邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法.doc

邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法邯 郸 市 人 民 政 府（通 知）【2012】21号邯郸市人民政府关于印发邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知各县（市、区）人民政府，市对口各单位，市政府各部门：邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法已经2012年2月28日市政府第56次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。在贯彻执行中遇有相关问题，应当及时向市政府报告。邯郸市人民政府二O一二年三月二十一日邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂 行 办 法第一章 总 则第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称条例）及相关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 为了公共利益的需要，征收本市行政区域内国有土地上单位和个人房屋及其附属物，适用本办法。本办法的征收补偿标准适用于市中心城区，中心城区以外的各县（市、区）自行制定本行政区域内的征收补偿标准。市马头生态工业城单独制定征收补偿标准，报市政府批准后执行。中心城区范围是：北至青兰高速公路，东至环城高速邯济铁路京港澳高速公路一线，南至绕城高速（南段），西至南水北调总干渠，即国务院批准的邯郸市城市总体规划209平方公里范围。 第三条 市人民政府负责全市行政区域内的房屋征收与补偿工作。市建设行政主管部门应当加强对全市房屋征收与补偿工作的监督与指导。市人民政府房屋征收部门具体负责本市行政区域内的房屋征收与补偿管理工作。市马头生态工业城和邯郸经济开发区受市人民政府委托实施房屋征收与补偿工作。各县（市、区）人民政府负责本行政区域内房屋征收工作，其所属的房屋征收部门具体负责本县（市、区）行政区域内的房屋征收与补偿工作。发展改革、城乡规划、国土资源、住房保障房产管理、国有资产管理、公安、工商行政管理、税务、财政、信访、文物等有关部门依照本办法规定对房屋征收与补偿进行指导。第四条 市房屋征收部门主要职责是：（一）贯彻执行国务院条例以及省、市房屋征收方面的法规和规章；（二）研究制定国有土地上房屋征收与补偿政策，编制征收改造规划，确定年度房屋征收计划；（三）对县级人民政府房屋征收部门进行协调、指导和监督；（四）代市政府对邯郸经济开发区和市马头生态工业城实施委托房屋征收；（五）组织全市房屋征收与补偿工作的人员培训和考核；（六）组建“邯郸市房地产价格评估专家委员会”，并履行受理、鉴定等职能；（七）组织规划、住房保障房产管理、国土资源等部门对中心城区房屋征收中的违章建筑和临时建筑进行认定；（八）对市中心城区三区一县（含市马头生态工业城和邯郸经济开发区）的征收补偿方案进行审核和备案；（九）按照有关规定对全市的征收机构以及评估机构实施监督和管理；（十）牵头各县区征收部门对违法征收行为实施监管和处罚。第五条 县（市、区）级房屋征收部门职责：（一） 负责本行政区域内的房屋征收工作；（二） 组织有关部门论证，制定征收补偿方案；（三） 组织对被征收房屋调查、登记，并公布调查结果，组织征收补偿方案听证会，组织对被征收人房屋的认定；（四） 按有关规定选评评估机构；（五） 负责征收补偿费用的监管和使用；（六） 负责组织和委托房屋征收实施单位实施房屋征收，并进行监督；（七） 拟定房屋征收补偿决定，报同级人民政府批准实施。第六条 县级人民政府、邯郸经济开发区、市马头生态工业城可以成立不以盈利为目的的房屋征收实施单位，受房屋征收部门委托承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。接受委托的房屋征收实施单位不得再委托其它单位承担房屋征收与补偿工作。第七条 从事房屋征收与补偿工作的人员应当经市房屋征收部门培训合格后，持证上岗。第八条 任何组织和个人对违反本办法的行为，有权向市、县级人民政府及其房屋征收部门或其他有关部门举报。接到举报的市、县级人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章 征收决定第九条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县（区）级人民政府作出房屋征收决定。（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第十条 因公共利益的需要，市、县（区）人民政府作出房屋征收决定，需具备下列条件：（一）发展改革部门出具的符合国民经济和社会发展规划的意见。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县国民经济和社会发展年度计划。（二）城乡规划部门出具的征收范围，符合城乡规划和专项规划的有关资料。（三）国土资源部门出具的符合土地利用总体规划的有关资料。（四）县（市、区）政府出具的社会稳定风险评估报告。（五）房屋征收补偿资金足额到位，专户存储以及用于产权调换的回迁房屋建设地块总平面图和修建性详细规划。第十一条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，被征收人和相关部门应当予以配合。调查结果与房屋产权产籍管理部门进行核对后，在拟征收范围内进行公布，公布期限不少于7日。 公布期满后，由房屋征收部门将有异议的建筑相关资料移送国土资源、住房保障房产管理、规划等部门，各部门应依照各自职权及时作出认定和处理，并将认定、处理结果告知当事人及房屋征收部门。房屋征收部门应将认定结果在征收范围内以公告形式发布。第十二条 房屋征收范围公布后不得在房屋征收范围内实施房屋新建、扩建、改建和改变房屋性质和用途等不当增加补偿费用的行为；不得办理工商营业执照，不得办理户口迁入及分户手续。违反规定的，不予补偿。房屋征收部门应将前款事项书面通知相关部门暂停办理相关手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不超过1年。在暂停期限内未实施房屋征收的，上述规定自行解除。第十三条 房屋征收部门拟定补偿方案前，应当委托专业评估机构进行标准评估，采取公开选举或抽签方式产生。受邀的估价机构数量应为不少于3家的单数。第十四条 房屋征收部门应当根据调查结果、评估结果和补偿标准制定补偿方案，并组织相关部门进行论证。论证后在征收范围内进行公布，公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。征求意见截止后将征求意见情况以及修改的情况再次公布，公布时间不少于15日。第十五条 因旧城区改建需要征收房屋的，一半户数以上的拟被征收人认为补偿方案不符合国务院条例和本办法的规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证情况修改补偿方案。第十六条 作出房屋征收决定前，项目所在地县（市、区）政府，按有关规定组织有关部门进行社会稳定风险评估。第十七条 房屋征收决定涉及被征收人数量500户以上和市属以上党政机关、企事业单位的，报市人民政府常务会议研究决定；涉及被征收人数量在500户以下（含500户）的，报县级人民政府常务会议研究决定。第十八条 作出征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，专户存储、专款专用，并提供所需产权调换房屋的房源。征收补偿费用可以通过财政拨款、银行贷款、社会融资等渠道筹集。第十九条 县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收目的、征收范围、实施时间、补偿方式、补偿标准、补助和奖励办法及标准、签约期限、搬迁期限、过渡方式及期限、安置房情况、房屋征收实施单位和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第三章 补偿安置第二十条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。中心城区内房屋征收与补偿方案须经市房屋征收部门审核备案。对被征收人给予补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）被征收房屋的附属物的补偿；（三）因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；（五）因征收房屋造成的装饰装修的补偿。第二十一条 对认定的合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，按规定标准给予补偿。对认定的违章建筑和超过期限的临时建筑不予补偿。第二十二条 征收房屋补偿不得低于房屋征收决定之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。第二十三条 被征收房屋的价值，应当由具有三级以上（含三级）房地产评估资质的房地产评估机构（以下简称评估机构），按照房屋评估办法评估确定。同一个征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。征收范围较大的可以由两家以上评估机构共同承担。第二十四条 评估机构按以下规定确定：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产评估机构报名；（三）按照报名顺序公布评估机构名单；（四）被征收人在房屋征收部门公布评估机构名单后7日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人协商不成或不将协商意见书面告知房屋征收部门的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过抽签等方式决定。采用投票方式时超过50%以上的被征收人选择同一评估机构的为多数决定；不足50%应采取抽签等方式决定；（六）评估机构确定后，由房屋征收部门在征收范围内公布。房屋征收部门应向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋评估委托合同。第二十五条 评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部照片等音像资料，做好实地查勘记录并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，不协助不配合的，由被征收人承担后果。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。第二十六条 被征收人对评估有异议的，可以向评估机构申请复核评估，评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。评估结果没有改变的，应当书面通知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向当地评估专家委员会申请鉴定，评估专家委员会应自收到鉴定申请之日起10日内对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见，该鉴定意见为最终认定意见。第二十七条 被征收房屋补偿可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，由被征收人选择。但下列情形除外：（一）征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换；（二）工矿企业等专业性较强难以确定产权调换方案的，房屋征收部门可以对其实行货币补偿；（三）产权不明或产权有纠纷的，房屋征收部门对其实行产权调换；（四）产权人下落不明的，房屋征收部门对其实行产权调换。第二十八条 征收补偿标准如下：（一）征收住宅楼房按建筑面积1:1进行补偿。（二）征收住宅平房（单层，包括坡顶房）按建筑面积1:1.6进行补偿。（三）征收城中村宅基地上房屋，按照其合法土地使用证上载明的宅基地面积1:1.6进行补偿。（四）征收非住宅房屋的，按照其合法建筑面积在同区位、同地段1:1给予补偿。注册性质为住宅，改变用途作为经营性非住宅的，经工商、税务、住房保障房产管理等相关部门认定并能提供相关凭证的，适当增加补偿，但最高补偿标准不超过其合法建筑面积的1.5倍，按照土地使用证载明的土地面积实施补偿的除外。（五）征收房屋（单门独院）附带的合法院落面积应给予补偿。其住宅房屋占地以外的院落面积按住宅房屋补偿单价的二分之一给予补偿，非住宅房屋占地以外的院落面积按照非住宅房屋单价二分之一给予补偿，住宅与非住宅共有院落的按房屋加权平均评估单价的二分之一给予补偿。院落土地和附属物不做产权调换。国有划拨土地不在此项规定之列。本规定所称院落土地指国土资源管理部门依法发放给被征收人的土地使用证上载明的面积，扣除房屋占地面积所剩余的土地面积。第二十九条 房屋征收部门可以向在规定期限内搬迁的被征收人以货币或者实物等方式实施奖励，具体奖励额度由各县级政府制定并报市征收部门审核，但最高不得超过合法补偿面积的30。第三十条 征收出让土地上的非住宅房屋，按照重置价格结合成新进行补偿，其土地按照市场评估价格进行补偿。第三十一条 补助费用按下列规定执行：（一）住宅临时安置补助费：15元/月。（二）非住宅停产停业补助费：办公30元/月，门市40元/月。（三）搬家费：住宅10元/ 非住宅20元/。（四）空调移机：挂机150元/台 柜机200元/台。（五）有线、电话迁移：80元/户 88元/台。本条第二项补助费用，省政府有新规定的，从其规定。补助费均以被征收房屋产权登记建筑面积计算。各项补助标准由市房屋征收部门结合物价等部门适时调整并公布。第三十二条 实行产权调换的，在过渡期限内按被征收房屋建筑面积每月支付临时安置费或停产停业补助费。新建产权调换房屋过渡期限：6层以下的不超过18个月，7层至11层的不超过24个月，12层以上的不超过36个月。由于征收人责任延长过渡期限的，停产停业补助和住宅临时安置费用超过6个月的增加25%，超过12个月的增加50%，超过18个月的增加75%，超过24个月的增加100%。实行货币补偿的，住宅和非住宅房屋一次性发给3个月的临时安置补助费和停产停业补助费。第三十三条 征收国有直管公有住房和自管公有住房的，承租人持有效租赁证件，选择货币补偿的，按房屋补偿单价2/3对租赁人给予补偿；剩余款项支付给被征收人。租赁人选择产权调换的可以在征收前对该房屋进行公房改变为私有房屋，也可以产权调换后租赁人与产权人继续保持租赁关系。征收前符合房改购房政策规定但没有变为私有房屋的，可按房改价格购买或经产权人同意，按市场评估价格购买变为私有房屋。征收国有直管非住宅公房，执行政府定价租金标准的承租人提供有效租赁证明，选择货币补偿的，按补偿单价的2/3对租赁人给予补偿，剩余款项支付给被征收人。也可以产权调换后租赁人与产权人继续保持租赁关系。征收前有租赁合约的，从其约定。第三十四条 仅一套合法房屋产权且无其他住房的被征收人补偿安置后，住房建筑面积不足30的，按30安置。安置后仍符合住房保障条件的，应优先予以安排。第三十五条 征收廉租房、公租房对产权人进行补偿，补偿方式由产权人选择。根据规划不适宜在征收范围内进行产权调换的市政、公益、廉租房、公租房等项目原则上实行货币补偿。第三十六条 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第三十七条 房屋征收部门与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的或有下列情形之一的，由房屋征收部门报请同级人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。（一）产权不明晰，无人管理的房屋及其附属物；（二）房屋所有权人死亡，无继承人继承的，或继承人不明确的；（三）房屋所有权有纠纷，尚未依法解决或正在诉讼的；（四）被征收人不进行协商未达成协议的。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三十八条 严禁行政强制拆迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第三十九条 征收补偿协议签订后，被征收房屋所有权人、承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，房屋征收部门应及时到住房保障房产管理、国土资源等部门办理注销手续。第四十条 各级房屋征收部门应当建立、健全房屋征收补偿档案，加强对房屋征收补偿档案的管理。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况进行监督和审计，并公布审计结果。第四章 征收强制执行第四十一条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县（市、区）人民政府可以自期限届满之日起三个月内，依照中华人民共和国行政强制法的规定，申请人民法院强制执行。申请人民法院强制执行前，县级人民政府应当催告当事人搬迁。催告书送达十日后仍未搬迁的，可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。第四十二条 申请强制执行应向人民法院提供下列资料：（一）强制执行申请书；（二）征收补偿决定及送达文书；（三）作出征收补偿决定的事实、理由和依据等相关资料；（四）当事人的意见及催告情况；（五）强制周转用房的有效证件；（六）补偿资金或产权调换的房屋；（七）人民法院要求的其他资料。第五章 中心城区旧城区和城中村改造特殊规定第四十三条 邯郸市中心城区旧城区和城中村改造按以下程序执行：（一）市房屋征收部门商区、县政府研究确定旧城区和城中村改造计划，报市政府批准，按程序纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，由区县人民政府组织实施。（二）市规划局根据旧城区和城中村改造计划，结合城市总体规划和各类专项规划，出具规划设计条件，致函市国土资源局。（三）市国土资源局依据规划条件对改造区域进行勘测定界，核准各类用地面积，先行测算工业用地、空地的政府土地收益，并致函所在区、县政府。（四）区、县政府和市财政等部门共同审定征收成本。征收补偿完成后，由区县政府将征收成本和回迁安置房情况致函市国土资源、规划、住房保障房产管理和房屋征收部门。征收成本中应当包括:投资人垫付的征收补偿资金、同期银行贷款利息、按15%以下约定的投资回报、回迁安置房建造成本和10%的工作经费等。（五）市国土资源局根据规划条件进行地价评估，测算土地出让的评估、测绘、交易和各种税费后，结合征收补偿情况及区、县意见，合理确定土地出让起始价。土地出让方案报市政府同意后实施。第四十四条 鼓励区、县政府多渠道融资，广泛吸收社会资本参与旧城区和城中村改造。区、县政府应当公布旧城区和城中村改造信息，公开优选意向投资人。投资人参与土地竞买的，在同等条件下享有竞买优先权，其先期垫付的征收补偿资金（含工作经费、利息、利润），由所在区、县政府和市财政部门认定并出具证明文件，可抵作土地竞买保证金。投资人不参与土地竞买的，退还垫付征收资金的80%，不付息、不给利。投资人参与土地竞买但未中标的，由项目所在区、县政府在土地出让后按照约定支付利息和投资回报。第四十五条 竞得人应当缴纳的土地出让总价款必须全部缴入项目所在区、县财政。区、县政府按土地出让价款政府净收益部分的5%提取国有土地收益基金，按10%提取保障性住房建设基金，按10%提取农田水利建设资金，按10%提取教育资金，按土地出让面积65元/平方米的15%提取农业土地开发资金，分级次缴入省、市国库。区、县财政应当及时将规划和土地出让的评估、测绘、交易等工作经费转入各工作部门。市政府与区、县政府对土地出让净收益（含工业用地变性差价、空闲地出让金、出让溢价部分等）享有同等权益。对旧城区和城中村改造项目，按规定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建设基金。旧城区和城中村改造项目，须按税法及有关政策规定缴纳土地出让契税，由区、县财政部门按程序列支，用于该项目安置房建设。第四十六条 旧城区和城中村改造项目，回迁安置房的面积不计入配建廉租房和公共租赁住房的基数。第四十七条 旧城区和城中村改造项目，免缴征（土）地管理费、城市基础设施配套费、城市道路占用挖掘费、新型墙体材料专项基金等政府性基金和行政事业性收费;按规定修建人防地下室的，免交人防地下室易地建设费。因地质、地形和规划等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部门采取一事一议的办法研究解决。城中村改造,规划道路围合内的空闲地和非宅基地占规划总用地面积的比例，300亩以下的项目不超过10%的,300亩以上的项目不超过8%的,可与城中村一并公开出让,享受优惠政策。第四十八条 旧城区和城中村改造项目应当执行以下规定：（一）土地出让政府净收益，由国土资源部门指定有资质的评估机构，依据有关政策规定测算确定。（二）旧城区非经营性用地实施改造，符合城市规划、不改变用地性质，可以在原址自行改造。旧城区商业、工业等经营性用地实施改造，根据城市规划需要改变用地性质和条件的，应补交土地出让差价，办理相关手续。不需要改变用地性质和条件、属于划拨用地的，补交土地出让价款，办理出让手续；属于出让用地的，按出让合同约定进行改造。（三）申请人参与土地竞买报名时，就征收补偿、居民安置应与区、县政府房屋征收部门达成一致意见，并持有由区、县政府征收部门出具的推荐意见。土地竞得人必须承诺保证履行房屋征收部门与被征收人签订的住房安置合同，并首先进行回迁安置房建设，回迁安置房确定房号后，方可依法销售商品房。（四）本办法实施前已经摘牌的旧城和城中村改造项目，在优惠政策上仍按原土地出让约定执行。其中，未取得拆迁许可证的旧城区和城中村改造项目，由摘牌企业负责筹集征收补偿资金，由区、县政府补偿安置后，将土地交给摘牌企业。第六章 法律责任第四十九条 任何组织和单位不能擅自违法征收，擅自违法征收的由当地县级人民政府责令停止违法征收，并按相关规定进行处罚。构成犯罪的，追究其刑事责任。第五十