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一、判断题1. 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ 对）2. 由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。（ 错）3在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（错） 房假设开发法的房地产未来价值可以用成本法求取。（错） 14路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整（错）10建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（ 对） 二、选择题27、评估房地产时需要考虑的主要风险是( B)。A、不可位移 B、不容易变现C、使用时间长 D、规划很严格10房地产需要专业估价的理由（ ）。A房地产具有独一无二性B政府部门要求估价C房地产价值量大d房地产市场是地区性完全市场8在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）。A算术平均数B中位数C加权平均数D众数24、城镇土地的基准地价是( D )。A、某时点城镇土地单位面积价格 B、某时期城镇土地单位面积价格C、某时点城镇区域性土地平均单价 D、某时期城镇区域性土地平均单价22、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按照( A )处理。A、功能性贬值 B、建筑物增值C、经济性贬值 D、经济性溢价1市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。A1.05B0.98C0.95D1.036商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。A周围环境状况、安宁程度B位置有利于原料和产品的运输C交通是否便捷及离市中心的远近D繁华程度、临街状况8下列表述中不正确的是（）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果案例：某套住宅建筑面积100，套内面积92，使用面积80，每平方米使用面积的价格为3000，则住宅每平方米价格为（2400 ）案例：某宗房地产2000.8.15价格为1000美元/m2,汇率为8.12；该类房地产以，美元为基准的价格月均递减0.4%，则其2000年12月15日的价格为（）（2000年12月15日的汇率为8.00）1000*（1-0.4%）4*8=7872元/m22某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A4580B5580C6580D758014某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元m2。A2585B2393C2955D296432某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元m2。A2025B2250C2700D30001某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A222.76B224.67C268.67D298.336某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。A78B882C1210D12725某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。A1700B2000C2100D240033如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。A1125B1800C2250D3375 30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）A150.8B160.8C170.8D180.832、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元A500B1000C2250D30005在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲11某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。 A2020.80B2214.29C2336.45D2447.3717某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A43.2B50C56.8D7021某房地产的报酬率为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A3000 B4500 C5200 D5600三、案例分析例1、某宗拟出让的熟地面积为10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/，专业费用为建筑安装工程费的6%.管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/；精装修公寓售价为10000元/。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）【正确答案】 建造公寓的建筑面积为100005=50000平方米假设取得毛坯的土地价值为V1开发完成毛坯房的总价值为=500008000/(1+12%)2 =31887.76万元该宗土地取得的契税为0.04 V1建筑安装工程费为110050000=5500万元专业费用为55006%=330万元管理费用为(5500+330)3%=174.9万元三项费用合计为6004.9万元三项费用的总现值为6400.960%(1+12%)-0.5+40%(1+12%)-1.5= 5792.81万元销售费用总额=400003%(1+12%)-1.75=984.12万元销售税费=400006%=2400万元V1=31887.76-0.04 V1-5792.81-984.12-2400解得V1=21837.34万元建造成精装修房时的土地价值为V2精装修房屋的总价值=5000010000/(1+12%)2.5 =37663.87万元该宗土地取得的契税为0.04 V2建筑安装工程费为110050000=5500万元专业费用为55006%=330万元管理费用为(5500+330)3%=174.9万元三项费用合计为6004.9万元三项费用的总现值为6400.960%(1+12%)-0.5+40%(1+12%)-1.5=5792.81万元装修及专业费用和管理费用为80050000/(1+12%)2.25=3099.7万元销售费用总额=500003%(1+12%)-2.25=1162.39万元销售税费=500006%=3000万元V2=37663.87-0.04 V2-5792.81-3099.7-3227.95-1162.39-3000解得V2=23539.15万元继续开发成宾馆的土地价值为V3宾馆的收益现值为51001-(1+10%)-37.5/10%=52471.44万元该宗土地取得的契税为0.04 V3建筑安装工程费为110050000=5500万元专业费用为55006%=330万元管理费用为(5500+330)3%=174.9万元三项费用合计为6004.9万元 三项费用的总现值为6400.960%(1+12%)-0.5+40%(1+12%)-1.5=5792.81万元 装修及专业费用和管理费用为80050000/(1+12%)2.25=3099.7万元设施设备费用为20050000/(1+12%)2.5=753.28万元V3=52471.44-0.04 V3-5792.81-3099.7-3227.95-753.28解得V3=43644.72万元结论：三种方式中，作为宾馆的土地价值最高.该宗地的合理价值为43644.72万元【例2】预计未来若干年后的房地产价值房地产价值=房地产持有期间的收益价值+转售时的价值某宗房地产现在的价格为2000元/m2，年纯收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将新建一火车站，预计6年后投入使用。在该城市现在有火车站的地区，同类房地产的价格我5000元/m2，请计算获知新建火车站后该宗房地产的价格。V= A ( P/A,I,6)+ V6 / (1+Y)6=200*4.3553+ 5000 / (1+0.1)6=3693元/m2【例3】 承租人权益的计算（了解）某公司3年前与某写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，租期10年，月租金75元/m2，现在市场上类似房地产的租金为100元/m2。折现率为10%，请计算目前承租人的权益价值。A= (100- 75) *500 * 12 = 15万元N=10-3= 7 则 V = 15（P / A, 10%, 7）= 73万元 【例4】带租约限制的房地产价值某商店的土地使用年限为40年，自2003。10.1 起算。该商店共2层，每层可出租面积各位200m2，一层在2004.10.1出租，租期5年，月租金180，二层现空置。附近类似商场的一、二层可出租面积的正常租金为200 、120 ，运营费率为25%，该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%，请计算该商场2007.10.1时带租约出售时的价值。技术路线：房地产价值 = 一层价值 + 二层价值= （一层租约期间价值+一层非租约期间价值）+ 二层价值解：该商场2007.10.1带租约的价值计算。一层的价值： 租约期间的纯收益 = 200*180 *（1-25%）*12 = 32.4 万元租约期外的纯收益 = 200*200 *（1-25%）*12 = 36 万元V = 32.4 / (1+9%) +32.4 / (1+9%)2 + 36 ( p/a, 9% , 40-4-2) ( p /f ,I,2) = 375.69 万元二层的价值：年纯收益 = 200*120 *（1-25%）*12 = 21.6 万元V = A ( P/ A , I, 40-4)= 21.6 (P/A, 9%，36) = 229.21 万元该商场的正常价格 = 商场一层的价格 + 商场二层的价格= 375.69 + 229.21 = 604.9 万元 【例5】综合题（估价师考试 理论与方法 ）6年前，甲提供一宗面积为100m2，使用期限为50年的土地，乙出资300万人民币，合作建房面积为3000m2的钢筋砼结构的办公楼。房屋建设期为2年，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2归乙使用20年后在归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产试用期满后的剩余年限买下来，甲也乐意出售。但双方对价格有争议，现请房地产估价机构进行估价。据调查得知：该地区类似办公楼的的租金为80元/m2，出租率为80%，年运营费占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。分析，本题的估价对象是未来16年后（整个使用年限为20年，扣除已经使用的4（6年前-2年建设期）的28年的土地使用权的价值(土地使用年限50年，扣除乙的使用年限20年，和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路：所求价值= 未来44年的房地产价值 未来16年的房地产价值 （指乙所有的）方法一：市场比较法方法二：收益法解：采用收益法（1）求取未来44年的净收益现值之和：年净收益 = 80* 2000 *（）.万元44.（/ A, I , 44）= 1051.8816.（/ A, I , 16）= 836.35则所求的价