郑州国际社区户型面积配比分析.doc

郑州国际社区户型面积配比分析一、花园洋房的概述1、花园洋房的起源花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。用现在房地产定义观点来看，原来的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。2、花园洋房的基本特征（共性）l 建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格。l 建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园，中间层露台花园，顶层拥有屋顶花园。l 在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。l 目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。3、花园洋房的种类划分l 狭义的花园洋房就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。l 广义的花园洋房广义的花园洋房已不再是别墅，一般是6层以下多层板式或复式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好（保证每户均有花园面积），绿化率比较高，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，户型面积从100200不等，面积小，但功能全。二、项目产品分析郑州国际社区产品定位为叠加别墅，从产品属性上判断应归类为广义的花园洋房，直接从档次上拉开与郑州普通叠加别墅的档次，同时为达到项目预期的经济效应，产品设计应倾向于广义花园洋房标准。三、上海代表性花园洋房（广义）户型面积配比分析1、 新上海花园洋房（舒适型）层数户型结构户型比户型面积4层221平层5%86221平层10%92322平层15%116323复式35%151323复式20%154422复式15%160说明：221表示两室两厅一卫。单位：平方米2、 上海滩花园洋房（豪华型）层数户型结构户型比户型面积6层（电梯房）321平层5%140322平层5%150322平层10%175333复式15%197422平层10%188432复式20%207424复式20%228422复式10%255522复式3%298533平层2%330说明：221表示两室两厅一卫。单位：平方米3、分析l 新上海花园洋房和上海滩花园洋房都是广义花园洋房中的代表之作，基本体现了不同档次产品间的特点。l 舒适型洋房主打三房房型，相互面积跨度小，豪华型洋房主打四房房型，面积跨度大。l 无论舒适型还是豪华型均以复式为主，面积越大，越走复式结构。l 无论是平层还是复式每户均有花园面积。l 花园洋房最小两房起步，最大基本为五房，基本界于普通住宅与别墅的户型当中。l 房型功能汇总功能间房型主卧次卧客厅书房餐厅起居厅厨房卫生间储藏室花园两房111112/11三房12111211四房12111112/312/1五房13112/112/1312注明：1、以上主要为复式的房型结构。2、“2/3”表示两个或三个。l 舒适型与豪华型物业中主力房型功能间面积分析舒适型：（单位：）功能间房型主卧次卧客厅餐厅书房起居厅厨房卫生间储藏室花园公共走道两房921510188561.511三房151171530121382616四房1602012/12221014144917说明：以上功能间面积主要为套内面积。豪华型：（单位：）功能间房型主卧次卧客厅书房餐厅起居厅厨房卫生间储藏室花园公共走道三房19721112216161681651215四房2072414/1025141611718535162282514/1429142013102051810五房29822/2012/3038132492753528结论：l 花园洋房中三房四房为主力房型。l 房型面积间隔段中，舒适型房型面积间隔在10左右，而豪华型房型面积间隔在2040之间。四、项目户型面积配比定位1、项目的主力户型定位经济收入水平决定居民对居住的要求，上海的经济水平与郑州有这天壤之别，如果简单的照搬上海的房屋面积指标确定本项目，肯定不合适，但考虑到高档住宅的特殊人群，花园洋房在郑州的首次出现，我们希望打造一个介于舒适型和豪华型花园洋房之间的产品，成为郑州高端居住产品市场的又一突破。即：主力房型定位：三房、四房2、结合郑州市场对比来确定本项目的产品定位高端产品的竞争不像普通住宅，他的竞争对手范围相当广，郑州联盟新城在郑州不仅是高端产品的代表，更具有很强的影响力，开发商河南建业在郑州摸爬滚打多年，对郑州居民的居住习惯、购买水平相当了解，即研究他们的产品就等于了解了郑州高端人群的购买能力和购买习惯。联盟新城户型类型1*23*23*24*24*24*24*25*25*2户型面积90.5194.3150217.61217.2200.54254.06352.8376户型比例4%32%8%3.2%9.6%3.2%9.6%6.4%0.8%销售概况100%90%75%75%90%75%75%50%0l 联盟新城的主力户型面积为3房和4房，和本项目的主力户型基本吻合。l 三房的面积集中在150190之间，四房的面积集中在200254之间。l 按照该项目4000元/平方米的销售均价计算，三房的总价在6078万之间四房的总价在80102万，这一总价范围基本反映了郑州高端客户的购买力。l 市场超过300平方米，即总价超过120万元的房型购买客户相当少，即使有其档次与身份不符。l 主力户型面积之间只有10的跨度，附属户型跨度较大。l 总体面积范围跨度空间大，旨在体现产品的多元化，降低风险。结合市场总价范围来确定本项目的主力户型面积：本项目的预期售价5000元/平方米则：三房的面积区间为120156四房的面积区间为1602043、户型面积配比原则：根据主力面积范围，遵循产品的差异化和互补化原则。标准：主力房型面积跨度在1015之间，附属房型面积跨度在1525之间。l 户型面积配比表：户型一房二房三房四房五房户型面积90110135145155165180195210220240260户型配比4%5%5%5%10%5%10%10%20%15%7%4%合计4%5%20%60%11%l 房型功能间功能间房型主卧次卧客厅书房餐厅起居厅厨房卫生间储藏室家庭活动一房901111121二房11011111121三房135111111211451111113115511111131四房1651211213118012112113119512112113121012112113112201211211311五房24013112114112602