用。连锁店向客户发放客户须知、空白收入证明、空白婚姻状况证明。2、 由鼎信评估公司对成交房屋进行评估。（评估工作程序附后）3、 准备贷款资料（1）借款人按我方要求填写相关表格，并出具相关证明: （2）借款人身份证复印件三份（必须用A4纸复印三张）户口册首页当页复印件各一份（A4纸复印）。（3）借款人配偶身份证、户口册首页当页复印件各一份。（4）借款人收入证明一份。（5）借款人配偶收入证明一份。（6）结婚证复印件一份。（7）婚姻状况证明一份。（8）借款人为外地人（在本市工作）除上述材料外还需提供暂住证复印件一份。担保人需提供收入证明一份、身份证复印件二份、户口册复印件一份。担保人的年龄要与借款人相当，收入相当，优于担保人最好。连锁店交易中心需提供以下材料：（1）贷款申请表一份；调查审批表一份。原产权人身份证、户口册复印件各一份；法人产提供营业执照、法人代表身份证、法人代码复印件各一份。（2）推荐书一份。（3）保证函一份。（4）天津市房产买卖合同二份。（5）产权证复印件二份。（缩印成A4纸大小，要有带 产权证号的首页）4、进件时间结点园区支行：每周一下午两点之前，客户周三上午9：00-12：00面签。招商银行：每周日、二、四下午2点之前，客户周二、四、六上午9：00-12：00面签。请连锁店关注网上留言，网上进度，及时通知客户面签。5、借款人及担保人到银行签订借款合同。借