2009年土地估价师考试经典案例试题.doc

2009年土地估价师考试经典案例试题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.03.5。请根据以上情况，回答下列问题：1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。案例分析题 答题要点1. 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿2. (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。 (2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3.对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。(1)土地用途应设定为商业。土地使用权年限应为出让剩余年限35年。(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。4.对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。5.作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。6.(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：A.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;B.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;C.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;D.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格;F.试算价格调整，确定最后估价结果;G.撰写土地估价报告书;H.将土地估价报告提交给委托方。(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。收集的资料包括：1)收益还原法应收集以下资料：A.开发后的房地产出租收益;B.房地产出租费用及有关税费等;C.房屋重置成本; D.土地还原率、房屋还原率等参数;E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。 2)市场比较法应收集以下资料：A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;B.土地还原率等参数;C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。3)基准地价系数修正法应收集以下资料：A.当地基准地价及修正体系;B.待估宗地所在土地级别;C.土地还原率等参数; D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。4)剩余法应收集以下资料：A.开发后的不动产市场售价; B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;C.土地还原率、年贷款利率等参数;D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。理论与方法例1 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为24。该办公楼建成后，预计售价为11000元平方米，开发期为两年，建筑费为4500元平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5和3，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15；税金为房地产售价的6，年贷款利率为8，土地还原利率为6。 W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4征收；耕地占用税按5元平方米计收；耕地开垦费按10元平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元平方米，商业用地出让金最低不得低于600元平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元平方米，商业用地出让金最低不得低于930元平方米。 1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。 2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。 3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地 在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格；二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额；三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。 (2)梳理有关资料。估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率；市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料；工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。 (3)考虑资料取舍，明确解题思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。 (二)解题思路与方法选择 考试用书 1解题思路 (1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值；计算建造成本、利息、利润及销售税费；用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。 (2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格；再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。 (3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价；再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。 2方法选择 根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。 (三)公式与计算步骤 1适用公式 (1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式： 土地价格=开发完成后的楼价建筑费专业费不可预见费利息利润销售税费 (因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费) (2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格土地出让金 (3)工业开发区土地市场价格评估公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值 2计算步骤 源：中华考试网 (1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。 1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。 2)计算开发后的不动产总价 不动产总价=11000243000=7920(万元) 3)计算建造成本 建筑费用=4500243000=3240(万元) 专业费=32405=162(万元) 不可预见费=32403=972(万元) 建造成本合计=3240+162+972=34992(万元) 4)计算开发利润 利润=792015=1188(万元) 5)计算投资利息 投资利息=地价(1+8)21+34992 45(1+8)1.51 +34992 55(1+8)0.51=01664 地价+19269十755 =01664 地价+26819 6)计算税费 税费=79206=47520(万元) 7)计算地价 地价=7920349920118801664 地价268194752 地价=213430万元 单位面积地价=213433000=711430(元平方米) (2)测算该企业可得到的补偿。根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即： 划拨土地使用权价格=71143930=618430(元平方米) 补偿金额=606184303000=111317(万元) 该企业最高可以得到111317万元的补偿。 (3)计算可以购置的开发区土地面积。 1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。 计算土地取得费及税费： 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： 最高补偿标准；1800元亩30=54000元亩=81(元平方米) (1亩=666.67平方米) www.Examw.CoM 青苗补偿及地上物补偿=18006667=270(元平方米) 征地费合计=81+270=8370(元平方米) 征地管理费=8370 X4=335(元平方米) 耕地占用税=5(元平方米) 耕地开垦费=10(元平方米) 合计土地取得费及税费=837+335+5+10=10205(元平方米) 土地开发费： 土地开发费=60(元平方米) 投资利息： 投资利息=102058+60128=1056(元平方米) 投资利润： 投资利润=(10205+60) 15=2431(元平方米) 计算50年期成本价格： 50年期价格=(10205+60+1056+2431)(11(1+6)50) =18623(元平方米) 计算土地增值： 根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元平方米。 计算单位面积地价： 单位面积地价=18623+150=33623(元平方米) 即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为33623元平方米。 2)计算可以购置的土地面积： 可购置土地面积=111317433623=3310752(平方米) 换算成亩=331075266667=4966(亩) 即该企业获得的补偿款可以购置4966亩的工业开发区土地。 (四)难点与常见错误分析 1试题难点 (1)评估思路的确定。本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最 高补偿金额和可购置的开发区土地面积。 (2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为15年，第二年投入建造成本的计息期为05年；而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期20年。 (3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值，而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿 倍数计算确定。 2常见错误分析 (1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是 进行具体测算的基础，应试者不容忽视。 (2)剩余法测算中易出现的错误：利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误；利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。 (3)成本逼近法测算中易出现的错误：未统一费用单位或换算错误；利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误；缺少土地使用年期修正或修正有误。例2 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元平方米，该宗地土地开发程度已达到五通一平(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元亩，五通一平土地开发费为8万元亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为55，投资利润率为10，土地还原率为6，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 (二)解题思路与方法选择 1方法选择 本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 2解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 (三)公式与计算步骤 1适用于该宗地的计算公式 土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)年期修正系数+土地出让金年期修正系数： 2计算步骤 (1)选择计算方法 根据题意，本题适用于成本逼近法 (2)土地取得费及税费 101000066667=150(元平方米) (3)土地开发费 81000066667=120(元平方米) (4)利息(按单利计算) 150551+12011255=1155(元平方米) (5)利润 (150+120)10=27(元平方米) (6)土地成本价格 150+120+1155+27=30855(元平方米) (7)49年期的土地成本价格 3085511/（1+6%）49=29079(元平方米) (8)49年期的土地出让金 3011/（1+6%）49/ 11/（1+6%）50=2990(元平方米) (9)计算单位地价 29079+2990=32069(元平方米) (10)计算总地价 总地价=320693000=9621(万元) (四)难点与常见错误分析 1试题难点 对于成本逼近法