东方汽车房地产有限公司管理手册.doc

管理手册 东风汽车房地产有限公司 第1版第0次修改管 理 手 册目 录标题与标准条款对应190012400128001页码0.1 管理手册发布令.44.4.440.2 管理者代表任命书. 管理体系方针、目标/指标60.3.1方针60.3.2目标/指标.34.3.370.4企业概况80.5管理手册说明.54.4.5101.目的范围111122.引用标准222133.术语定义333134.管理体系444134.1总要求134.2文件要求4.4.5 .4 .3145.管理职责5165.1管理承诺 4.2165.2关注点4.3.2175.3管理方针175.4策划.4185.5职责、权限与沟通4.4.1185.6管理评审286.资源管理.1296.1资源提供4.4.1296.2人力资源4.4.2306.3基础设施4.4.1306.4工作环境4.4.1317.产品实现7.317.1产品实现的策划7.1317.2与顾客有关的过程7.2327.3设计和开发7.3337.4采购7.435目 录标题与标准条款对应190012400128001页码7.5生产和服务提供7.5367.6监视和测量装置的控制4.5.1398.环境管理体系运行4.4408.1环境因素4.3.1408.2有关环境的法律和要求4.3.2408.3环境管理方案4.3.3408.4信息交流4.4.3418.5运行控制4.4.6418.6应急准备与响应4.4.7419.职业健康安全管理体系运行4.4429.1危险源辨识、风险评价和风险控制4.3.1429.2法律及法规要求4.3.2429.3职业健康安全管理方案4.3.4439.4协商与交流4.4.3439.5运行控制4.4.6449.6应急预案与响应4.4.74410.测量、分析和改进4510.1总则4510.2质量管理体系监视和测量8.24510.3环境管理体系监视和测量.610.4职业健康安全管理体系监视和测量4.5.14610.5内部审核.54.5.44710.6不合格品控制8.34810.7事故、事件和不符合的控制.24810.8数据分析4.5.14910.9改进4.5.249目 录标题与标准条款对应190012400128001页码附件一 管理体系组织结构图4.4.152附件二 质量体系要求职能分配表5.553附件三 环境体系要求职能分配表4.4.154附件四 职业健康安全体系要求职能分配表4.4.155附件五 管理体系文件编、审、批权限表.54.4.556附件六 程序文件目录及其主控部门.44.4.457附件七 产品实现过程及相互关系简图4.159附件八 环境体系管理模式4.160附件九 职业健康安全体系管理模式4.1610.1管理手册发布令东风汽车房地产有限公司根据发展的需要，决定全面实施GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 要求及使用指南 、GB/T28001职业健康安全管理体系 规范标准，建立符合国际、国家标准的质量、环境、职业健康安全一体化管理体系。依据上述三个标准的要求现编制了质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的管理手册。管理手册阐述了公司的管理方针和质量目标、环境目标/指标、职业健康安全目标，对公司管理体系做出了具体描述，是指导公司实施质量管理、环境管理和职业健康安全管理的纲领性文件和行为准则，现予以发布。同时发布的还有26个程序文件，望全体员工遵照执行。总经理（签字）： 2007年06月28日第61页0.2管理者代表任命书 公司为贯彻ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001: 2004环境管理体系、OHSAS18001: 1999职业健康安全管理体系（以下简称“质量、环境、职业健康安全管理体系” ）标准，现任命 同志为东风汽车房地产有限公司（东风汽车公司生活服务部）管理者代表，其职责为：（1）按照国家相关标准，建立、实施和保持质量、环境、职业健康安全管理体系；（2）向公司最高管理者报告质量、环境、职业健康安全管理体系运行情况，包括所需要进行的改进，并与有关的管理层就质量、环境、职业健康安全管理体系运行情况进行沟通；（3）公司全体员工提高质量意识、安全意识和环保意识，公司所有岗位和运行范围执行各项要求；（4）负责公司质量、环境、职业健康安全管理体系方面的业务与外部的联络。总经理：2007年6月26日0.3 管理体系方针、目标/指标0.3.1管理方针质量方针：科学管理 建造精品 优质服务 顾客满意质量方针内涵：科学管理：追求科学的企业管理，不断总结完善，建立现代化企业的科学管理体系。建造精品：通过富有前瞻性的规划设计、严格的工程质量管理、完善的配套设施和优质的物业管理，全方位打造精品住宅。优质服务：实施规范化、科学化、专业化的管理，为业主提供高质量、高标准、高享受的全方位、人性化服务。顾客满意：以“细节决定成败”为理念，确保工作质量，不断提高顾客满意度。环境方针：预防污染，节能减排，遵守环境法规；持续改善，创造优美环境职业健康安全方针：以人为本，安全第一；预防为主，持续改进0.3.2目标/指标质量目标： 1、房地产开发项目一次交验合格率达到100%。2、顾客满意度达到80%以上。环境目标/指标：各类环境污染事故为零；烟尘、噪声以及污水排放符合国家标准。职业健康安全目标：1、年度重大事故控制实现“五个为零”。即：因工死亡事故为零，锅炉、压力容器爆炸、危险化学品泄露爆炸事故和重大关键设备事故为零，集体食物中毒事故为零，重大责任交通伤害事故为零，重大火灾事故为零。2、做到五个100%。即：特种危险设备作业人员持证上岗率达到100%；设备（设施）的完好率、点检率和特种设备依法定检率达到100%；一般事故隐患整改率和重大事故隐患监控率达100%；“四不放过”贯彻率达100%；新、改、扩建及“四新”项目的安全、消防、环保“三同时”执行率达100%。总经理（签字）：2007年06月280.4 公司概况东风汽车房地产有限公司是东风汽车公司和东风汽车车轮有限公司共同出资，于2000年1月6日在原东风汽车公司生活服务部（以下简称部）的基础上改制而成。公司以房地产开发和物业管理为主，以多种经营为辅，兼有东风汽车公司生活后勤系统管理职能。公司注册资本7000万元，在册职工968人，其中各类专业技术人员556人，拥有中高级职称人员232人。公司下属9个职能、业务部门，11个生产经营单位（包括3个子公司）。2001年12月，东风汽车房地产有限公司武汉分公司在武汉经济技术开发区成立，迈出了跨区域规模化发展的步伐。东风汽车房地产有限公司的前身是东风汽车公司的后勤部门，承担了东风汽车公司的住房建设、小区管理及环境绿化等工作，为稳定职工队伍、建设东风汽车公司做出了积极贡献。公司累计开发建设住房397.3万平方米。近年来，公司陆续开发建设了武汉“东风阳光城”、十堰“东风阳光城”、青年大厦、文汇小区等众多知名楼盘，提升了公司的社会影响力和知名度。特别是武汉“东风阳光城”，以“阳光”为主题，充满永恒、自然、健康、力量和激情，项目占地60万平方米，建筑面积50万平方米，可居住三千多户，约一万多人口，是武汉市中高档规模化的生态社区，2005年被评为武汉市优秀规划小区。在物业管理方面，坚持“两个巩固，两个拓展”，即坚持巩固十堰基地，拓展武汉市场，巩固民用物业，拓展工业物业。公司管理的民用物业近400万平方米，工业物业近10万平方米，其中有3个住宅小区被评为国家级物业管理优秀住宅小区，14个小区被评为湖北省级物业管理优秀住宅小区。公司的发展愿景是：坚持依托东风、服务东风、面向社会的宗旨，坚持走社会化、市场化发展的道路，坚持做强十堰，做大武汉的发展思路，充分发挥东风汽车公司的资源优势，实施多元化、规模化、跨地域发展战略，努力打造东风地产和东风物业品牌，创造良好的经济效益、环境效益和社会效益。公司名称：东风汽车房地产有限公司公司地址：湖北省十堰市公园路93号总 经 理：吴志高联系电话：07198224918邮政编码：442001公司网站：电子邮箱：0.5 管理手册说明0.5.1编制、审核和批准a)管理手册由管理部根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO140012004环境管理体系 要求及使用指南、 GB/T 28001-2001职业健康安全管理体系 规范结合公司的实际情况组织编制，各有关部门评审。b)管理手册由管理者代表审核，总经理批准后，发布实施。0.5.2发放范围a) 由管理部按文件控制程序发放，注明发放编号、持有部门/人，并做好登记、签收工作。b) 发放范围：公司领导、机关各部门、管理体系范围内各单位/子公司；咨询与认证机构；有此要求的顾客。0.5.3管理手册的控制a) 手册持有部门/人应妥善保管，未经管理者代表允许不得私自外借、涂改、复制；b) 手册持有人工作调动时，应将手册归还公司原发放部门；c) 若手册换版，原持有部门/人交旧换新；d) 手册分加盖受控标识和不加盖受控标识两种。公司内部使用需加盖受控标识章，向外单位（认证机构除外）提供一般不盖受控标识章。0.5.4修改和换版a) 手册部分章节修改由管理部组织，公司有关部门参加评审，管理者代表审核，总经理批准；b) 手册以换页、换版形式进行修改：部分字句修改，由主控部门发出经审批的修改通知单，手册持有人持手册到管理部换页；管理体系结构、方针策略发生重大调整或法律法规有新的要求时，由管理部组织编制，适时换版。经管理者代表审核、总经理批准后印刷发放。c) 手册换页/换版时，有关编制、审核、批准、发布的要求，与0.5.1中的规定相同；d) 向顾客提供的手册不盖受控章，不负责修改和更换新版，但需登记签收。对外发放手册应严格控制。1.目的范围1.1目的本“手册”适用于公司在质量、环境、职业健康安全方面的管理和控制。通过管理体系的有效实施，包括持续改进体系的有效性，以达到顾客相关方和员工满意。1.2范围1.2.1本手册描述的管理体系要求，适用于公司：a) 房地产开发全过程;b) 物业服务全过程；c) 资产经营管理全过程；d) 机关行政事务管理全过程e) 机关分公司所有业务过程通过管理体系的有效实施，包括持续改进体系的有效性，以达到顾客及相关方满意，保护环境，并符合法律法规要求。1.2.2贯彻执行GB/T19001-2000、GB/T24001-2004和GB/T28001-2001标准中的全部要求。1.3 环境管理体系范围界定a)区域：十堰市范围内，东风汽车房地产有限公司总部办公区、房地产开发项目办公室、物业项目服务区、机关分公司生产区、机关水电动力供应场所；b)产品：房地产开发项目、物业管理服务、资产经营项目、机关分公司产品、动力供应及其设备维护；c)过程：上述产品提供活动及其辅助活动的全过程。2.引用标准2.1 GB/T19000-2000 idt ISO9000：2000质量管理体系 基础和术语2.2 GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求2.3 GB/T24001-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 要求及使用指南2.4 GB/T28001-2001职业健康安全管理体系 规范3.术语定义3.1采用GB/T19000-2000 idt ISO9000:2000标准、GB/T24001-2004 idt ISO14001：2004标准和GB/T28001-2001的术语和定义。3.2定义如下术语3.2.1公司东风汽车房地产有限公司3.2.2各部门指公司办公室（党委办公室）、管理部、人力资源部、计划财务部、党委工作部、审计部、市场开发部、资产部、技术工程部、工会的统称。3.2.3各单位指公司二级单位：物业管理分公司、资产经营管理办公室、机关分公司、房地产开发分公司、行政事务管理处的统称。4.质量、环境和职业健康安全管理体系（以下简称“管理体系”）4.1总要求公司依据GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 要求及使用指南、 GB/T 28001-2001职业健康安全管理体系 规范标准要求建立了完整的一体化管理体系，并加以实施和保持，从而规范了公司的各项管理活动，使公司的管理体系实现了规范化、标准化、程序化。同时通过内部审核、管理评审、采取纠正措施和预防措施、管理考核等途径，持续改进体系的有效性。4.1.1公司确定管理体系过程包含房地产开发、物业管理服务、资产经营项目、机关分公司业务、建筑安装工程管理、动力供应及其设备维护等过程，包括整体策划、资源管理、运行控制、监视测量、持续改进、环境因素识别评价过程、环境检测和监控 、污染源控制过程、危险源辨识、风险评价和控制过程、劳动保护控制等。所有过程均采用P-策划、D-实施、C-检查、A-改进即PDCA循环的方法实施和展开，达到管理体系的持续改进。4.1.2过程的顺序和相互作用通过工作流程图及文字描述等方式表达（附件七、附件八、附件九）。4.1.3公司制定相应的程序文件和操作指导性文件，明确了确保过程的有效性和管理所需的准则和方法。4.1.4过程运行、监视和测量所需的资源及信息在相应的程序文件和操作指导性文件中明确，公司可以确保获得这些资源和信息。4.1.5对所确定的过程按程序文件和相应的策划活动结果的要求进行监视、测量和分析，以验证过程结果符合规定要求。4.1.6通过本手册规定的各项措施，以实现预期的过程策划结果，并改进过程的有效性。公司对外委设计、工程施工、外协维护等外包过程实施控制，制定了相应的操作指导性文件，可以确保这些过程处于受控状态。4.2文件要求4.2.1总则公司制定了质量、环境、职业健康安全方针和相应目标/指标、管理手册、26个程序文件（见附件六程序文件目录及其主控部门）及各部门/各单位工作手册，确保管理体系过程的有效策划、运行和控制。对文件要求的各项记录按记录控制程序进行管理，为体系运行提供必要的证据。4.2.2管理手册管理手册是公司实施管理的纲领性文件和行动准则，公司全体员工必须严格执行。手册包含了以下内容：a)管理体系的覆盖范围；b)对管理体系程序文件的引用；c)管理体系过程之间相互关系的描述。4.2.3文件控制公司制定了文件控制程序并予以保持，以确保所有与管理体系有关文件的适用性、完整性和有效性。形成文件的程序明确了以下方面的控制要求：a)所有文件发布前，由授权人审批，确保其适宜性和充分性（见附件五管理体系文件编、审、批权限表）；b)必要时对文件进行评审与更新，并重新审批； c)所有管理体系文件更改和现行修改状态的标识，确保文件的更改和现行修改状态能够识别；d)确保在使用场所都能获得适用文件的有效版本；e)文件保证清晰，整洁，有编号、收文、发文登记台帐，易于识别；f)明确外来文件的识别及管理要求，并控制其分发和使用；g)对于作废文件，规定及时从使用场所收回。需要时以适当的方式进行标识，防止作废文件的非预期使用。4.2.4记录控制公司编制记录控制程序，对记录的标识、贮存、保护、检索、保存期和处置进行控制，保证记录的及时性、准确性、真实性、完整性，为产品符合要求和管理体系有效运行提供可靠证据。a)需要控制的记录包括通用记录、质量体系记录、环境体系记录、职业健康安全体系记录、各业务过程运行记录、环境监测和测量技术记录、职业健康安全检测和测量参数记录；b)管理体系运行记录在管理部指导下分别由有关单位和部门收集保存。各业务过程运行记录由各单位资料管理员收集整理；c)记录的填写要求字迹清晰、做到完整、准确、及时，不得涂改或伪造，使其具备对相关活动、产品或服务的可追溯性；d)记录依其发生的时间顺序、分专业、分项目进行编号、编目、组卷，使其易于识别和检索；e)妥善保管记录，防止损坏、丢失或由于贮存环境条件恶劣造成变质腐蚀。保存方式（包括拷贝或电子媒体）便于存取。合同要求时，在商定期内记录可提供给顾客作评价时查阅；f)记录的保存期限按有关规定执行，超过保存期限的，作销毁处置。5.管理职责5.1管理承诺公司以总经理为核心的领导层向社会和顾客郑重承诺：公司依据GB/T 19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求、GB/T 24001-2004 idt ISO14001：2004环境管理体系 规范及使用指南、GB/T 28001-2001职业健康安全管理体系 规范标准要求建立、实施管理体系并持续改进体系的有效性，为保证实现上述承诺，公司从以下活动提供证实：a)及时向公司内部员工传达满足顾客、相关方和法律法规要求的重要性；b)制定公司质量、环境、职业健康安全方针；c)确保公司制定质量、环境、职业健康安全目标/指标；d)定期进行管理评审。5.2 关注点 5.2.1质量管理体系关注点公司领导层始终以顾客为关注焦点，能够确保公司与顾客的有效沟通，使顾客的要求得以确定并通过持续改进质量管理体系来满足顾客的要求，旨在增加顾客满意。（见与顾客有关过程控制程序）5.2.2 环境管理体系关注点公司领导层密切注意国家和地方有关保护环境的各项法律法规，确保与社会各相关方的联系与沟通，持续改进环境管理体系，减少对环境的不良影响。5.2.3 职业健康安全管理体系关注点公司领导层重视国家与地方有关职业健康安全的法律法规要求，保证与员工及其他相关方的联系与沟通，控制职业健康安全风险并持续改进其绩效。5.3 管理方针公司总经理主持制定了质量方针、环境方针和职业健康安全方针（见0.3条款）。能够确保：a)与公司总的宗旨相适应，体现了公司的质量追求；适合于公司产品和服务与环境的影响；适合于公司的职业健康安全风险的性质和规模；b)对包括了满足要求、遵循法规和持续改进管理体系有效性的承诺；c)可以为制定和评审各管理目标和/指标提供框架；d)能够在公司范围内传达、沟通、理解各管理方针并贯彻实施，并传达到以我公司名义对外联络和工作的人员；e)在需要时为相关方所获取；f)可以通过内部审核和管理评审等方式评价各管理方针的持续适宜性。5.4 策划5.4.1 管理目标/指标在各管理方针确定的框架下制定了公司的各管理体系的目标/指标，目标/指标是公司实现满足顾客与相关方要求以及各种法律法规要求和持续改进以及评价管理体系有效性的重要指标，其内容与各相应管理方针是一致的，是可测量的。目标/指标包括了满足具体项目生产和服务所需的内容。公司各项目标/指标在相关职能部门、项目部等各层次上均予以展开和分解细化，成为各层次上可以实施的目标/指标。同时建立考核机制，以确保各过程达到要求，并作为达到公司总的目标/指标的基础。（公司各管理目标见0.3条款）5.4.2 管理体系策划公司最高领导层组织管理体系的策划活动，可以实现：a)公司制定的各管理目标和管理体系的总要求；b)在策划管理体系的变更和实施时，保持管理体系的完整性；c)管理体系策划以文件形式输出表述，如管理手册、程序文件等。5.5职责、权限与沟通5.5.1职责和权限公司根据实际工作需要设置组织机构，管理体系覆盖的部门和单位有管理层（总经理、管理者代表、副总经理）；公司办公室（党委办公室）、管理部、人力资源部、计划财务部、党委工作部、审计部、市场开发部、资产部、技术工程部、工会；房地产开发分公司、物业管理分公司、行政事务管理处、机关分公司、资产经营办公室等，管理结构图详见附件一、附件五。管理职能分配表见附件二、附件三、附件四。相应的职责、权限描述如下： （1）公司总经理a) 向全体员工传达满足顾客和法律法规要求、污染预防和保护环境的重要性、保障职业健康安全的必要性并确保理解和满足顾客、员工及相关方的要求；b) 负责批准公司的质量、环境、健康安全管理手册；c) 主持质量、环境、职业健康安全管理体系策划工作，组织制定并颁布管理方针、目标，并对实现管理方针、目标负责；d) 定期主持管理评审，负责审批管理评审计划、内审计划；e) 确保管理体系运行所必要的资源配备；f) 负责批准管理方案；g) 负责指派质量、环境、健康安全管理体系的管理者代表，并规定职责和权限；h) 对公司产品质量和环境影响负全责；i) 不断改善职工的生产、生活环境，严格安全生产制度，切实抓好安全生产以及劳动保护工作。（2） 管理者代表a)代表公司总经理，负责贯彻和实施公司管理体系方针和目标，组织建立、实施、改进和保持公司管理体系，并保证其有效运行；b)向总经理报告管理体系的业绩和任何改进的需求； c)确保不断提高公司全体员工满足顾客要求的意识；d)负责就管理体系有关事宜与外部的沟通与联络工作；e)负责重大环境信息处置的审批，并与总经理进行环境信息交流；f)按照职业健康安全管理体系标准要求建立并保持程序；g)负责质量管理体系不合格项及环境健康安全不符合项的纠正和预防措施效果的跟踪验证；h)负责组织管理内部评审工作召集评审会议，汇报体系运行情况审核管理评审决议。组织落实管理评审所提出的决议事项,有权协调和裁决公司管理体系内的一切问题。（3）副总经理a）是其主管业务范围内安全生产、质量、环保、职业健康等全面管理工作的领导者、组织者；b）负责审批主管范围内各部门/各单位的管理体系文件；c）主持召开主管范围内各部门/各单位经理参加的部门经理会、工作汇报会、例会；d）负责指导、检查、考核主管范围内各部门/各单位工作完成情况，批准生产、服务、经营计划和应急预案。（4）公司办公室a)负责公司重要问题及相关政策的调查研究，信息收集，查办督办，综合协调；贯彻落实公司领导的决议和指示，及时反馈信息，为领导的工作决策提供决策依据；b)组织安排重要会议。搞好会务组织和服务工作，进行会议资料准备、收集、汇总。起草重要文件、领导讲话稿、会议纪要和综合性材料；c)负责对公司会议精神和领导指示贯彻落实情况进行督办检查与协调，协助公司党政领导联系、传达、组织、协调、督促、处理各项日常工作事务；d)负责公司文件审核、印发，及文印稿件的修改、核稿、报批、制发等工作；负责各种公函、公文、文件的收发、传阅及存档工作，遵守机要保密规定；e)汇集各部门（单位）工作计划执行、完成情况和工作总结；f)负责公司各类文件资料、档案资料的收集、归档、保管、使用，维护档案安全，完成档案管理检查升级达标工作；g)负责职工群众来信来访的受理与协调； h)负责公司办公设备、设施、器材、用品的购置、配备、使用、维护管理；i)负责公司车辆使用、调配管理与维修保养工作，交通安全工作；j)负责公司机关的文明办公管理k) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。l）熟知紧急情况下的应对措施。(5)管理部a)负责制定公司的发展战略、事业计划和经营管理方针、措施，对公司的发展规划、管理体制、资源重组、业务整合等重大问题提出意见和建议；负责组织公司的改革、改制工作；b) 协助管理者代表，负责一体化管理体系的日常维护、保持和改进；负责公司一体化管理体系文件的管理，包括对适用外来文件（标准、规范、法律、法规等）等的管理；c) 负责公司各部门/各单位间信息的交流，并负责与相关方的沟通联络；负责公司信息化系统建设与管理；负责公司系统网站管理；负责公司局域网建设、管理及维护工作，组织实施办公自动化工作，并负责办公自动化设备的维护、检修工作；d) 负责公司的一体化管理体系运行；负责公司管理流程、管理标准的制定与完善；负责公司管理规章制度的完善，建立完整的管理体系；负责公司质量管理体系建设及质量认证相关工作；督促、协助下属公司制定与公司相应的各项管理制度，包括工作标准、工作责任、业务流程、协作关系、考核办法等，使各项管理工作逐步纳入标准化、规范化的管理轨道；e) 负责收集与一体化管理体系控制活动有关法律法规和其他要求，确认其适用性；f)负责组织贯彻落实安全环保等有关法规和政策及管理标准，负责合规性评价。g)协调、指导所属单位的质量、安全环保监督管理和重大质量、安全环保改进活动； h)负责公司整体管理运行的监控工作，负责公司内部审核与管理评审的组织工作i)负责一体化管理体系策划的控制，研究公司的职能、职权划分，协调各部门之间的工作关系，提出组织机构的设置和调整方案；j)负责对公司各职能部门履行管理职责的情况和效果进行评审、考核；k)负责公司级的经营性投资、合资、合作项目的前期论证及组织接洽、谈判等工作；负责编制项目可行性研究报告、方案、项目合同、章程等相关材料，并负责项目及方案的报批、立项、跟踪；负责新上项目的监控及投资效果的分析；l)负责组织对二级公司新上项目、投资立项、合资、合作项目的可行性研究报告、合同、协议、章程的评审、报批工作；负责组织对二级公司的重大结构调整、管理优化、资产重组方案的评审、报批工作；m)负责组织对员工身体健康情况进行监测。n) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。o）熟知紧急情况下的应对措施（6）人力资源部a)贯彻执行东风公司及十堰管理部有关人事（干部）、劳资方面的各项规章制度，组织实施公司的人事（干部）管理规定。b)负责公司人力资源规划的编制。c)负责组织岗位评价、职位分析、岗位说明书的编写、定编定员、岗位聘用及绩效考评等相关工作；指导各二级单位的岗位评价、职位分析、定编定员、岗位聘用、绩效考核等工作；d) 负责组织全体员工的培训工作，制定培训计划并组织实施，建立培训档案做好培训记录；e)负责公司员工的招聘、录用、调配工作；负责各二级单位之间员工流动的审批工作，并办理有关手续。对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资管理等工作起协调、服务、监督与管理作用。f) 负责公司员工专业技术资格评审的初审、报送手续和专业技术职务的考核及聘任工作。负责办好特种作业人员的培训、发证、复审工作.g)建立员工业绩档案，负责公司员工的人事（干部）档案管理工作；h）负责处理劳务纠纷。i) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。j）熟知紧急情况下的应对措施（7）计划财务部a)根据批准的环境管理方案，为环境和职业健康安全管理体系提供资金支持；b)负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。c）熟知紧急情况下的应对措施。（8）党委工作部a) 主管公司消防安全工作，编制消防应急预案；负责组织消防安全培训、演习并对其效果进行评价。b) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。C）熟知紧急情况下的应对措施。（9）审计部a)负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。b)熟知紧急情况下的应对措施。（10） 市场开发部a) 根据公司发展需要，进行房地产开发的市场调研，为确定公司房地产开发的投资策略和投资计划提供依据；b) 房地产市场的信息收集、整理、分析与反馈，投资机会研究，市场拓展和新项目酝酿，资源搜索；房地产开发项目策划和项目的可性行分析，包括选址看地、组织开展技术、经济、社会全方位可行性分析；c) 土地资源管理，协助办理土地征用等有关手续；d) 房地产开发项目全过程的跟进与监控管理，保证项目策划意图的实施；包括参与项目规划方案设计和产品设计，参与企业形象宣传和品牌推广、参与制定物业管理方案；c) 根据公司的营销方针和目标，审核开发楼盘和其他房地产项目的营销策划方案；d) 组织进行开发楼盘价格的拟定；销售管理制度的拟定与实施监控和协调销售网络和销售团队的建设与管理；e) 负责对供方（物资和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；f) 负责制定采购计划,并实施采购；g) 负责对采购物资进货检验，对不合格物资进行处置；保证采购环保型材料。h) 负责对相关方进行环境影响和保障职业健康安全的宣传和控制。 i) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。J）熟知紧急情况下的应对措施。（11）资产部a)负责房地产公司房屋固定资产的产权产籍管理。建立完善的房屋资产管理台帐、数据资料档案。b)负责房地产公司房屋资产经营的管理，廉租房、存量公房出租、出售的评估价格、标准核审，经营性资产的委托管理及资产经营指导、监督、检查、考核等工作。c)负责对空置房、占用房、开发拆迁房、报废房的审核认定和处理，按照政策法规标准组织对房屋的拆旧、报废进行评估分析，为开发利用投资提供决策依据。d)负责东风公司清理多占住房的查核、清退、督办处理等工作。e)负责东风公司十堰基地单位住宅物业的归口管理。f)依据国家物业管理相关政策、法规，组织制定、修订编制物业管理服务标准，贯彻标准和监督执行。g)负责牵头新物业的物业管理前期介入，选定接管单位及新物业竣工后的组织验收接管等工作。h)负责公司内部防洪管理。i)负责受理物业管理服务、质量等投诉业务，接待日常投诉来访，对顾客满意度进行调查、分析、核实、认定及协调处理、反馈、回访等工作。j)负责受理投诉的情况通报、检查、督办和考核。k)配合各物业管理单位处理协调解决或向有关部门反馈各种投诉疑难问题，为各级领导提供真实的管理现状情况及建议措施。l)负责组织对房屋租赁合同、物业服务合同的合同评审工作。m) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。n）熟知紧急情况下的应对措施。（12）技术工程部a)技术工程部是东风房地产公司开发技术及房屋安全技术管理、造价管理、大修及更新改造项目管理、房屋开发建设标准管理、科技工作日常管理的技术部门，负责公司房地产开发的技术、成本、质量、工程（含项目管理）归口管理工作。负责新开发项目“三同时”相关技术监管工作。b)审核分公司提供的项目规划和建筑设计任务书、开发建设标准、设计合同，提出相应的意见和建议。c)对房地产开发项目的可行性评审和技术经济分析。d)按照项目策划书的要求审批规划和建筑设计任务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的方案、规划和建筑设计图纸、施工图纸。e)参与项目重点环节的管理与控制，对重大设计变更、重大工程专业进行协调工作。对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。f)负责二级单位水、电、暖、动力技术方案的审核，参与设备选型采购与招投标、合同签订、验货与安装调试、竣工验收等过程。g)负责重大项目水电暖动方案的调研，制定机关的水、电、暖、动力技术方案。h)参加维修、大修更新改造项目的立项工作，对开发、大修、更新、改造项目进行成本控制。i)负责对所有的工程项目的决算实行二级审核，对大修、更新、改造项目立项的概预算实行二级审核。j)编制部分项目的预决算，给计划财务部提供计划依据。k)进行工程造价分析及资料归档管理，成本信息库的建设与维护。l)对在建工程质量进行检查。m)负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。n)熟知紧急情况下的应对措施（13）工会a)组织员工（职工代表）积极参与公司有关职业健康安全方面的活动，保障员工合法权益不受侵犯。b)向公司领导反应员工对于职业健康安全方面的意见和建议。c) 负责本部门环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。d）熟知紧急情况下的应对措施。（14）各单位a)贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标b)按照公司管理手册要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；c)对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；d)执行公司程序文件的要求，编制本单位的工作手册；在本单位具体落实管理体系标准和公司体系文件在质量、环境、职业健康安全方面的要求。e) 负责本单位环境因素、危险源识别。填写有关调查表，并报送管理部。f）熟知紧急情况下的应对措施。5.5.2管理者代表公司总经理任命管理者代表已形成文件予以公布（见0.2条款），其职责见5.5.1（2）。5.5.3内部沟通公司通过年度工作会、研讨会、生产协调会、动员会、管理评审会、内部审核等各种形式，利用电话、电视、网络、传真等各种专播媒介，以及采用文件的会签、审核、审批及相关资料和记录的传递等多种手段就管理体系在不同层次和部门之间进行纵向及横向沟通，可以确保管理体系的持续改进和有效运行。5.6管理评审5.6.1一体化管理体系管理评审每年进行一次，时间间隔大约12个月，管理评审由最高管理者主持，以会议方式进行。质量、环境、职业健康安全的管理评审根据情况可分别进行，也可合并进行。通过管理评审确保管理体系的适宜性、充分性和有效性。管理评审应对公司的管理体系的改进机会和变更的需要，包括质量、环境和职业健康安全方针及其相应目标/指标等做出评价。管理评审的记录由管理部负责整理存档。5.6.2评审输入每次管理评审前应制定管理评审计划，收集、汇总、整理应包括以下方面的信息：a)审核的结果（包括内部审核、外部审核的结果）和环境管理体系合规性评价的结果；b)顾客的信息反馈（包括公司主动调查及顾客投诉的信息反馈）；c)房地产开发、物业管理及其他各项业务过程业绩和生产/服务质量的符合性；环境和职业健康安全的绩效；d)顾客、社会和其他相关方对公司环境的信息反馈；e)员工及其他相关方对公司职业健康安全绩效信息的反馈（包括投诉）；f)预防措施和纠正措施的运行状况；g)以往管理评审的跟踪论证结果；h)可能影响管理体系的变化；i)改进的建议。5.6.3管理评审的输出管理评审后应就评审的结果编制管理评审报告，其中应包括拟采取的措施，至少包括以下内容：a)管理体系及其过程有效性的改进；b)与顾客要求有关的产品的改进；c)环境措施的改进；d)职业健康安全措施的改进；e)管理活动资源方面的配置需求。6.资源管理6.1资源提供为实现各管理方针及相应目标/指标，公司总经理在人力资源、物资、技术、生产/服务设备、监视和测量设备等必须的资源方面，都提供了必要的保证，并通过培训、意识和能力控制程序、年度综合经营计划、年度培训计划、环境管理方案、职业健康安全保障措施等文件，确定各种资源需求，可以确保：a)实施、保持管理体系并持续改进其有效性； b)通过满足顾客要求，不断增强顾客满意； c)遵纪守法，确保社会、员工、各相关方的利益；6.2人力资源6.2.1总则公司编制了人力资源控制程序，以保证从事影响产品质量和从事或代表我公司从事影响环境、影响工作场所内职业健康安全的人员是能够胜任的。6.2.2能力、意识和培训公司实施人力资源控制程序，能够保证：a)依据公司发展需要和影响产品质量、影响环境、影响工作场所内职业健康安全人员的岗位能力要求编制员工培训和调配计划；b)对培训或调配的效果进行考核评价；c)使员工和代表我公司工作的人员认识到：1）自己所从事质量活动的相关性和重要性；自己工作中的重要环境因素、潜在环境影响和危险源；2）自己在实现环境和职业健康安全管理体系要求方面的作用和职责；以及如何为实现管理目标和/指标做出贡献；3）自己工作所能带来的质量、环境、经济和社会效益，以及若偏离运行程序的潜在后果。d）保持教育、培训、技能和经验的适当记录。6.3 基础设施公司各部门和各单位所需的设施设备，按生产服务项目的需求及合同约定由公司统一审批购置或调配，可以保证公司正常运转和生产服务的需要，保障环境管理体系和职业健康安全体系运行的需要。基础设施和设备主要包括：a)工作场所、现场临时设施和相应配套设施、办公设备和工具；b)生产/服务设备、监视和测量设备（包括硬件和软件）；c)环境保护设施、设备；d)安全防护/保护设施，抢救急救设备；e)培训、通讯、交通等支持性服务设备。应建立基础设施设备的清单和/或设备档案，同时根据管理的需要分类编制设施设备管理制度。6.4 工作环境公司各职能部门，尤其是各生产/服务现场需按有关规定确定并管理为达到质量符合要求所需的工作环境，并对其实施有效的控制。工作环境包括： a)安全文明生产和服务条件； b)卫生及劳动保护条件； c)精神文明、职业道德的氛围； d)待遇及工作条件。对工作环境的特殊要求在具体的部门/单位工作手册及相应的操作规定、规程中予以明确，在生产和服务过程中能够实施控制并保持。7.产品实现7.1 产品实现的策划公司根据法律法规要求、行业管理要求、合同要求以及本管理手册的规定，进行生产和服务策划，并在此基础上编制项目实施方案，可以确保产品实现的过程即生产和服务处于受控状态。策划包括以下内容：a) 所策划项目的质量目标及相应的要求；b) 识别所策划项目中需进行确认的过程（见7.5.2）；对需进行确认的过程应提出相应的人员资格、设备、和技术文件编制的要求；c) 确定所策划项目需要的验证、确认、监视、检验和试验活动，明确需采购物资的验证、确认和接收准则及生产/服务过程的验收标准；d) 明确符合规定要求所需的记录。针对房地产开发的策划和自开发项目的物业管理策划公司编制了房地产开发项目策划控制程序。7.2 与顾客有关的过程7.2.1 与产品有关要求确定公司编制与顾客有关过程控制程序对与产品（房地产开发、物业服务、多种经营项目）有关要求的确定过程进行了识别和控制，规定了相关的职责权限。需要确定的要求包括：a) 顾客规定的要求，包括对交付及交付后活动的要求；b) 顾客虽然没有明示，但规定的用途或已知的预期用途所必须的要求；c) 与产品有关的法律法规要求；d) 公司确定的任何附加要求。7.2.2 与产品有关要求的评审a) 房地产开发销售、物业服务承包及各项生产合同签订前须对合同进行评审，可确保：1) 产品要求得到规定；2) 合同或订单底稿中与以前表述不一致的要求予以解决；3) 公司有能力满足规定的要求。b) 当顾客的要求（包括合同修改）没有形成文件时应通过各种手段予以确认；c) 当某项合同已形成格式化条款，并能满足本条a)款的要求时，可对格式化合同进行一次性评审，具体的合同经具有该权限的人员签字即可。d) 合同或顾客的要求进行修改（含格式化合同进行修改）应再次进行评审，并保证其结果传递到所有相关人员；e) 以上各类活动需保存适当的记录。7.2.3 顾客沟通公司要求在合同或协议中对与顾客沟通的渠道、时机、方法及其职责权限做出有效安排。与顾客沟通的信息内容包括：a) 产品信息；b) 问询、合同或订单的处理，包括对其修改；c) 顾客反馈，包括顾客抱怨。7.3设计和开发7.3.1策划公司编制了房地产项目开发策划控制程序，对房地产开发过程