对房地产经济波动的认识.doc

对房地产经济波动的认识一、2010年我国房地产政策综述用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2010年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从2010年4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税收调控手段可见一斑。（一）税收始终是调控的重要手段之一 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 （二）营业税调控手段有限 国家发布关于个人转让住房营业税政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （三）个人所得税凸显调控作用 国家发布相关规定，针对房屋转让所得征收个人所得税管理工作。 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。同时提出相关规定，自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（四）房地产企业所得税旧话重提意义大于效力 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 （五）土地增值税重磅出击，预征清算同时收紧 对于土地增值税清算工作中有关问题做出明确规定： 1、清算收入应以实际交易价格确定； 2、质量保证金扣除以发票开具为依据； 3、房地产开发费用扣除进一步细化； 4、土地闲置费不得扣除； 5、支付的契税可按规定扣除； 6、拆迁安置用房视同销售； 7、进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题； 8、清算补缴不加收滞纳金。 （六）契税向首购普通住房倾斜 自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 （七）保障性住房税收优惠体现了税收调控的另一方面 税收调控方向吻合了中央经济工作会议将保障房建设作为房地产调控的主导政策。 房地产行业除上述列举的部分专属政策外，企业所得税、个人所得税的配套法规也均适用于房地产企业，由于不具有属于房地产专属特征，故在此不再赘述。二、2011年我国房地产调控综述（一）银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下2011年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。此外，2011年连续3次加息，也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。（二）明码标价 一房一价，售价最多下浮15%调控政策，2011年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。（三）公积金新政公积金成为房贷“绿洲”新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至30%或20%，与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比，十分宽松。（四）保障房、公租房已如期动工我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开工建设3600万套保障房，2011年开工建设1000万套。今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。三、对于房地产经济波动的认识目前我国正在进行的对房地产业的宏观调控已持续了将近两年，但从目前地方和国家发布的统计数据来看，各大城市新建商品房、二手房价格依然一路高走。由此，我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思。一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反应相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响我国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化，造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高：需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场上过多的流动性以及投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。一些外部因素可能会加剧供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度，必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。如房地产调控政策之货币金融