共同构建最宜人居的美好夷陵.doc

共同构建山水人居如画夷陵湖北宜昌市夷陵区房产管理局局长 黄荣久首先我向大家诉个苦大家最关心当前的房价问题。昨天，我在街上走，碰到几个熟人，一见面他们就说，你今年把房价又提高100多块，多层结构已卖到1400-1500元，高层差不多要过2000元了，叫我们怎么买得起？我说，可能还要涨。几个朋友扯着我，要我说说原委。于是，我就目前夷陵区房价问题算了个帐，然后共同分析了一下国际国内房地产发展的基本情况。一、多个特定背景因素决定目前房价水平（一）八大因素背景决定夷陵区房价继续攀升其实讲起这个问题很简单，大家回想一下，一是2003年之前，我区土地价格大多在上十万元一亩，有不少改制企业拿到手里的土地就更便宜，而现在的土地一律实行招拍挂，平均每亩地已达到40多万一亩，就丁家坝挂牌地就达到60多万元一亩，这在过去的基础上是翻了几番。二是部分政策性收益比例大大提高，如人防费，在2004年以前是每平方米只收10元，而从2005年开始每平方米108元，在过去基础上每平方米上涨98元。三是建安人员的工资，过去一个技术工每日只在四五十元左右，现在每日八十元左右。一个小工过去每日二十五元，现在低于50元一天根本找不到人。四是建材的上涨，如钢筋，过去每吨2700-2800元，而现在3600-3700元；墙体材料一是全面推行环保型，成本上涨。还要上缴每平方米6元的新材料基金。五是税收政策的调整。六是准入门槛全面提高。如小区容积率问题，物业管理设施保障问题，方案优化问题等等。七是外地到夷陵置业增多，需求量增大。以宜昌中心城区为例，市区每年以近4万人的速度在递增，那么要解决近4万的住房问题就需要1000多亩土地，而中心城区土地稀缺，主要依赖老城区改造，而老城区改造新建的房价已达到近4000元一个平方。2003年前，伍家区的房价只是略高于夷陵区，而现在已超过夷陵区一两倍，所以，中心城区的市民也在向夷陵区转移。目前从中心城区到夷陵区购房的已占4成。八是夷陵区环境好，房地产开发品质有了一个质的飞跃，所以，吸引了不少外来人的眼球。由于上述这些原因，造成目前夷陵区房价一直处于上扬趋势。以去年为例，当年生产房屋2300多套，加上年接转的477套，共计也是2800多套，截止2005年12月31日，卖的只剩500套房子，到今年3月底清盘时卖得只剩200套。由此，我想导致这一现状的主要原因还是需求太旺，尽管供应一直在快速增长，但仍然难于适应这种勃然喷发的需求。现在是，20岁的人在买房子，30岁的人在买房子，40岁、50岁、60岁的人也都在买房子，而且都不愿意买小的，都想“一步到位”。不让谁买都不行。大家一起大大抬升了需求，却对价格不满。我认为，这种旺盛需求局面的形成，是由目前存在的多个具有中国特色的因素促成的。而且它们叠合在一起发挥作用，十分强劲。在这种背景下，简单地将我区目前的房价与其他区域的房价，中国的房价与国外房价，国内标准与国际标准化比较显得不是很科学。同时，夷陵地理位置正处于神秘的北纬30度线上，属亚热带和温带的过渡地带，植被繁茂，气候十分适合人生存，是世界上极适合人居住的地带，所以不能简单的、孤立的就夷陵看夷陵，应把夷陵区置于中国国情下来分析，来审视。（二）六大国情背景决定了长期的求大于供局面所谓“六大国情背景”是指人多地少，人口继续增长，城市化进程加剧，经济高速增长，城乡收入差异严重，家庭规模小型化等6个明显体现现阶段我国发展背景与特点的因素。中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，如果与俄罗斯、加拿大、澳大利亚这些国家比，差距就更明显了。许多人总是说加拿大的房价收入比如何如何，澳大利亚的房价收入比又是如何如何，大家却都不提人家的人地关系如何；加拿大是典型的地广人稀的国家，国土面积约990多万平方公里，人口只有3200万，平均每平方公里为3.2人；澳大利亚的国土面积为770万平方公里，人口约有1800万，平均每平方公里为2.3人。从人地关系看，这两个国家几乎可以不加限制地随便盖房子，土地成本很低。而中国呢？国土面积960万平方公里，人口13亿，平均每平方公里为135.4人，而且有大片国土是不适宜定居的，可盖房子的面积是很有限的。对可盖房子的土地，也有一个严重的使用分配问题。我们的国家是“一要吃饭，二要建设”。也就是说农业是第一位的。要先保吃饭问题，这个方针一点都没错：房子住的小一点可以忍受，吃不上饭就会饿死人。这么大一个国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者一个经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价。1994年，美国人莱斯特R布朗发表了一篇惊世骇俗的文章2030：谁来养活中国。这篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的。中国已经成为粮食净出口国，保护耕地的意义已经不只是停留在表面上了。要严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制。另一方面，中国的人口却在继续增长。12亿人口日出现在1995年，只用了10年我们又迎来了13亿人口日。现在中国的年人口自然增长率为6-6.5，每年要增加800多万人，估计总量不到15.5-16亿停不下来，还要持续增长30年以上。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加。如果考虑到城市化进程，按照60%生活在城市计算，每年城市人口就要增加约500万。从发展的角度，如果每人需要25平方米的建筑面积，每年就得增加12500万平方米的住宅。人口除了机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题。中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1993年的28%提高到2003年的40.5%。根据统计，2003年，中国共有建制市660个，同年，中国总人口为12.9亿，其中市镇人口为5.2亿。2003年城市人口上升了1.5个百分点，大约增加了2000万。按照这个速度，城市每年还需要增加5亿平方米的住宅。值得注意的是，这是按照户籍关系计算的，实际上还有大量农村人口因为经商、打工长期居留在城市，也需要买房或租房。如果再加上这部分，数字更是庞大得惊人。而且中国的城市化需要二、三十年的过程，它会带动投资热，当前80%左右的中长期投资就都与城市住房、公共基础设施建设有关。它还会带动重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房地产业作支撑。中国还处于经济高速增长阶段。改革开放以来中国的增长速度世界第一，而且这种增长趋势还会继续下去。如果中国致力于构建缘西边境国际经济合作带，大力拓展沿边经济技术合作，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长20年。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。房地产也不可能不发展。因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。再就是城乡收入差异问题。在中国，这个问题很严重，而且未来10年内不可能解决。不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发达，就业机会也很少。尤其在粮食收入问题上，农民往往承受着计划与市场的双重积压：粮食丰收了，政府往往让农民走向市场，结果“谷贱伤农”；农业减产，农民原本应该高价卖粮，政府从稳定物价角度考虑，往往又要全部收购，此时的收购价格不可能高于真正的市场价格，农民还是把握不住致富的机会这是农民收入几乎总是低于城镇市民收入的一个重要原因。而在城市，就业机会多，失业了政府还帮助再就业。而且有失业保险、最低生活保障、各种救济等。这么大的诱惑当然农民争着进城了。进城就得有房住，不管是租房还是买房。上面我已经从人口角度讲到了这个问题。最后，我们看家庭规模小型化倾向。中国前些年是一家五、六口甚至六、七口人，规模更大的家庭也能看到。现在，这种家庭正在分解。目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构中高达60%以上，而且有增加的趋势，独身家庭也在增加。还有一些人，名义上属于一个家庭，实际上独立生活，独自占用着一套房子。这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。家庭规模愈小，人均消费面积愈大。即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此，即使人口总量不变，小规模家庭的大量出现也会引起住宅需求的增加。（三）三大制度背景从时空角度抬升需求水平三大制度背景是1、住房制度改革，2、金融制度改革（金融深化），3、社会福利制度现状对房产市场产生的影响。前两个因素从时间角度将原本该均匀分布在几十年时间段的住房需求挤压到当前较短的大约15年左右甚至更短的时间实现，特别是最近几年典型的“喷发期”；后一个因素则从空间角度将分布在全社会的住房需求吸附到城镇中实现。这促进了城市化的进程，但与城市化本身的起因是不同的，是农民阶层对城乡社会福利分配不公的本能反映。传统的城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度，由于存在着住房建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失修现象严重、住房分配不公和苦乐不均等一系列严重的弊端和问题，国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。但是，由于人的自利本性以及各种体制、制度的相互掣肘，这项改革是相当艰巨的。尽管住房制度改革已经搞了20多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前，人们或多或少存在“赚便宜”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买，买方的需求远没有现在这么大。但住大房、住好房的愿望是与日俱增的。1998年6月，国务院下了发国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，要求从1998年下半年起停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。但直到2001年，实物分配的渠道才基本被堵死。当福利分房渠道被彻底切断后，大家知道再等已经没有结果，必须买房了，于是压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来。另一方面，金融制度改革带来金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高。这带来了个人住房贷款余额的急剧增加。例如，2000年年初，建设银行的个人住房贷款余额为864亿元，年末就达到了1791亿元。到2002年年末，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元。此后这项业务发展更快，截至2004年11月17日，仅工商银行一家的个人住房贷款余额就达到了4027.11亿元。对购房者来说，只要交上20%的首付，其余80%由银行解决，有的银行一度还开办了“零首付”个人住房贷款业务。这就使“租小房租中房买小房买中房买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节，一步到位了。与住房制度改革带来的影响相汇合，一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然很强烈，这大大抬升了整个社会的需求水平。目前，个人购买商品房的比重已达95%以上，居民已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本性转变，这与金融制度改革和城镇住房制度改革完全正相关。再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。这突出表现在教育与医疗保障上。由于区位、政策和市场等原因，教育资源呈现出违背公平的流动、积聚和配置格局，使城乡之间的相对差别和绝对差别明显拉大。在医疗资源的城乡配置上也是如此。在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。而在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育，医疗事故频发，青少年辍学比例很高。城乡之间还存在其他方面的福利差别。改革以来，农民的见闻开阔了，心理上的不平衡也凸现起来。近年来，由于政府对城乡流动控制程度有所放松，这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一，显然这对住房需求也要产生巨大影响。（四）三大意识背景对房价上升具有明显助推作用“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。它们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影响的。城乡阶层意识源于城乡经济差别和政治差别的客观存在，而经济差别与政治差别又是密切联系在一起的。城乡经济差别主要表现在不同的产业结构上。城市主要以第二、第三产业为主导，乡村主要以传统的第一产业为主。由于城市第二、第三产业聚集规模大，产品附加值高，使得城市居民的收入水平比乡村居民即农民高。另外，由于城市起初主要发展劳动密集性产业，劳动就业率比农村高。这样，城市在经济上一直处于主导地位，它在政治上也处于优势地位。城市是一个区域的重要组成部分，也是经济空间的载体，它在区域的地位显得越来越重要。在现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导的关系。由于在经济上广大乡村是城市的腹地，政治上也处于弱势地位，再加上福利差异等因素的影响，市民与农民之间就产生了严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农村人，农民每天面朝黄土背朝天，生活水平、见识等等确实与市民存在明显差距，所以农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作，即使第一代进城农民遇到了许多困难，他们一般也会努力去克服，以求为下一代换来名正言顺的“身份”和生存的“尊严”。城市主要是通过人的思维规划建造的，它根据人的生活需要建设相应的人工生活环境，能更大程度地满足人的需求。而乡村是纯自然的，限制了人们更好地生活。城市又是科学技术的创造地，城市的劳动力比乡村的劳动力更容易获得科学技术知识，而大多数大学生都选择在城市工作和生活，这更加剧了城乡科学技术水平的差别。亚里士多德说过：“人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好居留于城市”。这一点似乎在中华民族身上体现得更加明显。中华民族的群居意识是很强的，也是很有特色的社会现象，即使到了国外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地缘、学缘、业缘等各种关系，崇尚互爱互助、密切交往，这也导致人口不断集中，从社会学角度促进了城市化，增大了住房需求。过去，中国人崇尚节俭、自力更生，传统的消费习惯是花昨天的钱，花自己的钱，而不是花明天的钱、花他人的钱。所以，中国人没有借款意识，一般是不负债别人的钱自己的尊严就要受损。以往的媒体宣传也有这种导向。但随着对外开放的推进，人们的观念逐渐变化。那个中国老太太和美国老太太在天堂里的如何买房的“对话”被每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费为什么不干呢？于是，大城市众多“百万负翁”出现了，显然这会对住房需求的扩张产生巨大的推进作用。综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国，在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。二、二元结构导致中国房地产亚健康发展（一）问题的提出2002年以来的相当一部分时期，房地产市场持续火热，投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格全面上涨（部分城市如上海、杭州等城市尤其显著）。2004年我国房产的价格上涨平均在两位数以上，上海和北京等大城市城区住宅价格已临近万元大关。然而，人们收入的上涨远没有如此之快，老百姓买不起房的问题已成为整个社会的中心话题，社会各界反应强烈。因为老百姓买不起房，房价便成为众矢之的，连带中国的住房体制改革的市场化方向也受到了质疑。但是，单纯指责房价太高并不见得完全有理。老百姓买不起房究竟是什么原因？究竟如何认识中国房地产的性质？中国房地产发展将何去何从，我到过一些城市，也一直关注着一些对房地产的政策和舆论导向，现在走到哪里都是讨论的供给和房价，讨论需求也主要从总需求出发，我认为这样分析并没有抓住中国二元结构的根本特点，因此不能很好的将问题讲清楚。在二元经济的研究中，我国学者大多是从农业和城市化的角度，主要探究形成二元结构的原因，如何走出二元结构等，没有对房地产的二元结构问题进行研究。房地产作为我国的一个新兴产业，多数学者主要从西方成熟的市场经济和国家的经验中寻找启示，基本是西方经济理论的假设基础上进行演绎，对于如何在我国具有明显二元社会的特征农业大国研究房地产发展之路，还少有人问津。本人不是做学问的，但从事房地产管理工作后，有了这种认识，我觉得学者们的研究方向应向这个方面转移。当然这只是本人的一孔之见。我对“二元结构与中国房地产发展”进行过一段时间的思考，发现中国传统的城市二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部的二元结构并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也因为收入太低。从长远看，双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。（二）中国房地产演变的简要回顾新中国成立之后，特别是1956年社会主义改造完成后，中国基本上是学习前苏联那一套高度统一的中央计划经济，在那个时候，中国只有住房问题，没有房地产问题，因为房地产并不是一个产业。改革开放的最初几年，由于我国的渐进改革，在探索阶段人们对住房问题的认识不清，谁也不敢把国家的房子卖给私人（这在当时是个大是大非的问题）。所以在那几年，房地产业并没有得到什么发展。1992年邓小平同志南巡之后，房屋的商品定性问题已经从根上解决，加上当时特殊的发展氛围，房地产在当时沿海开放地区得到巨大的发展，也因此出现中国房地产发展史上的第一次泡沫。这一时期，房地产市场调控的范围还比较小，人们购房的主渠道还是单位自己建房，低价卖给职工，因此中国房地产业基本上是双转制。我国大规模的住房商品化始自1998年。这一年开始推行住房的市场化改革。到目前为止，尽管也有很多人批评，但这种总体上市场取向改革无疑是正确的。毕竟，这项改革使大多数城市家庭拥了自己房子，也极大地推动了我国经济的发展。但这种成功是过去的成功。社会在发展，房地产业面临的宏观和微观环境也在悄悄地发生着巨大的变化。据有关的部门统计，城市的80%以上的人都有住房，这样的住房拥有率可以说是比较高的，在一定程度上甚至可以说我国原有城市人的住房问题已基本解决，但问题在于，这种改革只是解决了二元社会下原有城市人的住房问题。随着中国二元结构的变化，房地产业正进入新的发展阶段，并因此面临着新的、更为复杂的问题。中国社会经济的基本特性是二元结构，这应该是我们研究房地产问题的最基本的出发点，认识和解决房地产发展的主导问题必须全面、清晰地认识二元社会的问题。（三）为什么要用二元结构来分析中国房地产市场发展？研究房地产问题，很多学者言必称“希腊”，却忽视了由于中国房地产的二元结构特性，使得国外经验借鉴价值大大降低。二元结构理论是在第二次世界大战后对发展中国家一种经济现象的描述，“二元”一词最初是指发展中国家经济体系或国际间的经济性和社会性的分化。总体上讲，所谓二元结构，其社会特征最主要的是二元户籍的农业和非农业人口制度以及与之配套的一整套的制度安排，其收入分配特性则是它所带来的不同社会群体之间巨大的收入差异。从历史上看，中国在两千多年前就出现了繁华的都市，但在中国古老的农业社会里，城市和农村的差别并不大，因此始终没有形成今天意义上的二元结构。而现代社会的二元社会结构反映的却是整个社会结构的体系特征，明显地同时并存着比较现代化的城市社会和相对非现代化的农村社会。在改革开放以前的近30年里，中国的计划经济体制凭借其强大的中央集权力量，强制性地规定农民的产业活动空间，限制甚至取消农村非农产业的自然发展，通过剪刀差等渠道强制性地过渡转移农民剩余。中国城乡产业分工因此径渭分明农村搞农业，城市搞工业，从而人为地割断了城乡间多种产业的自然联系，制造出计划经济格局下界限分明的城乡二元格局。由于农民剩余被强制性地过度转移到城市工业，国家对农村的投资又非常有限，导致了农业技术进步缓慢，商品化、专业化程度低，大多数地区仍处于传统农业阶段，农村工业化、城市化被抑制，广大农民只能在越来越少的耕地上维持生计；而本来就具有先天优势的城市则相反，政府通过计划体制的力量，以财政、金融、价格、福利等种种方式，以国家名义集全国的主要财力加速发展，由此加剧了城乡之间生产方式的差别。计划经济时期城乡隔离制度的核心制度是户籍制度，通过户籍制度将居民分为城市居民和农村居民，不同户口代表着不同的身份地位和不同的福利待遇。城市户口居民可享受一系列国家提供的福利待遇，而农村户口的居民则与之无缘。户籍制度在城乡之间筑起了一道屏障，二元社会福利制度又规定了城乡居民享有不同的权益，这就人为地固定了城乡差别保护了城市居民对城市既得权益，剥夺了农村居民分享现代工业文明、现代城市文明和国家福利待遇的权利。此外，以户籍制度为核心的城乡隔离制度，还固化了二元经济结构，使农村搞农业、城市搞工业的不合理模式得以维持，阻碍了农村剩余劳动力的正常转移，抑制了农村经济。党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和党的经济政策的改变，我国二元经济结构状况有所改善（1979-1985），主要原因在于片面追求重工业优先发展的战略得到纠正，农村经济开始活跃起来了。改革开放以来，农民人均纯收入年均递增7%以上，但分阶段看，1979年到1989年之间增长最快，年均递增15.2%，而且收入来源主要是农业内部。但自1985年以后，农业的发展开始徘徊不前，我国农村剩余劳动力转移过程显著停滞，改革以来现有产业结构中已经逐步减弱的二元结构强度，也再次出现复归。而1985年以后，年均递增降为4.0%，在部分粮食主产区，农民增产不增收甚至反而减收。据统计，自1985年以来，我国工农业二元结构强度不仅没有缩小，反而呈扩大趋势。除了城乡之间的二元结构外，城镇内部收入差距的扩大也开始成为一种长期趋势。这是来自于几个因素相互作用的结果。一方面，随着城市化的进程和大量农村人口向城市涌入，城镇中的低收入人群将会发生结构上的改变，其中流动人口所占的比例越来越高，而他们的收入状况和生活水平在短期内很难有所改善。这意味着他们将会是持久的城镇贫困户或低收入户，并且构成了城镇收入分布的低端人群组。另一方面，城镇中的高收入户的收入仍会保持超常增长。城镇内部收入差距的扩大成为全国收入差距扩大的一个重要推动因素。一是城镇内部收入差距扩大速度很快，二是城镇人口规模增加得很快，不仅是城镇人口的绝对数，而且相对比重也上升很快，如果按照国家统计标准将城镇中的农村流动人口计算为城镇人口，那么实际的城镇人口的规模和相对比重会更高一些。二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。国际上通常用基尼系灵敏反映一个国家的收入差距。我国的基尼系数又有很多说法，国家权威部门的说法认为已经超过国际公认的警界标准0.4。南开大学教授陈宗胜认为，中国目前的基尼系数处在0.4-0.5之间，没有超过0.5国际公认的两极分化线。比较公认的是，改革开放以来，我国的基尼系数也在不断地升高。显然，中国城乡二元经济结构明显，人们的收入差异很大，并且差距仍在继续拉大，这些都是不争的事实，而且在短时间内不可能会出现根本的改变。它们一起构成了中国房地产发展的主要背景。（四）二元结构正导致中国房地产发展畸形在中国经济向前发展的过程中，城市化是越不过的门槛。中国必将城市化，没有城市化不会有真正的发展，在发展过程中必须解决城市化的问题，中国必须向一元社会转变。中国共有13亿多人，有8亿多在农村，4亿多在城市，据有关部门估算，未来的二十年内，我国的城市化率将达到60%左右，也就是说将要有4-5亿人转移到城市，另外住在城市的4亿多人的人均居住面积也将翻一番，大部分房地产商依据以上的数据推论：中国的房地产市场潜力巨大，房地产市场的蛋糕巨大。当然，从表面上看这种推断完全有道理，但这有一前提条件，那就是每个进城的人都能买得起房子。现在很多的农民在城市工作了十几年，在城市还没有房子。未来谁会在城市买房，我们可以分析一下城市和农村的各个阶层。据统计，当前我国城市82%的家庭拥有自己的住房，而美国为68%，英国、德国就更低。也就是说，我国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的房。但是这些人还会换房，购买新的房子。对于这部分，改善性购房和投资性购房将是主流和主体。上海有关部门统计，2004年，投资性购房占三成，未来投资性购房将成为房地产市场的一股重要力量，他们是市场的强者，将对房地产市场产生强烈的影响。另一部分是刚刚被城市化的人们，他们为能在城市安家购买房子而奋斗。中国要在未来20年内达到60%左右的城市化水平，必然会有大量的农村劳动力转移到城市。从1996年以来，我国城市的人口净增2100多万，我国的大城市的人口自然增长率基本是零，同时农村人口以每年1000多万的速度减少，我国的城市化增长率基本保持在1-1.5%。城市化主力军将是进城务工的农民（现在大部分的大学生也加入进来），中国的城市化是农民工的城市化，如果没有3亿以上的农民转移到城市，房地产业不可能大的发展，中国经济也不会有质的根本转变。如果二元社会结构的存在，他们虽然进了城，但在工资和福利体制上他们依然是“农民工”。如果这批人只是极少数，可以让他们去住廉租房，就象美国等国家那样。但问题是他们已构成城市中的相当部分，并将越来越成为城市中的大多数人群。因此，他们并不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。然而，现实的情况是，二元社会下的房地产市场将向两端化发展。高端的是城市投资性的房地产市场，城市里已经有了住房的人，收入高，购买力强，买房的目的不是住，而是增值，根据“踏板原理”，他们是愿意房价天天涨。低端的则是刚被城市化的人，他们的收入低，购买力弱，买房的目的就是住，这些人希望房价能够稳定，或在可能的情况下降。（五）和谐与协调：中国房地产健康发展的目标与对策显然，中国城市化的主力军将是进城务工的农民，如果二元社会结构持续存在，他们虽然进了城，但无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万的新城市人的同时，就必然是同时新增了2000多万人可能在网络和各种场合下指责和批评政府的庞大人群。这将是一件可悲而又可怕的事情！这也许能解释为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。但解决之道显然不在于一味地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资2000元左右，即使房价降30-50%，绝大部分市民仍无法自行解决自己的住房。上海的房价从2万降至1万，前来买房的一定还是高收入人群或境外资金，而不可以是城市中汹涌增长的低收入者。我们认为，中国房地产业健康发展的一个重要标志是能否为社会提供大量优质廉价的居住场所。房地产商公开的讲自己是给富人造房子，作为一个企业经营的市场细分，这样说当然没有问题，但房地产作为一个国民经济的支柱产业，如果整体上只是为富人服务显然不行的，则是一种不健康的表现。目前，富充其量只有中国人口的百分之十，只满足于富人的市场必然是一个畸形市场，必然会导致房地产市场的“拉美化”。拉美化的结果也只能是这个产业的衰败。如果房地产业要想做到长期、持续、健康发展，就必须能够解决我国城市化中“安得广厦千万间”的问题。因此，改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变、没有收入分配状况的改变，中国房地产业将不可能实现持续健康的发展。如何来适时调整我国的房地产政策呢？这将是一个渐进而较为长期的过程，本人去年撰过文，提过几个方面的建议，得到过一些高层政要和学者的认同。1、调整户籍制度、福利制度的分配方法。户籍制度是为了限制人口流动的制度，在今天看来，是十分不人性的制度。现在全国很多的大中城市在取消这种制度。但很多与之配套的福利制度并没有取消，实际上的二元社会的结构并没有松动。改变这种制度，是农民首先有资格买城市的“经济适用房”、“安居工程房”等。2、调整价格体系，有步骤纠正对农民的剪刀差。我国的体力劳动和脑力劳动的收入差距巨大，这固然有中国劳动力过剩，就业压力巨大的因素，但是更为深层的问题是我们长期对农民实行的剪刀差。我国城市和农村收入在6:1，在城市体力和脑力劳动的工资差距也在3倍以上，而在西方发达国家体力和脑力劳动的比仅为1.2-1.5。同时，根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走土地增值20%至30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等占40%到50%。另据学者估计，农民在土地的收益上已为城市化“贡献”将近30万亿人民币之多。要根本上提高农民的收入，提高社会的普遍购买力水平，就必须改革当前的资产价格体系。3、抑止房地产投机，控制房地产价格的上涨速度。投机和投资房地产并不是违反市场经济的基本规律。但是房地产有其特殊的商品属性，日本、香港的金融危机无不证明这一点，房地产的投机不利于房地产市场长期健康的发展。4、调整税收分配，完善调控手段。房地产的价值有自然增长的特性，违反了一般商品的价值运动规律，应该通过征收房产税、房屋出租税、遗产税等来调节房产的价值运动规律，减少其保值增值的特性，使其更好地满足人们的居住需求，更优更好地配置社会的资源，更严格征收个人所得税，调整收入差距。当然税收不应该成为增加收入的工具，应该区别对待。三、共同构建最宜人居的夷陵房地产近年来，夷陵区房地产业在城市化不断加快的进程中异军突起，投资逐年加大，商品房小区布局、结构日趋合理，对我区经济增长的贡献明显增大。房地产业一举跃升为我区国民经济新的增长点和第三产业中发展最快、最具活力的优势支柱产业。（一）房地产发展的现状（1）房地产业规模不断壮大我区房地产行业经过几年来的结构调整和资产的优化整合，基本上形成了以房地产开发业为主体、房地产中介服务、房地产交易市场、公积金存贷款、公房租赁等相关服务门类齐全的重要经济产业。房地产开发企业由2001年8家发展到现在本地23家，外来备案4家，总注册资本由2001年的不足3000万元扩张到现在的2.50亿元，年开发能力提高到30万平方米左右，2005年商品房销售总额达3.05亿元。房地产中介服务机构发展到20家，年营业收入近400万元。物业管理企业从无到有发展到10家，物管面积达到60万平方米，新建住宅小区全部实行了物业管理。（2）房地产投资强劲增长2001年以来，房地产开发投资一直保持强劲增长势头。2001年至2005年分别完成房地产开发投资2032万元、7971万元、9780万元、16180万元、30850万元，分别比上年提高292%、22.70%、65.4%、90.7%，而且连续5年以较高幅度增长，2005年房地产投资占全社会固定资产投资的比例达到了15%，有力地拉动了全区固定资产投资的增长，带动了建材、建筑、运输、家电、装饰装修、物业管理等相关行业的发展，2005年房地产业为社会提供各种服务费850万元，拉动地方建材销售，带动家电装修销售服务达5亿元之多。2001年至2005年累计完成房地产税收及房地产开发形成政府性建设资金（市政配套费、易地建设费）共1.4亿元，累计入库达1亿多元，为城市建设做出了巨大贡献。（3）房地产开发方式发生转变经过近几年来的政策引导、典型推动，小区环境和人居质量成为开发商与消费者共同关注的焦点。自2004年以来，所有开发企业停止了见缝插针式的零星建设，投入到规模化的住宅小区建设。小区规划、房型设计、配套建设的水平不断提升，既提高了居民居住的品味和环境质量，又带动了城市基础设施的发展，成为城市建设的新亮点。（4）住房成为消费热点过去五年，商品房和经济适用房开发面积78.96万平方米，住宅竣工面积68.07万平方米，年均住宅竣工面积近13.60万平方米，是“九五”期间年均住宅竣工面积的2倍以上。商品房产销始终保持同步增长，居民购房踊跃。商品房售价逐年上升，由2001年的每平方米均价680元，上涨至2005年的每平方米均价1250元，共提高了83.82个百分点。2003年以来，销售给个人的商品住宅面积达到了100%，。五年来存量房屋累计成交面积54.75平方米，成交金额3.66亿元，房屋交易量继续呈现上升势头。房屋租赁市场也逐步规范，租赁登记备案面积达8.6万平方米，基本与新建住房竣工面积持平。存量与增量联动、买卖与租赁并举、市场全面开放的局面初步形成。（5）住房供应新体制基本建立随着住房制度改革的不断深入，我区稳步推行房改，1998年全面停止福利性实物分房，新的住房市场化供应体制已经形成，居民的住房消费观念发生了根本转变。95%的公有住房已经出售给职工，出售房屋面积达48万平方米，回收长期沉淀的住房资金近亿元，住房自有率上升到95%以上，城镇居民已经成为住房投资和消费的主体。全区公积金累计归集额达到1.70亿元，累计发放公积金个人住房委托贷款6400余万元，住房公积金已成为我区个人住房贷款的一个主要渠道之一。2002年底，城区居民人均住房面积就达到了23.68平方米，提前3年实现国家“十五”计划目标，2005年上升到28.02平方米。（二）产业发展中存在的主要问题从总体上看，我区房地产业的运行质量和趋势是健康的。但是，我们也应看到存在着一些值得关注和不容忽视的问题。特别是制约产业发展的一些深层次矛盾和带前瞻性的问题有利于我们采取得力措施加以解决。（1）房地产业的快速发展与相对滞后的城市规划不相适应城市规划的滞后与房地产发展的步伐极不适应。目前，小溪塔规划还停留在县城的格局，小城镇的水平。撤县设区后，还没有根据新的发展形势和要求，重新修编我区城市建设总体规划和房地产开发建设规划，导致住房建设发展存在盲目性，房地产开发的区域规划布局与城市基础设施建设缺少衔接，市政大配套也滞后于开发小区的小配套。造成了房地产开发项目分散，遍地开发，小区规划、建筑设计水平普遍起点不高。（2）土地供应渠道不畅由于没有建立完善的土地收购储备制度，土地资源配置市场化程度低，出让行为有待进一步规范，土地价格管理比较混乱，不利于土地一级市场的宏观调控。非法联建的行为还不同程度的存在。在国有划拨土地上，开发销售商品房，规避监管，逃避税费，隐形交易，导致土地收益严重流失。存量土地缺乏有效的流转机制，过去大量已批出的可用于房地产开发的存量土地约400多亩，大多为非房地产开发行业的企业和个人所控。民间土地储备量过大，无疑会使政府调控市场的能力减弱，房地产开发存在无序扩张的风险。（3）城市公共交通及市政基础设施严重落后于城市发展速度由于公交和市政基础设施的不协调，城市居民集中居住在城市中心位置，导致城市中心出现了“城市病”，居民不愿到公交不通、市政基础设施不配套的地方安居置业。（4）房地产投资环境仍须继续改善房地产开发项目的行政审批核准的关口和程序过于繁杂，造成企业投入产出周期拉长，成本增加，市场风险加大；一些单位和个人无资质开发经营房地产、以集资合作建房名义变相搞房地产开发，甚至利用宅基地搞开发的行为没有从根本上遏制，使正常市场秩序受到冲击；房地产企业普遍实力不强，抵御市场风险的能力较弱，存在数量多，素质低，规模小的问题。（三）加快发展房地产业在“三区”建设中的重要作用区域经济的快速增长，主要是依靠城市发展的带动，房地产经济是城市建设发展的助推器。夷陵区要建设成为宜昌市一个特色新区，尽快融入宜昌市主城区，必须正确而理性的认识和看待房地产业在我区城市发展的重要地位和作用。（1）加快房地产业的发展，有利于促进招商引资，吸引外来资金投入到城市建设中来通过快速树立夷陵区新区功能形象，启动一批重点工程和重点开发区域，以“以地招商”开发策略为起步，引进外来资金和外来开发商进行房地产开发，为整个夷陵新区开发拉开实质性帷幕。在城市新区形象初步树立后，其他产业才可以赢得投资者的兴趣，从而带动其他产业的跟进发展，城市建设必须彻底把传统以资源开发为导向的思路，改变为以市场为导向的思路，更多的依靠市场的力量吸引投资，让效率、效益较高的房地产业适度超前发展，可以成为城市建设的直接推动力。（2）加快房地产业的发展，有利于带动相关产业的发展，拉动经济增长房地产业具有产业关联度高，带动作用强，经济总量大的产业优势，应在我区区域经济发展中起到“基础性”的带动作用。2005年，全区房地产开发投资达到3.085亿元。已成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时，房地产业也是拉动消费需求的重要动力。由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗，能带动装修、建材、家电、交通运输等多个行业的发展，也能促进金融、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。（3）加快发展房地产业，有利于迅速带动城市基础设施建设，增强城市功能房地产业的快速发展可以优化城市资源配置，特别是城市用地结构的配置；可以推动旧城改造和新区连片开发；可以为城市基础设施建设、旧城改造聚集大量的资金，从而改善城市环境，增强城市功能。同时，为政府财政收入开辟了重要来源，有利于解决城市建设资金的短缺，随着经济的发展，大批的人口向城市集中，经济和社会事业也向城市集中。房地产业的发展可以迅速扩大中心城区的城市规模，增强城市的吸引力和容纳能力。（4）加快发展房地产业，有利于启动民间资本，壮大民营经济目前，从全区房地产开发企业的资金来源的类型看，国有控股企业仅1家，港澳台及外商投资企业2家，私营企业占24家，房地产市场的丰厚回报与广阔前景，吸引众多的私营、三资等非公有制企业涉足，成为启动民间投资的重要方式之一。（5）加快发展房地产业，有利于缓解就业矛盾，扩大就业途径房地产业是一个劳动密集性产业，其发展必然带来相关产业的兴旺，除了本身对劳动力的吸纳之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强，从而为社会创造更多的就业机会和就业岗位，成为带动就业增长的重要途径之一。2005年，全区房地产业直接从业人员4000余人，提供了大量的就业岗位。间接解决近万人的就业问题。在目前就业压力较大的情况下，其现实意见是不言而喻的。（6）加快发展房地产业，有利于促进社会文明程度提高，推动社会的进步房地产业除了与经济高度相关外，与社会发展也有着十分紧密的联系。良好居住条件和优美的人居环境有利于改变市民陈旧的观念，不文明的举止。目前，加快房地产业的发展无疑可以进一步改善居民居住的条件，提高生活质量，同时，对促进投资环境的改善，扩大招商引资规模，促进社会的和谐发展均具有重要的意义。（四）房地产业发展展望前景及目标定位（1）未来五年我区房地产业发展前景以住宅建设为主的房地产业将持续、健康、快速发展，市场需求空间巨大，供求基本平衡；房地产业将成为我区经济增长不可替代的拉动力量，并将逐步发展成为我区区域经济的支柱产业。1、我区住房市场需求将处于稳定增长时期我区城市化水平的提高将有效带动住房需求持续增加，未来五年，我区为达到45%的全国城市化平均水平，每年有将近8000农民转变为城镇居民，将产生约20万平方米的住房需求，这大部分要被城区所消化。与此同时，全面建“小康社会”，城区居民改善居住条件的需求也将带动住房需求的持续增长，城区人均居住面积未来五年内将从25平方米增长至35平方米，按城区9.6万常住人口计算，又将新增96万平方米的住房面积。旧城改造和城市建设的加快，以及城市西进，安居夷陵的战略目标的实施，商品房外销比例逐步增大，住房二级市场将进一步激活，城区居民卖旧房、买新房的梯度消费等等，都将为房地产业的发展提供较大的发展空间，未来五年，随着我区经济的快速发展，房地产业将有近120万平方米的市场总需求，其中新增住宅面积为100万平方米左右。2、房地产业投资增长速度将高于全区社会固定资产投资增长，房地产业作为区域经济中的优势支柱产业地位将得到确定2001年-2005年，我区房地产业投资占全区社会固定资产总投资比例分别为1%、2%、3%、7%、15%，2005年以商品房开发为龙头的我区房地产业总投资达3.085亿元。2001-2005年，我区房地产业在全区GDP所占比例分别为3%、4%、5%、7%、9%，未来五年内，近120万平方米市场总需求，每年新增商品房面积将超过20万平方米，以商品房开发为主的房地产开发投资将稳定在2.5亿元左右，我区房地产业投资占全社会总投资将稳定在10%左右，房地产业在全区GDP中比例预计将稳定在8%，根据国际上通行的专业统计，每投入100元的住房资金，可创造相关产业170-200元需求，每销售100元住宅，可带动130-150元其他商品销售，未来五年房地产业的发展，每年将带动相关产业近5亿元的需求，按商品房均价1250元/平方米折算，通过商品房销售每年将带动其他商品销售近3亿元。3、商品房销售价格增幅将与大多数居民家庭收入增长水平相适应，房价也将保持稳定上升趋势过去三年，我区商品房价格增幅较大，从2001年均价不足800元/平方米上涨到2005年1250元/平方米，增幅达56.25%；二手房（以房改房为代表）价格从2002年550元/平方米，上涨到2004年730元/平方米，两年内增幅达40%，高涨的商品房价格带动了二手房（房改房）房价的上涨，一度让市民感到困惑。我们按2003年城区人均可支配收入608元/人.月计算，三口之家买一套70平方米二手房房价是家庭可支配收入的3倍，买一套120平方米商品房房价是家庭年可支配收入的5.7倍，房价与收入比尚在合理范围内。未来五年，随着居民家庭收入的不断增加，我区普遍商品房销售均价将仍有较大上升空间。（2）今后五年房地产业发展目标定位根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神，结合夷陵区房地产业的实际，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，保持房地产投资的稳定增长；坚持以需求为导向，以规划为指导，实行全面规划合理布局综合开发配套建设，全面提高房地产开发建设水平；坚持深化改革，培育住房消费热点，增强居民住房消费能力，加快建立适用区情的住房保障制度；坚持规范管理与促进发展并重，进一步改善房地产业发展环境，如大房地产业招商引资力度，鼓励本地企业加快资源整合，壮大实力，努力提高市场竞争力；坚持加强宏观调控，强化市场监管，努力维护房地产市场健康秩序，实现房地产供求总量基本平衡，使房地产业的发展与全区经济和社会发展相适应；坚持城市基础设施建设与房地产业协调发展，加大市政配套力度，营造区域性房地产开发优势，努力把房地产业培植成为国民经济的支柱产业。今后五年，我区房地产业应走“坚持以人为本，走生态化道路，构筑新区特色，实现可持续发展”之路。一是继续保持房地产投资增长势头，实现房地产投资翻两番，突破5亿元大关，发挥房地产业对国民经济的持续拉动作用；二是增加普通商品住房供应，竣工面积达到100万平方米，商品房空置率保持在15%以内，努力保持商品住房价格上升幅度与大多数居民家庭收入增长水平相适应；三是人均住房建筑面积达到35平方米，在全市率先达到中