Belleview 旅店有限公司融资决策案例.doc

Belleview 旅店有限公司融资决策1988年10月，Belleview旅店有限公司（Belleview Hotel Limited , BHL）的总裁琳达帕克女士刚同公司的其他董事们开完一个会议。这次会议讨论了三项可为BHL的财务状况和对她与其他投资者回报的影响有多大，会议结束时，其他董事决定将决策权授予帕克女士。 历史 在一家全国性连锁饭店当了几年经理之后，帕克女士在沿圣劳伦斯河靠近中等城市安大略的地方投资旅游设施。帕克之所以选择这个位置是因为春夏两季这里是“旅游热线”。1981年他创立了圣劳伦斯汽车旅店有限公司，并建立了一座漂亮的、现代化的汽车旅店。这座建筑可以提供完备的旅游住宿、停车服务，还有可为客人提供娱乐服务的宽敞的餐厅。帕克认为创办这家公司是一项成功的投资。 随后几年，由于此地便利的铁路交通和海运设施以及巨大的市场潜力，帕克的公司周围又开设好多实业公司。由于这些实业公司并没有建立在圣劳伦斯公司所在的那条旅游主线上，因此不影响此位置作为旅游中歇息地的吸引力。而且由于本地区的迅速发展很快本地区便被称为“黄金地段”吸引来众多商务人员，他们常感到为了完成工作有必要在本城中住上一夜。BHL的规划帕克一直关注着这些发展。1988年夏，帕克同附近的许多大公司进行了接洽。她建议为来往此地的商务人员提供膳宿，这个建议受到了好评，有几家厂商表现出了对该建议的兴趣。在此鼓舞下，考虑到以往旺季游客的众多，帕克产生了在毗邻之地立即再建一座现代化的旅店的想法。帕克希望这一发展计划一方面可以通过为当地实业公司往来的商务人员提供膳宿，来保证终年稳定的业务；另一方面还可以通过在旅游季节接纳圣劳伦斯旅店接纳不下的游客来获得业务。接下来，帕克开始考虑这座令人羡慕的旅店的类型和规模，并尽力估算了完成这样一项工程的成本。这块与帕克的圣劳伦斯汽车旅店有限公司毗邻的土地，宽75英尺，长235英尺，估价为40万美元。在向当地一位建筑师咨询后，帕克起草了一份能满足各种先决条件的工程计划。这一计划要建一座三层建筑，包括4套各含两间屋子的套房、24间带两张单人床的双人间、23间带双人床的双人间、一家百货店、七家小一些的商店和一些其他设施。帕克认为这些设施应包括为理发师、美容师、及医生提供的工作间和公寓。帕克然后试着估计了这一工程的利润。根据自己以往的经验，她认为四套套房和那些套房每天可创收大约4000美元，但前提是所有客房都注满。在入住率同样为100%的情况下，她估计出租酒店其他部分每月可收入8000美元。租金将根据营业额的某一百分比来收取，预计会随入住率的变化而变化，其他收入最终将从礼品柜台、文件处理、展厅及底层的100英尺长20英尺宽的中央区域而来，而这个大区域尚未计划好做和用途。帕克估算了其他营业开支，她是基于100%的入住率计算的（见表1）。表1 100%入住率时的年度营业收支表总可变成本固定成本总成本广告费$10,000 $10,000 供热、水、电费320003200064000客户用品费3200032000员工工资144000144000修理维护费240002400048000保险费80008000管理人员薪金8000080000洗衣费4000040000办公费1600016000其他杂项60006000卧具费1500015000电话费80008000车旅费1200012000市政税3000030000折旧180000180000287000406000693000帕克认为在估算利润时，年均75%的入住率是现实可行的，而50%的入住率是最坏的可能。所有商店与办公室都按年度来出租。所得税率估计为46%。建造如计划的这样一座砖石钢筋混凝土结构的酒店估算成本为130万美元。在经过可行性调查之后帕克将装修酒店的成本估计为72万美元。酒店的营运成本为5万美元。另外，她估计新酒店盈利的潜能会吸引投资进入这个不断发展的行业，因此，该项目最低资本投资额度可能会提高。于是，帕克会晤了她的几个合伙人（两名律师和三位当地商人）共同讨论新公司的设立。考虑到这一类新投资的风险程度和旅店业在未来扩张的可能性，他们认为新公司应当是一家与圣劳伦斯汽车旅店有限公司没有任何财务联系的独立的公司实体。新成立的公司被命名为Belleview酒店有限公司，作为独立法人经营旅店业和汽车旅行者之家。总部建立在圣劳伦斯汽车旅店有限公司的地产上。帕克将出任新公司董事会的总裁和主席。BHL的融资计划帕克预见到尽快开工以便冬季进行室内施工的好处。为使新建筑可赶在1989年旅游旺季来临前完工，又由于筹集必要的资金需相当的时间，帕克决定从其私人积蓄中提取资金以尽快开工，这笔资金公司将在以后给予补偿。必要的安排结束了，新旅店建筑也于1988年9月开工了。 在8月份，规划操作阶段已取得相当的进展，帕克感到现在注意力必须转移到提供长期资本上，该项资本原来估算为250万美元，其中营运资金5万美元，地价40万美元，建筑费130万美元，装修费72万美元和组织成本3万美元。 作为融资计划的第一步，BHL同帕克达成一项购买协议，BHL将斥资40万美元从帕克这里购买修建酒店所需的地皮。根据该协议，支付给帕克8万股普通股。融资计划的第二步是融资资助装修工程。BHL同贷款者商讨了筹借利率暂定为10%的54万美元的五年期贷款一事。从公司第一个会计年度末开始，每年本息合计偿付14.245万美元。 由于尚缺156万美元，帕克安排了与合伙人的初步讨论会以决定筹措资本的最可行方案。帕克有意通过公司的第一桩地产抵押贷款来解决，此贷款额为156万美元，十年期，年利率12%。每年的本息支出为27.6万美元，到BHL会计年度期末时付款。但帕克担心采用固定利率在目前是一个巨大风险，况且公司未来收入前景未卜。 相应地，帕克的合伙人提出了第二个方案，将普通股以1万股为单元，每股5美元的价格出售，这样每单元总价值为5万美元，合法的发行费用预计需5万美元。为了促销，设立了15%的销售佣金。出售的股份数量限在38个单元以内，以避免安大略证券委员会对发行新股的众多要求。帕克反对这项建议，因为这样她的利润份额就会大大降低。 第三种方案也提出来了，把利率为8%的7.6万股优先股，以2000股为一单元，每股25美元的价格出售。优先股可以每股26美元的价格赎回，股息可以进行累积。若