土地储备贷款风险分析.doc

土地储备贷款风险分析一、土地储备贷款的主要风险表现 （一）土地储备制度自身不完善所带来的制度性风险 1、土地储备中心或类似机构的主体地位没有明确的法律承认。在现行体制中，土地储备机构法人代表由政府行政官员兼任，基本为全额或差额拨款的事业单位;其职能靠政府授权,主要是土地招、拍、挂前的收购、征收、拆迁、安置、整理。目前，用以规范土地储备的指引性文件仅仅是相关部委及各地出台的管理办法，现行的土地主要法律房地产管理法、土地管理法中并未涉及土地储备制度内容，土地储备机构的法律地位并不明确。由此带来土地储备机构有无权利行使这些职能，以及行使了这些职能所产生的债权债务能否得到法律的保护。 2、土地储备主体分散、土地供应不统一。 理论上说,土地储备主体应该单一才能保证土地的供应市场稳定,起到平抑地价的作用,稳定的外在环境才能保证银行信贷资金的安全。但在实际运行中，往往存在多个储备机构以及个别的以土地整治、储备为主要业务的房地产公司。这样的机构设置和权利划分,客观上形成了土地多头供应的局面。代表政府负责土地收购储备的某一机构并不能真正垄断土地一级市场,如果加上划拨土地通过补办手续、补交土地出让金而隐性流入市场的土地,土地的供应垄断根本无从谈起,如此给银行信贷资金带来极大的风险。3、土地储备机构对土地拍卖收入没有支配权。 土地储备机构实行财政收支两条线管理,对出售土地所得的出让金收入没有支配权,按照政府土地储备管理办法的有关规定:土地储备机构投入资金通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后,直接或进行前期开发后出让,其出让收入必须直接上缴财政专户,政府财政审核土地储备机构的项目成本报表后,核拨相关成本费用。此项规定意味着银行实际上丧失了对第一还款来源的控制权。（二）土地储备贷款运营中存在的风险1、宏观政策风险 与土地储备贷款相关的主要包括国家宏观金融政策、中央及地方房地产政策、地方具体土地规划等。宏观金融政策如贷款利率、法定准备金会影响银行的贷款供给。地方土地规划及用地计划决定土地储备的总需求，具体房产政策影响储备土地的市场需求。如当国家实行银根紧缩政策时,会造成储备资金的不足,影响土地储备计划的顺利进行;当国家控制房地产投资规模时,土地的转让计划很难实现,从而影响土地储备工作的顺利进行。2、土地储备机构经营风险 经营风险的产生可能来源于以下几个方面:一是由于贷款利率提高造成经营成本增加所带来的风险。即在将收购的土地经过经营由“生地”变“熟地”出让时,所取得的收益不足抵补其增大了的成本所造成的损失;二是在整个的收购、开发和出让的过程中,由于对有关成本费用控制不当造成的净收益的减少所形成的风险。即没有做好费用预算或在预算的执行过程中没能很好的进行控制使得有关费用增加所造成的损失;三是由于收购土地时投资决策失误,没有充分考虑地段或地块质量等问题,使收购的土地难以出手所造成的损失。3、银行信贷审批和贷后监管中的风险 1）客户评价和授信量估算有难度 由于土地储备机构为事业单位编制,采用事业单位会计制度,提供的报表不适用商业银行对一般企业财务报表的分析模式,许多指标无法定量计算,难以依据其进行准确的客户评价,授信量分析没有详细的分项测算,使得授信控制量缺乏真实可信的依据,在实际操作中，银行给出的授信量往往就是客户要求商业银行给予的贷款量。2）严格落实抵押贷款难度大 难度大的原因有两点，一是储备宗地为非净地。由于多数储备机构申请土地贷款时由于尚未支付征地款、拆迁款、存在抵押和查封等情况,存在土地权属问题,因此有效抵押难以落实。二是储备土地用途难以界定。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押,用途界定存在难度,很多地方在土地用途栏填写“储备土地”,违背了土地登记规则等相关法律、法规的规定,而评估时多以规划用途为准,这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题,影响了土地抵押权的实现。3）抵押土地拍卖处置风险 由于土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。依照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金,抵押权人方可优先受偿。而出让金在总地价中占了相当大的比例。如果土地拍卖价格较低,可能出现缴纳出让金后余额不足以偿还银行贷款的情形。二、土地储备贷款风险防范 为了更好地开展土地储备贷款业务,银行要及时总结本行及同业开展土地储备贷款的经验, 加强与国土资源部门、财政部门的联系交流,争取政府土地管理部门的政策支持,共同研究土地储备贷款的运作模式，规范业务操作模式，在有效防范风险的基础上，实现银行经济效益与社会效益的共赢。 （一）加强政策研究，审慎项目选择积极关注国家宏观政策变动，加强区域经济、房地产市场状况等方面的分析，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定,关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度。 贷前项目调查时，银行应充分了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,在用具体地块抵押贷款时,应详细了解所储备土地的投资环境、市场开发潜力、未来土地出让的可能性和经济效益,关注借款人收购、开发成本支出的合理性以及拍卖土地的收入情况,关注当地政府是否具备支持借款人土地收购与整理的资金实力,有无对借款人土地出让收入分配的具体实施方案。通过了解城市规划等有关信息,尽可能确定抵押地块的未来价值,尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。对拟提供贷款的储备地块,贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。对拟贷款项目，确保其性状符合：（1）地理位置优越、具备开发建设条件、有较大增值潜力的商品住宅、商业设施等经营性用地；（2）符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；（3）涉及农用地的贷款，具备合法的农用地转用手续和征地手续。（4）确保项目符合城市发展建设的需要和城市近期土地利用总体规划,纳入政府制定的土地收购储备年度计划。（二）采用项目管理模式，加强监管 银行设立项目经理，专门监督土地储备项目的进展和资金使用情况，按照借款人合理用款需求，分期分批发放贷款，保证贷款专款专用，防止贷款被挪用和贷款资金长期积淀。对于贷款对应的土地储备项目，其土地使用权出让后，要及时收回贷款。对于拟拍卖抵押给银行的土地时，必须先收回抵押物对应的贷款。对于出现土地用途变更、城市规划变更、借款人经营管理模式和经营范围调整、借款人经营行为和信誉等因素可能给贷款带来风险时，应立即停止贷款发放，并采取相应的贷款保全和回收、处置措施。（三）明确封闭式的资金操作模式土地储备机构在贷款银行开立贷款专户和还款专户，承诺不以贷款支持收储的土地为他人设定担保，且其和财政部门原则上要与银行签订监管协议，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在银行的结算专户，优先用于偿还银行贷款，不得挪作他用。（四）财政担保，人大监督 鉴于土地出让收入分配受地方财政控制，为防范风险，银行可以要