白银市平川区住宅商品房成本监审认证管理办法.doc

白银市平川区住宅商品房成本监审认证管理办法第一章 总则为提高价格决策的科学性，加强对房地产价格的调控和引导，规范定价成本监审及商品住房销售价格行为，维护正常的价格秩序，促进房地产业健康发展，根据国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电20058号）、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、政府制定价格成本监审办法（国家发改委2006年第42号令），结合我区实际，制定本办法。第二章 成本监审程序第一条 商品房成本监审认证应当遵循公平、科学、规范、效率的原则。 第二条 本办法所指住宅商品房成本监审认证,是指价格监审认证人员依据相关法律、法规和政策文件规定，对监审认证对象在认证基准日申报的成本价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。第三条商品房成本核算办法应当包括商品房成本的构成项目、核定方法、数据来源和核定标准等内容。国家或省价格主管部门有统一定价成本核算办法的，按统一核算办法监审。第四条商品房成本监审认证是指价格主管部门为了适时、准确掌握商品房成本变动情况，要求商品房开发企业每建一栋商品房时，就必须报送每建一栋商品房开发成本资料，由成本调查监审机构进行审查核定。第五条 成本调查机构应当对所有的商品房开发成本的实施成本监审。当商品房开发数量众多时，成本调查机构可以根据具体情况选定一定数量的有代表性的经营者实施成本监审。第六条 商品房开发企业应当准确记录与核算商品房开发成本，建立成本核算台账，妥善保存原始资料，不得弄虚作假。第七条 商品房开发企业（建设单位）应当在商品房销售（预售）前，核算住房成本，提出书面成本监审认证申请并附有关资料;没有正式建设的，应当提供有权审批单位审查批准的可行性研究报告以及按照成本监审要求和规定表式测算填报的成本报表,并对所提供成本资料的真实性、合法性负责。成本资料包括下列内容：（一）商品房开发成本申报表；（二）商品房建设的立项批文；（三）商品房建设投资、用地、规划、施工许可证及各种建设项目收费票据复印件和企业负担缴费登记卡；（四）征（拨）地批文、土地使用权出让批文及房屋开发区红线图。（五）商品房建设总体规划图（连同文字说明）及单体设计平面图；（六）建筑安装工程预（决）算书及工程发包合同复印件；（七）房屋拆迁合同或协议；（八）其他资料第八条 成本监审认证机构按下列程序实施成本监审：（一）初审。内容包括：1、商品房开发企业提供的资料是否齐全；2、商品房开发企业记录的成本费用项目是否合法、数据是否真实；3、商品房开发企业的成本核算方法是否符合法律、法规和财务会计制度的规定；4、其他需要审核的内容。商品房开发企业报送成本资料内容不完整的，成本调查机构应当及时列出补充材料目录，要求商品房开发企业限期补报。初审合格的，向商品房开发企业发出成本监审通知书。（二）成立成本监审工作组。工作组由两名以上取得国务院价格主管部门统一制发的成本监审资格证件的人员组成。对专业性较强的商品和服务实施成本监审时，成本调查机构可以聘请有关方面专家参与成本监审工作。（三）实地审核。内容包括：1、与相关人员进行座谈；2、对商品房开发企业的建筑场所、建筑流程进行实地考察； 3、对与成本费用相关的预算、合同、报表、凭证、票据、等逐一审核；4、开展必要的市场调查，了解毗邻地区成本动态，收集与成本相关的资料；5、对相关成本数据进行归集、分摊、计算。（四）反馈审核意见。成本调查机构对经营者成本核增核减的意见及理由，应当及时书面告知商品房开发企业。商品房开发企业对成本核增核减意见有异议的，可以在5个工作日内向成本调查机构提出书面意见及理由。 （五）提交成本监审结论，监审结论应当包括下列内容：1、成本监审项目；2、成本监审依据；3、成本监审程序；4、成本审核的主要内容；5、成本核增核减情况及理由；6、成本核定表；7、定价成本监审结论；8、其他需要说明的事项。成本监审结论必须经参与成本监审人员签名，注明国家发展和改革委员会统一颁发的成本监审证号，并加盖成本监审专用章。第九条 成本监审认证机构在收到商品房开发企业提交的成本资料后，应在规定的时间内组织实施成本监审。第十条 区物价局在接到商品房开发企业（建设单位）的成本监审认证申请后，应对现场进行勘验，并进行成本监审及价格认证。成本监审及价格认证费用按照省物价局关于全省价格服务和价格认证收费问题的通知（甘价费2006394号）规定标准收取。对申请手续、资料齐备的，区物价局会同房产局应在接到定价报告之日起30日内核定商品房成本。 第十一条正常情况下，成本调查机构对经营者上报的成本资料经初审合格并从发出成本监审通知书之日起，30个工作日内提交成本监审结论。如监审品种项目较多或工作量大，以及由于经营者的原因导致成本监审工作不能按期完成的，监审时间可适当顺延。第十二条 按照细则规定的成本构成项目和监审认证办法确定的商品房成本，为一个区域、同一工程开发项目的基准成本。第十三条商品房的成本监审认证，由区物价局会同区房产局、区城建局共同成本监审认证后，提请平川区人民政府批准后执行，并向社会公告。第十四条 从事成本监审工作的人员与经营者有利害关系的，在审核该经营者成本时应当回避。成本调查机构及其工作人员不得将依法获得的经营者成本资料用于成本监审以外的任何其他目的，不得泄露经营者的商业秘密。第十五条 各级价格主管部门成本调查机构应建立严格规范的档案登记管理制度，妥善保管成本监审资料，并将监审结论报上一级成本调查机构备案。第三章 成本监审认证组织实施 第十六条住宅商品房成本监审认证遵循独立、公开、公正、合理、高效的原则。第十七条 住宅商品房总成本以下8项费用构成。商品房住房成本由1、征地和拆迁安置补偿费、2、勘察设计和前期工程费税金、3、房屋建筑安装工程费、4、住宅小区基础设施建设资（含小区非营业性配套公建费）、5管理费、6贷款利息、7. 税金、8.建设项目取费构成。 1、征地和拆迁安置补偿费。指按照法律、法规规定征用土地和拆迁安置补偿等所支付的费用。 征地费包括土地补偿费、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等。 折迁安置补偿费包括安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应纳的费用）、被拆除房屋及其附属物的作价补偿费、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁单位停产停业期间的损失补助费等。 征地费、拆迁安置补偿费所列各项费用具体标准，按市、州、地价格主管部门会同有关部门依据国家有关规定制定，报同级人民政府批准后的标准核定。同一地块为混合用地的，按照同一地块地段不同用途的基准地价比分摊土地使用权取得费。 2、勘察设计和前期工程费：指开发项目实施前期工作所必需发生的费用。 勘察设计费包括工程勘察、规划设计和建筑设计费。勘察设计费计费标准按照国家和省上的有关规定核定。 前期工程费包括三通一平费用（通电、通水、通路及平整场地发生的费用），临时围墙和单体工程开工建设前所发生的取得土地以外的合理性费用，前期工程费按照批准的设计概算（预算）核定。3、房屋建筑安装工程费：指列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建（含拉基）工程费、水暖电安装工程费及附属工程费。建安工程费依据批准的施工图和预算核定。 4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）：依据批准的施工图预（决）算核定，指在小区用地规划红线以内，与商品住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供暖、通讯、照明、排水（污）、绿化、景观、环卫、智能化监控设施、燃气管道、围墙、小区值班室、大门等公共基础设施的建设费用。 小区非营业性配套公建费，指按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用（列入规划图、建筑安装施工图、与主体房屋相配套的非营业性公共配套设施的建筑费用。如：化粪池、电控楼道门、进户防盗门、物夜管理用房（含社区用房），需要进入成本的地下人防工程、小区公益性免费使用的娱乐设施等建设费用。 5管理费：指商品住房开发企业（建设单位）为商品住房建设开发经营所发生的费用。管理费原则上按成本14项费用之和的2以内核定。 6贷款利息：指商品住房开发企业（建设单位）为商品住房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款补息支出。贷款利息按当年人民银行公布的贷款年利率、工程建设平均贷款周期（八层以上为18个月，八层以下为12个月）和成本前14项费用之和的 30以内为贷款额核定。 7.税金税金依照国家规定的税目和税率核定。 8.建设项目取费法律、法规规定和经国务院、国家发展计划委员会、财政部和省人民政府及省物价、财政部门审批由开发企业向有关部门缴纳的费用，可计入商品住房成本。对符合规定审批权限可计入商品住房成本的行政事业性收费，除特殊规定外，凡属政府指导价的经营服务性收费，按规定收费标准的下限核定。第十八条商品住房成本计算方法。 商品住房成本（元平方米）总成本（1-税率）建筑面积 第十九条 各项成本确定方法 已实行招投标或拍卖的项目以中标书中载明的成本为合理成本；未全部完工项目的成本应当以规划书（图）和正确的预算金额为合理成本；预算金额一般以社会平均成本估算。 土地取得费以土地使用权出让合同为主要依据确定。 前期工程费以实际合理发生额为主要依据确定。房屋建筑安装工程费按下列办法确定：对已实行招投标的建筑安装工程项目以中标书载明的合理成本为依据确定；对未实行招标的项目以社会平均成本为基础，参考开发企业提供的合理预算、建设工程施工合同、认证标的差异等因素综合确定。附属公共配套设施费和公共基础设施费以确定的建设内容和工作量为根据，比照前款的方法确定。实际发生费用和合法批准的预算、合同、规定的费用不相符的，取费按较低费用核定成本第二十条下列费用不得列入商品房成本：（一）非住宅小区的公共建筑的建设费用；（二）住宅小区内营业性用房和设施的建设费用；（三）住宅小区基础设施建设中凡属经营性质且可以通过公用事业价格补偿的各种建设费用；（四）开发经营企业自用的办公用房、经营用房的建筑安装费用等应分摊的各种建设费用；（五）各种与经济运用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠及其他与开发经营无关的费用；（六）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。（七）因延期交房，超过规定过度期限而发放的过度补贴费用。（八）按规定不能计入成本的其他费用。 第二十一条 住宅商品房有关面积确定方法 (一) 土地面积按国有土地使用权载明的面积计算 (二) 房屋建筑面积，已竣工的房屋，建筑面积以房屋产权管理部门认可的测绘面积为准；未竣工的房屋，按项目单体建筑施工图面积或规划的面积计算。如果项目分期建设规划，可依据规划部门相关文件规定的总面积计算。相关文件的面积不一致时，依可信度高者优先原则认定分摊成本费用的面积，顺序为：房屋产权管理部门认定的面积，建设工程许可证载明的面积，规划设计图载明的面积。 (三) 公共配套面积按列入规划且与主体房屋相配套的非营业公共配套设施面积计算。 (四)商品房面积按具有营业性质的各类用房的面积总和计算。 第二十二条 住宅商品房前四项成本认证分摊操作方法（一）土地取得费用分摊 单位住宅商品房分摊额=土地取得总费用商业用房建筑面积 (二) 前期工程费用分摊 单位商品房分摊额=前期工程总费用总建筑面积 (三) 建筑安装工程费用分摊单位住宅商品房分摊额=建筑安装工程总费用营业房建筑面积(四)住宅小区基础设施建设费用分摊住宅小区基础设施建设总费用总建筑面积。 第二十三条 为确保尚未完成项目保质保量到位,维护成本认证的科学性和严肃性,应要求开发企业对已计入成本但认证时未完成的建设项目提供承诺,并说明具体的运作方式。第二十四条 价格监审认证人员应当在执行必要的认证程序后,撰写并由所在价格认证机构出具监审认证结论书，监审认证结论应当包括下列内容：1、成本监审项目；2、成本监审依据；3、成本监审程序；4、成本审核的主要内容；5、成本核增核减情况及理由；6、成本核定表；7、定价成本监审结论；8、其他需要说明的事项。监审认证结论书应当载明房地产开发企业的基本情况，楼盘主要技术指标及概况，该楼盘分摊的附属公共配套设施和公共基础设施费用总额和分摊成本费用的相关面积，以及该楼盘每平方米平均成本等相关资料。成本监审结论必须经参与成本监审人员签名，注明国家发展和改革委员会统一颁发的成本监审证号，并加盖成本监审专用章。 第二十五条成本监审认证人员实施住宅商品房成本监审认证业务,应对监审认证结论的合理性承担责任。第四章 法律责任第二十六条 从事成本监审工作的人员与经营者有利害关系的，在审核该经营者成本时应当回避。成本调查机构及其工作人员不得将依法获得的经营者成本资料用于成本监审以外的任何其他目的，不得泄露经营者的商业秘密。第二十七条商品房开发企业（建设单位）违反本细则第七条规定以及未按本细则第八条规定提交成本资料的，价格主管部门应当责令其及时改正。逾期不改的，成本调查机构有权终止成本监审。第二十八条 成本监审人员不得滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿，构成犯罪的，移送司法机关，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。第二十九条商品房开发企业（建设单位）有下列行为之一的，由区物价局依据中华人民共和国价格法、甘肃省价格管理条例和国家有关法律、法规给予处罚。（一）商品房竣工后未及时办理报批手续进行成本监审，自行定价销售的，根据中华人民共和国价格法价格违法行为行政处罚规定规定责令改正，没收违法所得，并处