房屋交易常识.doc

房屋交易常识一、 房地产术语（一）1、 产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图2、 使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房3、 公房：又称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房4、 不可售公房：是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋5、 己购公房：又称售后公房，就是购买的公有住房6、 单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房7、 廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等8、 私房：私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅9、 二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益10、 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子11、 现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋12、 外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人13、 内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民14、 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋15、 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权16、 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权17、 尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重18、 烂尾房：是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现19、 城市居住房：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地20、 居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地21、 居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地22、 配建设施：是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称23、 公共活动中心：是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等24、 房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利25、 建筑小品：是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称二、 房地产术语（二）1、 均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略2、 基价：也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、 起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。4、 预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。5、 一次性定价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。6、 定金 ：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。7、 违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。三、 房地产术语（三）1、 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等2、 使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。3、 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。4、 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 5、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。6、 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。7、 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 8、 得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。9、 开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。10、 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。11、 套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。12、 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。13、 竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.14、 辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。15、 共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。16、 共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。17、 销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。18、 建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。19、 绿化率： 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。20、 绿地率： 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地21、 层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。22、 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值23、 公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。24、 实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积25、 标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 26、 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 27、 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 28、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 29、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 30、 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者31、 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。32、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称33、 其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 34、 共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等35、 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地36、 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。37、 道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 38、 建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 39、 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积40、 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 41、 隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 42、 过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间四、 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第一条 根据国家有关技术标准，制定商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：1、 套（单元）内的使用面积2、 套内墙体面积3、 阳台建筑面积。第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：、 套（单元）内的使用面积 ：住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。、 套内墙体面积 ：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。、 阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算。、 套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：1、 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积2、 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半第九条 公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积第十条 公用建筑面积分摊系数计算： 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积 公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积之和第十一条 公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行第十三条 本规则由建设部解释第十四条 本规则自年月日起施行五、 买房基本流程 商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识，现根据一些卖房人的购房经历，讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题：1、首先通过媒体收集有关房地产项目的各种信息。2、通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目3、对备选项目通过收集的楼书资料，电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解，然后抽出几天时间进行现场实地考察。4、现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房屋会有很大的帮助。5、选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。6、做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。7、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。8、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。9、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。10、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：（1）到开发商售楼处交纳购房余款。（2）领取住宅使用说明书、住宅质量保证书及有关装修规定和表格。（3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。（4）与物业公司签订物业管理公约。（5）按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装 费等（不同物业有不同规定）。（6）新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。以上基本上是每一位购房者都必须经历的购房全过程，其中省略了办理贷款的部分，希望能对读者购房有所帮助。六、 一手楼按揭须知1、 申请购房抵押贷款的条件2、 客户必须提供的资料（原件及复印件）3、 在律师见证和指导下，签署如下文件：4、 抵押人应缴的费用（1） 代收费用：代公证处收取购房担保贷款合同公证费每宗人民币300元。保险费：楼价款0.001年限代广州市房地产登记所收取产权登记费人民币70元。购房担保贷款合同印花税：每宗收取贷款额的万分之0.5。（2） 应缴的法律服务费： 合同的起草、修改、见证及咨询费：每宗收750元。办理抵押备案登记手续服务费：每单位人民币400元。5、 房屋按揭保险金额以售房价确定，年保险费按金额的1计收，保险费必须一次性交纳 收费标准保险期限1费率基础上收费一年100%二至五年90%六至十年（含十年）80%十年以上70%七、 一手楼宇转买程序1、填表收件 （1）买卖双方提供身份证影印件 （2）发展商同意转让证明 （3）广州市房地产预售契约正本及影印件（4）审验预售契约，转让双方填写预售房地产转让申审批表，预约监证时间。 2、复核审批 核实楼盘情况，确定楼盘价格 3、转让监证、缴交税费（按评估价计收） （1）国家契税房价之3（买方）（2）交易管理费房价之0.8（卖方占0.5，买方占0.3） （3）印花税房价之0.1（买卖双方各半） （自行到房管局办理，办理时间约一个半月。） 备注：1、凡属预售商品房转让，卖方须先缴齐原预售商品房所欠的税费后方可办理转让。 2000年4月24日更新： 办理预售契约转让须缴交的税费： 转让方：(1)按原售价的0.3%缴交第一次交易管理费； (2)按转让交易价的0.5%缴交第二次交易管理费； (3)按转让交易价的0.05%缴交印花税； (4)缴交应征契税。 受让方：(1)缴交应征契税；(2)按转让交易价的0.3%缴交第二次交易管理费；(3)按转让交易价的0.05%缴交印交税。八、 购买期房四大风险 由于消费者和开发商之间存在着明显的信息不对称，购买期房的消费者承受了较大的风险。、 开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。消费者付了 房款之后由可能无法取得预定的房屋，最后还是有可能财物两失。、 虚假宣传误导消费。购买期房的消费者大多只能通过广告去了解商品房的有关信息，购房后却发现自己陷入了虚假广告的误区。 、 合同条款单方面的重大改变。在期房开发期间，开发商出于各种利益需求，单方面改变合同条款，购房者发现后要求开发商依照原约定履约时，一般则难以做到。、 丧失定金风险。几乎所有的购房者都经历过签房产认购协议，交定金、签合同，再交首期款的过程。而这个过程中，纠纷可能随时出现。 此外，绿地规划、公摊面积、产权办理、房屋质量、延期交房、水电不到位所有的问题归结起来也都是因为期房不是实打实的现货，没法实物验收后再交钱。而开发商宣传的和交付的实物往往大相径庭，业主不得不投入大量的时间和精力与开发商交涉，而维权过程相当艰难九、 一次性付款或银行贷款办理方法及利弊 合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。一次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。 分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 按揭付款 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 弊：目前手续繁琐、限制较多。 公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。十、 二手房展示必备条件 为贯彻房地产有关法规、规范营销中心经营活动、方便广大市民选购放心房。凡要求在营销中心进行二手房展示的房屋需具备以下条件：依法取得房屋所有权证。产权清楚、无争议。产权未被司法机关和行政机关裁定、查封、扣押。共有房产需经共有权证人书面同意。未被依法收回土地使用权的房屋。产权未被抵押。十一、 购买二手房如何学会规避风险 一般来说，应该注意四方面的风险。 一是购买二手房要通过正规的中介机构，并须查验经纪人的资质证书和营业执照等。现在二手房交易通过中介机构的占绝大多数，寻找一个操作规范、信誉好的中介机构，可以规避许多风险。二是要注意来自交易房屋方面的风险。倘若用于交易的房屋，为非法建筑或已被列入拆迁范围的；房屋权属存有争议的；房屋权属共有、出卖人在出卖时未经共有权人同意的；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；房屋已抵押、未经抵押权人书面同意转让的；或房屋被依法查封，或被依法以其他形式限制房屋权属转让，交易房屋存有质量隐患的，都可能因此惹上官司，陷于种种麻烦，皆需事先了解。三是要注意卖方有没有从事房屋交易的资格。签合同时一定要与房屋的权属人签署。如他人受房屋权属人委托签订合同，则要出具房屋权属人的委托书，购买售后公房，要特别关注有关同住人的问题，合同须同住人签字同意，防止由于合同主体有不同意见而引起纠纷。四是要在合同中约定交易双方的权利、义务，防止因交易中约定不明引发争议或卖方利用合同进行欺诈。这就要求购房者了解二手房交易的相关法律，避免合同陷阱十二、 二手房屋交易如何办理过户登记、 办理过户登记手续的条件：（1） 持有房地产证的房屋出售，交易当事人应当签订书面合同，并申报成交价格，到市房地产交易中心申请办理交易过户和登记手续，购房者领取房地产证。（2） 若属抵押（按揭）购房，在办理交易过户同时办理抵押登记，核发房地产他项权利证给银行。 、 二手房办理交易需要缴交的资料 （1）广州市房地产证买卖登记申请表（2）广州市房地产买卖合同（3）房屋买卖征询意见通知（房屋属共同共有或出租或房改房的）（4）房地产证（如两人以上共有，提交共有证）（5）测绘分户图（按申请户数）（6）买卖双方身份证明（7）解困房买卖合同（属解困房）（8）地价评估答复书（未办土地有偿出让手续的房地产）出售或购房一方属单位者，还须提供以下资料： （1）营业执照复印件 （2）法定代表人授权委托书 （3）法定代表人和代理人身份证明 （4）有关部门同意出售或购买的证明属抵押（按揭）购房者，还须提供以下资料： （1）广州市房地产他项权利登记申请表 （2）抵押物价值评估书或双方确定价值协议书 （3）抵押合同和主合同 （4）主管部门或董事会同意抵押的证明 （5）金融机构法人资格证明 （6）金融机构法定代表人授权委托书 （7）金融机构法定代表人和代理人身份证明、 流程图： 收件前，申请人到测绘部门办理房屋面积测绘或转绘，领取结果申请人备齐资料到收件窗口申请登记收件人员进行收件预审后立案受理，预约过户时间，涉及抵押（按揭），同时受理抵押登记，核发房地产申请登记回执。办案人员对资料进行审核，根据需要进行现场查勘和评估申请人按预约的过户时间，到过户窗口领取缴款单，缴纳有关税费申请人凭税费发票到过户窗口办理交易过户手续申请人到发件窗口领取房地产证。属抵押（按揭）同时领取他项权证、 办理期限 从收件窗口立案受理，领取房地产申请登记回执之日计算10个工作日。（涉及其他登记业务合并受理的，相应增加该业务办理时间）、 收费标准费用名称收费标准备注交易服务费买方：3元/平方米卖方：3元/平方米穗价200297号文穗价1999217号，2000123号粤价1999532号，2000163号计价格2000595号房屋所有权登记费买方80元/宗，每增加一人加收10元权利许可证照印花买方：5元/本房屋测量费住宅用房：1.36元/m2商业楼用房：2.04元/ m2多功能综合楼用房：2.72元/ m2国测财字20023号房地产平面附图转绘按房屋面积测绘收费标准的30% 费用名称收费标准备注印花税买方：房屋产价的0.05%卖方：房屋产价的0.05%每宗房屋交易契税买方：个人购买普通住宅按产价1.5%计收，其余按3%计收每宗房屋交易土地增值税卖方：具体标准由调房总站核定房屋有增值部分个人所得税卖方：具体标准由调房总站核定房改房上市，未住满5年、 领证须知： 权利人（或合法代理人）持本人身份证件（原件）和已缴税费收据（原件）及房地产申请登记回执（原件）到发件窗口领证。十三、 简化房改房上市手续 从2003年08月20日开始，市民办理房改房上市时，已不须填写广州市职工已购公有住房上市核准表。也就是说，房改房卖方无须再到房改办办理房改房上市核准手续，而只用到交易所领取房屋买卖征询意见通知书，自行送达到原产权单位征询意见，并向广州市房地产测绘所申请测绘房地产平面附图，然后买卖双方向交易所提交有关资料，提出交易申请即可。市国土房管局已在其办公楼大堂将有关取消核准手续的告示张贴出来。今后，凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的，可由当事人凭房产证按照广州市已购公有住房上市规定及广州市房地产交易管理办法、广州市房地产抵押登记管理条例直接到市房地产交易所登记所申请办理；属房改房赠与的，可由产权人直接向市房地产估价所申请办理；属房改房出租的，可由产权人到市房地产租赁管理所办理出租登记手续。 房改房上市程序如下： （一）卖方到交易所领取房屋买卖征询意见通知书，自行送达到原产权单位征询意见，并向市房地产测绘所申请测绘房地产平面附图。（二）买卖双方向交易所提交有关资料，提出交易申请。 （三）交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费。卖方持收据到交易所领取过户通知书。（四）卖方到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。 （五）买卖双方凭过户通知书按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。（六）登记所向买方核发房地产权证。十四、 办理房屋租赁登记须提交的产权资料 租赁当事人办理房屋租赁登记时，须向租赁所提交下列房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件： （一） 国有土地上的房屋须提交以下证明其产权的有效文件之一： 1、房地产权证； 2、房地产权属证明书； 3、经广州市房地产交易所登记所鉴证的商品房买卖合同；4、经广州市房屋拆迁管理办公室鉴证的房屋拆迁补偿协议书；5、其他依法提供的使用证明文件（如城市规划部门批准临时建筑的文件）;6、新建房屋在竣工验收交付使用起半年内，建设单位可凭：（）国有土地使用权证或建设用地批准书；（）国有土地使用权出让合同和已缴交全部土地出让金的发票；（）建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；（）竣工验收（质量、规划、消防）合格的文件；（）产权具结书等资料办理。如超过半年，建设单位还未能办理该房屋的房地产权证或房地产权属证明书，则不予办理租赁登记。 （二）集体土地上的房屋须提交以下证明其产权的有效文件之一： 1、房地产权证；2、宅基地证； 3、街道办事处或镇政府审批的房屋报建批文和农村居民住宅建设用地批准书。（三）与限制房屋处分权有关的资料：1、共有房产的，须提交其他共有人同意出租的文件；2、转租房产的，须提交转租人与原出租人签订的房屋租赁合同，如该合同没有出租人同意转租的约定条款，须提交原出租人同意转租的书面证明；3、已抵押房产的，应提交抵押权人同意出租的证明文件； 4、受委托经营管理房屋的，应提交合法的授权委托书十五、 如何办理地价补偿 有关房改房补地价手续是：（）到房改办填报已购公有住房上市核准表，由原产权单位实，然后向房改办提交上市核准表（一式六份）、房地产证（或房屋所有权证）、国有土地使用证、公有住房买卖协议书和产权人身份证。（）经房改办核准，到房地产交易中心办理交易过户手续。 买卖方均按房屋产价的缴交交易服务费，按房屋产价的缴交印花税。此外，卖方按交易评估价格的缴纳国有土地出证金和个人所得税（自住年以上免征）；买方则按房屋产价的缴交契税（个人购买）。产权人在交易所发出房屋交易过户通知书之日起天内，交纳有关税费和国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位收益部分，包括应分摊的公摊价款、土地出让金和的增值额，存入“单位住房基金专户”，由房改办核准并开具证明，到房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取房产证。商品房补地价的手续是：（）测绘所测绘（）交易所递件；（）到房管局查税后缴交地价；（）交税和出证。十六、 预售契约转让的税费 转让方：、 按转让交易价的0.5%缴交第二次交易管理费、 按转让交易价的0.05%缴交印花税 受让方： 、 缴交1.5%契税 、 按转让交易价的0.3%缴交交易管理费 、 按转让交易价的0.05%缴交印花税 十七、 转让房地产个人所得税征收范围 转让房地产个人所得税征收范围是：1、个人转让自用不足五年且有增值的普通住宅（含房改房）；2、个人转让非普通住宅且有增值的。 个人所得税计税依据是：1、转让普通住宅的：依收入全额征收1.3%（转让成交价低于评估价按 评估价计征）。2、转让非普通住宅的：（转让收入-财产原值-合理税费）20%。十八、 禁止、限制出售的房地产 下列房地产不得出售： 1、依法限制产权转移的；2、权属不清的；3、国有土地使用权被依法收回的； 4、经行政主管机关公告拆迁的房屋；5、国家规定的其也房地产。 具有下列情形之一的房地产，必须按规定办理有关手续后，方可出售： （一）未经产权登记的；（二）经改建、扩建的房屋，未办理产权变更登记的；（三）产权人死亡，继承人未办理产权变理更登记的；（四）房地产设定的他项权利未注销的；（五）法律、法规规定的其他情形。具有下列情形之一的房地产视为出售，必须办理房地产交易登记手续； （一）以房地产出资，并已转为合资企业拥有的； （二）以土地使用权与他人合作开发房地产，并以产权分成的； （三）以房地产作价入股的； （四）以房地产抵债的；（五）收购、合并或分立企业时，房地产转移为新的权利人的；（六）法律、法规规定的其他情形。十九、 发展商不选好物管不准卖楼 新物业管理条例下月实施，广州国土房管局有新规定 今后，房地产开发商在开始销售楼房前必须先通过招投标选聘物业管理公司，否则不得售楼。这项规定极可能下月就要开始实行。昨日，广州市国土资源和房屋管理局举办新物业管理条例（以下称新条例）宣传新闻座谈会，该局物业管理处处长文静表示，在今年9月1日正式施行新条例后，市国土房管局将制定多项新规定，开售前先招管家的规定就是其中一项。前期物管与预售证挂钩新条例规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位要选聘具有相应资质的物业管理企业，并制定业主临时公约；为避免发展商垄断物业管理权，或者庇护自己的物业管理公司，新条例提倡建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业。广州市国土房管局为强制执行新条例，要求在招投标选聘物业管理公司和制定业主临时公约后，开发商才能取得房地产预售证，也就是说，要做好前期物业管理后才能卖楼。文静还表示，新条例实施后，市国土房管局还将制定业主公约、业主临时公约和物业管理服务合同的示范文本，供水供电和专项维修资金追讨等问题也将得到协调解决。明确14条执法依据 市国土房管局还进一步明确政府部门在物业管理方面的14条执法依据，包括执法的部门和相关处罚金额的细定。其中较受关注的是：挪用专项维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用款项，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款，情节严重的吊销资质证书；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，个人处1000元以上1万元以下的罚款；单位处5万元以上20万元以下的罚款；住宅物业的建设单位未通过招投标的方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。二十、 买房人五种情况下可索赔 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。三、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 四、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。 五、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二十一、 被禁止出租的房屋 依照国家城市房地产管理法和城市房屋租赁管理办法的规定，不是所有的房屋都符合出租条件，也不是所有的产权人都能出租自己的房屋。从规范房屋租赁市场和保障租赁双方的合法权益的目的出发，有下列情形之一的，房屋不得出租： （1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； （5）属于违法建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其它情形。二十二、 房改房上市应补交什么款项 房改房上市应补交如下款项： （1）房改房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1缴纳国有土地使用权出让金（由市国土资源和房屋管理局代收）。原产权单位已缴纳的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳。原产权单位已撤消的，应向其上级主管部门交纳；无上级主管部门的，应交付市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室，全额存入市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室在银行开设的单位住房基金专户（以下简称基金专户）管理。(2）未购买共有分摊建筑面积的房改房出售、交换、赠与时，须经市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积，并按规定向原产权单位购买：10层以上（包括10层）的高层建筑，由产权人按市房地产测绘所测量计算的共有分摊面积以交易评估价的20向原产权单位购买；10层以下的多层建筑，按市房地产测绘所测量计算共有分摊的面积以交易评估价的10向原产权单位购买。原产权单位已撤消的，该房款应交其上级主管部门；无上级主管部门的，交付市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室，以上收入应全额存入市住房制度改革领导小组办公室、市住