廉租房与公租房政策比较.doc

公租房与廉租房的政策比较【摘 要】随着社会的发展，低收入人群的住房支付能力问题越来越突出，构建健全的住房保障体系和完善的政策迫在眉睫。但由于经济适用房不适应目前的住房保障制度改革中所强调的“租赁为主”要求，它无法解决广受争议的“夹心层”问题，所以经济适用房政策正在逐渐被淡化。与此同时，加快廉租房与公租房的投入建设则成了主要任务。坚持“以廉租房为主体，大力发展公租房政策”，已成为时代潮流。但公租房与廉租房建设的资金和运作机制方面都存在着严重问题，政府在此方面的问题亟待解决。【关键字】公租房 廉租房政府在保障性住房方面制定并进行了很多政策改革。早在1998年的“房改”应对方案中就提到：低收入者租赁政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭以购买经济适用房为主。廉租房政策是依据我国当前人口众多，需要短期内解决住房性问题的国情制定的，此政策已经成为我国住房体系中必不可少的一部分，尤其是在房地产市场局部过热、房价上涨过快、市场秩序比较混乱的情况下，保障廉租房措施的顺利实施和完善显得尤为迫切1。与此同时，伴随着“城中村”改革的不断推进、大学生就业难等问题的明显化，以往的“以经济适用房为主的住房供应体系”政策，根本无法解决“夹心层”（既不能享受廉租住房、经济适用房，又无力购买商品住房的群体）问题，经济适用房已经不具有时代意义。越来越多的人呼吁取消经济适用房制度，大力发展公共租赁房制度，将计划用于经济适用房建设的的资金改用于公租房的补贴。随着经济适用房的淡化，公租房和廉租房成为了保障性住房的主体结构，比较完善相关政策实为必要。我国公租房与廉租房现状廉租房，又称公共住房，是政府以租金补贴或以低廉租金进行实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国于1998年明确提出建立廉租房制度，经过十多年的发展，廉租房制度在解决最低收入家庭的住房问题上已经取得了一定的成效，承担了我国住房体系的重要组成部分，有效解决了我国部分城镇低收入家庭住房问题，并起到了一定的市场经济“稳定器”的功能，但至今仍处于初步发展阶段，在进展过程中还存在很多问题，需要进一步完善。公租房，全称为公共租赁住房，指政府提供政策支持，限定户型面积，供应对象和租金水平，面向低收入住房困难家庭等群体出租的住房2。作为新兴的住房保障体制，公租房主要针对有一定收入但收入稍低家庭，只求收支平衡，不追求利润，能维持正常运行，且保持相对稳定。公租房后来居上，据报道，2011年全国保障房建设规模将高达1000万套，与2010年580万套相比，增加了420万套，其中公租房将占主要部分。国内主要城市也纷纷进行了大规模公租房建设计划。最为激进的重庆，提出了将原计划在2020年前建设4000万平方米公租房的目标提前至2010年完成。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。公租房将与此前廉租房等形成“5+1”保障性住房格局。公租房与廉租房政策对比廉租房与公租房尽管都是保障性住房，但两者之间的区别不仅仅是出台早晚的问题。其区别主要主要在以下两方面：（一）针对的对象和限制范围不同。廉租房对象需为城镇居民中最低收入者，即主要分配对象是具有城镇户口的双困难户家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭。其中，除了上海等城市有特别的规定，但廉租房的普遍特点中需明确两点：（1）要求为非农业常住户口（2）根据实际情况，规定了申请家庭的人均月收入上限3。可见廉租房只能解决当地城市特困人口住房问题，无法实现外来人口的住房保障，更不能满足毕业大学生等无法购买经济适用房的“夹心层”。而公租房在此方面则起到了弥补的作用，以重庆市和上海市为例，重庆市申请公租房的政策为“不受户籍限制，凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准，都可以申请4”这破除了申请公租房的本地城市户口限制，使大量外来人口，包括被本地户籍的外来专业技术人员（特别是来本市工作的外地大学毕业生）和外来农民。这一政策，扩大了公租房的受益范围，是解决“夹心层”的必要手段。同时，上海方面在公租房的六个定位中，第一条也提出供应对象不限本市户口。同时，第二个定位“准入标准不设收入线”。这更是针对我国当下“夹心层”困境提出的一个时代意义的政策。可见两者在对象方面互相补充，再结合目前的经济适用房和商品房体系，整体上形成了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的形式。（二）房源有所不同。廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等，其中主要来源是腾退的旧公房，它面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，其中以新建和改建为主。从房源也可以看出，廉租房只是单纯的满足低收入者住的问题，使“居者有其屋”。而公租房则以满足人们需求为主，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。公租房与廉租房的问题及原因但作为保障性住房的政策，两者都存在的通病便是：融资问题和运作机制不完善。尽管廉租房与公租房制度在全国已经全面开展起来，但相对近年来持续趋旺色商品房开发和积极推进的经济适用房建设，廉租房建设步伐缓慢，而公租房也是刚刚起步，推进力度还有待加强。目前，我国在住房保障体系存在的最普遍和明显的问题是：保障住房总体覆盖面积小，供不应求。廉租房针对具有城镇户口的双困难户家庭，这种比较狭窄的范围规定，在廉租房政策初期起到了稳定的作用，但对于目前我国广大的住房缺口显然是过于狭窄。同时，公租房虽然在范围方面有所扩大，后来居上成为今日主流，但也由于其根基不牢，全国范围内也由于资金、土地和房源问题，无法都像重庆一样短期内投入大量资金，迅速解决住房数量，“僧多粥少”的问题仍然无法迅速解决。但这些都只是问题的表象，造成供不应求，以及不公平分配现象主要原因就是资金问题和运作机制问题，这也正是制约我国公租房和廉租制度快速前进的主要因素。我国廉租房和公租房建设的主要资金来源是财政预算安排的资金和住房公积金增值收益中按规定提取的补充资金，而仅仅依靠着两种途径所得的资金与现实中面临的所需资金缺口相差很大。在该政策的实施过程中，需要牺牲部分土地出让收入，且无利可图，地方政府属“被动型”执行模式，所以，出现了大量地方政府无作为的现象。同时由于相关住房投资规模大收益水平低，资金沉淀周期长，吸引投融资又比较困难这就造成了资金的不流通。加之，融资工具开发缺失，造成了全局无来源、无作为、无结果的尴尬局面。另一方面，在分配过程中，本来就有限的房源，由于管理机制的不完善，使得住房申请者鱼龙混杂。在运作过程中，仅仅通过居民的收入水平标准开展确定廉租对象，而我国个人收入又不透明。这为管理带来了混乱，造成该纳入廉租对象的没有纳入，而一些人通过非法手段成了廉租对象，无法真正实现申请的公开、公平、公正。完全与政策初衷相违背。完善我国公租房与廉租房制度的建议（由于能力有限，在此只提一下）为了早日实现住有所居，解决资金问题和保障运作机制有效进行刻不容缓。在资金方面，由于依靠地方土地出让收益和住房公积金增值有限，加上金融工具的缺失，社会捐助资金来源有限。从整体来看，我国财政收入中用于经济建设的投资比例过大，而社会保障资金却相当有限。各国经验表明，积极灵活的财政和金融政策是加大保障性住房建设的基石，能够起到放大政府财力的作用。政府要逐渐转变角色，积极引导形成政企合作共建的局面5。我国应借鉴发达国家住房体系融资经验，结合我国实际情况，尽快形成以财政拨付为主，其他方式筹集资金为辅，多种形式、多种渠道的廉租住房融资模式，从政府和社会两方面入手，才能充分利用有效资源，更好更快的解决廉租房和公租房资金瓶颈。在运作过程中，首先应提高政府对公租房和廉租房工作重要性的认识。这就需要：（1）落实目标责任制。地方政府要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施目标，加强监督指导，年末实行目标考核，却保既定目标的实现。（2）将廉租房建设纳入对地方政府的考核中，从而提高地方政府的认识层面。其次，则是健全法律法规，完善在运行过程中的相关法律机制。只有有法可依，才能使廉租房和公租房资金、建设、使用等问题得以根本解决。结论作为我国的保障性住房制度，公租房与廉租房都是过渡性住房，是依据我国目前经济转型的状况所制定的及时和长远策略。我国财政的公共性福利性主要体现在惠及民生的社会保障和福利支出上，尽管保障性住房在建设开始存在着问题，但从长久角度来看，我国在社保财政方面支出比例将大幅提升，这也是未来的社保趋势。【参考文献】1李霞.从廉租房现象看我