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房地产估价师考试大纲房地产开发经营与管理新版大纲(1)0日期：2010年04月08日来源：房地产估价师考试网 考试保过-第一章 房地产投资与投资风险考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节投资与房地产投资一、投资概述（一）投资的概念（二）投资的分类1短期投资和长期投资2直接投资和间接投资3金融投资和实物投资4生产性投资和非生产性投资（三）投资的特性（四）投资的作用1投资是一个国家经济增长的基本推动力2投资与企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的分类1按投资主体划分2按经济活动类型划分3按物业类型划分（三）房地产投资的特性1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5变现性差6易受政策影响7依赖专业管理8存在效益外溢和转移（四）房地产投资的作用第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（一）房地产开发投资（二）房地产置业投资二、房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券（二）投资房地产投资信托基金（三）购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1相对较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3能抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1投资数额巨大2投资回收期较长3需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念（一）风险的定义（二）风险分析的目的二、房地产投资的系统风险（一）通货膨胀风险（二）市场供求风险（三）周期风险（四）变现风险（五）利率风险（六）政策风险（七）政治风险（八）或然损失风险三、房地产投资的个别风险（一）收益现金流风险（二）未来运营费用风险（三）资本价值风险（四）机会成本风险（五）时间风险（六）持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节风险与投资组合一、投资组合理论二、资本资产定价模型考试要求1了解投资的概念、分类、特性和作用；2掌握房地产投资的概念、分类、特点及作用；3掌握房地产直接投资；4掌握房地产间接投资；5熟悉房地产投资的利弊；6掌握房地产投资的风险；7了解风险与投资组合。第二章 房地产市场与市场运行考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的社会经济力量（一）金融业的发展（二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善（三）生产和工作方式的转变（四）人文环境的变化（五）自然环境的变化（六）政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1建筑师2工程师3会计师4造价工程师或经济师5房地产估价师及房地产经纪人6律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分（四）按交易方式细分（五）按目标市场细分 三、房地产市场指标（一）供给指标（二）需求指标（三）市场交易指标（四）市场监测与预警指标第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（一）市场供给的垄断性（二）市场需求的广泛性和多样性（三）市场交易的复杂性（四）房地产价格与位置密切相关（五）存在广泛的经济外部性（六）市场信息的不对称性二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化（三）指导供给以适应需求的变化1建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场（一）房地产空间市场（二）房地产资产市场（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义（二）房地产周期循环的原因（三）传统房地产周期理论的主要内容（四）分析房地产周期运动的新观念（五）房地产市场的自然周期（六）房地产市场的投资周期（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系三、房地产泡沫与过热（一）房地产泡沫及成因1房地产泡沫的定义2房地产泡沫的成因（二）“过度开发”及诱因1房地产市场中的过度开发2过度开发的诱因（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系1房地产泡沫和过度开发的区别2房地产泡沫和过度开发的联系（四）房地产泡沫的衡量第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性（一）房地产市场失灵（二）住房问题和住房保障（三）宏观经济周期循环（四）房地产价格剧烈波动（五）房地产市场非均衡二、政府干预房地产市场的手段（一）土地供应政策（二）金融政策（三）住房政策（四）城市规划（五）地价政策（六）税收政策（七）租金控制三、政府规范房地产市场行为的措施（一）健全市场准入制度（二）推动行业诚信体系建设（三）规范交易程序（四）加强产权管理考试要求1掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2掌握房地产市场结构与指标；3掌握房地产市场的特性与功能；4熟悉房地产空间市场与资产市场；5掌握房地产市场的周期循环；6了解房地产泡沫与过热；7了解房地产市场的政府干预。第三章房地产开发程序与管理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的一般程序第二节投资机会选择与决策分析一、投资机会选择二、投资决策分析第三节前期工作一、获取土地（一）土地储备与土地一级开发1土地储备2土地一级开发（二）开发商获取土地的途径1土地使用权出让2土地使用权划拨3原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4与当前土地使用权拥有者合作二、确定规划设计方案并获得规划许可（一）开发项目选址、定点审批阶段（二）建设用地规划许可证申领阶段（三）设计方案审查阶段（四）建设工程规划许可证申请阶段三、建设工程招标（一）开发建设项目的招标方式1公开招标2邀请招标（二）招标机构1招标过程中的决策活动2招标中的日常事务工作3招标工作小组组成人员（三）招标程序1申请招标2编制招标文件3编制招标工程标底4确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函5投标人资格审查6招标工程交底及答疑7开标、评标和决标8签订合同四、开工申请与审批（一）申请领取建设工程施工许可证应具备的条件（二）申请办理建设工程施工许可证的程序五、前期工作的其他环节第四节建设阶段一、质量控制（一）对原材料的检验（二）对工程采用的配套设备进行检验（三）确立施工中控制质量的具体措施（四）确立有关质量文件的档案制度 二、进度控制（一）工程进度计划的编制（二）进度管理及计划调整1横道图法2网络计划（三）其他配套进度计划（四）进度控制中应关注的因素三、成本控制（一）成本控制的主要工作内容1编制成本计划，确定成本控制的目标2审查施工组织设计和施工方案3控制工程款的动态结算4控制工程变更（二）控制工程成本的做法和手段1强化“成本”意识，加强全面管理2确定成本控制的对象3.完善成本控制制度4制定有效的奖励措施四、合同管理（一）合同管理的作用（二）房地产开发项目的主要合同关系（三）合同管理的主要工作内容五、安全管理六、竣工验收（一）竣工验收的要求（二）竣工验收的依据（三）竣工验收的工作程序1单项工程竣工验收2综合验收3竣工验收备案（四）竣工结算（五）编制竣工档案1技术资料的内容2绘制竣工图第五节租售阶段一、选择物业销售形式（一）开发商自行销售（二）委托房地产经纪机构销售1房地产经纪机构的作用2房地产经纪机构的代理形式（三）选择房地产经纪机构应注意的问题1充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2了解房地产经纪机构可投人市场营销工作的资源3考察房地产经纪机构过往的业绩4针对物业的类型选择房地产经纪机构5认真签订房地产经纪合同二、制定租售方案（一）出租还是出售（二）租售进度（三）租售价格1成本导向定价2购买者导向定价3竞争导向定价三、制定宣传与广告策略（一）市场宣传策略1确定宣传目标2选择宣传的信息与工具3实施宣传方案4评价宣传效果（二）广告策略考试要求1掌握房地产开发的基本概念及其一般程序；2熟悉投资机会选择与决策分析；3了解获取土地；4熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；5熟悉建设工程招标；6熟悉开工申请与审批；7了解前期工作的其他环节；8熟悉建设阶段；9掌握选择物业租售形式；10掌握制定租售方案；11了解制定宣传与广告策略。第四章 房地产市场调查与分析考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分必及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节市场调查一、市场调查的意义和内容（一）市场调查的重要性（二）市场调查内容1国内外市场环境调查2技术发展调查3. 市场需求容量调查4消费者和消费者行为调查5竞争情况调查6市场营销因素调查二、市场调查的步骤（一）确定问题和调查目标（二）制定调查计划1资料来源2调查方法3调查手段4抽样方案5联系方法（三）收集信息（四）分析信息（五）报告结果三、对市场调查的分析与评估第二节市场分析的手段与方法一、市场规模的估计（一）市场需求分析的基本概念1市场规模2市场总需求（二）市场需求预测二、市场趋势分析（一）购买者意图调查法（二）销售人员意见综合法（三）专家意见法 （四）时间序列分析法1简单平均法2移动平均法3加权移动平均法4指数平滑法（五）相关分析法1回归分析法2市场因子推演法第三节 目标市场的细分与选择一、市场细分（一）市场细分与细分市场（二）市场细分的依据（三）市场细分的标准（四）消费者偏好模式与市场细分1同质偏好2分散偏好3集群偏好（五）市场细分的程序二、目标市场选择（一）市场集中化（二）选择专业化（三）产品专业化（四）市场专业化（五）全面覆盖（六）大量定制三、市场定位（一）市场定位的含义和方式（二）市场定位的步骤（三）市场定位战略第四节竞争者分析一、识别竞争者（一）产业竞争观念（二）市场竞争观念二、确定竞争者的目标三、确定竞争者的战略四、判断竞争者的反应模式（一）从容不迫型竞争者（二）选择型竞争者（三）凶猛型竞争者（四）随机型竞争者五、企业应采取的对策（一）竞争者的强弱（二）竞争者与本企业的相似程度（三）竞争者表现的好坏第五节消费者购买行为分析一、消费者市场及其购买对象（一）消费者市场及其特性（二）消费者市场的购买对象1便利品2选购品3特殊品二、影响消费者购买行为的主要因素（一）社会文化因素1文化因素2社会因素（二）个人因素1年龄2性别、职业、受教育程度3经济状况4生活方式5个性和自我形象（三）心理因素1动机2感觉3学习4信念和态度三、消费者购买决策过程（一）参与购买的角色（二）购买行为类型1习惯性购买行为2寻求多样化购买行为3化解不协调购买行为4.复杂购买行为（三）购买决策过程1引起需要2信息收集3方案评价4购买决策5购后行为第六节房地产市场分析与市场分析报告一、房地产市场分析的概念与作甩（一）房地产市场分析的概念（二）房地产市场分析的层次（三）房地产市场分析的作用1开发商2投资者和金融机构3设计入员4营销经理5地方政府6租户和购房者。（四）市场区域的确定1影响市场区域形状和大小的关键因素2物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容（一）宏观因素分析（二）市场状况分析1供给分析2需求分析3竞争分析4市场占有率分析（三）相关因素分析1住宅项目2写字楼项目3商业购物中心项目4工业或仓储项目三、房地产市场分析报告考试要求1了解市场调查的意义、内容和步骤；2了解对市场调查的分析与评估；3熟悉市场规模的估计；4熟悉市场趋势分析中的购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法和时间序列分析法；5了解市场趋势分析中的相关分析法；6熟悉市场细分；7熟悉目标市场选择；8掌握市场定位；9了解竞争者分析；10熟悉消费者购买行为分析；11掌握房地产市场分析与市场分析报告。 第五章 现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节现金流量一、现金流量的概念二、现金流量图三、房地产投资活动中的现金流量（一）开发销售模式现金流量图（二）开发持有出租出售模式现金流量图（三）购买持有出租出售模式现金流量图（四）购买更新改造出售模式现金流量图（五）购买更新改造出租出售模式现金流量图第二节资金时间价值一、资金时间价值的概念二、利息与利率（一）利息（二）利率（三）利率的决定和影响因素1古典学派的储蓄投资决定理论2流动性偏好利率理论3可贷资金利率理论4ISLM曲线模型的利率理论5马克思的利率决定理论6影响利率的其他因素三、单利计息与复利计息（一）单利计息（二）复利计息四、名义利率与实际利率（一）名义利率与实际利率的概念（二）名义利率与实际利率的关系式第三节资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念二、复利计算（一）常用符号（二）公式与系数1一次支付的现值系数和终值系数2等额序列支付的现值系数和资金回收系数3等额序列支付的终值系数和储存基金系数4等差序列的现值系数和年费用系数5等比序列的现值系数和年费用系数（三）复利系数的标准表示法三、复利系数的应用考试要求1掌握现金流量；2掌握资金时间价值的概念；3掌握利息与利率；4了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、ISLM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论；5熟悉影响利率的其他因素；6掌握单利计息与复利计息；7掌握名义利率与实际利率；8掌握资金等效值与复利计算。第六章 经济评价指标与方法考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节效益和费用识别一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1投资2成本（二）房地产投资分析中的投资与成本1开发项目总投资2开发产品成本3经营成本4期间费用二、经营收入、利润和税金（一）经营收入（二）利润（三）税金1经营税金及附加2城镇土地使用税和房产税3企业所得税三、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资（二）开发投资第二节经济评价指标一、投资回收与投资回报二、经济评价指标体系三、通货膨胀的影响第三节动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值二、财务内部收益率三、动态投资回收期第四节静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率（一）成本利润率（二）销售利润率二、投资利润率三、资本金利润率和资本金净利润率（一）资本金利润率（二）资本金净利润率四、静态投资回收期五、现金回报率与投资回报率（一）现金回报率（二）投资回报率 第五节清偿能力指标及其计算一、利息二、借款偿还期三、利息备付率四、偿债备伺啐五、资产负债率六、流动比率七、速动比率第六节房地产投资方案经济优选一、方案经济比选及其作用（一）方案经济比选（二）方案经济比选的类型（三）方案经济比选的作用（四）方案比选中的决策准则1备选方案差异原则2. 最低可接受收益率原则3不行动原则二、方案经济比选定量分析方法（一）净现值法（二）差额投资内部收益率法（三）等额年值法（四）费用现值法和等额年费用法（五）其他经济比选方法三、方案经济比选方法的选择（一）比选方法选择规则（二）方案经济比选的特殊注意事项考试要求1掌握效益和费用识别；2掌握投资回收与投资回报；3掌握经济评价指标体系；4了解通货膨胀的影响；5掌握动态盈利能力指标及其计算；6掌握静态盈利能力指标及其计算；7. 掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算；8熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算；9熟悉方案经济比选的概念及其作用；10掌握方案经济比选定量分析方法；11熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。第七章 风险分析与决策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。第一节决策的概念与方法一、决策的概念（一）决策及其特征（二）决策的原则与评价标准（三）决策理论二、决策的方法（一）确定型决策方法（二）风险型决策方法（三）不确定型决策方法三、房地产投资决策第二节房地产投资项目不确定性分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素（一）土地费用（二）建筑安装工程费（三）租售价格（四）开发期与租售期（五）容积率及有关设计参数（六）资本化率（七）贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素（一）购买价格（二）权益投资比率（三）空置率（四）运营费用三、不确定性因素的相互作用第三节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理二、房地产开发项目盈亏平衡分析（一）最低租售价格分析（二）最低租售数量分析（三）最高土地取得价格（四）最高工程费用（五）最高购买价格（六）最高运营费用比率（七）多因素临界点组合三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例（一）保本点分析（二）临界点分析第四节敏感性分析一、敏感性分析的概念二、敏感性分析的步骤三、单因素与多因素敏感性分析四、敏感性分析的“三项预测值”法 第五节风险分析一、风险分析的界定二、风险分析的一般过程和方法（一）风险辨识（二）风险估计与评价常用方法1. 调查和专家打分法2解析方法3蒙特卡洛模拟法三、概率分析的步骤与概率确定方法（一）概率分析的步骤（二）概率的确定方法四、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步骤（二）期望值法应用示例五、蒙特卡洛模拟法第六节房地产投资决策中的实物期权方法一、传统投资决策方法的局限性二、房地产投资决策的期权性质三、实物期权方法与房地产投资决策（一）关于实物期权方法及适用范围（二）实物期权方法投资决策的一般过程（三）房地产投资决策中常见的期权问题1确定合理的开发时机（等待投资型期权）2决定是否放弃投资机会或项目（放弃型期权）3决定是否开发一些成长型项目（成长型期权）四、实物期权方法的实际应用五、应用实物期权方法决策时需注意的问题（一）注意实物期权方法与传统投资决策方法的有机结合（二）注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件（三）注意实物期权方法自身存在的局限性考试要求1掌握房地产开发项目的主要不确定性因素；2掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素；3熟悉不确定性