海天密码应用之房地产项目动态成本管理.doc

海天密码之“12”房地产项目动态成本管理(河南海天工程造价咨询事务所有限公司 供稿）编辑按：2012年6月1日，在河南鲁班慧电子商务有限公司主办、本刊协办的海天房地产成本管理提高班讲座上，海天咨询集团董事长韩江涛先生向与会的河南173家一线房地产单位宣讲了海天咨询集团的研究新成果海天密码112310。这是一份河南咨询企业在熟谙本土房地产企业发展基础上总结、凝练而成的心血结晶，专为建设投资界企业提供成本管理解决方案。海天密码112310甫经公布便引起了地产业的强烈兴趣，据讲座主办方河南鲁班慧电子商务有限公司现场调研，有超过60.63%的与会者认为“体系很好，值得借鉴”，有7.09%的参会者认为“真知灼见，急盼合作”。“奇文共欣赏，疑义相与析”。这个激起久经沧海的地产业精英们的强烈兴趣的海天密码到底秘在何处？自本期开始就由小编带鲁班慧的读者一起解密。12意义为何？海天密码112310是海天咨询集团建设投资成本管理解决方案的简称，指为解决各类建设投资单位（企业）规模化发展进程中项目成本管控问题而建立的集团企业级的成本管理体系，以及项目级成本管理执行的关键技术支撑和全过程造价咨询服务。在具体实施中可高度凝练为1、12、3、10四个数字，每个数字代指一项具体工作要点或目标。本期为读者所披露的数字是“12”，在海天密码中这个数字代指让集团所属全部项目每月形成动态成本报表，让决策者及时决策。成本重中之重众所周知，长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理、动态成本管理、成本评估以及责任成本，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从运营层面来讲，首先要建立基本的成本管理流程和制度。把握动态变化海天密码将“12月动态成本“列为密码第二数字，是因为在成本管理各项流程中动态成本管理的难度最大，因为市场是千变万化的，开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理等，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障，还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。月报八项工作通过海天咨询集团技术专家的介绍，海天密码动态月报主要包含以下八项内容： 本月项目进展概况； 招标完成项及待招标项一览表； 本月变更情况； 本月签证情况； 其他影响成本变化的情况； 动态成本汇总表 本月成本控制建议 次月工作安排为了方便读者了解，经海天公司技术团队指导，小编特在此逐项分解八项指标，分别诠释如下： 本月项目进展概况(包含三项基本情况) 招标进展情况 现场进展情况 款项支付汇总 招标完成项及待招标项一览表(包括几项重要的表格) 总体招标计划（对总体招标计划简述） 本月完成招标汇总表（对本月完成招标情况简述） 累计完成招标情况汇总表（累计完成招标情况简述） 未（待）招标项汇总 本月变更情况对当月变更情况进行统计，对变更单引起造价变化、变更原因、对应合同进行描述。 本月签证情况统计本月共发生签证数量，对签证引起的造价变化、签证原因、对应合同进行描述。 其他影响成本变化的情况统计其它影响成本变化的情况 动态成本信息汇总表是动态成本中最为繁复、集中的表格，会累积前五项指标的信息并统计目前成本节余额（目标成本-动态成本）、成本节余率（成本节余额/计划成本），对成本节余、超支情况进行描述。 本月成本控制工作建议该项工作是对本月成本整体的总结，按照项目的进展阶段对整体成本的控制提出建设性意见和建议。 次月工作安排指根据本月成本总结和建议，前瞻性的规划次月的工作安排和成本控制进度。通过八项具体的工作，变化万端的动态成本就成了有迹可循的具体工作，据海天咨询集团技术副总田占岭介绍，目前在河南省内，有能力为客户提供动态成本月报乃至成本管理解决方案的咨询企业并不多。海天集团近几年通过近400多人次的驻场工作积累了丰富的项目实施经验，苦心孤诣所提炼出了海天密码，动态成本是其中至关重要的一环，也是目前各建设投资企业成本管理流程里急需的一项工作。我们有理由相信，在当前地产企业发展过程中，动态成本管理的重要性将愈加为地产界所发现，也终将成为工程咨询界一项新颖的主营业务。海天密码112310成本管理解决方案定义：指为解决各类建设投资单位（企业）规模化发展进程中项目成本管控问题而建立的集团企业级的成本管理体系，以及项目级成本管理执行的关键技术支撑和全过程造价咨询服务。成本管理解决方案内容：包含企业成本管理咨询和项目成本管理咨询两大内容、四大模块，其中企业成本管理咨询包括战略成本分析、成本管理体系建设；项目成本管理咨询包括关键点技术咨询服务和全过程造价咨询服务。1个体系：即构建一个集团企业级的成本管理体系。 12个月