2012年房地产估价师考试案例分析.pdf

20122012 年房地产估价师考试案例分析年房地产估价师考试案例分析 第第 一一 章章房地产估价报告写作房地产估价报告写作 一 简答题一 简答题 1 改错题 指出并改正下列估价报告片断中的错误 不得在试题上改 在答题处 指出错误内容并改正 错处不超过 4 个 如将正确的内容改错 则每改错一处倒 扣 2 5 分 本题最多扣至 0 分 本题 10 分 某商品房质量缺陷修复费用评估报告 封面 目录 致委托方函 注册房地产估价师声明 估价假设和限制条件略 估价结果报告 一 估价委托方 名称 人民法院 二 受理估价方 名称 略 法定代表人 地址 略 估价资质等级 房地产国家一级 估价资格证书 略 三 估价对象概况 一 估价缘由本公司受 人民法院委托 对南京李某 2004 年购买的一间电子 商务写字楼 夹层内一横梁影响该房屋的正常使用 开发商应对该商品房质量缺 陷支付补偿费进行司法鉴定 二 估价对象实体状况 南京李某的一间电子商务写字楼 总层数为 11 层 0 米以下 2 层 0 米以上 9 层 钢混结构 层高为 4 79 米 该房屋总建筑面积为 56 37 平方米 套内建 筑面积 41 91 平方米 共有公用分摊面积 14 46 平方米 合同明确建筑面积内含 夹层 三 事故损伤情况分析 勘查的客观情况是 建筑物宽 4 米 夹层进深 2 5 米 夹层层高 2 15 米夹层的 套内建筑面积约 11 35 平方米 夹层与正常跳高层之间有一道剪力 墙 向夹层 侧约 0 1 米处有一道横梁 横梁宽 0 4 米 横梁可见高度 0 53 米 横梁至地面 的高度 1 64 米 地面装修复合木地板层高度约 0 02 米 横 梁至装修层地面的 高度约 1 62 米 横梁的设置形成的质量缺陷主要有 横梁至剪力墙之间建筑 面积的使用有严重影响 横梁至剪力墙之间的套内建筑面积约 4 米 0 47 米 1 88 平方米 由于横梁至地面的高度 1 64 米影响工作人员入出夹层及横梁 至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响共同导致对夹层使用 价值有一般的影 响 由于横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响 导致 对整间写字楼有轻度影响 经过勘查界定 该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷 可以通过工程措施基本消 除商品房质量缺陷 对房屋的安全使用无影响 四 估价范围 估价范围根据横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响 四 估价目的 开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费为委托方司法鉴定提供价格参考 五 估价时点 2004 年 5 月 21 日 确定为现场查勘之日或双方约定的商品房质量缺陷鉴定界定 之日 六 估价依据 1 质量检验报告书 2 中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T 50291 1999 3 全国统一建筑工程基础定额 市基价表 99 4 市房屋修缮工程预算定额 5 市城乡建设委员会有关文件 6 建筑材料市场价格和有关工程造价信息 7 估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料 七 估价原则 1 合法原则 2 估价时点原则 3 客观 公正 公平原则 4 替代原则 八 估价方法 由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷 可以通过工程措施基本消除商品房质 量缺陷 因此估价方法首先选择了重置成本法 同时该区位类似无缺陷商品房 价 格案例较多 受不同程度缺陷影响的建筑面积容易确定 可采用特尔菲技术确定 不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数 因此估价方法同时选择了意 愿 调查评估法 九 估价结果 估价人员根据估价目的 估价原则 估价程序 选择科学的估价方法 并结合估 价人员经验 评估确定估价对象房地产在估价时点的缺陷补偿为 39101 元元 人 民币大写 叁万玖千壹百零壹元整 十 估价人员 略 十一 估价作业日期 2004 年 5 月 21 日至 5 月 24 日 十二 估价报告有效期限 自 2004 年 5 月 24 日至 2005 年 5 月 23 日 估价技术报告 个别因素和区域因素分析略 市场背景分析和最高最佳使用分析略 估价方法 选用略 一 估价的技术思路 由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷 可以通过工程措施基本消除商品房质 量缺陷 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进 行逐一测算 累积 故估价人员决定采用成本法进行估价 同时该区位类似无缺陷商品房价格案例较多 受不同程度缺陷影响的建筑面积容 易确定 可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系 数 采用意愿调查评估法 确定商品房质量缺陷价值 二 估价过程 1 技术处理 成本法 根据现场查勘 借助了建筑设计专业人士的分析 确定修复方案 假设可对夹层 部分进行部分拆除 包括横梁拆除 然后在夹层下走道的外侧布设框架柱与横 梁 这样夹层总体格局保持不变 只是在夹层下走道外侧布设一层框架柱 该方 案施工涉及建筑面积为 2 57 米 4 米 10 28 平方米 根据市场调查分析 得到 了拆除工程费用 修缮工程费用 夹层已经装修的报废损失 工程施工导致的房 屋租金损失 被拆除物残值 拆除工程费用 修缮工程费用 夹层已经装修的报 废损失 工程施工导致的房屋租金损失之和扣除被拆除物残值就是商品房质量缺 陷减损值 成本法的估价结果为 40 604 元 2 技术处理 意愿调查评估法 首先采用市场比较法评估出无缺陷类似商品房的价格 然后采用特尔菲技术对 15 个商业经纪人进行了两轮意愿调查确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷 状况修正系数 最后根据现场查勘确定商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应 建筑面积 商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积与对应影响程度的 缺陷 状况修正系数之积的和 得到了该方法的商品房质量缺陷减损值 意愿调 查评估法的估价结果为 37 598 元 三 估价结果确定 估价人员根据估价目的 估价原则 估价程序 选择科学的 估价方法 并结合估价人员经验 采用简单算数平均法 确定评估确定估价对象 房地产在估价时点质量缺陷补偿费为 39101 元 人民币大写 叁万玖千壹百零壹 元整 2 指错题 下列估价报告存在多处错误 请指明其中的 13 处 将错误内容写在答 题处的序号后面空格处 每个错误对应一个序号 未将错误内容写在序号后面空 格处的不计分 每指明一处得 3 分 本题全对得 40 分 浙江省 经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告 封面 目录 致委托方函 注册房地产估价师声明略 估价结果报告 一 委托方 北京市 法院 其他略 二 估价方 单位名称 略 法定代表人 略 单位地址 略 资质等级 建设部房地产价格评估一级 三 估价对象 估价对象为浙江 A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省 县经济开发区内的部分工业用房房地产 即建筑面积 14108 05 的房屋所有权 及相应分摊的 6783 84 出让国有土地使用权 估价对象的总体情况见表 1 一 区位与环境 估价对象位于浙江省 县 镇经济开发区内 县地处浙江省中部 北 距杭州市约 96km 东南界义乌 东北连诸暨 西南与兰溪毗邻 西北和建 德 桐庐接壤 素有 文化之邦 书画之乡 之称 县城面积 920k 辖 9 镇 7 乡 人口 38 万 开发区位于 县东部 西距 县城约 20km 东 西 南 三面环山 并有大陈江流经 大陈江沿岸为较开阔的地势 自西南向东北缓倾 属亚热带季风气候 温和湿润 四季分明 镇 1994 年 8 月被省人民 政府 正式批准为省级经济开发区 开发区规划总用地面积 3 8k 现在开发区已外 扩到整个 县 镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路 镇内设有 火 车 站及高速公路入口 交通便捷 镇内已建成道路框架 12km 有大陈江流过 水 资源十分丰富 开发区所需电力来自华东电网 镇内拥有 110kV 变电所两 座 该地区作为浙江省 经济开发区的一部分 将随着整个 地区以及整个浙江 省经济的高速发展 发挥出更大的经济潜力 参见附件一 估价对象位置示意 图 略 二 权益状况 估价对象包括两块宗地上的四幢房产 两块宗地相连 产权分别由两个单位拥 有 根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘 调查所获取的资料 浙江 A 实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的 国有土地使用证 浦 国用 1996 字第 号 土地用途为工业用地 土地使用权面积为 6041 土地使用权年限为 50 年 土地使用权剩余年限为 43 年 土地使 用权性质 为国有出让 参见附件二 国有土地使用证 复印件 略 在该宗地范围内 浙江 A 实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房 屋所有权登记 参见附件三 县公有房屋所有权登记审核表 略 并 由相关部门同意确权发证 登记表上记载房屋所有权性质为股份制 房屋共两幢 所有权面积合计 8387 15 房屋所有权证号 浦字第 号 该 公司还办 理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记 参见附件四 县单位房屋所有 权登记申请书 略 并由相关部门同意确权 申请书上记载房屋所有权 性质 为股份制 房屋所有权面积为 2487 05 房屋用途为综合楼 根据相关资料显 示 参见附件五 浙江省金华市中级人民法院民事裁定书 2002 金中民执 字第 号 复印件 略 该房屋所有权证号为 浙江 B 有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地 参见附件六 国 有土地使用权出让合同 复印件 略 土地用途为工业用地 土地使用权 面积 为 4000 土地使用权年限为 50 年 土地使用权性质为国有出让 在该宗地范 围内 浙江 B 有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记 参见附 件 七 县城镇公有房屋所有权登记申请表 复印件 略 并由相关部门同 意确权发证 登记表上记载房屋所有权性质为股份制 房屋所有权面积为 3233 85 房屋所有权证号 号 另外在房屋所有权证存根 参见附件八 房屋所有权证存根 复印件 略 中登记了同样的内容 根据委托方提供的资料 估价对象设定有他项权利 浙江 B 有限公司所拥有的建 筑面积 3233 85 的宿舍楼于 1997 年设定他项权利 参见附件九 房屋他项 权证 浦字第 号 复印件 略 他项权利人为 投资公司 权利种类 为抵押 权利价值为 266 6 万元 权利存续期限自 1997 年 12 月 9 日起至 2000 年 12 月 9 日止 此项权利尚未注销 浙江 A 实业有限公司所拥有的建筑面积 2304 85 的仓库和 6082 3 的车间于 1997 年设定他项权利 参见附件十