物业经营管理重点.doc

2010年物业经营管理重点P1一、物业经营管理的内涵1、第一个自然段 2、强调为业主提供价值管理服务 3、第三个自然段P2二、物业经营管理活动的管理对象1、物业经营管理活动的管理对象常为收益性物业休闲娱乐设施等。2、写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑与一般写字楼有所区别。P3（二）零售商业物业1、区域购物中心 包括面货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。商业服务半径可达到200km.2、区域购物中心定位于家庭式消费P4 2.市级购物中心市级购物中心5亿元人民币以上。3.地区购物商场3.居住区商场P6(五)洒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1.服务对象不同。2.地理位置不同。3.服务内容不同。4.建设设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的止标：是从业主的角度出发以及未来发展潜力。P8、四物业经营管理企业1、第三段：物业管理企业的性质经营性企业组织。 2、物业管理企业化分为三种类型：小标题1. 2. 3.第一句话。 P4：国些从管理的层次上，又可分为 公司管理、现场管理和现场作业三个层次。P9第二节 一、物业经营管理的层次1、第一段：运行管理，策略管理 2、 1.物业管理整段P10 3.房地产资产管理公司管理者的要求。 2、物业经营管理不同层次之间的关系 （1）第二、三段P11 房地产组合投资管理公司投资组合战略。P12（一）确定战略 第二段：目前在英国，已有指标进行监测。P13（四）投次决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。 （五）第二段：期望收益率是各个组成部分的加权平均数，投资在不同资产上的数量可以被用来作为权重。 第三段：因为风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。P14 四、物业经营管理的常规工作：资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。P15（二）现金流和成本管理 第二段整段P16 (1)目的 服务费覆盖的内容本质上应当由精度承担，但实际上由租户支付。（2）成本分摊 第二段：一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。P20 第二章（二、三、四、五章占考试内容的50%） 第一节 一、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。二、房地产投资的形式（两段）P21 (一) 1.房地产开发投资通常长期置业投资。P22 第一段：按资产投资的类弄划分高于一般的股票收益。三、（一）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。P23（二）第二段整段，第三段：自然寿命一般要比经济寿命长得多。第四段：房地产的经济寿命与其使用性质相关。(三)适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度P24 （四）各异性是指地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。（五）政策影响性整段P25 (七)相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。四、房地产投资的利弊：1.房地产投资之利：（1）相对较高的收益水平；（2）能够得到税收方面的好处；（3）易于获得金融机构的支持；（4）能抵消通货膨胀的影响；（5）提高投资者的资信等级。P26 2.房地产投资之弊：（1）流动性差；（2）投资数额巨大；（3）投资回收期较长；（4）需要专门的知识和经验。P27（一）风险可以定义为示获得预期收益可能性的大小。P28第一段：房地产投次的风险复杂性四个方面。 二、系统风险：房地产投资产处面临损失风险等。（一）通货膨胀风险又称购买力风险；（二）市场供求风险P29第一段：房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。（三）周期风险是指萧条四个阶段；（四）变现风险；（五）利率调升会对房地产投资产生两方面影响导高产田还贷困难。P30 (六)政策风险；（七）政治风险；（八）或然损失风险P31（一）收益现金流风险整段；（二）未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费支出超过预期经营费用而带来的风险；（三）资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平；（四）比较风险又称成本风险相应可能收益的风险；（五）时间风险是指房地产投资降低至最低限度。（六）持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。P33第三节 一、房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了房地产在投资中，区位选择的特殊重要性。P35 二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）居住物业 投资区位选择时要考虑的主要因素包括：1.市政公用和公建配套设施完备的程度；2.公共交通便捷程度；3.环境因素；4.居民人口与收入。（二）写字楼物业 1.与其他商业设施接近的程度；2.周围土地利用情况和环境；3.易近性。(P36)P36（三）零售商业物业 商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。第二段：商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。P38第三章 一、现金流量：1、第一段：房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察；2、第二段：把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量；3、第三段：现金流入通常包括销售收入税金等。P40-P42（一）1.物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入；它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积；2.空置和收租损失；3.其它收入（又称计划外收入）；4.有效毛收入；5.运营费用；6.净运营收益（第一段）；7.抵押贷款还本付息；8.准备金（又称大修理基金）；9.税金：（1）经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。税额计算方法：营业税税额应纳税销售（出租）收入*税率；（2）城镇土地使用税和房产税；（3）企业所得税。所得税税额应纳税所得额*税率。应纳税所得额实现利润-允许扣除项目的金额。P44 2.资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有应获得的补偿。P45三、利息的计算：单利息和复利息两种；单利计算是仅按本金计算利息，利息不再生息，计算公式如下。复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： 计算公式如下：P46 名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率。P47 故实际利率i与名义利率r的关系式为：计算公式如下：通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系：1、 2、 3、 4、 5、 则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：计算公式如下：P48 2、计算公式 当现值P和利率i为已和时， 计算公式如下：P52 (一)设备更新的原因 设备更新源于设备磨损。 磨损分为有形磨损和无形磨损。 设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过和中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。P53 第一类无形磨损， 第一类无形磨损， 由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会场导致设备的第二类无形磨损。3、设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局问补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备（图3-9）。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，是佛设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过和，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，期时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的作用年限，经济寿命是有形磨损和无形有磨损共同决定的。 P57 上式中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i；而 就是投资者的投资回收， 是投资者提取折旧的一个方法，P59 2、财务内部收益率（IRR） 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 计算公式如下：P62 (一)利息计算计法 计算公式如下： （二）借款偿还期P63 (三)偿债备付率 计算公式如下：P74 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。 它是属于收益性物业，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：1、未来净收益的大小2、获得净收益期限的长短3、获得净收益的可靠性P75 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件而要具备有用性、稀缺性和有效需求P76 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要 物业价格主要有下列五个特征（一） 物业价格受区位的影响很大。从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。这里的可及性与便捷性，（二） 物业价格实质上是物业权益的价格。P77 (三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（以下简称价格）;另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，（四） 物业价格形成的时间较长（五） 物业价格容易受交易者的个别因素的影响。P78 广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，批的是交换价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。P79 成交价格简称成交价P80 买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。P81 物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。 物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。 价格单位由货币和面积两方面构成。 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。P83 解该期房目前的价格计算如下： 起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。 起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。P84 成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。 保留价又称拍卖底价。 人民法院的确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。P85 商品租金又称全价租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成； 住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金或年租金。房租还有定额租金、定率租金。P86 从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。 城镇住改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。 政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。 定新建的经济用住房出售价实行政府指导价。 原始价值简称原值，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。 账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。P87 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。P88 二、人口因素P89 反映人口数量的相对指标是人口密度。 如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在、此居住，则该地区的物业价格必然低落。 随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。 至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费人倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一引起的消费变化。P90 利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。P91 所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。 物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。 当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致期物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。P92 如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地。P93 物业估价物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。 市场法又称市场比较法、比较法，P94 选取的可比实例应符合如下4个基本要求：1、2、3、4、P95 一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。 选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理， 建立价格可比基础包括如下5个方面：1、2、3、4、5、 解该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下;P99 解该宗物业的正常成交价格求取如下： 交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。P100 调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。 物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。P105 重置价格又称重置成本，是指可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。P106 重置价格的出现是技术进步的必然结果。 重置价格通常要比重建价格低。 因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，一般只有使用重置价格。 可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。（1） 物质折旧：（2） 功能折理：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价价值损失。（3） 经济折理：解该旧住宅的折旧总额求取如下：P110 折旧总额 公式P111 报酬资本化法即现金流量折现法， 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过支的因素面是未来的因素。 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。 （二）报酬资本化法的主要计算公式P114 (三)物业净收益的求取 运用收益法估价净运营收益。P115 在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则 低。P116 风险大物业的价值低，风险小的物业价值高。 求取报酬率的方法是资金的机会成本。 一年期的银行存款利率或国库卷的利率无风险报酬率 累加法的一个细化公式为：如下P122 -P123需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线， 哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢？ 1、2、3、4、P124 下面我们着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响。1、2、3、P125 房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。P126 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 P127 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。 P128 通常将房地产市场划分为三级市场：P129 反映各描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。1、 存量6、可供租售量8、房屋新开工面积9、平均建设周期P131 P132 7、城市家庭可支配收入（三） 市场交易指标1、 2、3、4、5、6、7、8、9、（一） 房地产市场的特性P133-P134 基本特性 (一) （二） （三） （四）（二） 房地产市场的功能（一）（二）（三）P135 （四）（五）P136 宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。 政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 土地供应政策的核心，是土地供应计划。P137 发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政 策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。 目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。P138 房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。P140 3、金融机构提供依据。P141 1、影响市场区域形状和大小的关键因素 在定义市场区域时经济和人口情况。2、为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限；物业类型也影响市场区域的确定，甚至同类物业。P143 不同类型物业需要重点分析的内容包括：1、 居住物业2、 写字楼项目3、 商业零售物业4、 工业或仓储物业P145 （三）物业管理计划的表现形式P146 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：1、2、3、4、5、 商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：1、2、3、 写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：1、2、3、P155 房屋租赁的含义有以下两点：（三） 房屋租赁的特点 它具有以下特征：1、2、3、4、5、P157 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。（1）定期租赁。定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。（3）意愿租赁可以未经提前通知而随意中止P158 当然，还可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。 物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。 （3）百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。P159 常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。P160 (一)房屋租赁登记备案的一般程序P161 (二)下列情形之一的房屋不得出租： 1、2、3、4、5、6、7、8、9、P162 一、租赁管理的概念与内容 在制定租赁方案时，需要首先确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式。 2、预算是租赁管理中租赁方案的核心。P163 4、租金方案是租赁管理的核心 但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。P166 （一） 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。（二）经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。P168 市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业: 1、2、3、4、 房屋租赁合同是一种债权合同。P169 1、2、3、4、5、P171 (五)租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。P173 合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。（1） 自然终止（2） 人为终止P176 Product(产品)、Price(价格)、Place(渠道)、Promotion(促销)“4P”进行营销管理P177 Customer(客户)、Cost(成本)、Channel(渠道)、Convenience(方便性)“4C”。P178 CRM的本质是客户价值差别化管理，识别客户价值的差别化和需求差别化。1、实际的CRM分为三个层次（1）（2）（3）P183 1、营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 （3） 2、期间费用或经营管理费用P184 (2)财务费用，包括：1、利息净支出2、汇兑净损失3、金融机构手续费4、公司筹资发生的其他财务费用。（1）（2）（3）（4）（5）P185 (2)比例变动成本如物业管理成本中的原材料成本。P186-P187 (四)按照计算依据不同划分 按照成本计算依据的不同 （1）（2）（3）（4）（五）按照与决策的关系划分（1）（2）（3）（4）（5）（6）(7) (8)P188 二、主要成本项目的估算方法 所有费用全部算成每月每平方米P196 (二)弹性预算又称变动预算因而称为弹性预算。P197 (三)零基预算零基预算是指以零为基础的预算（四） 滚动预算和概率预算 在编制成本预算时，除了常用的固定预算1、滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，并调整各期预算的过程。P198 2、概率预算是指运用概率论原理 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”P199 编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。P200 编制管理费用预算的最佳方法为零基预算（1） 事先控制 事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制。P201 (2)事中控制 事中控制是执行阶段的控制，又称为过程控制。 （3）事后控制 事后控制是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析P202-P203 (2)防护性控制（一） 成本控制的原则1、全面控制原则2、讲求经济效益原则3、责权利相结合原则4、例外管理原则P207 (1)物业建设单位在设备采购及安装合同。P209 (一)前期物业服务合同P210 前期物业服务合同具有以下特征：1、2、3、（二） 物业服务合同业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束。物业服务合同的甲方乙方是受托方。 P212 物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征 （1）（2）（3）（4）P219 （一）物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。（三） 就要对所有参加投标者实行“公开、公平、公正、合理”的原则。P220 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。P221 1、公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。 2、招标文件是招标方意向，要求全面招标书的编制和标底的确定。P222 7、评标委员会一般由业主代表企业负责人组成 9、开标与标书评阅P225 (二)投标书的编制 投标文件除了服务形式和费用P227 物业管理企业投标各阶段的主要工作安排 表8-2（一） 风险具有以下三个特征（1） 负面性（2）不确定性（3）可测性P229 一般来说，风险成本包括以下三个内容：（1）（2）（3） 风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：1、风险识别2、风险评估3、风险控制，这些措施包括：（1）（2）（3）（4）4、风险调整P231-P232 (二)保险的一般原则 1、2、3、4、 （一）保险合同的定义及法律特征，还有其独特的法律特征，具体如下：1、2、3、4 保险合同的主体可分为保险经纪人。1、 保险当事人P234 (6)保费，保费的多少决定于保险额的大小以及保险费率的高低这两个因素。P235 在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的P236 （一）财产保险 财产保险的含义主要是物业的火险。 而我国现行的企业财产保险组成的财产综合险。P237 (2)火灾保险的除外责任 1、2、3、4、 （3）火灾保险的保险金额的赔偿计算 按以下方式计算赔偿金额:1、2、3、4、P244-P245 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面：1、2、3、4、5、6、(一)财务管理总体目标主要有以下几种提法：1、2、3、P246 企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值。即企业有形资产和无形资产的市场评价，反映了企业潜在或预期获利能力。企业价值最大化也可以表述为股东财富最大化。P247 财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：1、2、3、P248-P249-P50概括为如下方面：（一）筹资决策（二）投资决策(三)利润分配决策P252 (一)会计报表部分1、 主表（1）资产负债表P253 资产负债表揭示的财务信息主要有三个方面： 1）2）3）4） （2）利润表 （3）现金流量表1）2）4）P254 企业会计制度规定必须编制和报送的附表是：（1） 资产负债表附表1）2）3）（2） 利润表附表1）2）P255 或有负债包括对外提供的担保、已贴现的商业承兑汇票和未决诉讼。P257 财务报告分析具有三个特征：第一， 第二，第三P258 (1)财务报表分析是财务报告分析的最基本形式。P259 比率分析法主要包括相关指标比率分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法三种P260 比较分析法是财务报告分析中最常用的一种基本方法 比较分析法中的数据有绝对数和相对数两种 在财务报告分析中经常是一个比较理想的评价标尺。P262 企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面P263 但物业资产项目以及该物业资产的投资收益水平 2、物业管理绩效评价的特点内容作为评价重点P264-P265 物业管理绩效评价的类型有以下几种：（一）（二）（三（四）（五） 物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法。P266 物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成，各项指标具体内容如下： 基本指标是评价物业其主要内容如下： 1、财务效益状况指标（1）净资产收益率 其计算公式如下：净利润是指企业的税后利润，即利润总额扣除应交所得税后的净额P267 (2)总资产报酬率 计算公式如下：（3） 财务内部收益率2、 资产营运状况指标（1） 总资产周转率总额的比值 P268-P269 其计算公式如下： （2）流动资产周转率，其计算公式如下： 3、偿债能力状况指标 （1）资产负债率（2）利息保障倍数利息保障倍数支出的比值，其计算公式如下： 4、发展能力状况指标 （1）营业增长率，其计算公式如下：P271 (2)盈余现金保障倍数，P272 (1)应收账款周转率是企业一定时期内主营业务收入净额同平均应收账款余额的比率P273 (1)流动比率，计算公式如下: (2)速动比率，计算公式如上：P285-P286 按照不同的分类标准，可以把物业管理报告要成不同的类型：（一） 按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类管理报告三种类型1、2、3、P288-P289 编写物业管理报告还要注意以下基本要求：（一）（二）（三）P303 5、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：（1）（2）（3） 写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度P306 现代写字楼对动力、通讯线路的布置以及空调通风系统的要求越来越高。 写字楼物业管理的质