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韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 盈丰世纪 20062006 年年 0707 月清远市房地产市场分析报告月清远市房地产市场分析报告 韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 目录 目录 一 一 清远市宏观环境分析清远市宏观环境分析 3 二 二 清远市房地产市场现状清远市房地产市场现状 4 2 1 房地产市场迅猛发展 4 2 2 清远市房价一路高走 5 2 3 清远市区域房价现状 5 三 三 清远市潜力购房消费者特征分析清远市潜力购房消费者特征分析 5 四 四 清远市营销市场分析清远市营销市场分析 7 五 五 清远市房地产发展趋势 两年内 清远市房地产发展趋势 两年内 7 韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 一 一 清远市宏观环境分析清远市宏观环境分析 清远市位于广东省的西北部 北江中下游 南接广州北界湖南 东联韶关 西部广西 素有 凤城 之称 也是粤北山区主要组成部分 人口 373 万 总面积 19002 平方公里 占全省总面积的 1 10 是广东省面积最大的城市 清远市现辖一区两市五县 市政府位于清城区 即中心城区 清城区被誉为 北江明 珠 地处珠三角的后花园 北与清新县相邻 是珠三角开发地区和粤北山区政治 经济 文化交流的主要汇集区之一 全区总面积 929 平方公里 总人口 52 万 其中城区人口占 28 万 清城区一河两岸 河的南岸叫新城区也叫小市 新城区主要是企业单位 酒店 高 尚住宅区以及市政设施的集中地 包括清远市政府 国税局等 新城区是新规划新发展的 代表 北岸就是清远市的旧城区 旧城区主要是居民原住地及商务集散地 市区人口 70 以上的人口居住于旧城区 从清城区现状来看 清远市中心城市规模占总体比重太小 城市化水平偏低 这种 小马拉大车 的局面难以充分起到对区域经济的带动作用 为此 清远市委 市政府提 出了 三化一园 的战略目标 也就是说清远要加快发展 推进市场化 工业化 城市化 和建设珠江三角洲后花园的战略 提升整个城市的形象档次 使清远市赶上发达地区的发 展速度 成为粤北地区的中心城市 韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 二 二 清远市房地产市场现状清远市房地产市场现状 清远市房地产发展较晚 在 2000 年取消福利分房后商品房市场才得到大力的发展 一 时间开发商大幅增加房价上扬速度较快 特别是 2005 年清远市房地产开发投资及整体规模 保持了较快的发展态势正成为二 三线城市中新的投资热潮 2 1 房地产市场迅猛发展房地产市场迅猛发展 据统计 2005 年全市房地产开发完成投资 12 亿多元 同比增长了 13 商品房施工面 积 61 万平方米 同比增长 63 销售面积 53 万平方米 同比增加 27 与清远市中心相靠的清新县城同样也有很大的提高 甚至在某些方面超过清城区 2005 年清新县房地产开发项目 1 5 个 同比增长 40 12 建设面积 71 万平方米同比增长 89 6 销售面积 59 万平方米同比增长 23 3 销售金额 4 亿元同比增长 42 9 与 2004 年相比 清远市在投资额 施工面积 交易面积 成交额的上升趋势十分明显 基本保持了清远市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势 2 2 清远市房价一路高走清远市房价一路高走 目前清远市清城区商品房预售均价约为 2700 元 平方米 2005 年 7 月份清远市清城区 商品房住宅预售均价仅为 2300 元 平方米 从数字来看虽然目前仍低于全国平均价 3199 元 韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 平方米约 600 元 但房价上涨速度较快 这一上涨势头在 2006 年 6 月份开始趋于平缓 2 3 清远市区域房价现状清远市区域房价现状 目前清远市房价受地段和区域环境因素的影响依然比较明显 市区楼盘的开发主要以 亲水项目为主要 不论新城区还是旧城区 以临北江的江景高层住宅房价相对较高 均价 在 3100 左右 其他地区房价都与江景楼盘相差很远 多层才 1500 元 平方米 小高层约 2000 元 平方米 清新县的房价整体差距不大 均价在 1280 元 平方米左右 三 三 清远市潜力购房消费者特征分析清远市潜力购房消费者特征分析 消费者是房地产住宅市场的主导力量 然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入 与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势 1 购房群体更年轻 根据一些调查结果显示 2006 年初有 65 的 左右的清远市民打算在近五年内购房 而且在打算购房的人群中 23 岁 40 岁之间占了约 80 的比重 2 不同年龄消费者购房意向分布 一是低龄化群体需求上升 从供求关系的角度来讲 中低档市场有一定的发展机会 如经济户型 包括部分小户型 二是近两年中档项目的定位会更加艰难 高档市场有一定的发展机会 目前是清远重 韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 点推进 三化一国 战略期间 而市场化的前提是工业化 这几年清远招商引资在整个广 东省成效都很突出 2003 年以来引起项目 1680 多个 总投资 1200 亿元人民币 成为全省 工业 发展最迅猛的地区 外来企业的购房群体基本以高层管理人员以主 同样他们也是 最富有阶层 高档住宅有很大的市场空调 如一线江景高层项目等 三是年轻消费者购房意向强烈 年轻人求新 求变偏好高层建筑 高层 小高层略有 上升 从不同的年龄层住宅的需求来看 清远市房地产总体趋势是 低端市场需求增长 中 端市场需求萎缩 高端市场需求略升 3 不同收入消费者的购房意向分布 30 岁以下有购房意向的年轻人决大部分正处于事业起步阶段 他们家庭平均收入大部 分在 3000 4000 元 月 而且单位职位多为普通员工 另一方面需要补充知识 发展自己 的事业 所以这部分群体在置业消费上的总体购买力不高 必然导致可支配收入的减少和 购买力下降 再加上这几年政府加大了对房地产的宏观调控 在发展速度将不会得到很快 的提高 房价上升空间目前较低 但由于开发成本的比前几年有了较大的提高 也限制了 近期房价下调的可能 四 四 清远市营销市场分析清远市营销市场分析 清远市房地产营销人员整体素质参差不齐 在代理公司方面 在本地代理公司与广州 韶关市盈丰世纪置业顾问有限公司 深圳基本上各占据 50 的代理市场 外地代理公司较突出的如 美联物业 海逸华庭 尚佳美地产 江盛豪临 等 本地公司如 联城地产 丽晶毫庭 聚龙苑 尖锋地产 金 色家园 在操作模式上基本一样 但外地公司在营销推广方式上做的比较好一些 开发商 自销的营销人员只有个别项目的素质较好 如 金碧湾花园 清新县的瑞枫花园等 总体 来讲在推广方式上都较简单 很多项目都没有广告投放 销售人基本都有统一的服装 但 不够热情 个人销售能力一般 除美联物业 五 五 清远市房地产发展趋势 两年内 清远市房地产发展趋势 两年内 1 小高层 高层住宅唱主角 高层还是集中以江景楼盘为主 小高层因为兼有多层和 高层优势 比多层节约用地 又比高层住宅节省成本和建价 所以也会有很大的发展空间 2 适当发展别墅区 开发区远离市区 自然环境和地理环境都比城区有优势 适当发 展高档住宅 既可满足社会需要又符合发展需要 3 中小户型比例适当扩大 如单身家庭 丁克家庭 老年家庭越来越多 以及第二套 住宅 旅居模式的大量涌现 中小户型无疑成为这些人的首选 而且也是许多年轻夫妇购 房的第一个里程碑 再就是受到国