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论城市房屋拆迁有关建设法规问题on the problem of laws and regulations related to construction of city housing demolition摘要：近年来，随着我国城市化建设的加快，城市房屋拆迁的速度和数量也在逐年加快和增长，城市房屋拆迁而导致的政府、拆迁人、被拆迁人之间的利益冲突矛盾日益激烈。本文本着发现问题、分析问题、解决问题的基本思路，介绍了城市房屋拆迁的概念；针对城市房屋拆迁纠纷不断的现象，分析了引起拆迁纠纷的原因；针对完善我国城市房屋拆迁相关法律法规提出了若干具有建设性的意见和建议。关键词：城市房屋拆迁，拆迁纠纷，依法行政，难题，对策Abstract:In recent years, with Chinas urbanization speeding up, the speed and the number of urban housing demolition is accelerated year by year and growth, which led to the demolition of urban housing demolition, the government, by the conflict of interest between the increasingly fierce contradictions demolition. This thesis is to find out problems, analyze and solve problems, introduces the concept of urban housing demolition; the phenomenon of continuous urban housing demolition disputes, analyzes the causes of the dispute; to improve Chinas urban housing demolition related laws and regulations put forward some constructive opinions and suggestions.Keywords：City housing demolition, demolition disputes,administrative law, problem, countermeasure目录第1章 引言第2章 城市房屋拆迁相关法规概述2.1城市房屋拆迁2.1.1城市房屋拆迁的概念及特征2.1.2城市房屋拆迁的基本原则2.1.3城市房屋拆迁的拆迁程序第3章 城市房屋拆迁纠纷案例剖析第四章 破解征地拆迁难点的对策研究4.1 政府主管部门应加强征地拆迁业务指导4.2 考虑征地拆迁对象的合法权益4.3 完善法律法规和行之有效的补偿政策4.4强化征地拆迁督促检查和责任追究制结论参考文献和注释附录第一章 引言城市建设是中国社会现代化发展的重要标志和内容，其首要方面是城市的改造和拓展，而这一切都涉及城市拆迁的问题。城市房屋拆迁是由政府或开发商，对拆迁范围内土地上的房屋和附属物进行拆除，再进行建设的行为。城市房屋拆迁通过对原有土地进行再开发，从而提高土地的利用价值，在改善城市生态环境、投资环境、居民居住生活条件等方面作出了积极贡献。城市房屋拆迁工作政策性强，涉及面广，影响面大，解决难度大都是不争的事实。既关系国家、开发建设单位、被拆迁单位及亿万居民的利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏感而又普遍的社会问题，广为社会各界瞩目。由于拆迁人和被拆迁人各自的利益不同，产生分歧和矛盾就成为必然。党和政府虽然作出了很大的努力，但因缺乏经验及行政制度、法律制度等方面原因，因而造成矛盾，引发社会问题，对政府的行政管理是很大的挑战。城市房屋拆迁，是近几年各大中城市建设过程中遇到的重要问题，也是被拆迁的老百姓晟关心的问题。通过大规模的房屋拆迁，使我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，也使城镇居民的住房水平得到了极大的改善。由于城市拆迁所涉及的范围很广，同时，又是关系到老百姓生活的头等大事。虽然，国家对房屋拆迁过程所涉及到的问题，先后发布了多项规定和办法，以规范拆迁行为。但是，拆迁过程中所遇到的问题很多，廖廖几项规定，还不能涵盖实际发生的所有问题。这使得拆迁的矛盾越来越突出，群众信访反映的问题中，属征地、拆迁方面的问题最多，严重影响社会的稳定。如南京居民翁某、安徽人朱某，因政府强制拆迁被逼自焚的惨剧，以及湖南嘉禾拆迁事件的发生，引起了社会的普遍关注。从而，城市房屋拆迁问题，受到了前所未有的重视，从不同的角度，人们开始研究和思考在房屋拆迁中遇到的种种问题。第2章 城市房屋拆迁相关法规概述及其现状分析2.1城市房屋拆迁2.1.1城市房屋拆迁的概念及特征城市房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁，当符合以上条件，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用中华人民共和国国务院令305号城市房屋拆迁管理条例进行。城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。这一概念体现了城市房屋拆迁三个主要的特征:第一,房屋拆迁所指的房屋应是位于城市规划区域内的国有土地房屋。也就是说,不包括在农村集体土地使用权上的房屋。第二,城市房屋拆迁应当是依法拆迁。所谓依法拆迁,一方面是指拆迁人主体资格合法,根据第4条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。第三是指拆迁行为要合法。即城市房屋拆迁应就征求意见稿对房屋进行拆迁。2.1.2城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划原则保护生态环境和文物古迹原则确保政企分开、依法行政原则注重公平交易原则2.1.3城市房屋拆迁的拆迁程序申请房屋拆迁许可证审查房屋拆迁许可证发布房屋拆迁公告双方协商达成补偿协议发放补偿款或安排安置房第三章 城市房屋拆迁纠纷案例剖析案例一辽宁省葫芦岛市连山区兴盛小区拆迁项目基本情况：该项目建设单位为辽宁省建设集团第一公司的下属企业_jZ西房地产开发公司。1996年实施拆迁，被拆迁入全部为本单位职工。由于开发企业挪用安置房屋建设资金，从1996项目拆迁后一直未建设回迁安置用房，临时安置补助费又不及时发放，致使630户居民长期无法回迁，多次到省政府和建设部上访。主要违规事实：原辽西房地产开发公司经理徐武军擅自将安置房屋建设资金挪作他用；无视群众利益，在省政府、省建设厅、葫芦岛市政府多次督办下，仍不认真履行拆迁协议。辽宁省建设集团和辽宁省建一公司作为辽西房地产开发公司的上级管理部门，存在监管不力问题。处理情况：2003年8月，辽宁省葫芦岛市纪检、监察联合调查组对辽西房地产开发公司经理徐武军宣布双规；10月6日移交葫芦岛市反贪局进行调查，lO月21日徐武军被正式逮捕。辽宁省建设厅依据房地产开发企业资质管理规定第17条规定，对辽西房地产开发公司做出不再审批新开项目，待630户居民全部安置之后，注销其开发资质的处罚决定：对负有领导责任的省建一公司原法定代表人张印昌，责令做出深刻检查，并通报批评。案例二河南省驻马店市高新区关庄木材市场拆迁项目基本情况：该项目2001年立项、2003年3月驻马店市拆迁办颁发了城市房屋拆迁许可证。建设单位为驻马店高新技术开发区管理委员会。该项目共拆迁9个企、事业单位，140户居民，其中有114户居民房屋是在1992年政府修建道路时，作为对失地农民的补偿，同意其在道路两旁建设的临时营业用房，于1992年、1994年和2000年分别取得了由驻马店市建委、房地产管理局和土地管理局核发的临时建筑许可证、房屋产权证和国有土地使用证。主要违规事实：1994年以来，驻马店市房地产管理局为只取得临时建筑许可证的114户居民房屋陆续发放了房屋产权证，违反了城市房屋权属登记管理办法第23条规定；2003年实旌城市房屋拆迁时，又以申请办理产权登记时未取得建设用地规划许可证和土地使用证为由，撤消了原产权证书，致使被拆迁人的房屋被认定为违章建筑，违反了城市房屋权属登记管理办法第25条规定。驻马店市拆迁办在拆迁人未提供有效的土地批准文件和资金证明的情况下，发放了拆迁许可证，违反了城市房屋拆迁管理条例第7条规定，后被驻马店市中级人民法院判决为程序违法，造成了极坏的社会影响。高新区管委会未申请行政裁决，对28户居民的房屋进行了强拆，导致矛盾激化，28户被拆迁居民多次到省政府及建设部上访。处理情况：鉴于违规发放房屋产权证和土地使用权证的主要责任人原房管局局长李爱民、原土地局地籍股股长贺体刚因其它方面违法违规行为，己被判刑，另案处理。2003年10月，驻马店市建委党组决定免去丁国成拆迁办主任职务，并予以党内严重警告处分。省建设厅对高新区管委会未经行政裁决，强制拆迁行为进行了通报批评。案例三福建省莆田市梅园路东段旧城改造项目基本情况：该项目拆迁面积为139万平方米，分8期进行开发建设。建设单位为城厢区建设发展公司，拆迁单位为城厢区城市房屋拆迁公司。主要违规事实：2001年9月29日，莆田市拆迁办在核发第8期房屋拆迁许可证时，未认真审查，为未取得国有土地使用权批准文件的6000平方米房屋，发放了拆迁许可证，违反了城市房屋拆迁管理条例第7条规定，引起行政诉讼，被莆田市中级人民法院判决拆迁许可证发放行为违法，并责令采取补救措施；2002年12月，莆田市拆迁办未认真查明事实，将已经死亡的房屋产权人列为被申请人，并作出行政裁决，引起行政诉讼，被莆田市中级人民法院依法撤销。2003年8月，莆田市建设局房管处有关工作人员明知己经下发强制拆迁通知，仍擅自将产权证标明的建筑面积由190平方米改为220平方米，将房屋使用性质由住宅改为非住宅，违反了城市房屋拆迁管理条例第12条规定。处理情况：莆田市拆迁办主任刘国政在许可证发放过程中，审查把关不严，存在失职行为。莆田市建设局己将其调离拆迁办工作岗位，并建议莆田市政府依照有关程序免去拆迁办主任职务。对房管处有关工作人员违法违规问题，莆田市纪检、监察部门己组成联合调查组，正在立案调查。省建设厅拟对莆田市建设局给予通报批评。案例四内蒙古自治区呼和浩特市兴安北路新城村拆迁项目基本情况：该项目拆迁面积8900平方米，由呼和浩特市城乡建设拆迁公司具体实施拆迁。主要违规事实：呼和浩特市城乡建设拆迁公司在该项目拆迁过程中，雇佣没有拆除资格的社会闲散人员实施拆除，违反了建设工程安全生产管理条例第11条规定。当被拆迁人刘福旺对补偿价格有异议，不同意签协议时，该公司经理杨进东在未申请行政裁决情况下，擅自对刘福旺的房屋实施了强制拆迁，违反城市房屋拆迁管理条例第16条规定。在强制拆迁过程中，杨进东雇佣郑宝山、王志敏、张占山将刘福旺双腿砍断，构成了故意伤害罪。处理情况：呼和浩特市中级人民法院依法判决杨进东有期徒刑6年，郑宝山、王志敏、张占山等9人因直接参与施暴伤害行为，被分别判处不同刑期的有期徒刑，并对被害人进行了民事赔偿。内蒙古自治区建设厅已注销了呼和浩特市城乡建设拆迁公司拆迁资质证书。案例五北京市海淀区万柳绿化隔离带综合改造项目基本情况：2000年北京市万柳房地产开发有限责任公司取得拆迁许可证，拆迁期限为2000年9月19日至2001年9月19日，后又延期至2003年9月17日，拆迁面积为138万平方米，涉及拆迁居民463人。主要违规事实：2003年9月，北京市万柳房地产开发有限责任公司拆迁部经理孟乙伙同杨正明、张卫民、秦明详，在未经行政裁决情况下，擅自对尚未达成拆迁补偿协议的被拆迁居民王志勇实施强制拆迁，违反(城市房屋拆迁管理条例第16条规定。9月18日，秦明详组织人员在被拆迁房屋的东侧挖了一条5米长的沟，以便将被拆除的房屋推到沟里；19日23时，杨正明组织人员破门闯入王志勇家，将正在睡觉的王志勇夫妇蒙眼、堵嘴捆绑后，连同其儿子一起抬到门外随后，用推土机将王志勇家房屋全部推倒，王志勇家所有家居用品均被埋在其中。处理情况：海淀区公安分局以涉嫌故意损坏公私财产罪对孟乙、张卫民、秦明详进行了行政拘留，并向海淀区检察院提请逮捕。杨正明(当时在逃)己于近日被海淀区公安局抓获。北京国土房管局撤销杨正明拆迁岗位证书。其他责任单位待公安部门对违法违规事实查实后，再依法查处。第四章 破解征地拆迁难点的对策研究4.1 政府主管部门应加强征地拆迁业务指导充分发挥各级组织在征地拆迁中的桥梁和纽带作用。相关部门应对此认真研究，制定出具体办法。各级组织应采取两手抓、两手硬的办法，把正面教育引导群众提出的不合理要求要区别对待。在行政拆迁中，被拆迁人无理取闹、无正当理由妨碍拆迁的，在进行相应补偿后可以向法院申请强制拆迁。在商业拆迁中，被拆迁人的漫天要价是基于所有权的合理表现，政府不应加以干涉。4.2 考虑征地拆迁对象的合法权益在征地拆迁过程中，政府与群众的消息不对等，造成群众成了征地拆迁过程中的弱势群体，无法切实保障群众的知情权与发言权，对于违法违规以及不合理的征地拆迁缺乏诉求能力。为此，政府应实事求是，因地制宜，精确丈量被征用土地，房屋等，认真贯彻落实科学发展观，以人为本，多站在拆迁户的角度考虑问题，理解拆迁户的难处，切实帮助解决问题，严格保障拆迁户的补偿与安置工作有效到位，消除由征地拆迁带来的不稳定因素，保障拆迁户的合法权益，促进社会和谐发展。4.3 完善法律法规和行之有效的补偿政策土地管理法、土地管理法实施条例、物权法等法律法规过于概括,可操作性差。各法律之间有很多不吻合之处,甚至互相矛盾。应及时出台征地拆迁实施细则，促进征地拆迁工作的科学化，规范化。要改革完善征地拆迁补偿政策。在现行法律框架内，大幅度提高对土地使用权的补偿。土地使用权补偿的费用，直接兑现给原依法取得土地使用权的个人。对地上附着物的评估补偿，宜粗不宜细，就高不就低。农村旧村改造拆迁补偿，可借鉴推广一些地方实行的平房拆迁补偿按照宅基地面积补偿的做法，不管附着物多少及装修如何，一律按照宅基地面积进行补偿。楼房可根据实际建筑面积酌情补偿。这样，可有效地杜绝乱搭乱建乱装修乱栽树等情况的发生，减少资源浪费。4.4强化征地拆迁督促检查和责任追究制做好征地拆迁中对群众的补偿安置工作，并将此作为征地拆迁工作中的重中之重，切实维护群众的切身利益。各政府部门以及党委及时、认真履行职责，做好征地拆迁的指导工作。严肃处理征地拆迁工作中发生的严重损害群众切身利益的重大事件，实行责任负责制，严格追究政府相关领导与直接责任人的责任。严格依法行政，对于违法征地，违法拆迁的恶劣行为给予严肃处理。加强内部监督与外部监督，及时有效解决困难，促进征地拆迁工作的有效进行。结论城市征地和拆迁的实质是拆迁人和被拆迁人双方的利益博弈过程，利益的巨大冲突必然导致博