2013年4月考试房地产开发与经营管理第一次作业.doc

2013年4月考试房地产开发与经营管理第一次作业一、单项选择题（本大题共45分，共 15 小题，每小题 3 分）1. 某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（ ）。A. 固定单价合同B. 成本加酬金合同C. 包工包料合同D. 包工部分包料合同2. 在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（ ）A. 质量B. 品牌C. 价格D. 类型3. 理论和实践证明，商品住房消费，必须( )的支持。A. 有政府部门B. 有国家相关政策C. 借助金融D. 有相关法律4. 如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（ ）。A. 增加B. 减少C. 不变D. 大幅度减少5. 14、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（ ）。A. 有利B. 不利C. 利弊各半D. 不影响6. 以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素（ ）。A. 开发成本的变化B. 收入的变化C. 价格的变化D. 开发商对未来的预期7. 达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( )A. 封顶法B. 交易额比例提成法C. 包价法D. 保底法8. 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。A. 潜在B. 过去C. 现在D. 未来9. 施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( )A. 二次搬运费B. 施工机械安装费C. 场地清理费D. 职工福利费10. 判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )A. 共代理了多少项目B. 代理成交额是多少C. 人员素质D. 代理的成功率有多大11. 土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A. 不可损耗性B. 不可毁灭性C. 保值增值性D. 寿命长久性12. 以下选项适于在新区开发的建筑是（ ）。A. 娱乐用房B. 写字楼C. 高级住宅和公寓D. 餐饮用房13. 房屋租赁契约确立的是一种( )关系。A. 商品交换B. 具有某些物权特征的债权C. 卖买关系D. 等价交换关系14. ( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。A. 投资机会选择和决策分析B. 建筑施工C. 销售D. 获取土地使用权15. 房地产开发项目的建设过程是指（ ）的持续时间。A. 房地产开发全过程B. 获得土地后到全部工程竣工C. 从工程开工到全部工程竣工D. 从工程开工到项目租售完毕二、多项选择题（本大题共45分，共 15 小题，每小题 3 分）1. 房地产经济的系统风险主要包括( )A. 经济周期风险B. 政治风险C. 通货膨胀风险D. 经营风险E. 资本利率风险2. 房地产企业的自有资金主要包括( )A. 企业注册资本金B. 企业留利C. 财政拨款D. 股份制企业的股本金E. 接受赠与的资金3. 物业管理公共服务包括A. 环境卫生管理B. 消防管理C. 提供文化教育服务D. 提供饮食、美发等公共服务设施E. 代收代缴公共事业性费用4. 除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( )A. 房屋互换B. 房屋抵押C. 房屋赠与D. 房屋典当E. 房屋继承5. 房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由( )构成的。A. 社会集资B. 企业资本金C. 银行信贷资金D. 国家财政资金E. 利用外国资金6. 要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。A. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C. 不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D. 某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化E. 某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析7. 房地产的权益包括：( )。A. 占有权B. 使用权C. 收益权D. 处置权8. 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）A. 变现性差B. 投资额巨大C. 投资回收周期长D. 需要专门的知识和经验E. 具有过人的胆量和风险承担精神。9. 房地产市场宣传的手段主要有（ ）。A. 发送售楼书B. 市场调查C. 展示样板房D. 制定现场广告牌10. 工程款支付一般按时间大致分为（ ）。A. 退还保留金B. 最终付款C. 预付款D. 工程进度付款11. 房地产开发项目的不确定分析包括（ ）。A. 蒙特卡罗法B. 盈亏平衡分析C. 敏感性分析D. 风险分析12. 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ ）。A. 可能面积的组合B. 寻租者经营业务的性质C. 寻租者将来扩展办公室面积的计划D. 每平方米的租金E. 室内的装修13. 分析市场趋势的方法主要有：（）A. 购买者意图调查法B. 销售人员意见综合法C. 专家意见法D. 时间序列分析法E. 相关分析法14. （ ）属于收益性物业管理。A. 居住物业管理B. 写字楼物业管理C. 公共物业管理D. 零售商业物业管理E. 酒店物业管理15. 对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。A. 租金收入减少B. 附加支出增加C. 物业资本价值下降D. 运营成本下降E. 租客要求更大的租金折扣三、判断题（本大题共10分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。（ ）2. 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。3. 一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。（ ）4. 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：金融业的发展；信息、通讯技术水平的提高；生产方式和工作方式的改善；人文环境的变化；自然环境的变化；政治制度的变迁等方面。（ ）5. 如果承包商未对其在工程中所雇佣的工人办理人身保险，开发商可以代其投保，但在支付工程进度款时，将扣除该笔保险费。（ ）6. 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。（ ）7. 建筑物的构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。（ ）8. 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。（ ）9. 成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。（ ）10. 市场上不可能有两宗安全相同的房地产，其产品不可能做到标准化。（ ）答案：一、单项选择题（45分，共 15 题，每小题 3 分）1. D 2. C 3. C 4. A 5. A 6. B 7. C 8. A 9. D 10. D 11. B 12. C 13. B 14. A 15. B 二、多项选择题（45分，共 15 题，每小题 3 分）1. ABCE 2. ABDE 3. ABE