周口前期物业管理服务协议.doc

前期物业管理服务协议甲方：周口xxxx物业服务办公室 乙方(业主)： 本物业名称：xxxx乙方所购房屋销售(预售)合同编号： 类型：座落位置：周口市xx路东段xxxx 号楼 楼层 室：建筑面积： 平方米。根据有关法律、法规，等相关物业管理规定在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务及相关收费标准达成如下协议： 第一条：双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 1对房屋共用部位、共用设施设备、公共自序，环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。 2根据相关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业临时管理规约并书面告知乙方。 3建立健全本物业的物业管理档案资料。4制止违反本物业的物业管理制度和物业临时管理规约的行为。 5物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 6依据本协议向乙方收取物业管理费用。7编制物业管理服务及财务年度计划。8提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议。9不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。10向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。11自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务1、按照本协议的约定内容，接受物业管理企业提供的服务。2、依据本协议内容监督甲方履行物业管理服务协议，对甲方物业管理服务存在的问题，提出意见和建议，维护自己的合法权益。3、对物业公用部位、共用设施设备和相应场地使用情况，享有知情权和监督权。4、参加业主大会，行使投票权。5、依据本协议按时向甲方交纳物业管理各项费用。6、自觉遵守业主临时管理规约的物业管理制度。7、规范装饰装修的行为，遵守装饰装修有关法律、法规的规定。8、遵守物业管理区域内共用部位和公用设施设备的使用规定，不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备改变其使用功能。 9、遵守物业使用规定，不改变住宅，非机动车和机动车车位等的使用性质。10、转让房屋时，应事先告知甲方，并足额缴清所有物业管理费用，同时告知受让人与甲方签订本协议。11、饲养宠物按照有关规定执行，对物业使用人因违反有关物业管理的规定，而造成的损失、损害承担相应的民事责任。12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。13、发现房屋共用部位，共用设施设备需维修的，应及时报修，以便甲方及时派人进行维修，在实施维修作业时应积极配合，使维修工作正常运作。第二条：对本物业外墙面装修，作如下约定一、乙方不得擅自安装的有：雨蓬、花架。二、乙方不得擅自在管理区域内设置任何形式的广告牌(包括标牌、标识等)。三、沿街商铺、广告牌要求统一形式安装(按城管、工商部门要求)。四、其他外墙面装修均应征得甲方同意后方可实施。第三条：物业管理服务内容及标准一、综合服务标准1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。3、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。4、设有服务接待中心，公示服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。5、根据业主需求，提供物业合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。 6、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 7、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率85以上。8、建立健全业主档案，设专人保管。 二、物业共用部位的维修养护1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查物业共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向房屋主管部门提出报告与建议，根据房屋主管部门及业主的决定，组织维修。3、经常巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主及使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。三、物业共用设备设施的维修、养护标准1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。3、设备设施标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向房屋管理部门提出报告与建议，根据房管部门的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。6、确保管理服务区域消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、管理服务区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯保持完好，随报随修。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。四、协助维护公共秩序服务标准1、管理服务区域内设流动巡查岗，对主路口及重点区域设有安全监控，并协助公安部门确保管理区域内安全。 2、对进出管理服务区域的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放，非机动车辆按指定地点入位规范停放。3、控制闲杂人员进入管理服务区域，规范物品出入管理，对进出管理区域内的装修劳务人员实行有效管理，保障管理服务区域内正常的生活和工作秩序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急方案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。 五、物业共用部位清洁服务标准1、垃圾每天清运1次。生活垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、管理服务区域道路。电梯厅、楼道、楼梯扶手保持清洁；共用部位玻璃保持清洁；路灯、楼道灯保持清洁。及时清除道路积水、积雪。3、共用雨、污水管道保证完好畅通；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查l次，发现异常及时清掏。第四条：维修基金的管理与使用一、根据周口市物业管理维修基金的实施办法及规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，由乙方交至房地产管理局或政府规定的其它合法单位管理，开发公司不再管理。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经三分之二以上业主签字同意，经当地物业管理行政主管部门审核后从维修基金专项账户中划拨。三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。 四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。五、其它未尽事宜按法律法规及政府相关规定办理。第五条：物业管理服务费及其他费用实施办法一、物业管理服务费1、物业管理费计费日：以甲方房屋峻工之日并通知乙方领取钥匙日期为计费日，每年一次性缴清全年物业费，缴费时间为交房协议签订日之前（以月份和日期为准）。2、物业管理服务费，主要用于公共设施维护与管理、秩序、卫生等公用经费，按业主拥有的建筑面积计算：电梯房每月按每平方米8.50元收取。3、若乙方已经接受该房屋，但尚未入住，依据周口市住宅小区物业收费管理办法的规定，乙方足额交纳物业管理费。4、如住宅改变实用性质，按商业用房收取费用。5、每户电梯运行费16元/月（含电梯年检费、维保费、电费）。6、共有部位共有设施日常维修、路灯、监控、楼道灯、地下室灯、门卫、车档、用水二次加压，车棚、保洁用水用电等费用均有物业费支出。7、未出售闲置房的物业管理服务费用，由开发商全额交纳；已出售的闲置房由业主全额缴纳，(物业管理服务费不包括房屋公用部位、公用设施、设备的大中维修、更新、改造费用)。8、业主出租物业时，应按时足额缴纳物业管理服务费；乙方转让物业时，需交清转让之前的物业管理服务费用，否则，甲方有权拒绝办理相关手续。9、本物业管理服务费标准的调整，按有关政策、有关规定执行。10、装修管理费用按照装饰装修管理协议执行。二、其他有偿服务费用根据业主需求物业提供的其他有偿服务项目价格双方自行约定。第六条：代收代缴收费服务1、物业服务咨询、留言传达、代收代寄普通邮件。2、代呼出租车、代为泊车；代办旅游手续。3、代办人身、车辆、及家庭财产保险业务。4、代聘司机、摄像、摄影、家教、家政、律师。5、代为保管小件物品。6、常用电话号码查询钥匙托管、代办报刊、杂志、水、电、气、电话、电视服务咨询、代订饮用水、牛奶。7、居室装饰咨询服务、宣传用电常识、日常信息服务、健康知识宣传。第七条：违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未能达到管理服务质量约定的，甲方有权要求乙方限期整改，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还所收取的不合理费用。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并以逾期之日起按每天万分之三的比例交纳违约金。第八条：意外、突发事件一、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。二、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方不必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。三，本协议所收取的物业服务费不包含业主或物业使用人的人身安全、家庭财产保险、所有车辆丢失及损坏赔偿，不包含自然灾害、意外及人为因素造成的损失。第九条 争议的解决在履行中如发生争议，或未尽事宜，另作协商或另签协议，双方经协商未能解决的，可向物业管理主管部门申请调解或向人民法院提起诉讼。 第十条 本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方（签章）： 乙方(签章)：周口xxxx物业服务办公室代表人： 身份证号：联系电话： 联系电话： 年 月 日 年 月 日 管理区域安全防火协议甲方：周口xxxx物业服务办公室 (以下简称“甲方”) 乙方：xxxx业主或房屋使用人 （以下简称“乙方”）为维护本管理服务区域的正常生活秩序，保障管理服务区域内各业主的生命财产安全。根据中华人民共和国消防法、周口市消防安全责任制实施办法和中华人民共和国有关法律及周口市人民政府有关文件精神，结合本小区的实际情况，本着对甲、乙双方负责的态度，特制定本消防安全协议书，以达到各负其责，共同做好管理服务区域内治安、消防安全工作的目的，达成如下协议。一、甲方责任(一)经常及时地向乙方宣传国家、市政府、公安消防机关的法律、法规和有关文件精神，贯彻落实消防和治安保卫的各项规定。(二)负责制定管理服务区域的安全防火、治安保卫制度。完善消防、治安工作的责任制，并负责管理服务区域员工的防火、灭火知识培训和有关的安全教育普及工作，开展必要的防火安全活动。配齐消防器材和防火设施。(三)负责检查管理服务区域内重点及要害部位的设备、设施运行情况，保证所有治安消防设施的正常运行。(四)负责督促、检查、落实日常工作中的防火、治安保卫工作和消防隐患的整治工作。审批业主住宅内部改造、和内部装修的防火工作。(五)负责火险、火灾的扑救组织工作，刑事治安案件报警及刑事治安案件现场和火警现场的保护调查。(六)负责检查清理消防安全通道及公共区域内私自存放的各种物品，并对物品所有者发出警告通知书。二、乙方责任(一)加强防火、防盗基本常识学习，提高遵纪守法的自觉性和各种防盗能力。(二)严格遵守国家和市政府的有关法律、法规，配合管理服务区域管理者做好入住登记工作，并按公安机关的有关规定，在入住前办理好居住证、暂住证、就业证，需要保姆、家庭教师的业主，请到公安机关指定的政府部门办理有关聘用手续。(三)配合管理服务区域管理者，填写紧急联络表格以备在住宅出现报警及危及安全情况时，能及时联络各位业主，防止出现严重后果。如无法联络及乙方未能预先安排将住宅钥匙交与甲方保管的情况下而又不留钥匙，致使甲方未能及时处理所造成的后果，由乙方负责。(四)使用住宅内的多种电器设备时，不得擅自挪动住宅内的消防安全设施(如烟感、温感、喷淋头等装置)。(五)严禁将易燃、易爆、剧毒、腐蚀性和放射性物品带入管理服务区域内。(六)严禁在消防疏散通道和公共区域内存放杂物，任何由于违反规定所造成的安全事故，由乙方负责。三、违约的处理甲乙双方应严格遵守本协议书条款。双方中任何一方如有违反，将由违约方承担一切法律责任。四、其它事项(一)本协议书一式两份，甲、乙双方各执_份，具有同等法律效力。(二)此协议书如有与国家和上级主管机关规定不符之处，当以国家或上级主管机关规定为准。 甲方： 乙方： 施工方：日期： 日期： 日期： 装饰装修管理协议甲方：周口xxxx物业服务办公室 (以下简称“甲方”) 乙方： (以下简称“乙方”) 甲方系xxxx物业管理单位，乙方系周口xxxx住宅单元物业的购买者或使用者委托进行装修的单位或个人。现甲、乙双方就装修的有关事宜，经过平等协商，特签此协议。一、装修申请与报批 1、乙方在装修前应以书面形式向甲方提出装修申请，并填写二次装修申请表；乙方向甲方提供下列材料：（1）施工单位营业执照及资质证书复印件(加盖公章)，如委托个人则需装修委托书。（2）比例不小于l：100的装修设计图(包括：平面图、隐蔽工程图、机电项目施工图)或上述图纸的复印件。（3）乙方向甲方提供现场施工人员的名单、身份证复印件及1寸近照2张。 （4）电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件。并填写施工人员登记表。 2、甲方在收到乙方申请后，对乙方提供的资料进行审核，甲方自接到资料后7个工作日内完成审核工作，并将审核结果通知乙方。经审核合格，甲方为乙方开据施工许可证。乙方应按照许可证时间开工装修，同时应将许可证贴在装修现场明显位置以便甲方检查。 3、审核完毕的资料，乙方不得擅自改变。如需修改或变动，应以书面形式提前通知甲方，并将修改后的资料报甲方审核。 4、乙方不提交装修申请擅自施工，或在甲方未准许之前开工，甲方有权责令其停工，而由此造成的一切后果均由乙方负责。二、出入证1、为保证乙方装修工作的顺利进行，乙方需要为其聘请的施工人员办理现场出入证，如有未办理出入证的、丢失出入证的或将出入证转借他人的，甲方有权阻止其进入管理区域，而因此产生的一切后果均由乙方自负。2、如果甲方发现乙方聘请的施工人员有违法行为，或有不符合管理区域管理规定的行为，甲方有权将该施工人员清理出管理区域，由此产生的一切后果均由乙方负责。3、装修完毕后，乙方应及时将其申请的所有出入证全部收回交给甲方，甲方核查无误后，退还临时出入证押金。三、装修保证金、其它装修费 1、为保证业主的利益和楼宇结构及配套设备的安全，甲方收取乙方保证金住宅每户1000元，收取施工人员出入证押金每人20元、出入证工本费l0元，装修许可证押金50元，工本费10元。 2、乙方缴纳装修垃圾清运费，装修垃圾放到指定位置由甲方代为清运，住宅每户100元，住宅装修期间需缴纳电梯运行费100元。 3、装修完毕入住60天后经甲方验收合格10个工作日内退还保证金。 四、注意事项1、楼宇土建结构装修（1）不得改动门、窗，保持楼宇、房屋外观的美观统一。（2）严禁拆改破坏原结构、承重墙、配重墙、楼板地面，消防设施等不得擅自在主体结构上剔槽、打洞，不得凿穿地面、屋顶、阳台隔断板。（3）不得擅自破坏原设计卫生间、洗衣间防水层，如有破损须重做防水处理，需进行48小时闭水试验，经物业工程部试验通过后方可继续施工。（4）乙方装修所使用的木制材料需经防火阻燃、防腐处理。（5）不得将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间。2、上水下水管道设施装修（1）严禁改动室内原有管线设施。（2）室内所有管线节门、接口周围需留有1OOMM以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于400MM的检查口，便于日后维修检查。（3）卫生间、厨房间墙体改动的，应当按照防水标准制订施工方案，重新做防水。 3、配电、弱电信号设施装修（1）配电系统布局必须按审批方案、图纸施工，负责此项工作的施工人员必须有劳动局核发的电工操作证(特种工种证明复印件在物业管理公司备案)。（2）严禁破坏室内原设计配线回路，严禁强电、弱电线路直埋，必须按施工规范穿线铺设，如有违规造成的一切后果由乙方负责。（3）不得擅自增改原设计配电控制和计量仪表，隐蔽施工部分：照明、插座、空调插座必须按原设计负荷单路控制施工。（4）严禁拆改原有设计，如擅自改动，造成不良后果自负。（5）浴室安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房间内不得使用超过原设计负荷的电器。4、楼宇外观装修（1）严禁拆改外窗、防火窗、阳台，不得擅自加装护栏。 （2）严禁在户门以外公共区域平台违章搭建或悬挂其他物品。违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。（3）空调室外机必须按指定位置安装，冷凝水排放管须接入空调冷凝水管或靠墙固定在外窗一侧。5、装饰施工现场（1）装饰材料搬运：乙方须提前申请电梯使用时间，按计划安排时间搬运，切勿损坏电梯、公共区域墙壁、楼梯间墙壁等公共设施设备。搬运建筑材料必须封装不漏，搬运完毕须将搬运路线及时清扫干净。（2）装修垃圾清运：乙方必须遵守甲方的规定，按指定时间将封闭袋装垃圾运至指定地点，随时清扫门前杂物。严禁在公共区域堆放建筑材料、装修垃圾，严禁将杂物、油漆倒入下水管线。（3）施工人员：乙方施工人员须衣着整齐，佩带通行标志，按指定通道进入；严禁在本管理区域非工作区域闲逛，不得损坏本管理区域公共设施设备及他人财务；不得随意大小便，不得在施工现场吸烟打闹；严格遵守管理规定，保持公共区域墙壁、楼道墙壁的整洁。若违犯管理区域规定，每次将受到1020元罚款。（4）装修施工时间：A、工作时间：8：0012：00，14：00一18：00其它时间严禁施工人员进入或滞留在小区内，严禁施工人员在本管理区域内留宿。B、机械设备作业时间：8：0011：30，14：3018：00，其它时间为静音作业时间，严禁施工扰民。(周六、日静音作业)。 （5）消防安全：每户装修施工现场必须配置两个5公斤灭火器，工作现场禁止吸烟。乙方必须遵守各项安全防火规定，履行与甲方签订的安全防火责任书。五、装修竣工验收 装修完成后，乙方须提前通知甲方约定时间，甲方自接到乙方正式验收申请2个工作日内，由工程部、业主、装修公司负责人及装修施工相关技术人员共同验收。验收不合格项目由施工单位限期整改合格。因整改造成的各项损失费用，均由施工方承担。六、其它 1、 乙方在此保证：因其装修而引起的一切后果，如造成房