安徽半塔镇白云村生态休闲度假公园项目.doc

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舞彩国际生态休闲度假中心项 目 规 划 书 编制单位：安徽舞彩旅游开发有限公司1. 总 体 策 划1.1 项目背景与概况1.1.1 项目名称：舞彩国际生态休闲度假中心建设项目（暂定，以下简称：舞彩国际）1.1.2 建设性质：新建1.1.3项目规模：项目总面积10000亩，安徽界内5500亩。水面 1200亩、配套设施建设用地 500亩、租赁土地5000亩。1.1.4项目地点：安徽省滁州市来安县半塔镇白云村幸福水库1.1.5 项目开发：大连北方汇银担保集团安徽舞彩旅游开发有限公司 项目规划：大连建发设计院1.1.6承办单位概况：2005年，大连北方汇银投资担保集团以担保、投融资业务起步，经过几年的成长，已经发展壮大成为以金融服务为核心，集融资、投资、贷款担保、国际贸易、实业投资、软件开发、影视传媒为一体的跨地区、多元化发展的综合性集团。2011年，北方汇银将眼光锁在国内生态旅游领域，开始涉足旅游地产项目，并于同年设立子公司安徽舞彩旅游开发有限责任公司，将安徽作为第一个开发战场，经过与当地政府反复接洽，最终于2011年9月份同江苏及安徽两省政府签订了土地使用合同，标志着北方汇银的旅游地产项目正式拉开帷幕。本项目为大连北方汇银担保集团旗下安徽舞彩旅游开发有限公司（以下简称舞彩旅游）进入安徽旅游市场的第一个项目。项目位于安徽省来安县半塔镇白云村与江苏省南京市竹镇的交界处，旨在旅游产业与地产联动，将其打造为集旅游、居住和商业于一体的综合性旅游地产项目。公司积极配合当地政府的旅游资源开发，以“品牌共用、资源共享、统一宣传、携手共进”为宗旨，组建以世界著名景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业集团。项目由境内外数家知名规划设计院和建筑设计院共同规划设计、建筑设计。舞彩国际生态休闲度假中心一期工程由按照国际旅游标准建造的生态景区、波澜壮阔的水世界、具备承办国际赛事的赛车运动场、星级标准建设的国际大酒店、私人庄园及别墅群落组成。总占地10000余亩，项目总投资12亿元人民币。1.2 项目提出背景和项目建设的必要性随着经济不断，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步，政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。1.2.1 安徽省旅游产业发展现状及趋势。随着国内经济迅猛增长，安徽省的旅游产业也得到了全面的发展，产业规模日益扩大。 安徽旅游经济已连续三年保持20%以上的增速，在全国进入了14个旅游接待超过1亿人次的省份序列；旅游总收入达到737.12亿元，占全省GDP比重达到8.31%，在安徽，旅游业作为全省经济的支柱产业的地位已初步形成。全省对外开放旅游景区500多家，A级旅游景区总量达到280家，居全国第三位；旅游直接和间接就业人数超过200万。旅游在建项目842个，预计总投资额将达到1218.1亿元。但是，旅游发展不足仍然客观存在，不少问题困扰着安徽旅游发展：一是产品不够丰富，旅游产品供给仍是观光旅游单一独大。二是旅游企业不够强壮，有支撑力、带动力、竞争力的大型旅游集团为数不多。三是地区发展不够均衡，皖中和皖北地区都大大低于皖南地区，旅游发展中多年存在的“南热、中温、北冷”的格局，还未得到根本扭转。四是要素不够完善，在旅游收入中，最具弹性和增长空间的购物所占的比重较小，大大低于旅游发达国家和地区；旅游夜生活还不丰富，特色鲜明的文化旅游产品极少，“购”和“娱”对旅游收入的贡献偏低。1.2.2 半塔镇历史文化和资源分布情况。本案地处安徽省来安县半塔镇白云村，该镇历史悠久，作为安徽省著名的红色旅游景区，抗日战争时期，是皖东重要的抗日革命根据地，半塔保卫战就发生在这里。半塔镇特色明显，资源丰富，全镇总面积160平方公里，。辖28个行政村，3个街道居委会，总人口5.2万人。具有较为丰富的人力、土地和矿产资源。区内盛产姜、蒜、芝麻、绿豆、鸭、鹅、野山鸡等特色农副产品和优质水稻、玉米、地瓜、冬瓜、水果、山芋等大宗农产品。半塔镇充分挖掘自身的优势和特色，确立了以中心镇为载体，以高科技农业、生态旅游业和边界贸易为主的产业发展思路，并相继完成了一系列规划。近两年，该镇着力打造生态环境，发展主导产业，改善道路、供水等基础设施条件，使经济有了较快的发展，大的经济增长点建设相继启动，经济薄弱现状逐步转变，小康进程不断加快。多种经营生产初具规模、各具特色。其中地瓜、水果山芋等特色农产品畅销苏、皖、浙、沪。 1.2.3 半塔镇地域交通优势。经过近年来建设，半塔镇旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。距南京市90公里，距205国道仅17公里，“盱宁”、“滁扬”两条公路干线在集镇中心纵横贯穿。公路四通八达，近年来，周边宾馆、酒店、餐饮业发展迅速。1.2.4本案资源优势。本案地跨苏皖两省，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，山水资源丰富，生态环境优美，森林覆盖率40%以上，拥有万亩森林自然保护区，立足生态优势，明确功能定位，生态农业观光休闲区、机械和食品加工区近年来飞速发展，园区建设达到较高的工业化水平。1.3 半塔镇旅游资源条件。 境内除了有少量山地分布外基本是一马平川，幸福水库、池港二坝、白云寺小库等众多水系围绕，山形水势孕育了区内丰富的旅游资源。文化与资源概括为“古、农、山、水”四个特点：古半塔拥有千年的历史积淀，民风古朴自然。农半塔是农业大县，农业产品丰富，具备开发农业生态旅游的基础。山区内山地与幸福水库相望，山、水、镇资源衔接紧密。水水网纵横密布，水资源形态纷呈，适宜打造水乡的悠然妙境。资源评价：文化为主、山水齐备。文化影响力巨大，具有广泛延伸空间和深厚的挖掘潜力，是统领地区旅游发展的主打品牌。1.4 生态旅游发展及未来趋势。我国的生态旅游是主要依托于自然保护区、森林公园、风景名胜区等发展起来的。我国共有512处风景名胜区，总面积达9.6万平方公里。在2010年对全国100个省级以上自然保护区的调查结果显示，已有82个保护区正式开办旅游，年旅游人次在10万人以上的保护区已达12 个。 不论是发达国家还是发展中国家，生态旅游都有了长足的发展。各国根据本国的资源特色和实际情况开展了各种形式的生态旅游活动，如美国的国家公园游，英国、德国等欧洲国家的乡村可持续旅游，肯尼亚的野生动物生态游，哥斯达黎加的热带雨林之旅等。伴随全球农业的产业化发展，对传统农业赋予了许多新的概念。现代农业不仅要具备生产性功能，还应具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。作为新兴的行业，既能促进传统农业向现代农业转型，解决农业发展的部分问题，也能提供大量的就业机会，为农村剩余劳动力解决就业问题，还能够带动农村教育、卫生、交通的发展，改变农村面貌，是为解决我国“三农问题”提供新的思路。可以预见，观光农业是旅游这一朝阳行业中最具潜力的部分，在未来几年中定有无限商机。1.5 半塔镇及周边重点项目研究半塔镇在旅游开发上尚显不足，区内重点旅游项目不多以观光农业为主导的旅游产业更是趋之若鹜。知名的较高的就只有白鹭岛景区。白鹭岛生态旅游风景区位于安徽省来安县城西北13公里处，距南京100多公里。景区总面积42万亩，森林覆盖率90。国际度假，森林旅游、白鹭保护、佛教文化，是省级森林公园。自然景观较好，但游乐项目匮乏，旅游开发档次较低，无法满足游人更深层次的需求。我们拟建的项目无论从景观设计到休闲娱乐产业的开发都高于白鹭岛，能够更好地满足都市人对生态旅游、度假休闲的需求。1.6 舞彩国际生态休闲度假中心项目总体定位1.6.1开发宗旨：让都市人回归自然为宗旨，以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、设施完备、居住舒适、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足游客休闲度假、观赏娱乐等不同的旅游要求。1.6.2总体定位：打造成苏皖地区最大的集生态旅游、娱乐休闲，时尚运动等多个主题于一身，观赏田园美景、体验竞技项目、采摘品尝时令有机蔬果、享受生态旅游的综合性旅游度假中心。1.6.3主题定位： 富于田园生活体验的 与山林风光和谐共处的 新型竞技及拓展项目体验的 融入休闲度假功能的大型、高档生态花园1.6.4业态定位： 旅游：利用观赏植物精心打造异域风情的度假景观，做足娱乐型室内外温泉、水上运动、戏水主题乐园区，利用场地地形建造越野车、卡丁车等游乐项目，将这里打造成安徽地区最大的集观赏田园美景、体验竞技项目、享受生态旅游于一身的综合性旅游度假中心。居住：整个项目档次定位于同类别墅项目中的中端产品，产品形态以独栋欧式别墅为主，做高品质感。商业：由地方特色餐饮和品牌餐饮构成餐饮街区。由休闲居住和旅游购物构成购物街区。由KTV、酒吧及茶楼构成的休闲娱乐街区。1.6.5发展目标定位：舞彩国际生态休闲度假中心作为北方汇银投资建设的第一个大型生态旅游项目，在项目开发和建设中始终坚持发展循环经济，坚持自主创新。在项目规划创意与设计上，将自主创新开发建设一批拥有自主知识产权和独具特色的项目及产品。1.6.6市场定位及消费群细分：面向国内外中高端旅游市场，推出符合市场要求的特色旅游产品，满足不同人群对于生态旅游的消费需求。依据规划对景区不同功能区的定位，把“生态景区”建设成为观赏田园美景、服务都市大众群体的功能区；把“国际赛车场”建设成为服务于青少年，满足追求惊险刺激、追求新奇体验的功能区；把“商务服务区”建设成为集会议、旅游、度假于一身的高端商务接待中心。把“生态居住区”建设成为服务于高端人士，满足其追求自然，享受尊贵生活的湖泊度假休闲天堂。1.6.7营销定位：（一）树立“大市场”思路，开拓创新格局以水世界酒店为中心，别墅休闲酒店展示不同主题和不同定位的精品酒店，客房总数超过600间，产品档次与客源市场跨越高、中、低三个层次。1、建立“大市场”发展思路，即迅速改变以高端市场为重点的营销思路，针对水世界酒店和别墅酒店及汽车营地高、中、低不同的市场定位，和度假、会务、水疗、旅游等不同的细分市场进行整合营销。增加销售产品内容。2、在品牌形象的打造上，改单一的会务度假产品定位为综合旅游度假及会务目的地。通过大众媒体渠道与旅游、度假、会务、水疗、高端体育运动等专业媒体进行信息传播和品牌塑造。（二）开拓多样化产品，抢占细分市场根据现有资源，酒店将客源市场划分为汽车休闲运动，温泉水疗，休闲度假，会议商务，及旅游观光不同的细分市场。针对每个细分市场，综合景区资源，完善产品结构，以满足每个细分市场需求。1、针对汽车体验运动市场，通过网络媒体渠道和车友俱乐部数据库进行营销推广。2、针对温泉水疗市场，将温泉酒店、水疗客房与水疗进行组合包价，把SPA服务引进私人庄园和湖畔别墅。并通过以温泉旅游为代表的专业媒体和以周末画报为代表的时尚媒体进行推广。3、针对休闲度假市场，通过南京、合肥、苏州、无锡及其它大型城市的旅游批发商进行营销推广。4、针对会务市场，增加交通、娱乐等增值服务。通过重点客户电子邮件的渠道渗透，进行会务市场的营销。（三）联动优势资源，强化增值体验温泉酒店借助度假区景区特色，将酒店产品与景区资源组合，使整体效益增值，为客人带来更多体验。（四）完善会务设施，争得MICE（大型企业会议）头筹差异化的市场定位不仅为未来的“大酒店”赢取更多的旅游度假客源，同时也打破了地区酒店目前在会务市场上的瓶颈。（五）灵活市场策略，拉动综合效益度假与会务是未来“大酒店”两块巨大的市场构成。市场销售须通过灵活的市场策略，实现淡旺季平衡、新市场的开拓和会务市场的稳固。1.7客源市场定位与预测作为国内最主要的旅游目的地城市之一，安徽省旅游更加成熟，旅游客源市场结构更加优化，省外游客的比重增加。抽样调查统计2009年上半年安徽省外来游客的比重增加，比2008年同期增加了33个百分点。其中以南京及上海的游客比重增长最为明显。其次，国内游客在深消费结构逐步与国际旅游消费结构靠近。以休闲、游览、度假为目的的客源群体成为来安徽旅游客源的主体，说明安徽旅游业本身的吸引力是安徽省吸引力的主体，这是省内旅游业成熟的标志，也是安徽旅游业成为全省主体产业的标志。本案目标客源定位：一级客源市场距半塔镇100公里左右的南京、滁州、盱眙、高邮等本地市场。预计年接待游客20万人次。二级客源市场：安徽其他地区、周边省份及长三角市场，如皖中、皖南、中原省份及长三角地区。包括上海苏州、无锡、常州等城市。预计年接待游客8万人次三级客源市场：其他客源市场和海外市场。预计年接待游客2万人次。1.8建设分期项目总体建设预计分为三期。一期以幸福水坝为中心打造最具特色的全景式奇幻水秀主题，依山临水建立沿湖生态居住区。扩大水面面积，建成以湖面为中心，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。山林为边界，点缀花丛果园、园林美景的生态休闲旅游度假区。包括瀑布景观、赛车体验场、欧洲小镇等休闲娱乐服务区。配备五星级标准温泉酒店一座，环湖休闲别墅200套，商务会所6套、商业街、酒吧、KTV等若干，满足游客生态休闲旅游的消费需求。二期以佛教旅游为基础，依托区内重新修建的白云寺，吸引众多佛友，以“佛、禅、茶、竹”为主要元素，包括：白云禅院、妙相禅境、白云书院、岭南茶田等景观，充分展示本地悠久的文化特色。在此基础上，开发佛教文化旅游。三期将开发区内高端住宅产业，将旅游、文化与地产完美结合。创作出一个富有现代感的建筑群落。同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。整体项目为现代风格，融于山水之间，绵延起伏的山峦、宁静的湖面、绿地、花丛构成了稀缺独特的优美自然风景，回归自然追求本色的内涵。整个小区将北欧小镇风格进行全新演绎，住宅之间、体量及造型都有严格要求，使之与山水环境融洽协调。整个园区的规划上采取回转序排布局，体现环境价值的最大化。2. 景区规划2.1 舞彩国际生态休闲度假中心空间布局规划研究2.1.1规划设计目标以生态旅游作为整个产品的共性，建立田园风情度假的全新概念，使得所有产品均具备田园和住宅、商业的共同特征，建成一个田园与商住相容相生、互为根本、和谐共生的共同体。达到旅游价值与商住价值最大化。2.1.2规划设计指导思想1从生态环境为首要条件创造高品质的旅游度假区和别墅住宅区。2发挥坡地及水面的优势，营造五彩斑斓、浪漫风情的休闲度假旅游区，打造多样化的观赏环境，获得最大的景观视觉效果。3平衡生态与经济性的综合效果，创造项目的可操作性，同时又不失环境的生态的保护。按照不同坡度及景观作为农业产品分类，发挥因地制宜的优势。分区域种植不同的经济农作物及观赏花卉。在此一年四季可以观赏花木，采摘瓜果。4保持现有山形格局，完善现有水体系统。在现有基础上将水面向北延伸。5利用荒坡、洼地等不宜耕种的地块，建造赛车场、汽车营地等游乐项目设施，周边配以绿化景观，达到即可娱乐，又可观赏的目的。6景观绿化部分，以补强手法，配合现有景观绿化特色，强化重点部分景观，保留原有高价值树木，并强化其特点，以收事半功倍之效。7采用穿透性的绿化系统来软化建筑物，避免整栋房子的山坡景观，以保持绿意盎然的整体坡地环境。道路宜布置在山脊线或填方处。园区内路径便捷，循环有序，流向合理，通达所有项目区。8以郊区规划手法加上新都市主义生活化的原则做为规划设计中心思想，既可满足郊区生活的环境优越性，又能满足都市生活的便利性。配套设施完善，保证游客需求。9. 在湖面、水塘等景观处采用LED、激光照明等设施，营造温馨浪漫的夜景，使其白天观“色”，夜间赏“景”。2.1 舞彩国际生态休闲度假中心空间布局规划分区详解项目功能分区建议舞彩国际生态休闲度假中心板块详析 板块一：生态景区俯瞰山湖美景，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：水主题公园、花海、灯光梯田、高端体育运动。融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。板块二：北欧小镇按照中世纪欧洲城镇容貌建设的北欧小镇，哥特式风格的楼房鳞次栉比，巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊展现出欧洲古城的风貌，也是生态主题公园的商业街所在。包括：商业街、商场、餐厅、咖啡店、酒吧、夜总会、时尚艺术创意馆、演艺广场等集各项旅游、居住配套设施。板块三：赛车主题公园以汽车运动为主线，体验风驰电掣的刺激运动。包括国际标准的卡丁车赛场、全地形越野车场、汽车营地、汽车俱乐部等功能细分区。板块四：中心商务服务区 针对会务营销，立足商务主题，打造一个集旅游、会务、休闲于一体的高档商务休闲区。包括：会议酒店、高端运动中心、健身中心、温泉会所、夜总会、酒吧、竞技场。板块五：生态环湖居住区以温泉服务为主线，将中欧山地建筑风格与南中国壮美的山海景观结合，包括池畔别墅、私人庄园、温泉疗养区组成。3. 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目投资8.5亿元人民币，建设白云村生态休闲度假公园工程，项目总占地10000亩。一期工程完工后，将成为集旅游度假、休闲体验度假、会议、餐饮、娱乐为一体的综合性度假中心。住宿接待能力千人，日接待游客能力不低于1万人。3.2 建设内容板块一：生态景区俯瞰山湖美景，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：水主题公园、花海、灯光梯田、高端体育运动。融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、禅茶文化的融合和岭南茶田的幽雅。水主题公园：水主题公园面积约100万平方米，以一河两岸为景观，打造舞彩国际滨水风景线，以生态绿化为主，建设成为水上体育运动、休闲观光等功能于一体的综合性亲水乐园。花海：花海为整个园区最主要的景观，用不同品种的花卉大面积种植，不同花色穿插组合，以形成五彩斑斓的视觉盛宴。除此之外，薰衣草、向日葵、油菜花等作物还具有很高的经济价值，可带来很高的经济收入。茶田禅院：竹径通幽处,禅房花木深轻步茶田竹径，闻钟品茶悟禅。在尘世中能觅得一份清静，于心于形白云禅院。高端体育：Green（绿色）、Oxygen（空气）、Light（阳光）、Friendship （友谊）Golf。雅丽的景致，清润的空气，使得人与自然相得益彰、相惜相生。这里有富有动感的果岭、造型独特的沙坑，散布在球道中和果岭旁的沙坑深具挑战性，使您从挑战里得到快乐，在征服中获得自信。在这个蓝天绿地的自然氧吧里，让您充分享受高尔夫运动所崇尚的自然、阳光、绿地的风雅，收获健康和友谊。板块二：北欧小镇按照中世纪欧洲城镇容貌建设的北欧小镇，哥特式风格的楼房鳞次栉比，巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊展现出欧洲古城的风貌，也是生态主题公园的商业街所在。包括：商业街、商场、餐厅、咖啡店、酒吧、夜总会、时尚艺术创意馆、演艺广场等集各项旅游、居住配套设施。商业街：该街呈“王”形，街区全长1200米，总建筑面积6万余平方米，是集餐饮、娱乐、休闲、观光、夜市、购物、文化体验于一体的北欧集市主题文化商业街。街内设有高档餐饮、音乐餐厅、风味小吃城、时尚精品馆、特产馆等特色商铺商场：购物中心以美式新颖前卫的外观设计、艺术化的超级空间概念，并秉持服务业顾客至上的精神，塑造出理想的购物环境，精致的特殊风格及多元化生动活泼的外场活动。五大业态组合服务功能：精品时装、异国料理、流行时尚/运动休闲、资讯生活、运动俱乐部。餐厅：六家特色餐厅，给您不一样的美食体验。1.东方的神秘和西方的优雅餐厅的中式和意式菜肴完美搭配，带给客人耳目一新的体验。您可曾尝试将浓郁的比萨饼与香脆的北京烤鸭一同享用？两国经典混搭菜单，震撼品尝者的味蕾。餐厅设有现代感十足的开放式厨房，厨师们可以根据客人的各类需求为他们进行现场烹饪。2. 科普餐厅餐厅用黑白两色区分出用餐区和体验区，用餐区与普通餐厅并无两样。但在体验区，一艘巨大的火箭模型凌空横贯，用餐顾客可以进入其中，体验宇航员的生活。另外体验区还放有大型屏幕，会循环播放4电影。除体验区外，每个包间也会有一件科普设备。包括站在门口迎宾的仿真机器人、无弦的琴和无皮的鼓、磁悬浮地球、腕力测试、猜生肖、虚拟菜谱等。3. 富有浓郁禅意的素食餐厅古色古香的宅院，其饮食特点集佛家经典素食之所长，融坊间百千口味于一炉。素食吃在口中，更能感受佛教文化的悠远历史与深邃意境，来到这里，颇能领略到祥和宁静、舒适恬淡的氛围。在这里既可以吃到各种素食菜肴、品尝到各种素食点心、品香茗茶，还可以充分感受到素食文化、茶文化和佛教文化、敦煌文化的巧妙交融。这里的一景一物有着浓郁的佛家“禅意”，令人身心宁静。4. 东南亚新菜厅粉色的垂地纱帘、粉色的丝质蝴蝶图案的靠垫、粉色的光线、粉蓝的纱制窗帘暧昧得迷醉，居然还坠上闪亮的珠帘。