银行向万科公司贷款案例分析.doc

银行向万科公司贷款案例分析卢一鸣 金试Q1041 100305008一、 企业财务分析1. 偿债能力分析：短期偿债能力：报告日期2011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31流动比率1.40811.39651.44721.4798速动比率0.37020.40530.45430.4861现金比率(%)17.05817.415223.627324.4977从短期偿债能力来看，万科公司在这一年时间里，流动比率一直保持在1.4左右，速动比率也一直控制在0.4上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它这一年的速动比率也比较偏低。可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。长期偿债能力：报告日期2011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31长期负债比率(%)7.08017.88229.1738.8362利息支付倍数3200.32952999.31722422.59081221.9905资产负债率(%)77.099778.971677.848276.1516从长期偿债能力来看，万科集团在这一年年，资产负债率都保持在77%，这是一个相对较高的比率。资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2011年资产负债率增幅较大。2. 营运能力分析：报告日期2011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31应收账款周转率(次)46.179822.639815.14935.9107应收账款周转天数(天)7.795615.901223.763560.9065存货周转率(次)0.2530.10450.07220.0286流动资产周转率(次)0.29410.12280.08780.0371固定资产周转率(次)50.9921-16.3213.0705总资产周转率(次)0.28050.11750.08390.0353总资产周转天数(天)1283.42253063.82984290.822410198.30032011年万科总资产周转率偏低，总资产周转天数较长，这说明企业利用全部资产进行经营的效率比较差，最终会影响企业的获利能力。这一年万科应收账款周转率任然维持较高水平，原因是主营业务的大幅上升，以及较为严格的信用政策和收账政策的有效实施。总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是应收账款、固定资产营运能力非常优秀。但这一年万科存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。3. 盈利能力分析：报告日期2011-12-312011-09-302011-06-302011-03-31销售净利率(%)16.159314.010816.271714.9301营业利润率(%)21.959619.117722.101720.688销售毛利率(%)39.779241.844545.005748.9505销售净利率(%)16.159314.010816.271714.9301截止2011年12月31日止，万科销售毛利率达39.78%，环比前几个季度略有下降。营业利润率达21.96%，相比维持稳定。总体来看，公司盈利能力较好，且这种获利能力有很好的稳定性。成长能力：主营业务收入增长率(%)41.544730.955319.22016.1997净利润增长率(%)31.2237.33742.9011.1913净资产增长率(%)24.266820.708719.388118.4323总资产增长率(%)37.36450.693262.579258.6019万科截止2011年12月31日净利润增长率为31.22%，反应企业获利能力中等，但具有发展潜力。净资产增长率为24.27%，反应了企业抵御风险能力一般，持续发展能力也相对一般。4. 现金流量分析：经营活动现金流量于2011年底流量为正值，表明公司的财务基础较为稳固，持续经营和获利能力的稳定程度在提高。对于投资活动现金流量的分析，其流量为负，可推测公司应当是在将投资扩张作为未来创造利润的增长点。对其筹资活动产生的现金流为正值，同时其投资活动产生的现金流为负值，说明公司可能因投资活动的现金流失控而不得已的筹资行为。报告期2011-12-31行业排名2011-09-30行业排名2011-06-30行业排名2011-03-31行业排名经营活动产生的现金流33.891-14.9513138.261-19.75146投资活动产生的现金流-56.5387-33.4145-31.08145-1.01119筹资活动产生的现金流8.071729842.433-7.75132二、 企业非财务因素分析1. 行业因素分析：1) 房地产作为万科主营业务其特点具有发展周期性，在房地产的开发和经营中，他属于固定资产投资领域，是基础建设行业，极大地收到国家宏观经济政策的影响。2) 近几年来房地产行业发展迅猛，有出现房地产泡沫的现象。政府也加强宏观调控，出台了一系列打压房价政策，同时还多次提高了外资进入中国投资房地产的门槛。此外，紧缩银根政策以及限制房地产企业的在国内上市，加大了房地产企业的筹资难度。3) 根据发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示，尽管经历了2011年信贷紧张的“调控年”，房地产行业集中度仍在进一步增长。2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，房地产开发500强企业销售创下了2.28亿元的新高，同比增长32.3%。万科集团由于对市场变化保持了极高灵敏性，及时在2011年上半年加大推盘力度，因此万科2011年的销售业绩再次突破千亿，实现销售面积1075.3平方米，销售金额1215.4亿元，同比增长19.8%和12.4%。2. 经营因素分析：1) 2011年,万科市场占有率最高,达到2.06%,恒大地产市场占有率达到1.36%,中国海外市场占有率达1.22%,保利房产和绿地集团1.23%和1.31%。2) 房地产商提供的产品住房是人们的生活必需品，其价格弹性系数低，具有刚性需求。3) 房地产行业面临的买主基本是分散的个体，买主由于考虑工作场所、城市交通等因素，其在一城市买房的范围是有限的。相对房地产商来说，买方的议价能力很弱。4) 目前国内的房地产商是虚拟经济，从项目的设计到建成后的物业管理都“外包”给专业的公司来管理。由于建筑市场是充分竞争性的市场，所以相对房地产商来说，供应商居于弱势地位。3. 管理因素分析：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。其所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款。总而言之，万科作为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，有着丰富专业的管理层经验和完善的管理制度。三、 贷款担保及其风险分析1. 房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨， 2004年土地交易价格涨幅为10.2，达到历年最高。2005年二季度，土地交易价格仍呈上升态势。35个大中城市土地交易价格比去年同季上涨10.7，比一季度上涨3.8。居住用地交易价格比去年同季上涨12.9，比一季度上涨4.0。特别是2004年8月份以后获得土地价格较高，如果以2004年获取的土地为抵押向银行申请贷款，就目前来看存在抵押物贬值的风险。2. 个人住房贷款中面临的风险在我国，按揭房产的贬值风险尤为担心。近年来，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格上涨速度很快。因此，一旦房价发生比较大的下降，银行承担的房屋贬值风险很大。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房产价值低于应偿债务的应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使按揭贷款存在风险。若按照房价高峰时期计算的抵押贷款，银行潜在风险较大，近期已经显现了因房价下跌，造成借款人主动违约的端倪，应该引起银行的关注。同时，二手房按揭中也存在部分中介联合评估机构高估房产价值以获取银行高额贷款的情况，给银行带来了很大的风险。3. 流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险目前，在发展中小企业业务的整体思路下，贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押，与此同时，商业银行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70，当房地产市场发生剧烈波动时，