继教结业论文《房地产商建造师之项目工程质量管理的.pdf

1 5 房地产房地产商商建造师建造师之之项目项目工程质量工程质量管理管理策划策划初探初探 论文作者 张玉林 一级建造师 中建国际建设有限公司 2012年12月18日 论文摘要 本文以房地产商项目工程管理建造师的工作角度 探讨了房地产商 甲方 对项目 工程质量的管理方法 管理程序与管理工作内容的策划等 房地产商在获得土地之后和工程开工之前 为达到项目的总体发展目标 须在开发 项目的内部就工程质量管理内容进行前期策划 针对具体工程而制定出各种质量保障计 划和措施 因此负责项目工程管理的建造师 此时首要工作就是要具体负责做出 做好项目工 程质量的管理方法 管理程序与管理工作内容等的前期策划工作 以确保地产项目能科 学有序地进行工程质量管理 以期获得预定的项目工程产品质量 那么身为甲方的房地产商 在自己的项目工程建造中 面对总包 分包 一系列承 供商如何才能进行好项目工程质量管理呢 要具体管理那些内容呢 管理的方法与手 段又有那些呢 下面不妨做一论述 1 工程质量管理目标与组织工作程序的前期策划 1 1 设定明确的质量目标 目标明确 管理才有针对性 因此 项目建造师作为项目质量管理的具体负责人 应根据项目设定的总目标及项目的发展具体情况 对项目的工程质量提出明确的目标 1 2 设立有效的管理架构 在质量要求方面的人员配置上 项目建造师必须有明确的架构与人力资源保障措施 故项目开工前 项目建造师要认真研究公司内部相关报告与既有成果 提出工程分期分 区施工安排 制定项目工程质量管理组织架构及相关工作流程 并在此基础上牵头提出 项目建造团队的人员编制 职责分工方案 同时提出对监理单位和施工单位人员资格 工程经验及岗位数量配置的具体要求 2 项目工程质量管理的一般实施控制流程和具体工作内容策划如下 可根据项目实际 情况进行调整与增补 过程名称过程名称 过程输入过程输入 工作内容工作内容 过过程输出程输出 施工单位施工单位 监理单位监理单位 房地产商房地产商 工程质量 管理前期 策划 工程管理前期 策划办法 项 目取得的相关 文件 项目建造 师编制 XX 项目工程质 量管理指导书 承包商 进场 合同 项目节 点计划 工程 质量管理指导 书平面布置图 组织进场 承包商进场验证 数量 岗位 资质 监督 指 导 检查 备案 完成现场布置及 临设 承包商进 场验证记录 技术准备 图纸 规范 设计说明书 施工合同 投 标文件等 组织图纸会审 设计交 底 参与 检查 指导 图纸会审记录 设计交底记录 组织编制施工组织设 计 专项方案 审批 检查 指导 施工组织设计 专项方案等技术 文件 2 5 组织编制进度计划 物 资计划 审批 检查 指导 进度计划及物资 进场计划 施工设备 进场 施工合同 进 度计划 施工 组织设计 设备安装及维修 验收 检查 指导 设备进场验收记 录 现场技术 交底 图纸 规范 施工组织设 计 专项方案 向分包商及作业人员 进行技术交底 监督 指导 检查 指导 技术交底与图纸 会审记录 施工过程 监控 图纸 规范 施工组织设 计 专项方案 技术交底 实施施工 组织自检 互检 交接检 对不合 格项目进行整改 过程监督 成果 验收 监督并复 验不合格项 检查 指导 隐 预检等施工 记录 整改通知 工程质量 检验 图纸 规范 施工组织设 计 专项方案 技术交底 自检合格后组织对工 程质量进行检验 试 验 评定 对较严重及 反复出现的质量问题 制定并实施纠正措施 审核检验 试验 评定结果 监督 不合格项的处 置 审批纠正措 施并监督执行 检查 指导 检验和试验记 录 各类试验报 告 工程物资 进场 图纸 物资标 准规范 进度 计划 合同 组织进场检验 安排存 贮 标识 发放 检验 检验 指导 物资进场报验 单 各类合格证 组织进场物资复试 见证取样 检查 指导 各类复试报告 见证记录 见证 试验报告 成品保护 成品保护措 施 方案 实施成品保护 监督 指导 检查 指导 完好的工程成品 及半成品 分部分项 工程 图纸 规范 专项方案 技 术交底 分部 分项工程施工 方案 分部分项工程施工 监督 管理 组织分部分项工 程验收 检查 指 导 参与 分部分项 工程验收 分部分项工程 验收记录 主体结构 工程 图纸 规范 施工组织设 计 专项方案 技术交底 主体结构工程施工 监督 管理 参与汇审验收 检查 指 导 组织 相关部门 汇审验收 主体工程 验收记录 装修 配 套 景观 工程 图纸 规范 施工组织设 计 专项方案 技术交底 装修 配套 景观 工程施工 监督 管理 检查 指导 装修 配套 景 观工程验收记录 单位工程 竣工 技术档案资料 竣工图纸 报竣申请 单位工程竣工报验 配合现场实物检验 组织初步验收 检查 指导 参与初 步验收 形成竣工验收意 见 确定竣工日 竣工验收 技术档案资料 竣工图纸 工程备案证明 参与竣工验收 参与竣工验收 负责组织 竣工验收 出具工程质量验 收证明书 地方 建筑业管理部门 验收备案证书 3 按建筑法的要求配置及发挥监理方责任与作用的策划 3 1 监理责任 须根据监理单位服务合同 监理规划 实施细则 建设工程监理 规范以及有关行政法规等一并规定监理单位的职责 监理单位编制工程监理实施细则 并应送项目建造师组织审批 该细则须有明确的架构与人力资源保障措施以确保工程质 3 5 量 细则经批准后须严格执行 3 2 架构与人员要求 除需对监理单位现场人员数量配置提出具体要求外 还需对 监理单位人员的考勤 不称职人员的撤换以及因工作失误造成损失人员的处分等提出具 体管理办法 3 3 质量保障工作要求 要求监理单位认真履行监理合同 对整个项目从开工到竣 工验收实行全程监控 做好日常检验记录 工作日志及工程技术资料的收集整理工作 4 按项目工程合同强化施工单位管理的策划 4 1 施工责任 按照承包合同具体规定施工单位的职责 4 2 架构与人员要求 要求施工单位根据工程的具体情况上报项目管理架构和人 员配备以及岗位职责 经项目建造师审核 备案后严格执行 4 3 质量保障工作要求 严格审查施工单位上报的施工组织设计 必须包括工程 质量保障体系 保证措施以及具体技术解决方案等 5 建立项目工程质量管理制度的策划 5 1 对管理制度具体实施的策划是工程质量管理策划的重要内容 工程开工前 项目建造师带领项目建造师团队仔细研究工程特点 确定工程施工过程中需要执行的具 体质量管理制度 规划执行程序和流程 编制实施细则 5 2 工程质量现场管理制度大致可以分为 图纸审核制度 图纸会审与施工交底 制度 样板先行制度 旁站监理制度 工序控制制度 资源品质管理制度和联合检查制 度等 5 2 1 图纸审核制度 在设计图纸签发前 进行图纸审核 应关注图纸的可实用 性和各专业图纸中的一致性 提前发现 解决错漏 避免日后返工 同时对未来小业主 使用中可能带来的不安全 不便利和不舒适问题应列明并知会相关部门及早解决 对于 可能影响工程质量的细部设计提出专业意见及早解决 5 2 2 图纸会审与施工交底制度 施工前由项目建造师组织设计单位设计师召开 现场图纸会审答疑与设计技术交底会 让施工单位充分了解设计意图 设计质量要求 设计施工技术措施等设计技术交底内容 要求在施工过程中须严格按设计意图和规范标 准进行质量控制和验收 5 2 3 样板先行制度 涉及外观及对质量有较大影响的材料均需确定样板 确认 后的样板需送项目建造师封存留样 作为验收依据 与样板不符的任何材料不允许在项 目中使用 所有装修工程包括粗装修的砌筑 抹灰工程等 在大面积施工前必须先做施 工样板 施工样板经监理和项目建造师确认后方可大面积施工 5 2 4 旁站监理制度 为加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制 要求对基 坑开挖与支护 桩基础施工 模版体系 混凝土浇筑 防水工程 土方回填 重要设备 安装 塔吊拆除等工程节点实行旁站监理 5 2 5 工序控制制度 工序控制管理即在上一道工序得到检查合格后方可进行下 一道工序施工 项目建造师须制定分阶段验收制度 并制作专项工序控制表格责成总包 分包落实执行工序控制 比如结构拆模要求提交 拆模申请表 外墙拆架要求提交 拆 架申请表 防水工程施工前要求提交 工序交接单 抹灰施工前要求办理 隐蔽验 收记录 等 5 2 6 资源品质管理制度 4 5 承供商的品质管理 建立各种主要材料供应商 材料品牌名册 定期考核调整 并 列入合同供分包单位选择 材料 设备品质管理 进入现场的主要材料 设备均应首先执行样品送审核准及封 样 其次 进入现场的材料 设备均应进行进场报验 项目建造师各专业工程师应与监 理工程师一起对进场材料 设备以及半成品 成品进行抽样检查或抽样送检 监理工程 师负责材料送检监督 5 2 7 联合检查制度 在责成总 分包单位自查自检质量的基础上 项目建造师 须建立与总包 分包 监理单位的定期及分部分项工程联合检查 竣工验收前联合普检 入伙前质量普检等工程质量检查制定体系 对检查发现的问题进行及时反馈 总 分包 单位逐项进行维修整改 监理单位核实整改结果 6 施工现场布置管理策划 6 1 项目建造师在编制施工现场布置管理策划时 应考虑出入口的位置 数量和 大小 考虑营销管理部的营销方案和卖场布置 项目开盘时客户入场的路线对出入口位 置 数量与通道的要求 场地临时道路的长宽 走向 各区域之间的连通 临时道路的 铺设与永久道路相结合 工程建设各方现场办公室 临时生活场地设施须充分考虑最大 限度满足施工场地需要及安全等因素 要考虑塔吊的型号 数量与安装位置以及与水平 垂直运输的关系 原则是尽可能减少人力机械搬运 还要考虑的有现场围墙 钢筋的堆 料场 水泥砂石材料场 库 现场搅拌站 如有 井架 砂浆搅拌机 如有 土 方堆场 如有 箱式变压器以及现场用水和排污点的位置 策划时还须考虑在全施工 过程中场地布置因施工阶段不同而变化的问题 在满足施工安全便利的前提下 尽可能 减少办公生活设施 机械设备 堆场等的变动次数 7 施工控制要点的策划 7 1 质量控制依据策划 工程开工前 要确定整个工程实施过程中的质量控制依 据 明确施工过程中需要执行的规范和标准 除国家规范外 各项目还应结合当地情况 与项目特点 制定相关标准与要求并实施 根据项目特点确定项目重大技术问题清单作 为项目施工控制要点 7 2 分阶段施工控制重点策划 按照施工的先后顺序 将整个施工过程分为以下 五个阶段 研究并策划每一个阶段的施工控制重点 7 2 1 施工准备阶段 重点完成承包合同签订 包括技术要求 技术标评审 调查施工单位人 材 机等施工力量准备情况 进行图纸会审 开展技术 质量交底工 作 组织各类乙供材料考察与确认工作 目标是充分做好开工前的各项准备工作 为开 工创造充足条件 7 2 2 0 00以下或地下室施工阶段 需关注地下水导排 地基处理 支撑体系 防水混凝土配比 大体积混凝土施工 后浇带施工 地下室防水施工质量 回填土施工 质量及预留管道塞洞等环节 7 2 3 上部结构施工阶段 要特别注意卫生间结构混凝土 外墙的水平施工缝防 水 砌体的砂浆饱和 分层抹灰等分项工程的施工 对于结构工程 安装工程 砌体与 抹灰工程等要求制定详细施工作业流程并监控隐蔽工程等重点环节 土建工程需为设备 安装等工作创造条件 避免返工而对质量等方面造成的不利影响 7 2 4 门窗与装饰工程阶段 此阶段为工程竣工的关键阶段 是各专业协调工作 5 5 高峰时期 尤其需要注意成品保护等方面的工作 合理安排工作面移交 避免交叉污染 减少返工浪费 7 2 5 室外与绿化园林工程阶段 须提前完成总平综合管线图 明确施工顺序 检 查土方回填质量 避免沉降对各种管线的影响 同时做好综合协调与成品保护 减少相 互干扰与损耗 对于结构施工阶段 须提前完成综合管线图 并经公司相关部门确认 指导施工 对于上述检查内容 应列明检查内容 方法 频次 8 专题技术方案的分析与策划 对于工程施工过程中重点控制的施工要点和难点 要求施工单位编制专题技术和施 工方案 策划时须提出完成编制时间和监理审批要求 如基坑支护方案 防水体系施工 方案 混凝土浇筑及裂缝控制方案 铝合金门窗施工方案 防渗防漏方案 脚手架搭设 方案 电梯安装方案等 对于一些重大技术方案 要编制单项重大技术方案指导书并组 织评审 项目建造师 规划设计师参与 经公司管理层审批后执行 9 质量通病防治策划 针对工程特点 提出施工难点和需重点防范的工程质量通病 要求施工单位制定出 具体的防治措施 如斜屋面工程 屋面防水 高层桩基与地下室工程结构施工 地下室 挡土墙裂缝以及后浇带控制 转换层结构施工 铝合金门窗工程 外墙保温工程 室外 园林景观工程等 10 工程文明施工及CI形象策划 10 1 根据各地区政府对建设工程文明施工标准的要求 考虑项目工程成本控制因 素 结合工程实际情况 提出文明施工具体要求 10 2 结合现场平面管理规划 策划文明施工实施项目的责任单位 11 申报奖项策划及其他策划内容 11 1 如果工程项目确定申报省市级以上工程奖 工程在开工前就要进行具体策划 并应专人跟进 11 2 根据项目工程具体情况 有需要对工程质量进行特别策划的内容由公司管理 层决定编制范围与深度 12 项目工程