置业顾问的基础知识与礼仪(整体)培训.doc

蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂腿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇膃芇蕿肃腿芆螁袅肅芅袄螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀蚂螃节荿袅聿膈莈薄袁肄莈蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅虿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肃 置业顾问培训（知识基础）学习的最有效方法学习的金字塔两周后我们大概记得什么记住多少行为方式涉及本质我们说过和做过的事记得90%实际做事主动模拟实际经验做一场引人注目的演讲我们说过的事记得70%做非正式演讲被动参与讨论当场看到事情完成我们听过和看过的事情记得50%观看示范说明看展览示范看电影我们看过的事记得30%图像 记忆我们听过的事记得20%听 讲我们读过的事记得10%阅 读课程目录第一章 基础知识第01-12页第二章 素质礼仪第12-14页第三章 市场调研第14-16页第一章 基础知识 第一节土地制度与政策1、我国目前的农村土地制度现状 我国实行土地的社会主义公有制：即全民所有制和劳动群众集体所有制并存。全民所有制：即国家所有，由国家拥有所有权,国有土地主要分布在城市地区，称之为市地；劳动群众集体所有制：由农民集体拥有所有权，集体所有制土地几乎全部分布于农村，称之为集体农用地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定归国家所有之外，其余均属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农用地尽管归集体所有，但法律规定，农民集体并不能直接对土地进行交易这正是我国政策环境下同属土地社会主义公有制的两种所有制形式区别所在：一个可以直接对土地进行交易而一个则不能。 2、 土 地 出 让（1）国有土地使用权出让概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。（2）国有土地使用权出让政策 土地使用权出让必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积，并且有计划、有步骤的进行。出让分每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报由批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。（3）国有地土使用权出让方式 招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式招标方式：招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标者出发投标邀证，通过各摊贩标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。拍卖方式：拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。协议方式：协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。挂牌方式：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限出让将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者行为。年 限 及 取 得 方 式（4）国有土地使用权出让年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年（5）取得建设用地的方式 出让有偿取得方式，就是土地使用者，通过向 国家缴纳土 地使用费出让金取得土地使用权。 划拨无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。 划拨土地的概念及特点划拨概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨特点：使用无年期限制;未经批准，不得出租、转让、抵押; 未经批准，不得改变土地用途;只缴纳有关税费，不缴纳土地有偿使用费。国家允许划拨的土地有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地第二节 房地产及房地产业（概念类）1、房 地 产 （1）、房地产发展史阶段/时间中国发地产发展阶段第一阶段1978至1991年理论突破与试点起步阶段：1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1987年深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段1992至1995年非理性炒作与调整推进阶段：1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区，例如海南市，出现较为明显的房地产泡沫。1993年宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷后逐步开始复苏。第三阶段1995至2002年相对稳定协调发展阶段：1998年住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段2003年以来价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段：2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策（2）、房地产概念及特征房地产的概念: 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地; 单纯的房屋; 土地房屋的综合体.房地产的特征： 房地产位置的固定性； 房地产地域的差别性； 房地产的高值耐久性； 房地产的保值增值性； （3）、其它相关概念商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。福利商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。安居房：是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。社会保障性住房：是对多年以来各类政策性住房（如经济适用房、安置房、廉租房等）建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的新概念，指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房（含廉租房、普通租赁房、租赁公寓）、安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。社会保障性住房的建设与管理实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作。2、房 地 产 业 （1）、房地产业概念及主要 内容房地产业概念：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业主要内容： 土地开发和再开发 ； 房屋开发和建设 ； 地产经营（交易），包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押； 房地产经营、包括房产（含土地使用权）买卖、租凭、抵押等； 房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； 房地产物业管理服务 ； 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等 。（2）、房地产交易的概述 各种所有制房屋的买卖、租凭、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围。其交易活动应通过交易所进行，交易的行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。（3）、房地产市场分类房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 （4）、房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 （5）、商品房预售 商品房预售：是指房地产开发企业将正大建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为 预售的条件 ： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 图 文 简 述预售许可 （具有如下条件方可申请预售） 土地使用权证书 建设工程规划许可证和施工许可证 投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明 开发企业的营业执照和资质等级证书 工程施工合同 商品房预售方案（6）、商品房现售 商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为 商品房现售符合条件： 出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或作用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通迅等配套设施设备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实 第三节 房地产相关税费制度1、税费基本知识税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。税收具有下列显著特征： 强制性 无偿性 固定性2、房地产税种与标准（1）、契税 ：是指对契约征收的税，属于财产转移税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；征收条件： 国有土地使用权出让； 土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）； 房屋买卖、房屋赠与、房屋交换（等值交换不缴纳）土地、房屋权属以作价投资、入股、抵债和获奖等方式转移的，视同买卖或赠与征税 契税的计税依据：是以土地使用权、房屋所有权发生转移变动时的成交价格或评估价格。成交价格明显低于市场价格的，由征收机关参照市场价格核定。 纳税税率：契税实行3%-5%的幅度比例税率。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。目前厦门实施的征收标准为普通住宅1.5，高档住宅及商业3 。纳税缴交时间：纳税的环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。契税减免规定： 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用手办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税； 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税； 因不可抗力灭生住房而重新购买住房的，免税； 土地、房屋被县级以上人民政府征用、点用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免； 纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税； 经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。（2）、土地增值税土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税的征税对象：是有偿转让土地和地上建筑物所取得的土地增值额。以增值额为计税依据 。曾经于2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，但此内容的确定根据时事政策将有不同规定。 （3）、土地使用税 土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。 土地使用税实行定额税率 ： 大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。 中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。 小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。 县城、建制镇和工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。 （4）、 房产税：是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税 。凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。房产税的计税依据：非出租的房产：房产原值*(1-10%到30%)*1.2具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定；出租的房产：则可以年租金为房产税的计税依据，税率为租金12% ；（5）、印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人：为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括外商投资企业和外籍人员。印花税的税率：采用比例税率和定额税率两种。税率有0.3、0.5、1、0.05、0.03，此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标济册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。 （6）、营业税、城市维护建设税和教育费附加营业税：是对提供税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税。凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税 。城市维护建设税（简称城建税）：以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税。教育附加：纳税人、课税对象的规定与城建税相同。 第四节 物业管理制度与政策1、物业的概念和物业管理内涵（1）、物业的概念 ： 物业一词由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。（2）、物业管理的内涵 物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 （详见物业管理合同）第五节 房地产专业名词及术语1、住 宅（1）、住宅的类型 按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）； 按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅； 按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）； 按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。（2）、共有住宅（公房）： 是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 （3） 、私有住宅 ： 是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。 （4） 期房 ：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 （5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 （6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 （7） 房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 （8）、房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。 （9） 房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，既 房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利。 （10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。 （11）大产证：指开发商首先要取得的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 2、商品房的“五证二书”( 1 )、房地产商在预售商品房时应具备五证： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证 ( 2 )、房地产商在预售商品房时应具备二书： 住宅质量保证书 是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。 住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。3、地产价格的几个概念（1）、影响房地产价格的因素 经济因素； 物理因素； 环境因素； 行政和政策因素； 社会因素； 心理因素； 国际因素 （2）、价格构成：目前中国房地产的综合造价，大体上就是由13类71个项目构成。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为六个构成部分第一部分：即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类构成了房地产价格中的土地费用。第二部分：即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分：即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分：即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分：即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。第六部分：如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。 （3）、价格相关概念单价：是指单位建筑面积的市场价格。总价：是指房屋单套销售的价格。销售总价=销售单价单套建筑面积。起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。最高价格：最高价格往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。平均单价：平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。主力单价：主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。房地产评估价格 :是根据