W科西溪蝶园2期社区商业定位规划报告（30页） .ppt

万科西溪蝶园2期社区商业定位规划报告 2010年8月 万科 西溪蝶园 未出城西繁华 已入自然西溪 报告目录 项目概况 人口支撑 项目总户数月2500户 一期700户 09年7月交付 二期1698户 未来入住人口约7500 10000人 商业规模 一期商铺面积 物业经营用房528 55 二期商铺面积 配套商业2904 物业经营用房1250 合计4682 55 介于便利与街坊型商业级别之间按照蝶园7500的入住人口计算 人均商业面积0 6 属于较合理水平 物业形式 以沿街住宅底商为主大部分属一层商铺 局部二层一期商铺结构较差 二期商铺结构有所改良 交通条件 外部交通 以文一西路为交通主干道内部交通 紫霞路属于非城市主干道 以小区及周边楼盘业主通行为主 西溪湿地及周边社区的配套现状是商业处在规划启动阶段 商业氛围还未形成 各业态初步规划向品牌化发展 整个区域的商业分布点线状分布 西溪天堂 沃尔玛购物公园 淘宝城等规划形成点式依托的城市级商业 依托文一路西路 天目山路等楼盘线状分布 以发展社区商业为主 西溪板块定位 城市级商业 邻里型社区商业 沃尔玛 西溪天堂 文一西路社区配套商业 天目山路社区配套商业 淘宝城 项目所处板块的商业现状和未来规划 区域人口及消费特征 时尚 流行 美学 有质感的生活型态与消费形态1 该消费群体大多数都属 三高 人群 2 由于与市中心的距离 大多数家庭都有私家车 为了享受 愿意驾车到高档区域去消费3 经常出入中高档消费场所 喜欢好的消费环境 特别是带有娱乐休闲功能的 4 看中商品品牌口碑 到服务好的地方去 5 由于工作 生活压力等 对养生 养颜 保健等消费投入较大 以满足小区业主生活消费需求为主的内源性商业街区 目前基本属于一穷二白的情况 未来规划围绕西溪湿地形成文化行政区域及社区商业配套商圈 总体可经营商业面积约4700方 以沿街一二层底铺为主 非城市主干道 以小区及周边楼盘业主通行为主 西溪蝶园2500户 约7500人 属于 三高 消费人群 除基本生活配套外 对享受型商业业态也存在较高的要求 项目市场化定位 以满足小区业主生活消费需求为主的内源性商业街区 物理特征表述 市场化定位 概念性包装 项目关键词 环境 产品 业主 自然 原生态 源文化 万科原创 阳光 植物 成熟 创新 安逸 项目市场化定位 源 创生活街区 西溪湿地是自然之地 生命之源西溪蝶园是万科原创作品对于蝶园业主来讲 家是一切动力的源泉居住在蝶园 追求一种自然 安逸的生活原创的商业 原创的住宅 原创的生活 报告目录 生活业态 数据来源 社区商业模式研究 社区商业部分作为销售道具 为住宅提供居住价值支撑 源业态咖啡茶馆口腔诊所女子美容spa男子美容书屋音像彩扩 源 创业态 创业态软装花艺艺术画廊琴行手工艺品diy 陶艺 沙画 巧克力 早教中心 天才宝贝 智高玩具 功能业态分区 紫霞街 生活街区 源 创街区 源 创街区 生活街区 会所 一期西侧 9号楼商业 十全十美便利店 象王洗衣 房修仓库 社区用房 生活体验馆 社区用房 营销办公区 一期东侧 8号楼 atm 蛋糕店 物管用房 药店 水果店 二期1 楼商铺 物业管理用房 一层 二层 咖啡 咖啡 茶馆 茶馆 创 业态精品店 基本生活配套 物业管理用房 由于二期1 楼商铺在前期全部用做售楼部 建议率先引进咖啡类业态 与售楼部结合 为业主和准客户提供休憩场所 其他业态待售楼部撤场之后 再进行引导性招商 实现业态规划 二期2 楼商铺 会所 一层 二层 足浴 早教中心 口腔 软装花艺 口腔 足浴 早教中心 软装花艺 精品店 精品店 精品店 精品店 会所 会所内部架设楼梯 儿童游乐区 瑜伽区 会所区域的儿童游乐区和瑜伽区建议招商现行 在楼盘销售阶段作为销售道具 其他业态在后期商铺销售之后 进行引导性招商 二期3 楼商铺 书屋30 女子美容spa 音像30 彩扩30 书屋30 音像30 彩扩30 男子美容 精品业态店 一期生活街区 二期销售道具 其他规划业态 1 项目的远景 2 前期的开店投入成本 3 非适商期的营运风险 商家会关心三个问题 数据来源 赢商 商家库 报告目录 商业环境氛围的打造 环境效果 除了物业硬件条件外 建议增加能渲染商业氛围的夜景灯光照明 霓虹灯 商业小品 休憩区坐椅等 导示系统 商业街区的店招 側招 灯箱 看版 门牌号码 导示水牌 导视系统 禁止提示等 导视系统应设置在醒目位置 对消费人群起显著的指示作用 商业营销系统 道旗 宣庆旗 招帖 公告栏 宣传册等 公共设施 公共卫生间 垃圾箱 垃圾站等 绿化 树冠不应遮蔽住店招和入口 以免影响商铺的可视性和人流动线 即然是蝶园 源创生活街区