鄂尔多斯市二手房调查报告.doc

内蒙古鄂尔多斯市二手房市场调查前言：1、调查的时间：2011年06月-2011年7月2、地点：内蒙古自治区鄂尔多斯市3、对象：内蒙古自治区鄂尔多斯市房地产市场4、范围：内蒙古自治区鄂尔多斯市二手房市场调查5、目的：根据调查内蒙古自治区鄂尔多斯市的房地产市场，来进一步调查二手房市场，了解并揭示房地产发展的特征及状况。为了更好了解内蒙古鄂尔多斯的房地产状，况判断今后市场发展的趋势以及存在的问题。6、主题：内蒙古鄂尔多斯市二手房市场调查7、总结：针对问题适当提出建议性的对策，以解决二手房发展存在的问题。正文：一、内蒙古鄂尔多斯市房地产发展现状为了更好的了解二手房市场的状况，先对整体状况进行分析。鄂尔多斯房地产业分为城区与旗区两个市场。城区房地产开发主要集中在东胜区的铁西新区、旧城区、天骄路两侧及康巴什新区；旗区房地产开发主要集中在主要的经济骨干旗区，比如准格尔旗、伊旗、达拉特旗等。（一）铁西区开发现状1、项目累计开发规模：铁西区目前累计总开发面积已超过260多万（不含规划中待开工项目），其中住宅约200多万平米，公建约60多万平米。2、楼盘构成及形态每个楼盘均由住宅和商业两部分组成。住宅形态有高层、小高层、多层（六层、五层、四层）、别墅。商业楼形态有底商、二层连排底商、单独的多层、小高层、高层商业楼，商业楼包括酒店、写字楼、公寓等。(二)二手房销售情况西区住宅的二手房销售状况良好，整体销售率均已达90%以上，由于新楼盘售价较高，一般普通家庭还是热衷于二手房的购买 。去年，铁西区全部都有二手住宅在出售，价格较新房及预售房低100200元/m2，但在今年，由于房产供不应求，房价继续稳定增长，部分二手房主出现惜售现象。（三）市场分析二手房住宅市场中，高端产品市场仍有较大需求，但受政策调控影响大，开发风险较大。约有60%的消费者属于中低档消费，所以中低档产品市场需求较大，但中低档产品目前的供给严重不足，90130的户型销售较火，有的出现排队抢购现象。随着城市经济发展、城镇化建设步伐的加快、人口的不断增加，鄂尔多斯住宅市场会在未来35年保持良好的发展形势。之后能否有良好表现，关键看政府招商引资、产业结构丰富、调整、升级了。很易理解，一个就业510万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个1040万人口的城区。反之，一个能容纳1040万人口的城区规划，没有产业支承或产业支承不够，那就危险。二、东胜旧区项目开发情况对二手房市场的影响：东胜旧区市场着重在临近的天骄路两侧及旧区达拉特路、伊金霍洛街十字路为中心的商业圈改造进行。天骄中路集中了大体量的写字与商务楼群，天骄北路，主要以中低档住宅为主。旧区商业核心圈改造，涉及大量拆迁任务，开发成本会加大，政策扶持力度会影响开发进程。新项目的开发与开盘对二手房市场有一定的冲击，有能力购买新房的客户毕竟有限，大部分普通市民还是热衷于二手房的购买，这样可以降低家庭的负担，大大减少装修成本。交通方便、配套设施比较齐全，生活方便。三、总体现状总结：（一）二手房市场状况：从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产二手房发展较为迅速，但是由于新楼盘的开盘会大大影响到二手房市场的发展，大部分购房的客户还是喜好新房，尤其对于新婚家庭来讲。但是另一部分客户会暂时考虑选择二手房，可以解决燃眉之急，先将生活稳定下来，以后积蓄充足，再换新房。这是一种很现实的做法，所以，自2008年底到现在，二手房的销售一直是增长趋势比较快，市场发展前景任然比较好。我市房地产投资增速较快，高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。房地产企业经营效益良好，目前房地产市场处于暂时的供不应求状态，开发企业经营状况普遍较好，除个别开发企业由于宏观调控，银行信贷紧缩造成资金链断裂，个别项目停顿外，其它大部分企业能够良性运行。二级市场也交投活跃，得到了提高和发展。房地产中介服务随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展不断壮大，其中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。但本地中介机构尚未有效发展壮大。同时也增加了对二手房市场发展的力度，使得二手房市场发展更快。（二）政策环境状况宏观调控政策，国家对房地产业的二手房市场宏观调控政策，使房地产业市场健康发展和长远发展。二手房营业税恢复5.5%，五年以内的普通住宅需交此税，自 2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”个税1%。契税：90平米以下1%征收 90-140（含）1.5%征收，只针对普通住宅。四、鄂尔多斯房地产业的二手房市场面临的城市状况：鄂尔多斯市房地产二手房市场面临的城市状况有：国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。带动住房的需求量的增长，从而进一步带动二手房市场的发展。城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。原有房地产二手房市场落后，为新兴二手房市场留下较大发展空间。但是由于水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展，地处偏远，居住的自然环境相对较差，流动人口较少。经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。人口有限，无法支撑大型商业机构的进驻，无法消化大体量开发带来的压力。房地产业的发展受到影响，从而二手房的发展也会受到很大的限制。但是，国家区域经济发展策略、西部大开发政策带动区域经济发展。投资拉动，城市自身发展带动房地产市场扩张。地区经济发展较快，市场需求较大。呼、包二市的发展，对鄂尔多斯市经济的发展具有促进作用。五、鄂尔多斯房地产业的二手房市场问题及对策建议价格持续上涨问题目前我市甚至全国房地产价格持续上涨原因很多，一是经济增长及品质提高原因引起的每年平均56%的正常上涨，二是综合因素形成的上涨，但笔者认为，后者上涨中，一个更重要原因是各种因素引起的开发供应量不足问题。现如今，无论是新房还是二手房都是供不应求，使得其价格上升速度加快。并且上文提到，自 2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。契税：90平米以下1%征收 90-140（含）1.5%征收，只针对普通住宅。这将进一步调控二手房市场。房地产市场信息问题。目前我市房地产业信息方面需加强，房地产市场应建立健全信息渠道，借助现代信息手段，完成全市房地产信息的收集、采集、归纳、整理、公布等，并与相关地区互为沟通，方便政府、开发商、消费者各方的资源共享与交流，及时了解我市及周边房地产业开发状况和市场状况，增加开发项目研究论证的信息来源渠道，减少开发失误与风险。二手房市场规范问题。手房市场的规范需在准入制度、过程监控、市场退出机制上制度化，有专门的制度建设机构、有专门的制度监督机构、有专门的信息采集发布机构，专业化、制度化、日常化。住房消费金融支持力度问题，房屋消费是一项巨大的消费开支，改善并增强住宅消费信贷供应量、增加供应品种、出台多种还贷方式，会有力促进房地产业的发展。金融机构应增加对客户信用级别的调查了解、信用档案的建立，建立专门的资信机构，支持有足够资信的消费者融资消费，鼓励并促进消费、降低信贷风险。六、总结鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的，35年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。二手房市场的发展同样具有很大的空间，对于普通市民来说，