关于2012年房地产估价师考试案例与分析常见错误汇总.doc

关于2012年房地产估价师考试案例与分析常见错误汇总估价技术报告漏项（共7项内容）一）个别因素分析二）区域因素分析三）市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）估价对象属于房地产的1）土地使用权人交代不清2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4）是否具有土地使用权证没有交代5）是否具有房屋所有权证没有交代6）房屋用途交代不清7）建筑物结构交代不清8）房屋建成年代交代不清9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10）房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定按理与分析中的指错题中常见的错误应用估价方法时的错误收益法（1）收益期限确定错误。（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。1、费用的计算中计费基础错误。2、费用的计算方法错误。3、参数确定错误。4、总费用中包含了折旧费。5、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。（6）资本化率确定错误1、资本化率选定错误2、用途不同的部分采用了相同的资本化率3、安全利率选择错误4、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。案例与分析指错题中的常见错误市场比较法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。（5）比较修正的方向错误。（6）可比实例不符合条件。（7）区域因素与个别因素混淆不请。（8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。（10）比较修正项目有漏项。（11）间接比较与直接比较混淆不清。（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景 观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结 构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）应用估价方法时的错误收益法（1）收益期限确定错误。（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。1、费用的计算中计费基础错误。2、费用的计算方法错误。3、参数确定错误。4、总费用中包含了