如何投资社区商铺.doc

如何投资社区商铺商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础，商业地产更高的开发和投资空间也令众多开发企业和投资客趋之若鹜。而投资成本低、回报高，拥有强有力消费力支持，又使社区商业成为投资商业地产的重中之重。但不管是投资自用还是炒作出租，商铺投资者都必须直面社区商铺投资高回报的诱惑和已经凸现的风险。为此，我们特意采访了易居（中国）房地产研究院的分析师，让他们从专业的角度，给我们做全面的阐释。 什么是社区商铺？ 从性质上来说，社区商铺体现的是一种区域化的商业功能。即针对居住区的居民，而非中心的供应；从建筑形态上来说，它是一种住宅加商业的结合；从业态来说，主要业态分为人们就近消费、日常消费，比如美容、干洗、餐饮。人们周末下班后，人们要去超市，而大型商场可能没有，比如家居商场等，这是从功能、建筑形式、业态组合，从这三方面界定为以社区居民消费为主的商业。 社区商铺的特点是什么？与其它商业商铺有哪些区别？ 特点是体量规模是以区域可支撑市场为依据，供给与需求是一定要成对等的，如果你体量太大，可能区域人口不足，导致消费不旺，那么里面商铺会有空置。另外一个方面，它的建筑形式是分割的，比较小，便于后期经营、招商和销售，商铺面积从规模来说是比较小，适合于投资和租赁，也适合租赁。 这区别有一个导向，商圈商铺经营很广泛，有的可能从外地过来，有的从别的区域过来，主要是看中商铺的位置，可能是沿街的位置，也考虑人流，业态做的也比较全，不受社区消费业态的限制。另外一方面，租金水平可能因为不同业态差距很大，有的租金能力特别强，而社区商业来说，租金相差就不多了。另外社区商铺覆盖的人群比较有限，以区域为主。常规性的，不确定的人流给商业带来的机会也不一样，社区这样比较少，消费群体比较固定。 投资社区商铺要考虑哪些因素？ 社区商铺有一个五、十、十五”原则，如果说五分钟，应该是以商业点，你所辐射到的五分钟周边住宅档次，是中高、还是中低，消费形式怎么样，从我们投资角度来说，可能考虑不了这么周全，但是要想它的商业点的习惯性的人群来源，有的商业点，可能一些人到这五分钟，到别的商业点也是五分钟，就看个人的消费习惯，这五分钟主要是看这辐射的是哪些人，这些人的消费习惯。另外十分钟就是涉及到商圈或者购物中心，购物中心的投资灵活性比较差，这主要是看主力消费人群，其他可能是一个渗透。比如五到十分钟，有一些人就想到你这来，但这是渗透，不能视为主力人群，主要是看你物业的位置，另外你要分析人群到达你这里的频率，还有是你物业的优势，就是你这个环境能够吸引人来。如果你商铺很小，很孤单，有一些人可能吃完饭会去买包烟，而你这餐饮很少，所以他会去看周边其他地方。 商铺的规模以及未来消费的群体的定位，这是应该考虑到的。规模是看将来的商业氛围，对于覆盖人群应该是主力消费群是哪些。我们考虑时要考虑规模，第二要考虑消费人群，然后再判断进行投资。 如何正确计算社区商铺的投资回报率？ 投资回报率有个统一的算法，不管是投资写字楼、商铺还是社区商铺，用你的年收益除房子总价然后乘100%，这里忽略了契税以及利息。我们一般的算法就是这样算的。如果用纯年收入除总成本，这是最完整的表述。现在我们口头算的是毛收入，包括利息、税不考虑，毛收入除总投入。最准确的算法是纯收入除总投入。 社区商铺投资过程中存在哪些投资风险？应该如何规避？ 对于投资风险最主要是财务风险，财务风险包括可选择的，在你选择之前可能是对不同地段租金的增值、判断，有的可能是正确判断，有的可能错失机会，就要看你对这个区域了解多少，区域未来发展的预测是准还是不准，这首先在选择之初要解决的问题。另外在选择之后，这个商业你是否能够独资经营控制，比如你租金是多少以及营业时间，看你是否能够单独控制，如果是大型商业就不可能人为自己控制，所以要看可控制的情况。另外投资管理过程中，你的租金回收的情况，比如你租给了商家，商家付出的持续性和经营的能力是否能够让你出租期间无断档期，这对于你的收益来说是稳定的，也是关键的。另外，目前的市场租金水平与你当时投资时算出的收益率是否合理。最初你做银行还贷时你发现租金都满足不了最基本的还贷水平，那么肯定要吃亏，现金流就会出现问题。这是三个方面。首先是地段选择、对物业的选择，另外是对后期租赁商家的选择，再一个是你这个区域的租金收益情况。 在商铺市场成熟度逐渐提高的基础上，投资者在投资的过程中应该注意投资策略。 首先，要有一个财务做后盾，就是你的经济实力做后盾。你还要有一个投资额的控制。还有一个是你后期管理经营，就是你时间和精力问题。很多投资者未必都在本地，他可能仅仅做投资，包括后期租金收取都不是靠自己来实现的，这时候可能有一个新的物业出来后，你可以马上购买下来，它是物有所值的，但是后期经营、出租都出现了问题，过两年你没有时间了，但是商铺要还贷的，所以这里要考虑你后期经营的时间和精力的问题，这也是风险。有一些投资人看到这个商铺最初租的水平一样，他会想到我又没有精力，又觉得商铺是累赘，这时候就变成负担了。 另外，在你有财务做后盾的时候，而且投资额度比较适合你的经济状况，再后来要看到市场的变化，就是你的商铺周边环境的变化、市场的变化所带来的正面、负面的影响。有的可能周边竞争项目都出来，导致你商铺的租金水平和商铺入驻率开始下降，这也是投资风险的关键。另外要看商业市场后期商业氛围是否良性，可能人的消费场所也在转移。这时候要看你的业态是否适合，可能要进行业态升级，这也是一种风险，另外消费者业态兴趣的转变