购房宝典：二手房.doc

注册 | 登录 | 帮助一手房价格的变化莫测，对房屋质量和周边配套的担忧等问题让越来越多的置业群感叹买房困难。而二手房入住快、房屋质量一目了然、衣食住行方便的优势改变着人们的置业观念。业内人士表示，实实在在的置业优势使二手房近年来成为人们选择的对象。二手房的交易流程较为繁杂，大多数购买者尤其是首次购买者对交易环节并不了解，这将造成许多不必要的麻烦、失误，甚至产生了一些风险。为此，我们为购买二手房的入门者提供了二手房交易流程、问题和诀窍。帮助您摸清各种二手房的交易流程，增强自卫能力，规避交易风险。1.找房源置业专家提醒 买二手房不能急三类房源要小心虚假房源信息多 买二手房时你一定要知道的内幕确保房源的真实安全 购买二手房的四大法宝2.找中介选择中介公司需要考虑的因素购买二手房时如何选择房产中介非常关键二手房买卖要不要找中介？3.心理准备：买二手房做好几个心理准备1.查产权避免被房产中介欺骗 买二手房需弄清产权情况专家提醒 买二手房应先到房管局查询产权状况买二手房也有风险 专家提醒要注意六大产权问题2.看房购买二手房必看防中介五套花招看房、选房的“十看十不看”3.砍价教你购买二手房咋“砍价”“对症下药” 购买二手房讨价还价有技巧买二手房谈判杀价技巧盘点二手房砍价秘笈：做好准备 尽量多和卖家交涉4.费用二手房交易不被吃差价有哪几招如何避免购买二手房时的定金陷阱二手房交易中买卖双方签订合同时 应注意的问题买二手房签订合同须谨慎三个尾巴需注意购买二手房时注意：合同看清楚 免吃哑巴亏专家教你购买二手房的时候合同怎么签？买房合同上的定金与订金有何不同1.付款买二手房有几种付款方式二手房首付款算法须留心差异置业指南：购买二手房 “贷款”应当如何办理购买二手房如何申请贷款 二手房价格如何评估 且看几个关键的影响因素 业内专家提醒：你是否忽略了二手房房产评估?二手房价评估的7大标准 2.过户购买二手房过户细节须注意 购买二手房如何及早规避“落户难”如何计算二手房过户需要多少费用？二手房过户需哪些手续？/kehu/2sfrmgl/（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房交易术语小档案 五大类人群二手房选购指南全接触教您十招识别真假房产证买二手房防中介“捣鬼”需要“六注意” 二手房身价评估有玄机 估价可按市场价浮动10%经典杀价方法：不要与中介商多费口舌二手房交易省钱窍门迈好购买二手房最后一步 交房注意的十个步骤案例1：购买二手房更需要细心验房近日，成都市民李先生接到煤气公司下达的整改通知称：他的住房私改煤气线路，没经过安全验收，存在安全隐患。打听之后，李先生得知重新整改安装需要花费上千元，他后悔不已：“这套住房是年前购买的二手房，考虑到是别人住过的，应该没什么问题，所以就没有仔细验房，哪个晓得前任房主私拉乱接煤气线路嘛。”。案例2：买房子过不了户 是否中介应退服务费日市民孙先生投诉：7月21日我在网上看到筑家房屋中介发布的一条房屋信息,经联系当天中介就领着我去看了房子，看房时还有一位自称是房主母亲的大娘。看完房后我们就约定23日上午签合同。按规定签合同时，房主本人应该到场，但那天大娘的儿子没来，却来了一位大爷，中介说他是大娘的老伴儿，房子是他的。案例3：购买二手房频陷“欺诈门” 谨防房产中介陷阱市民关先生想买套二手房，日前看中一套房后，与中介签订了购房意向书，并支付意向金1000元，意向书中注明该套房建筑面积为72平方米。但关先生见到房产证时却发现建筑面积少了近5平方米。关先生放弃购买意向，中介以其违约为由拒绝退还意向金。案例4：买房后户口迁不进来 买二手房前要注意户口去年11月，郑州市民樊女士在嵩山路298号院买了套二手房。今年暑期过后，孩子要在嵩山路附近上学，迁户口一事就显得迫在眉睫了。上个月月底，樊女士来到户口所在地的桐柏路派出所，咨询户口迁移的事。可是户籍民警一查，却说樊女士的房子上已有户口。按照有关户籍管理规定，一套房子的户口只能属于一户居民。樊女士当时就纳闷了，自家的房子咋落着别人的户口?案例5：购买二手房 如何防止意向金受损？近日，卢先生看中一套二手房，看完房之后他自己觉得还不错，于是向中介公司支付了2万元的意向金，并让中介与上家议价。四天后，卢先生再次看房时，发现卫生间有渗漏现象，而且卖家竟然把空调也拆走了，与当初中介所说的送装修有出入，于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他，意向金已经在三天后自动转为定金，如果反悔，将不能取回。 案例6：购房合同细节需明确2008年8月李小姐通过中介公司购买张先生房屋一套，李小姐和张先生签署了房屋买卖合同，依照合同约定“交易房屋在过户前居住此房