新版房地产估价规范.ppt

新版房地产估价规范浅析 四川师范大学蒋贵国 修订重心 一 国家新的法律 规范出台 物权法 国有土地上房屋征收与补偿条例 国有土地上房屋征收评估办法 出台 原 城市房屋拆迁估价指导意见 废止等二 长期评估实践中遇到问题的梳理规范 统一 概念 用语 对象描述等补充 估价目的调整 估价方法 一 总则 1 0 1为了规范房地产估价行为 统一估价程序和方法 做到估价结果客观 公正 合理 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 等法律 法规的有关规定 制定本规范 1 0 1为了规范房地产估价行为 统一估价程序和方法 做到估价结果客观 公正 合理 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 国有土地上房屋征收与补偿条例 等法律 法规的有关规定 制定本规范 二 估价原则 房地产估价应遵循下列原则 1合法原则 2最高最佳使用原则 3替代原则 4估价时点原则 1保持现状前提 认为保持现状继续使用最为有利时 应以保持现状继续使用为前提估价 2转换用途前提 认为转换用途再予以使用最为有利时 应以转换用途后再予以使用为前提估价 评估房地产市场价值应遵循下列原则 1独立 客观 公正原则 2合法原则 3最高最佳利用原则 4替代原则 5估价时点原则 1 要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值 1维持现状前提 认为估价对象维持现状 继续利用最为有利时 应以维持现状为前提进行估价 2改变用途前提 认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时 应以改变用途为前提进行估价 二 估价原则 3装修改造前提 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时 应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价 4重新利用前提 认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时 应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价 5上述情形的某种组合 遵循估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值 3更新改造前提 认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时 应以更新改造为前提进行估价 4重新开发前提 认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时 应以重新开发为前提进行估价 5上述情形的某种组合 遵循估价时点原则 要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值 三 估价程序 明确估价基本事项主要应包括下列内容 1明确估价目的 2明确估价对象 3明确估价时点 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况 明确估价基本事项应包括下列内容 1明确估价目的 2明确估价时点 3明确估价对象 4明确价值定义 明确估价对象应包括明确估价对象的实物状况 权益状况和区位状况 三 估价程序 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料 估价人员必须到估价对象现场 完成并出具估价报告后 应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理 归档和妥善保管 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需资料 注册房地产估价师必须到估价对象现场 完成并出具估价报告后 应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理 归档和妥善保管 估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年 四 估价方法 5 1 2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随意取舍 若必须取舍 应在估价报告中予以说明并陈述理由 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 4 1 2注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况 对市场法 收益法 成本法 假设开发法等估价方法进行适用性分析后 选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价 估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的 应同时选用两种以上估价方法进行估价 不得随意取舍具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法 收益法等方法求取的房地产的估价 应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 一 市场法 运用市场比较法估价应按下列步骤进行 1搜集交易实例 2选取可比实例 3建立价格可比基础 4进行交易情况修正 5进行交易日期修正 6进行区域因素修正7进行个别因素修正 8求出比准价格 选取的可比实例应符合下列要求 l是估价对象的类似房地产 2成交日期与估价时点相近 不宜超过一年 3成交价格为正常价格或可修正为正常价格 运用市场法估价应按下列步骤进行 1搜集交易实例 2选取可比实例 3建立比较基准 4进行交易情况修正 5进行市场状况调整 6进行房地产状况调整 7求取比准价值 选取的可比实例应符合下列要求 1是估价对象的类似房地产 在同等条件下应选取位置较近的交易实例 2交易类型与估价目的吻合 3成交日期接近估价时点 不宜超过一年 在同等条件下应选取时间较近的交易实例 4成交价格为正常价格或可修正为正常价格 一 市场法 区域因素修正 个别因素修正每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20 综合调整不得超过30 房地产状况调整包括区位状况调整 实物状况调整和权益状况调整 每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20 综合调整不得超过30 二 收益法 运用收益法估价应按下列步骤进行 1搜集有关收入和费用的资料 2估算潜在毛收入 3估算有效毛收入 4估算运营费用 5估算净收益 6选用适当的资本比率 7选用适宜的计算公式求出收益价格 运用收益法估价应按下列步骤进行 1搜集有关收入和费用的资料 2确定未来收益期限 3求取未来净收益 6选取适当的报酬率或资本化率 7选用适宜的收益法公式求出收益价值 三 成本法 重置价格或重建价格其构成包括下列内容 l土地取得费用 2开发成本 3管理费用 4投资利息 5销售税费 6开发利润 重置价格或重建价格其构成包括下列内容 1土地取得成本 2建设成本 3管理费用 4销售费用 5投资利息 6销售税费 7开发利润 五 假设开发法 运用假设开发法估价应按下列步骤进行 1调查待开发房地产的基本情况 2选择最佳的开发利用方式 3估计开发建设期 4预测开发完成后的房地产价值 5估算开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费 6进行具体计算 假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 运用假设开发法估价应按下列步骤进行 1调查 分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况 2选取最佳的开发利用方式 确定未来开发完成后的房地产状况 3估计后续开发经营期 4预测开发完成后的价值 5估算后续必要支出及应得利润 6计算待开发房地产价值 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用成本法以外的方法求取的房地产的估价 六 基准地价修正法 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行 1搜集有关基准地价的资料 2确定估价对象所处地段的基准地价 3进行交易日期修正 4进行区域因素修正 5进行个别因素修正 6求出估价对象宗地价格 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行 1搜集有关基准地价的资料 2查找估价对象宗地所在位置的基准地价 3进行土地市场状况调整 4进行土地状况调整 5求出估价对象宗地价格 进行土地市场状况调整 应将基准地价在其基准日期的值调整为在估价时点的值 五 不同估价目的下的估价 1土地使用权出让价格评估征地和房屋拆迁补偿估价 房地产拍卖底价评估 建设用地使用权出让价格评估 房地产征收估价房地产拍卖估价房地产损害赔偿估价房地产投资信托基金物业评估 建设用地使用权出让价格评估 招标和拍卖出让的价格评估 应为招标和拍卖底价评估房地产抵押价值评估 应采用公开市场价值标准 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值 应依据 中华人民共和国物权法 建设用地使用权出让价格评估应分清不同出让方式下的价格评估 并根据出让人的需要 明确是评估市场价值还是出让底价 出让金等 房地产抵押估价应评估房地产的市场价值和抵押价值 房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额 五 不同估价目的下的估价 五 不同估价目的下的估价 征地和房屋拆迁补偿估价 分为征用农村集体所有的土地的补偿估价 简称征地估价 和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价 简称拆迁估价 征地估价 应依据 中华人民共和国土地管理法 以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行 拆迁估价 应依据 城市房屋拆迁管理条例 以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行 房地产征收估价分为国有土地上房屋征收评估 简称房屋征收评估 和集体所有的土地征收评估 简称土地征收评估 房屋征收评估应依据 国有土地上房屋征收与补偿条例 国有土地上房屋征收评估办法 以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行 房屋征收评估分为被征收房屋价值评估 用于产权调换房屋价值评估 因征收房屋造成的搬迁费用评估 因征收房屋造成的停产停业损失评估 被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或另行评估确定的 被征收房屋价值不应包括室内装饰装修价值 房地产拍卖底价评估 首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格 之后再考虑短期强制处分 快速变现 等因素的影响确定拍卖底价 房地产拍卖估价应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价 房地产司法拍卖估价应评估市场价值 但估价前提采用被迫转让前提 房地产普通拍卖估价可评估快速变现价值 首先应以市场价值为基础 然后考虑短期强制处分 快速变现 等因素的影响确定快速变现价值 房地产损害赔偿估价分为房地产价值减损评估 因损害造成的搬迁费用评估 因损害造成的停产停业损失评估等 房地产价值减损评估应把握被损害房地产在损害发生前后的状况 房地产价值减损评估选用价差法 收益损失资本化法 修复成本法 比较法进行评估 对于其中可修复部分 宜采用修复成本法估算其修复的必要支出及应得利润为价值减损额 五 不同估价目的下的估价 信托物业状况评价应对信托物业的实物状况和权益状况进行调查 描述 分析和评定并提供相关专业意见 信托物业市场调研应对信托物业所在地区的经济社会发展状况 房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查 描述 分析和预测并提供相关专业意见 信托物业价值评估 简称信托物业估价 应对信托物业的价值进行分析 测算和判断并提供相关专业意见 五 不同估价目的下的估价 其他目的的房地产估价 包括房地产损害赔偿估价等 其他目的的房地产估价包括办理出国移民提供财产证明需要的估价等 五 不同估价目的下的估价 估价报告应包括下列部分 l封面 2目录 3致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件 估价报告应记载下列事项 11估价结果及其确定的理由13估价报告应用的有效期17附件 应包括反映估价对象位置 周围环境 形状 外观和内部状况的图片 估价对象的产权证明 估价中引用的其他专用文件资料 估价人员和估价机构的资格证明 估价报告应记载下列事项 11估价结果及其确定的过程13估价报告使用期限 17附件 应包括估价委托书 反映估价对象位置 外观和内部状况 周围环境和景观的图片 估价对象的权属证明 估价中引用的其他专用文件资料 实地查勘记录 房地产估价机构的资质证明和注册房地产估价师的资格证明 估价报告应包括下列部分 l封面 2目录 3致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件 估价报告中应充分描述说明估价对象状况 包括估价对象的物质实体状况和权益状况估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容 并应经注册房地产估价师签名 盖章 估价报告中应充分描述说明估价对象状况 包括估价对象的实物状况 权益状况和区位状况 估价报告中注册房地产估价师声明应包括下列内容 并应经所有参加估价项目的注册房地产估价师签名 非注册房地产估价师和未参加估价项目的注册房地产估价师不得在其上签名 七 估价报告的规范格式 封面 委托方 估价方 估价人员 目录一 致委托方函二 估价师声明 估价委托人 房地产估价机构 注册房地产估价师 目录一 致估价委托人函二 注册房地产估价师声明 技术报告 房地产估价技术报告 一 个别因素分析 详细说明 分析估价对象的个别因素 二 区域因素分析 详细说明 分析估价对象的区域因素 三 市场背景分析 详细说明 分析类似房地产的市场状况 包括过去 现在和可预见的未来 四 最高最佳使用分析 详细分析 说明估价对象最高最佳使用 房地产估价技术报告 一 估价对象描述与分析 详细说明 分析估价对象的实物状况 权益状况和区位状况 二 市场背景描述与分析 详细说明 分析类似房地产的市场状况 包括过去 现在和可预见的未来 四 估价对象最高最佳利用分析 详细分析 说明估价对象的最高最佳利用 技术报告 五 估价方法选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由 六 估价测算过程 详细说明测算过程 参数确定等 七 估价结果确定 详细说明估价结果及其确定