公用征收中的公共利益标准_美国判例的发展演变.pdf

介绍与评论 公用征收中的公共利益标准 美国判例的发展演变 姚佐莲 内容提要 符合公共利益是公用征收的前提 而公共利益又是个不确定的法律概念 在美国的判例 中 关于如何判断公共利益大致可以分为严格解释阶段 宽严标准并存阶段以及宽泛解释的阶段 现在 法院的主流判决基本上对公共利益还是采取宽泛的标准来理解 本文主要介绍了美国公用征收判例中 公共利益判断标准的历史演变 关键词 征收 公共利益 公共使用 姚佐莲 华东政法学院宪法与行政法专业硕士研究生 根据5中华人民共和国宪法 6第 13条第 3款的规定 只有为了公共利益的需要 才可以对公民的私 有财产进行征收或征用 但是 如何来判断公共利益却是中国在城市化建设中面临的难题 美国在其 历史发展中也在力求找出公共利益的判断标准 其宪法第五修正案规定 没有公平的补偿 即使为了公 共使用也不得征收私有财产 01 12该条款通过 公共使用 0这个术语将公共利益具体化 然而 在美国不同时期1 2 2的判例中 法官们对第五修正案公共使用条款的理解不同 从而影响了对 公共利益的判断 在初期 私有财产神圣不可侵犯的观念深入人心 法院的主流判决是严格限定公共利 益的判断标准 绝不允许政府将私人财产转给另一个私人 但随着工业革命的开展 经济发展的需要迫 切要求扩大对公共利益的理解 而 20世纪 30年代发生的经济危机更是推动了对公共利益的扩大解释 在 2005年 6月联邦最高法院关于征收的最新案例 Kelo v1 C ity ofNew London Conn 1 32中 法院仍然 采取宽泛的标准来理解公共利益 支持征收活动 1 42 本文主要介绍并概要分析美国公用征收案件中关于公共利益判断标准主流判决1 5 2的历史演变 从 而将对公共利益的判断放在特定国家的特定历史时期进行考察 以供参考 一 对政府征收权力的严格限制阶段 一 公共使用条款的立法原义 美国宪法的制定者们深受自然法财产权利观点的影响 尤其是成为严格限制政府权力保护私人财 107 1 1 2 1 2 2 1 3 2 1 4 2 1 5 2 在 19世纪的前期 除北卡罗来纳州外 各州的宪法中也都有公共使用条款 见 W endell E1 Pritchett The Public M enace0 of Blight U rban Renewal and the P rivate Uses of Em inentDomain 21 Yale L1 LauraM ansnerus Public Use Private Use and JudicialReview in Eminent Domain 58N1Y1U1L1 Rev1 at 413 1983 1 Laura Mansnerus PublicU se PrivateU se and JudicialReview in Em inentDomain 58N1 Y1 U1 L1 Rev1 at 413 1983 1 在 1832年的一个案件中 新泽西州法院支持了私人公司利用政府的征收权在特拉华河沿岸建造工业设施的 行为 118 2法院驳回了这是为私人使用征收财产的争辩 而认为整个地区一般都会从经济发展中受益 1192 在这一阶段 征收权被视为推动经济发展的工具 很多的州法院对公共使用条款采用了宽泛的解 释 认为兴建工厂 铁路等事业是为了 公共福祉0 1202 即使在此财产征收过程中 经常有私人团体明显 得到好处的情形 法院认为 由于征收而建立起来的这些设施使众多的人都能享受到其所产生的经济收 益 因此为建设这些设施而征收财产并不违反为公共使用进行征收的限制 因此 私人公司进行的征收 能够获得法院认可是建立在其将来所产生的收益是一般公众都能享受到的基础上 在南北内战时期 很多州法院都支持了大量立法机关授权的征收活动 1212 二 对扩大理解公共使用条款的质疑 随着工业革命的开展 政府的征收活动在增多 这就意味着越来越多的私人财产权利要做出牺牲 因而到 19世纪中后期 一些法院反对政府日益扩张的征收权力 他们担心征收权的增长会偏向于一些 超越了公共利益的特定利益 1222 这些法院希望恢复私人财产权利的神圣性 因而对公共使用要求采取 了狭义的理解 1232 例如 密歇根州最高法院首席法官托马斯 库雷 Thom as Cooley 在 宪法限制 0一文中指出 只有 在 当政府自己履行义务需要提供相应的物资或涉及公共必需而为市民提供一些设施 便利或福利设 施 0时才能符合公共使用标准 1242 1877年在雷耶森诉布朗案 Reyerson v1 Brown 中 库雷就指出 密歇 根州 1873年米尔达姆 M illdam 法令允许私人公司为建设水力工厂而征收土地是不合宪的 并指出仅 在 有极大必需0的时候 才能给予私人公司征收的权利 1252 在 19世纪末和 20世纪初 其他很多州的 最高法院同样在适当使用征收权力的问题上持谨慎态度 1262 20世纪初 在很多州 特别是东北部和中西部1272的法院 公共使用的原则受到限制 纽约和俄亥俄州上 诉法院仍坚持对该条款进行狭义解释 并对州立法机构授予私人团体征收的权力持怀疑态度 1282 这些法院 坚持认为 决定哪些构成公共使用是司法的判断 他们通过限定对公共使用的理解 反对对其扩大解释 109 公用征收中的公共利益标准 1182 1192 1202 1212 1222 1232 1242 1252 1262 1272 1282 Elizabeth Taylor The DudleyN eighborhood I nitiative and the Power ofEm inentDomain 36B1 C1L1 REV1 at1063 1994 1995 Scudder v1 Trenton Delaware FallsCo1 N1 J1 Eq1 694 1832 1 E Elizabeth Taylor The Dudley Neighborhood Initiative and the PowerofEminent Domain 36B1 C1 L1REV1 at 1063 1994 1995 Scud der v1 Trenton Delaware FallsCo1 N1 J 1 Eq 1 694 1832 1 19世纪法官对征收 经济规则和征税都采取了相同的判定方式 即都审查了 公共利益0的属性 这三个领域法律的相互联 系对于实质正当程序理念的发展是关键的 参见 Barry Cushman Rethinking the New DealCourt TheStructure of aConstitutional Revolution at 6 1998 Howard Gill man The Constitution Besieged at 54 55 1993 M orton J 1 Hor w itz The Transfor mation ofAmerican Law 1780 1860 at 259 261 1977 Stanley K1 Schultz Constructing Urban Culture American Cities and City Planning 1800 1920 at 89 1989 Law rence Berger The PublicU se Requirement in Eminent Domain 57Or1 L1 Rev1 at208 209 1978 Erro lE1 M eidinger The Public Uses0 ofEm inentDomain H istory and Po licy 11 Envtl1 L1 at 24 1981 1 W endell E1 P ritchett The PublicM enace0 of Blight U rban Renewal and the Private U ses of Em inentDoma in 21 Yale L1 Harry Scheiber TheRoad toMunn EminentDomain and the Concept ofPublic Pur pose in the StateCourts inLaw inAmericanH istory at 386 DonaldF le m ing R1R1 Co1 v1 IronWorks 8 S1E1 453 467 W1 Va1 1888 这些地区拥有最大的和最古老的城市 例如 Little Falls F ibre Co1 v1 Henry Ford Pontiac I mprovement Co1 v1 Bd 1 of Comm rs 1 135N1E1 635 Ohio 1922 禁止在公共使用不明的情况下征收土地 W illiam E1 Nelson The LegalistRefor mation La w Politics and Ideology inN e w York 1920 1980 at 28 2001 三 联邦最高法院的判例 联邦最高法院一开始对公共使用采取了狭义的理解 1292 在 1896年密苏里太平洋铁路公司诉内布 拉斯加州案130 2中 法院认为 州法案要求密苏里太平洋铁路公司让农民们在其财产上建造机器设备 违 反了第 14条修正案的正当程序条款 虽然这些农民获得利益 但一般公众并不都能实际享受到该利益 法院因此认为这项计划是违宪的 这实质上就是为了另一个私人目的来剥夺私有财产01312 在 19世 纪末 20世纪初 该案是为数不多的最高法院质疑征收的案件之一 该法院在大多数情况下允许政府运 用征收权力来支持经济发展 1322 在密苏里太平洋铁路公司案后 20年 最高法院在另一个案件当中对公共使用条款采用了宽泛的解 释 1332 最高法院指出 在对公共使用的判定进行审查时 它会给予州法院极大的尊重 1342 3年后 最高 法院在林杰公司诉洛杉矶县政府案 Rindge Co1 v1 LosAngelesCounty 中重申尊重对其州法院的决定 并指出 并非只有在整个地区甚至也不是任何人数众多的区域直接享受到其利益或参与其中 才 能构成公共使用 在决定征收财产是否为公共使用所必须时不仅仅应该看到当前公众的需 要 也要考虑在将来可以预期的需要 1352 四 小结 伴随着新时期对公共使用条款宽严的不同理解 19世纪和 20世纪之交出现了两种标准 一种是 狭义理解 把公共使用定义为公众能够现实有效地使用被征收的财产 即对 公共使用 0只做字面上的 理解 由公众来使用 0 1362 根据这种观点 如果某些活动会间接带来整个地区的繁荣和发展 但直接获 利的只有少数几个人 就不能为这种行为行使征收权力 法院只有在公众于征收后有权使用该财产的情 况下才支持征收 1372 与此相对应的是一种宽泛的理解 这种理解是适应 19世纪工业飞速发展的需求1382和公共福祉 公共目的联系在一起 包括推动就业 促进工业发展以及提高自然资源的利用率等等都能满足公共使用 的要求 1392从而将一般公众对征收财产现实地占有使用转为了一种最终目的效果的考量 在这种架构 下 把征收的财产转移给私人就是合理的 只要这有利于公共福利或区域的经济增长 1402 更为重要的 110 5环球法律评论6 2006年第 1期 1292 1302 1312 1322 1332 1342 1352 1362 1372 1382 1392 1402 Stephen J 1 Jones T rumping EminentDomainLaw AnA rgument ForStrict Scrutiny AnalysisUnderThe PublicU se Requirement ofThe Fifth Amendment150Syracuse L1Rev1 at 292 2000 1 164 U1S1 403 1896 1 164 U1S1 417 1896 该年后 最高法院特别指出了第五修正案公共使用条款在各州的适用 Fallbrook Irrigation D ist 1 v1 Bradley 164U1S1112 158 1896 ErrolE1M eidinger The PublicU ses0 ofEminent Domain H istory and Policy 11Envtl1 L1 at 30 1981 19世纪末最高法院的观点 HowardG illman The ConstitutionBesieged at 6 15 1993 M ichaelLesBenedict La issez Faire and L iberty A Reevaluation of the M eaning and O rigins of Laissez Faire Constitutionalis m 3 L1 David Gold R edfields Ra ilroads and the Roots of La issez Faire Constitutionalis m 0 27Am1 J1 LegalH ist1 at 254 1983 CharlesM c Curdy Justice F ield and the Jurisprudence of Government Business Relations Some Parameters of La issez Faire Constitutionalis m 1863 1897 61 J1 Am1H ist1 at 970 1975 1 M ountVernon W oodberry Cotton Duck Co1 v1 A labama Interstate PowerCo1 240 U1S130 1916 1 Jonathan N1Portner Comment The Continued Expansion of the PublicU se Requirement in Em inentDomain 17 U1BALT1L1REV1 at 543 1988 citing 240U1S132 1 R indge Co1 v1 LosAngelesCounty 262U1S1 700 707 1923 1 Jonathan N1Portner Comment The ContinuedExpansion of the PublicU se Requirement in Em inentDomain 17 U1BALT1L1REV1 at 543 1988 Comment The Public U se L i mitation on Em inentDomain An Advance Requiem 58 YALE L1J1 at 603 1948 1949 1 JonathanN1 Portner Comment The ContinuedExpansion of the PublicU se Requirement inEminentDoma in 17 U1BALT1L1REV1 at 543 1988 Jonathan N1Portner at 543 1988 Laura Mansnerus Public U se PrivateU se and Judicial Review in Em inentDomain 58N 1Y1U1L1Rev1 at 413 1983 1 是 这种观点后来发展成为州的警察权力 1412而与 公共安全 健康和道德 0同义 1422 三 城市更新计划的实施对公共使用条款的重新认识 20世纪 30年代经济危机带来的恐慌促使人们在萧条结束后把恢复经济发展 改变城市的衰败局 面作为一项重要任务 40年代后美国实行大规模的城市更新计划 1432 城市更新 简单地说就是对城市 衰败地区进行重新规划 通过保护 修缮 拆迁或重建改变城市中产业和人口的地域分布 并使城市的物 质环境现代化 从而满足经济和社会发展的要求 它是一个国家城市化发展到特定阶段的产物 1442 其 主要关注点是城市地区的物理损害 而主要目标就是消灭贫民窟和复兴中心商业区 1452 在城市更新的 初期以清理贫民窟为主 到了后来就发展为以商业性大规模开发为主 1462因而法官的判断就主要围绕 着为清理贫民窟和商业性开发进行征收是否符合公共利益标准而展开 一 贫民窟的清理 在美国的城市发展中 中上层社会人口和企业的郊区化导致中心城市地位受到周边城镇和郊区的 挑战 越来越多的贫困人口蜗居在市中心区 147 2从而导致市中心区出现了很多贫民窟 主张清除贫民 窟的组织由规划师开始 逐渐使用了新的关于城市衰落的术语 枯萎 他们把 生态研究方法0运用到 社会学领域 枯萎0最早用于描述植物呈现病态 这是运用了引申的方法来理解社会问题 1482 杜鲁门 总统当选后 把城市住宅作为 公平施政 0计划的一个重心 1949年住房法案通过清理贫民窟和 枯萎 0 地区推动了消灭低标准 不合格房屋的进程 1492 公共住房为贫困人口提供了健康的居住环境 因而公共住房的建造推动了清理贫民窟运动的合法 化 在城市更新时期 很多州法院的法官对地方机构为公共住房建造进行的征收使用了宽泛的标准 纽约州上诉法院在判决中写明 清理贫民窟是公共住房建设整体的一部分 贫民窟地区是城市疾病的 繁殖区 并不仅仅对该地居民有害 而且对整个城市和州的居民都有害 0 1502因此 通过建造公共住房消 灭贫民窟是合法的公共目的 111 公用征收中的公共利益标准 1412 1422 1432 1442 1452 1462 1472 1482 1492 1502 美国宪法中所规定的警察权力是指联邦和各州立法者基于公益 即为了维护公共安全 公共福祉 社会安宁 秩序及道德的目 的 可以对人与事采取一切必要的限制及管理措施来限制人民财产权的广泛的权力 参见陈新民 5德国公法学基础理论 6 山东人民出版社 2001年版 第 436页 Stephen J 1 Jones T rumping Em inentDomain Law An Argument For Strict Scrutiny Analysis UnderThe Public U se Requirement of The Fifth Amend ment 50 SyracuseL1Rev1 at 292 2000 城市中的土地清理 其实在新政时期就急剧扩展 如地方政府在公共工程管理局 PublicWorksAdministration 和工程进展管理局 Works ProgressAdministration 的资助下 完成了如建造桥梁 隧道和其他由政府提供设施的工程 这些工程迁移了成千上万的 居民 JoelSchwartz The New York Approach RobertMoses Urban Liberals and Redevelopment of the Inner City at 46 47 1993 李艳玲 5美国城市更新运动与内城改造6 上海大学出版社 2004年版 第 2页 对城市更新社区规划目标的分析 见 Scott G reer Urban Renewal and American Cities TheD ilemma of D e mocratic Intervention at 180 184 1965 转引自 Q uintin Johnstone Government Contro l of U rban Land U se A Compapative M ajor Program Analysis 39 N1Y1L1 Sch1 L1 Rev1 1994 李艳玲 5美国城市更新运动与内城改造6 上海大学出版社 2004年版 第 2页 王旭 5美国城市化的历史解读6 岳麓书社 2003年版 第 304页 Leonard Reissman The Urban Process Cities in Industrial Societies at 93 121 1964 ErnestBurgess The G rowth of the C ity An Introduction to a Research Pro ject inThe City 47 Robert E1 Park et al 1 eds1 1925 RoderickD1 M cKenzie TheEcologicalAp proach to the Study of the Hu man Community inThe City 63 Ernest Burgess et al1 eds 1 1925 1 M ark I 1 Gelfand A Nation of Cities TheFederal Government and Urban America 1933 1965 at 115 1975 Guy G reer Your C ity Tomorrow 103 at 112 115 1947 联邦城市更新计划由 1949年住房法案授权开始 参见 美 约翰 M1利维 5现代城 市规划6 孙景秋等译 中国人民大学出版社 2003年版 第 183页 N1Y1 C ity Housing Auth1 v1 M uller 1N1E12d 153 154 N1Y1 1936 A1 ScottH enderson H ousing and theD e mocratic Ideal The Life andThought of CharlesAbrams 49 at72 75 2000 W illiam E1 N elson TheLegalistReformation Law Politicsand Ide ology in New York 1920 1980 at 258 259 2001 其他州法院支持了纽约州上诉法院的判断 马塞诸塞州最高法院认为贫民窟是 公害 0 运用征 收的权力对它们进行清理是合法的 151 2 由于拆迁这些不合格的住房可以消灭这些地区的不健康因素 诸多州法院认为这为征收的权力提供了公共福祉的基础 宾夕法尼亚州最高法院指出 城市的将来就 依靠政府消灭贫民窟和 枯萎0地区的能力 贫民窟的清理 当然属于 公共使用 范畴 因为清理城市 再开发法中描述的不良因素是整个社区最大的利益 0 1522 由私人开发商来建造公共住房作为清理贫民窟的途径得到了各州法院的认可 这为私人开发商随 后进行商业开发而运用征收权力提供了有利的条件 二 关于私人商业再开发问题的讨论 实现城市的复兴 清除贫民窟只是第一步 随着城市更新运动的深入 商业再开发成为必然的趋势 到 1948年美国有 24个州都通过了再开发法案 1532 这些法案都要求在土地为公共建设留出来后 被清 理的财产转给私人开发商 这样 争论的焦点就转向了把征收来的财产转移给私人团体是否违反了公 共使用条款这一问题 很多州法院认为 清除 枯萎0是再开发法案的目标 接下来对财产的处置没有损害清理要实现的 公共福祉 例如 马萨诸塞州最高法院认为法案的目的是清除贫民窟 其他附带影响都是不明显的 宾 夕法尼亚州最高法院表示赞同 认为再开发法案是 只针对清除工作 重建和复兴 枯萎 地区 因此 显而易见它是出于公共目的 01542即使私人开发商是这个计划的主要执行者 法院认为那 不是州政府 把财产从一个私人转移给另一个私人的目的 这种转移 正如它会实际发生的 纯粹是完成真实的或基 本的目的的附带产物 0 1552伊利诺伊州最高法院也持同样的观点 1562 通过两步走 清理贫民窟和再 开发 法院使征收权力戏剧化的扩张显得并非异常 1572 三 联邦最高法院的观点 联邦法院在城市更新中的一个典型案例就是伯尔曼诉帕克尔案 Berman v1 Parker 1582 1945年 国会通过了哥伦比亚地区再开发法案以清除该地 枯萎 0区中不合标准的住房 1592 该法案建立了哥伦 比亚地区土地再开发机构并赋予其征收权 1602 1952年 该机构建议进行大规模的清理工程 对城市的 整个西南地段进行重建 改建成办公楼 商店和主要提供给中产阶级居住的住房 作为这项工程的一部 分 该机构征收了由马克斯 莫里斯 M axMorris 所有的商店 双方都认为被征收的财产并不破败 所 112 5环球法律评论6 2006年第 1期 1512 1522 1532 1542 1552 1562 1572 1582 1592 1602 A llydon Realty Corp1 v1 Holyoke Housing Auth1 23 N1E12d 669 M ass1 1939 Dornan v1 Phila1 Housing Auth1 200 A1 834 841 Penn1 1934 清除不安全的残破的公寓是行使警察权的合法目标0 公共住房案例 in StephenA1 Reisenfeld ErrolE1 M eidinger The Public Uses0 of Eminent Domain History and Policy 11Envtl1 L1 at 33 34 1981 Belovsky v1 Redevelopment Auth1 54 A12d 277 282 Pa1 1947 1 纽约州于 1941年第一个通过了城市更新立法 接下来是伊利诺伊州 Louis Justement N e w CitiesforO ld City Building in Ter ms of Space T ime and M oney at 29 30 1946 M el Scott American City P lanning Since 1890 at 424 425 1971 Bettman Federal and StateU rban R edevelopment B ills at 166 1943年未决立法的讨论 Thomas Des mond Blighted Areas Get a New Chance 30N at lMun1 Rev1 at 629 629 632 1941 纽约德士蒙 米切尔 Des mond M itchell 城市再开发公司法的讨论 Belovsky 54A12d 2821 Belovsky 54A12d 2831 People ex rel 1 Tuohy v1 City ofChicago 68N1E12d 761 766 Ill 1 1946 David Jeffrey Co1 v1 C ity ofM ilwaukee 66 N1W12d 362 375 W is1 1954 财产可能不是一直属于城市所有的事实自身并不表明这种使用就不是公共使用 也不表明城市不 能运用征收的权力获取财产0 W endell E1 P ritchett The PublicM enace0 of Blight U rban Renewal and the Private U ses of Em inentDoma in 21 Yale L1 Brief for theD istrict of Columbia RedevelopmentLand A gency and N ationalCapitalPlanning Commission at 13 14 Ber man v1 Parker 348 U1S1 26 1954 No1 476 53 Jeanne Lowe Cities in a Race w ith T i me at 205 1965 1 348 U1S126 32 341 348 U1S132 331 348 U1S1321 虽然伯尔曼案是联邦法院审理的征收案件 但它对州法院产生了极大的影响 Laura M ansner us Public U se P rivate U se and Judicia lReview in Em inentDomain 58N1Y1U1 L1 Rev1 at 409 426 1983 W endell E1 P ritchett The PublicM enace0 of Blight U rban Renewal and the Private U ses of Em inentDoma in 21 Yale L1 Donald J1 Kochan PublicU se0 and the Independent Judiciary Condemnation in Interest G roup Perspective 3T ex1 Rev1 L1 LauraM ansner us Public Use PrivateU se and JudicialReview in Em inent Domain 58N 1Y1U1 L1 Rev1 at 418 421 1983 Poletown Neighborhood Council v1 City of Detroit 304 N1W12d 455 M ich1 1981 304 N1W12d 459 1 304 N1W12d 459 1 HawaiiHous1 A uth 1 v1 M idkif f 467 U1S1 229 1984 1 认为 该案件的判决给了公共使用这个征收限制条款以摧毁性的打击 1722 桑德拉 德伊 欧卡诺 Sandra Day O Connor 法官指出公共使用要求 与警察权统治范围相连 0 并进一步指出 任何征收权 的运用只要 与想得到的公共目的有合理的联系 0法院都可以接受 1732 很明显 在警察权的名义下 征 收只要不是 完全没有道理 0 法院都会接受立法机关对公共使用的判断决定 1742 二 公共使用条款不明显的复生 1998年广为人知的新泽西案是有关百万大亨唐纳德 特拉姆普 Donald Tru mp 要利用城市的征收 权获取一个年迈的寡居妇女的房屋来扩大特拉姆普露天停车场的案件 1752 新泽西州高级法院法官理 查德 威廉姆斯 RichardW illiams 打破常规的征收分析 他认为建造停车场的 主要利益是私人利益 而不是公共的 所以法律不能支持 0176 2 刚开始 该案被看成是司法对征收案件审查态度转变的分水岭 1772 然而 这个判决理由既没有提 供一个清晰的分析框架 也没有为将来的征收案件开创先例 事实上 法院判定征收无效仅仅是因为财 产转移的手续中缺少限制财产按照建议用途使用的契约 1782 如果能改善一些瑕疵 法院暗示征收活动 还是可以进行的 1792 因此 该案的判决在界定公共使用的法律理念上没有多少作用 对将来征收案件 的判决也没有指导意义 1802 这一论断在 2005年 6月最高法院最新的判决1812中得到了印证 案件的大致情况是 2000年美国 新伦敦市要进行一项开发计划 以改变该地区多年来经济衰退的局面 增加就业岗位 提高税收收入 一些原财产的所有人反对这项计划并提起了诉讼 由公众使用 0的标准到现在已经基本被抛弃 最高法院在判决中指出 虽然这项开发计划实施后 不是所有的土地都向一般公众开放 让所有人享用 但只要征收实施后在将来对公众有利就可以了 针 对征收带来私人利益的疑问 法院认为政府追求公共目的通常会对私人个体带来利益 公共所有不是 促进再开发计划要实现的公共目的的唯一途径 私人企业机构也可以甚至可以更好的达到公共的最终 目的 同时 法院考虑的重点不是被征收人的财产自身是否已经衰败不堪 影响市容 而在于财产的征 收是否有利于该市整体经济的发展 虽然被征收财产现在并不破败 但如果不对该地区进行重建 将来 这些财产就会面临衰败的恶果 总的来说 法院对立法机关的判断仍然坚持遵从的态度 基本不干涉州 和城市为促进经济发展而采取的征收措施 五 结语 在财产征收中公共利益是私人权利不得不做出牺牲的理由 涉及公共利益的法律用语很多 公共福 祉 公共福利等都可以作为公共利益的同义表述 而公共使用是美国宪法用来限定公共利益范围的法律 114 5环球法律评论6 2006年第 1期 1722 1732 1742 1752 1762 1772 1782 1792 1802 1812 Stephen J 1 Jones T ru mping Eminent Domain Law An Argu ment For Strict Scrutiny AnalysisUnderThe PublicU se R equirement of The Fifth Amendment 50 Syracuse L1 Rev1 at 296 2000 1 HawaiiHous1 A uth 1 v1 M idkif f 467 U1S1 240 241 1984 1 Jonathan N1Portner Comment The ContinuedExpansion of the PublicU se Requirement in Em inentDomain 17 U1BALT1L1REV1 at 548 1988 1 Casino R einvest ment Dev1Auth1 v1Bania 727A12d102 N1J1 Sup1 Ct1Law D iv11998 Bill Egbert 另一方面