上海同策2007年金地格林郡竟争产品个案调查表.doc

竞争个案调查表调查人: 调查日期:2007.08.16基 本 信 息案名:金地格.林郡注册名:金地.格林郡 投资商:金地集团、云湖集团基地位置: 沪青平公路5599弄开发商:金地集团售楼处地址：沪青平公路5599弄代理商:上海新联康投资顾问有限公司售楼处电话:59720808建筑设计:澳大利亚BAU建筑设计公司规划设计：法国德设计机构景观设计：ACLA国际（香港）东大环境建筑楼层:11层高层小洋房、4+1式别墅规划用途:住宅工程进度:一期完工，二期已完成80%。公开日前:2006.6月交房日期: 2007.09.30前项 目 信 息基地面积:23万平方米贷款银行:中行，农行，深发行基本位置图总建筑面积:34万平方米贷款额度: 70%贷款额度:70%贷款年限: 30年容积率: 1.40绿化率: 40%主力面积：小高层130平方米、洋房150平方米得房率:小高层82%、洋房90%主力总价:100万元左右平均总价:90万 主力房型:3/2/2平均单价: 7000元单价范围:6500元-7200元面积范围:46170平米总销金额:规划户数:1700户左右销售户数:720户左右（一期）销售率:99%（一期）物业公司：金地物业物管费: 1.7元/平方米车位售价:车位租金:300元/月 车位数量:一， 环境分析：外部环境：金地格林郡位于上海市青浦区，在老城区西南沪青平公路与城中南路交汇处，北临沪青平公路，东靠城中南路，西接漕盈路，南抵A9高速。大交通环境还是比较方便的，从此小区开车到市内只需40分钟，而且小区门口还有直接通往人民广场的班车，非常的方便。不足之处就是该小区地理位置有点偏，周遍环境太差，几乎没有什么配套设施，而且给人的感觉是外边的环境和此小区不是很相陪，而且小区门口的公路车流量较多，比较嘈杂。内部环境；小区内部产品整体颜色搭配比较有一定的档次感，主要是已白色为主，局部为深咖啡色，外墙采用的是高级陶土墙面砖，小区的绿化层次感比较搭配，主流是花园式洋房，走进区内绿化率很高。有逾30000平方米大型商业中心和约1600平方米的主题会所，服务设施包括室内篮球馆、室内羽毛球馆、健身中心、网球场、游泳池、乒乓球、台球等。二， 产品分析：该项目总建筑面为34万平方米，约1700余户，规划有约30000平方米的商业配套和约1600平方米的运动主题会所，以约130平方米到170平方米别墅式洋房为主体，并辅以少量约100平方米-130平方米的观景洋房小高层，小区以新颖的产品形态、较为独特的绿化景观设计吸引了不少客户。小区的物业很有专业精神，给我的感觉是比较好的，门口的保安看起来很有精神，里面随时有巡逻保安，有什么情况可以随时咨询他们，他们的服务和回答都让我比较满意。三， 房形与面积分析：别墅式洋房三层,(B-3)建筑面积约132平方,特点是赠送室内停车位,赠送约3平方储藏室,三阳台设计,这是个三房二厅二卫的设计,建筑面积约146平方米他的特色在于1.底层带独立私家花园,BLOCE围护,附增12平方米储藏室.三房133平方米设计户型布局紧凑,动静分区.四， 客源客层分析：该小区地处青浦老城西南边，且位置并不是很好，但因为该小区是中国著名地产公司金地集团开发，内部环境和物业管理比较好，所以得到了人们的认同，和他们的业务员交谈中了解到，此项目的主要客户就是青浦西区的居民居多，有少量周遍居民，上海市内的客户较少，市内客户主要看好该项目的别墅。五， 价格分析：该项目是由金地公司开发，此公司的定位就是高档社区，所以本项目的定位也是较高，虽然地理位置比较偏远，价格仍然属于比较高的，但大多数有意向者还是认为能够接受，因为他们是冲着金地公司和他们的服务去卖该楼盘房子的。六， 去化状况分析：金地格林郡一期所售房源位于小区东面，房型为130-160平米的三房和160-170平米的别墅式洋房，其中三房的房子是卖的最好的。目前为止该案一期销售基本结束，销售率99%，目前可售的房源以花园洋房为主。销售率99%，现在所剩余房源是三房和部分大面积的别墅式洋房。由于该开发商比较有实力，所以房子卖的很不错，有意向的人还是比较多的，七， 企划与业务执行分析：走进该楼盘的售楼处，我就感觉到了一种大气，里面的装修和设计，可以看出他们的策划水平还是很高的，他们的宣传资料和会刊给我的感觉也正是很有吸引力的。由于该楼盘卖的比较好，一期几乎结束，销售率达99%，所以售楼员现在基本上是积累客户，等待二期的销售。售楼员也是比较有礼貌和素养，接待过程是比较规范的。八， 综述：(SWOT分析)优势：金地格林郡是由著名上市地产公司金地集团开发，该开发商的实力和经营理念是众所周知的，所以购房者都比较认可该项目，而且该项目的房型设计和绿化也比较符合大家的需求，是比较有档次的，还要他们的物业管理非常的专业，给人有种回到家的安全的感觉，所以我认为他们的房子应该还是比较好卖的。劣势：该项目最大的劣势有2点，一是位置相对来说，的确是有点偏，而且周遍的生活配套也不是很完善，就目前情况来看，业主的生活还不是很方便；二是该项目处于沪青平公路旁边，该公路车流量比较多，所以有些吵杂，一定程度上影响了业主的生活质量。综合来看，金地格林郡这个项目和我们新城盛景的冲突不是很大，他们的客户大