全套房地产开发前期手续资料.doc

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序 言开发建设项目工作流程（工程类）由以下四个部分组成：一、工作流程（工程类）该流程对自“项目可行性研究”开始至“初始登记”为止的主要工作进行条理化梳理，使员工对工程类管理的主要工作节点之间的相互关系及彼此联系有所了解，可以为公司逐步进行规范和整合管理制度提供一种可分割可组合的工作流程。二、主要节点工作流程：该部分对主要工作节点的工作目的、主要工作内容、申报要件及办理时限都作了较为详细的介绍，力图使经办人对办件的目标、办理程序有较全面的了解，同时也为其岗位责任制的确定和考核给出了较为实际的工作内涵。三、呈报要件明细表：该表的制定是为工作人员在办理相关节点所执的要件、办件部门、工作时限、联系电话等均给出了明细，是相关节点工作的办事指南。四、开发企业收费明细表：该表的制定可以使工作人员对自己经办的工作节点、应执行的政策、收费标准、文件的索引有一个全面清晰的了解，对控制开发成本、编制用款计划、查阅相关政策等提供了文件依据，可以相对提高办理要件的效率。说明：1、该工作流程（工程类）中凡没有编号的工作节点均未编制节点流程，其主要原因是该节点不属于行政许可的范畴或属于随机的、不确定的技术审查工作，是较机动的工作程序。2、此次编制流程只反映了主要工作节点的相互关系，而其中一个节点和其他工作节点之间有着比较复杂、重复关联的关系。此种关系很难从工作的流程中体现出来，因而该流程仅反映主要工作之间概念性的和主要的条理关系。3、本工作流程仅适用土地经招、拍、挂方式（带规划条件）取得土地使用权的开发建设项目。4、由于部门工作的能力所限，因此在编制过程中还存在着诸多缺陷和有待完善的内容，因此希望相关职能部门予以订正和完善。开发部2005年12月20日项目可行性研究工作流程投 资 决 策签订土地使用权合同建设用地规划许可证（14）购买1/500现势地形图（1）、办理勘测定界技术成果（7）规划方案、设计文件招标（20）供热证明环境评估（60）规划总平面图调整及审批（45）编制修建性详细规划（14）投资计划（14）建设用地批准书、国有土地划拨决定书（14）修建性详细规划审批（14）工程项目报建（1）地名申报（45）建筑设计建筑设计方案申报（14）人防审批（30）土地确权（14） 消防审批（30）建设工程规划许可证（30）市政大配套证明（7）地质勘查（14）签订小配套合同（7）签订设计合同（7）弱电及特殊外装修设计施工图设计（90）环境设计（园林）人防工程设计人防图纸审查（30）施工图审查（30）人防监督（3）监理招标（45）施工招标（45）人防易地建设费、人防档案编制费（4）签订监理合同（7）签订施工合同（7）支付担保（7）防雷检测（7）合同审查（7）质量监督（1）远程安全监控（14）散装水泥专项基金（3）安全措施备案（7）墙改基金（3）施工许可证（7）节能备案（1）配套工程实施及申请交付使用备案（7）工程建设施工配套工程施工物业招标（30）规划验收人防验收消防验收工程质量验收室内环保验收室外环保验收（45）标识牌（7）房 产 测 绘（30）物 价 审 批（7）前期物业管理备案（14）市政基础设施竣工验收市政基础设施配套证明规划验收合格证建筑安装工程竣工验收备案书销售许可证（14）商品房准许交付使用证（14）产权证办理煤气点火 后期维修 移交物业 初始登记进入销售阶段工作流程（工程类）一、可行性研究投 资 决 策签订土地使用权合同二、投 资 计 划三、建设用地规划许可证1/500现势地形图、核定用地图、地界坐标图、核定用地相关图六、环 境 评 估四、工程项目报建五、规划方案、设计文件招标修 建 性 详 细 规 划八、用地批准书、土地划拨决定书九、地 名 申 报七、详规及建筑方案审批十、人 防 审 批十二、建设工程规划许可证十一、消 防 审 批非行政划拨方式获得的土地十三、土 地 确 权市政大配套证明人 防 工 程 设 计施 工 文 件 设 计地 质 勘 查环境设计（园林）弱电及特殊外装修设计十四、施工图纸审查十五、施 工 招 标十五、监 理 招 标十六、合 同 审 查十八、散装水泥专项基金十七、质 量 监 督十九、安全措施备案二十二、施工许可证十三、土 地 确 权二十、墙 改 基 金二十一、专项管理机构资质认证工 程 建 设 施 工环 保 验 收人 防 验 收消 防 验 收工 程 质 量 验 收规 划 验 收二十三、物 价 审 批二十七、配套工程实施及申请交付使用备案二十四、房 产 测 绘二十五、前期物业管理备案配套工程施工市政基础设施竣工验收二十八、商品房准许交付使用证二十六、销售许可证二十九、初 始 登 记进入销售阶段九、地名申报办件流程图领取地名命名、更名申报表搜集相关资料和文件企 业 基 本 情 况项 目 概 况 及 工 期申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、建设用地规划许可证；3、建筑平面图；4、建筑景观图。是否申报、缴费并领取地名批复由市地名办上网查询根据天津市居住区及公建名称使用管理规定确定项目优选地名若干（待批）填写地名命名、更名申报表绘制建筑坐落地形示意图通过到市行政许可中心招投标窗口办理招标手续否决五、规划方案设计文件招标办件流程图领取中标通知书项 目 开 标 会 议项 目 招 标 公 示发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查现场踏勘及答疑编制招标文件及补偿、附件附表评标办法、设计费容、标书编制要求招标方式、招标内申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、设计任务书；4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面；5、建设用地规划许可证；6、营业执照及资质证书；7、法定代表人资格证书及法人委托书。开标会议及检验现场踏勘及答疑编 制 招 标 公 告资格资质要求及应携带的文件编制项目设计任务书设计具体要求物业、附属设施市政、交通、结构、配套、园林绿化室内外装修功能与格局户型及比例设计内容及设计深度设 计 依 据项 目 基 本 情 况熟悉相关文件，准备各种资料六、环境评估（一）工作目的：环境评估是项目进入设计阶段前，全面评估项目对周边及环境的影响，其目的在于通过设计来规避项目对环境的不利影响。因此，环境评估是前期工作中不可或缺的环节。（二）主管部门：市、区行政许可中心，环保窗口。（三）工作内容：1、到市、区行政许可中心环保窗口领建设项目环境保护申报登记表，按表格要求填写并加盖单位公章。2、委托有资质的环保单位，对项目进行环境影响评估。3、参加评审会议，提出对项目环境评估的意见。4、应当注意以下几个问题：（1）委托环境评估单位时，最好由环保局下设的环境评估单位参与以利于审查顺利通过；（2）环境评估费用可以按市场价格由双方议定，目前参考价为0.8元/；（3）环境评估报告下达后应到项目所在区环保局办理送达和备案手续。（4）向施工单位交底，以规避施工期间的因素给周边带来环境影响。（5）供热证明可由提供热源的主管部门出据证明。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、建设用地规划许可证；4、规划平面图；5、供热证明。（五）时限：依照条例规定为1560日，通常1015日。六、环境评估办件流程图领取建设项目环境保护申报登记表搜集相关资料申报要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、工程建设项目报建登记表；3、建设用地规划许可证；4、规划平面图；5、供热证明。项目性质及总投资项目单体楼层及高度项目四至范围及占地面积填写建设项目环境保护申报登记表到市、区行政中心进件成果送市、区行政中心备案向施工现场做技术交底参加环评专家评估会领取环评成果委 托 环 评 单 位七、修建性详细规划及建筑方案审批（一）工作目的：修建性详细规划的审查是规划行政管理部门依照项目的选址，结合城市控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。（二）主管部门：行政许可中心规划局窗口。（三）工作内容：此项工作应按以下步骤分别进行：1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政主管部门认可后，再进行详细规划设计。2、详规成果完成后，领取建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。3、详细规划批准后，委托施工图设计院设计建筑方案，方案应包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完成后领取建筑设计方案申报表。汇集填报上述表格。执表格及相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设工程规划设计方案申报（1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书；（2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案；（3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。2、市政工程规划设计方案申报（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书；（2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）；（3）图纸比例要求：A、外环线以内：管线综合和路径规划1/500，选线规划1/2000；B、外环线以外：路径规划1/1000或1/2000。选线规划110公里管线工程1/10000，10公里以上长输管线工程1/50000；（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。3、建筑设计方案申报（1）1/500现势地形图；（2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；（3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；（4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；（5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：每个申报表在要件齐备后到窗口进件，5个工作日到窗口获取受理或不受理凭证。获得受理后10个工作日可领取行政许可文件。七、修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图行政许可中心规划局窗口进件领取建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表、建筑设计方案申报表是领取行政许可文件否填写建设工程规划设计方案申报表、市政工程规划设计方案申报表、建筑设计方案申报表申报要件：项 目 概 况企 业 基 本 情 况设 计 单 位 基 本 情 况规 划 经 济 技 术 指 标规模、层数、高度等设计退线、车位、结构、3、建筑设计方案申报（1）1/500现势地形图；（2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书；（3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设计方案或总平面方案；（4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）；（5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。2、市政工程规划设计方案申报（1）市政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目，须提交建设项目选址意见书；（2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）；（3）图纸比例要求：A、外环线以内：管线综合和路径规划1/500，选线规划1/2000；B、外环线以外：路径规划1/1000或1/2000。选线规划110公里管线工程1/10000，10公里以上长输管线工程1/50000；（4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。1、建设工程规划设计方案申报（1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书；（2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图等）、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图盒规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案；（3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。搜集相关资料和文件八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书（一）工作目的：取得建设用地批准书或国有土地划拨决定书是开发项目取得土地使用权的法律文件，是前期到销售和初始登记的重要文件之一。（二）主管部门：行政许可中心，规划局窗口。（三）工作内容：领取并填写审报事项立案表、建设用地批准书申请表（出让）或国有土地划拨决定书申请表（行政划拨）。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设用地规划许可证；2、提交经批准的投资计划文件；3、1/2000（中心城区内）、1/2000或1/10000（中心城区外）现势地形图2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 7、国有土地出让合同（属行政划拨土地的应提供相应文件）；8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。（五）时限：文件齐备5个工作日获取受理或不受理凭证。获取受理凭证后10个工作日领取行政许可文件。八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图否填写建设用地批准书申请表或国有土地划拨决定书申请表申报要件：1、建设用地规划许可证；2、提交经批准的投资计划文件；3、1/2000（中心城区内）、1/2000或1/10000（中心城区外）现势地形图2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；5、环保部门的批准文件；6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 国有土地出让合同（或行政划拨批准文件）；7、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。领取建设用地批准书申请表或国有土地划拨决定书申请表领取行政许可文件行政许可中心规划局窗口进件企 业 基 本 情 况项 目 概 况 及 工 期立 项 文 件 及 文 号是土 地 权 属 文 件搜集相关资料和文件九、地名申报（一）工作目的： 项目在行政辖区内名称的确定，是办理物业、销售许可证、物价审批的必备要件。（二）主管部门：项目所在区地名办公室。（三）工作内容：1、到地名办公室领取地名命名更名申请书和建筑坐落地形示意图，按实际填写。2、按天津市居住区及公建名称使用管理规定的规范要求，首先确定通用名称，再依照汉语规则和语言习惯选用词语简洁、含义健康的专用名称（选择专用名称应有若干备份），由专用名和通用名构成地名。再报市地名办查询认可后，报市地名办进入审批阶段。3、经审批确认可领取地名启用通知书及相关批件。（四）要件：1、项目立项批准文件或年度投资计划；2、建设用地规划许可证；3、建筑平面图；4、建筑景观图。（五）时限：进件踏勘需58个工作日；区政府35个工作日；实地各办审查1015个工作日；报市政府批准10个工作日。因此办件大致需要2338个工作日。十、人防审批办件流程图是否人防办建管处办理人防监督面积不足的缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计领取天津市人民防空办公室意见书市行政许可中心，人防办公室窗口进件填写结合民用建筑修建防空地下室申请表计算应建的人防面积设计单位和设计指标企 业 基 本 情 况申报要件：1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。领取结合民用建筑修建防空地下室申请表搜集相关资料和文件十、人防审批（一）工作目的：结合民用建筑修建防空地下室审批是市人防办依照关于加强人民防空工作的决定和天津市结合民用建筑修建防空地下室管理规定，对建设项目的人防设施进行行政监督的管理行为，是施工文件审查的要件之一。（二）主管部门：市行政许可中心，人防办公室窗口。（三）工作内容：该项工作按以下步骤进行：1、领取结合民用建筑修建防空地下室申请表，汇集相关资料如实填写，执要件到窗口进件；2、进件受理后，到窗口领取天津市人民防空办公室意见书；3、根据人防建设要求（市内六区按规划民用建筑面积5%，其他区按4%）要求达到应建设人防面积，到市人防办建管站办理人防监督手续，缴纳人防监督费（6级按人防面积1.5元/平方米；5级按人防面积2.5元/平方米缴纳）；面积不足的部分，或缴纳人防易地建设费或扩大人防初步设计并报窗口审批，以期达到应建设的人防面积。（四）要件：1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、修建性详细规划；3、项目立项批准文件或年度投资计划；4、地面建筑平面图、剖面图；5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。（五）时限：受理后7个工作日领取天津市人民防空办公室意见书十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核（一）工作目的：防火审核是消防行政主管部门对建筑本体的防火设计能否满足消防防火等级、规范和法规的技术审查，是设计文件审查的重要环节之一，是取得设计文件审查批准书的必备要件。（二）主管部门：市行政许可中心，消防窗口。（三）主要工作内容：领取建筑消防设计防火审核申报表，设有自动消防设施的项目应增加自动消防设施设计防火审核申报表。按表格内容要求如实填写。执相关要件到窗口进件。（四）要件：1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；2、设计单位出具的消防设计专篇；3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明；6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料；7、建设单位应将报送的图纸、资料（A4大小）装订成册。（五）时限：文件齐备后715个工作日完成。十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防火审核办件流程图填写自动消防设施设计防火审核申报表申报要件：1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；2、设计单位出具的消防设计专篇；3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；4、与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明；6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料；7、建设单位应将报送的图纸、资料（A4大小）装订成册。市行政许可中心消防窗口进件否是领取房屋权属证书填写建筑消防设计防火审核申报表企 业 基 本 情 况有自动消防设施的应汇集：消火栓系统、通风空调系统、防排烟系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、气体灭火系统、安全疏散系统等产品型号、生产厂家、使用数量等相