商业形态类型.doc

1、 商圈：所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心向外延伸某一距离，并以此距离为半径所形成的圆形的消费圈。商圈大小视其业态业种之不同而有所区别，以零售业而言，一般以方圆500米为主商圈，方圆10OO米为次商圈。商圈的要索：商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本。商圈所处区域的特点：1、商业活动频度高的地区。2.人口密度高的地区居民聚集、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方，在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需求，如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，且收入通常也比较稳定。3.面向客流量多的街道。4.交通便利的地区。5。接近人们聚集的场所。6.同类商店聚集的街区。2、 商业广场：商业广场一般指的是，由商业功能并且规模较大的房地产项目。可以是一栋楼，也可以是一群商铺的集合，也可以是商住办公的集合。商业广场的发展：商业广场作为一种新型的商业形态，于20世纪50年代开始盛行于欧美等发达国家。经过近百年的发展，他如今不仅成为欧美国家的主流业态，其开发建设的风潮更是快速席卷世界各大城市，呈现出欣欣向荣的燎原之势，且长时间保持着对开发商及建筑界的吸引力。单体式商业广场综合型商业广场3、 度假综合体：度假综合体的出现，是旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）三大升级共同作为结果。这决定了其核心特征，包括以一定的旅游资源与土地为基础、以旅游休闲功能为主导、以土地综合开发为手段、以休闲地产产品为核心、以较高品质服务为高保障五个方面。 从大的层面上来说，一个成功的度假综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。从旅游发展的角度来说，度假综合体实际上有三大作用：推动区域旅游从“观光时代走向休闲式”；推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”；推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。从地产开发的角度来说，度假综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式，按照度假综合体的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美结合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，深圳东部华侨城正是一个最为成功的典型。天然景区型度假综合体自我营造景区型度假综合体四、建筑综合体：建筑综合体的概念：建筑综合体是由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑，这类建筑通常以综合体的形式，将商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而使这个综合体实现多功能、高效率、复杂而统一。一般来说，酒店，写字楼、购物中心是最基本的组合。建筑综合体的特点：建筑综合体的功能复杂多变，个功能单元的组合没有固定模式，他们的随机组合是在市场机制、城市规划和城市综合开发的规律性共同制约下形成的。因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。他可坐落在城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。 相对于传统的建筑形式来说，建筑综合体常常具有地段良好、功能复合、体态庞大、交通形式多样化及环境设计优化等特点。城市CBD 中心区建筑综合体城市副中心建筑综合体城市区域建筑综合体交通枢纽型建筑综合体主题建筑综合体5、 商业街区：商业街就是有众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街区沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街区商铺。商业街区商铺与商业街区的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街区的经营状况以及人气，运营良好的商业街区，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街区，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。商业街特点商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间。商业街尺度根据调查，一般商业街的尺度，都控制在8-12米左右，这是针对两侧都是店铺的商业街而言，在商业建筑前约19米宽的范围内，要满足停车、步行以及行车的功能，所以商业街前面的尺度定位5米宽。有考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。商业街可以是一条，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要问题。城市核心区商业街区社区商业街6、 公寓：公寓为集合式住宅的一种，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态，通常有五个或五个以上居住单位，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。公寓可由户主自行购买，或者自业主租入，是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓的特点公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别是大户型超豪华的产品，客群层次更高，以家庭形式居住的常住商务客为主。从功能上来讲，公寓保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，要求痛风性好，阳光充足。城郊精品公寓酒店式公寓7、 酒店：按照人们的传统理解，酒店是向人们提供食宿服务的场所，以满足人们最基本的旅行生活需要，既仅仅是提供食宿和住宿的服务。其实，现代酒店已经成为一个综合性的服务机构，是一个通过向消费者提供住宿、餐饮、娱乐、健身、商务、购物和社交服务，进而向消费者收取一定费用来获取利益，以客房和餐厅为主体、集娱乐、健身、购物等设施于一身的现代企业。度假型酒店商务酒店8、 写字楼：所谓写字楼既办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公业务用房。现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区域地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，是许多中小型企业事业单位难以独立修建办公楼。因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。写字楼一般由办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。写字楼评定标准写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。5A写字楼采用的“5A”标准是目前较流行的评定方式，但5A概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。二是广义的指综合A级评定标准，包括：楼宇品牌标准、地理位置标准、客户层次标准、服务品质标准、硬件设施标准。地标式写字楼定制写字楼概念式写字楼绿色生态型写字楼九、产业园： 产业园以科技产业和创意产业为基础，是从事一种或多种高新技术及其产品的研究，开发、生产和技术服务的工业基地。他对促进科技成果的转化，培育创新的高科技企业和企业家，孕育新的技术革命和新兴产业，推进新经济的发展进程发挥了根本性的推动作用，成为一个国家和地区实现高新技术产业化、促进经济增长和社会持续发展的有效方式和重要手段。产业园的现状 产业园因为受经济成本与空间环境的制约.一般位干城市边缘地带，提供较大面积、低密度的发发展空间.适应大范围内产业集聚的要求，并且在城市规划布局中占有举足轻重的地位。我口早期产业圈以及部分商务园区的规划往往只重视园区的产业功能，兴建了大量标准厂房、标准办公工楼生产性设施。产业载体以外的设施仅仅为产业活动提供配套服务，这直接导至大多数科技园更像一座科技孤岛，一个纯粹工作的地方.在工作之外缺乏生机与活力。成功的产业自不仅能够支持其内部生产与商业活动持续地运行下去.同时最要的一点是保证作为园区内最重要的创新活动主体的员工有高品质的生活质量与互动的交流平台。科技产业园创意产业园1