江阴市南门地区控制性详细规划-说明书.doc

江阴市南门地区控制性详细规划说明书一、 概况江阴地区历史悠久，见诸文字记载的历史已有2500多年。自汉迄元，为乡、为县、为郡、为国、为州、为军、为路、置废分合不常。沿用名称有暨阳、江阴、暨州、连洋州。自西晋起已有1706年的建县历史，1987年撤县建市，是江苏省历史文化名城。江阴地区古时设三门四水关，由于港口、码头的发展，南门、北门沿大街形成城外建成区。建国后，南门地区沿新河进行建设。到了80年代，随着经济的发展，南门地区进行了大规模的建设。南门地区属于江阴市中心城区组成部分，用地范围东起花山路，西至锡澄运河，北起环城南路，南至澄南大道，面积约2.82平方公里。南门地区居民由3个社区（南门社区、南园社区、环西社区）和3个村（澄南村、梅园村、工农村）组成。现有常住人口15487人，其中南门社区5848人，南园社区2419人，环西社区3543人，澄南村880人，梅园村1500人，工农村1217人。现状除工农村有部分农业人口外，其他都成为城市人口。由于历史原因，南门区内工业用地达到40%以上，而且工业门类多达十几种，以机电、冶金、电子、纺织、化学、轻工和建材为主。大小工业企业70多家，产值达28.5亿左右，主要沿河（锡澄河、应天河）分布。目前部分工厂已倒闭，有的正在搬迁中。 二、 现状分析1、 现状土地利用南门地区属于江阴市中心城区，面积约2.82平方公里，其中建设用地为222.11ha，占78.9%，水面占21.1%。在整个建设用地中, 居住用地为78.51ha,占建设用地的35.35%;工业用地为90.15ha，占建设用地的40.59%；工业用地与居住用地总计占城市建设用地的75.94%,其它用地比例很少。总体来说，整个南门地区用地布局较为混乱，工业用地、居住用地混杂，土地利用效率低下，基础设施落后，环境质量较差。2、 居住现状居住用地主要分布在环城南路以南，东转河、运粮河一带，呈现由中心向南拓展趋势 ，布局也体现了居住形成过程中沿河亲水性的特点。南门地区居住是长期以来逐步形成的，布局比较分散，与工业用地交叉布置，彼此干扰严重。由于区内道路不通畅，可达性较差，而且工业区的货运车辆影响居住的安宁。区内只有少量私人商店，缺少配套的公共服务设施。大部分住宅质量较低 ，绿化用地很少，环境脏乱。虽然建筑密集，由于大多住宅层数不高，用地很不经济，居住用地平均容积率只有0.8。从统计抽查的数据来看，人均住宅建筑面积为45，面积标准虽高，但住宅质量差，设备陈旧。住宅建筑有三种形式：公寓式、自建房、民居。公寓式住宅多为20世纪70-80年代建造，5-6层，分布比较集中，行列式布置，有合理的日照间距，基本能满足卫生通风条件，但每套面积较小，户型比较陈旧，不适合现代居住要求。自建房比较分散，层数、面积、建造年代、建设标准相差很大，有的建筑间距不能满足日照和通风要求。民居主要分布在忠义街一带和东转河两侧，建造年代较久，多为一层，建筑密度很高，有的地段达到80%，建筑质量低下，缺少基本的卫生设施，根本不能满足居住要求。3、 公共设施现状公共设施用地的比例很小，远远不能满足居民生活的需要。南门地区大部分用地属于工业、居住用地，公共设施用地十分缺乏，区内只有在小型商店，基本上没有文化娱乐设施。根据用地统计，公共服务设施用地仅占建设用地的6.52%，其中行政办公用地占3.12%，商业金融用地占3.1%。4、工业企业用地江阴是一个工业城市，由于历史原因，南门区内工业用地达到40%以上，而且工业门类多达十几个，以机电、冶金、电子、纺织、化学、轻工和建材为主。大小工企业70多家，产值达28.5亿左右，主要沿河（锡澄河、应天河）分布。目前部分厂已倒闭，也有正在搬迁中。南门地区内工业大部分属于二、三类工业，主要沿河（锡澄河、应天河）分布，这与工业生产用水、运输和排污方便有关。由于工业发展的无序性，工业大都是见缝插针，并与居住用地相互混杂，布局非常混乱，。存在废气、废水污染现象。工业用地的利用率很低，根据抽查统计，多层厂房区的容积率为0.81，低层厂房区容积率仅为0.38。存在的主要问题：工业布局混乱 、规模小、污染重、 用地效率低。目前现状工业以粗放型和劳动密集型为主，技术含量普遍偏低。城南地区工业用地与居住用地混杂，对居住环境产生较大影响，污染也比较严重。5、道路交通现状城南地区道路呈不完整方格网形式，澄南大道、环城南路构成区外南北主要道路，花山路、梅园路构成区内主要道路。城市东西方向主干道网已基本形成，但南北方向道路没有形成，区内道路系统更不完善，行人和货运车辆混行。道路错位交叉，畸形交叉较多，交通联系不便，尤其是东西向的联系不便。澄南大道路面质量差、货运车辆多、无人行道。区内没有停车场地，停车面积严重不足，影响道路的通畅。从总体上看，道路密度较小，道路用地面积占城市建设用地面积的比例为5.32%，远远低于规范指标。南门地区道路交通主要存在以下问题：（1）道路功能混杂，交通性道路和生活性道路不分。如梅园路，既是南门地区人流较集中的地方，车流又较为密集，居民出行很不安全。（2）道路系统性差。南门地区尽端道路多，通达性较差。如南北向的南园路、中山南路和东西向的通运路，均为尽端路，无法贯通城区，给整个城区的交通联系带来了极大的不便。（3）干道密度很低，支路建设也很不完善。干道密度为1.7 kmkm2，远低于规范规定的34kmkm2，且干道都位于区外围。支路密度为3.25kmkm2，略低于规范标准3-5km/ km2，密度虽较高，却分布不均衡，且道路狭窄。（4）城区现有停车场过少，停车面积严重不足，影响道路的畅通。（5）规划用地内工业、居住用地混杂，且大都自发形成，这导致道路随意性很强，较为曲折。现状道路一览表、现状绿地南门地区绿地极为缺乏，不成系统。区内的绿化植被较少，行道树缺乏。目前城区内只有2小块绿地，一块位于梅园路与新河交界处（江阴皮革厂制革分厂），另一块位于小学以南。规划区内河道纵横，包括锡澄运河、新河、运粮河、东转河、应天河。但大部分沿河地段没有绿化，树种也比较单一。有的地段垃圾成堆，对河流形成污染。、现状土地利用强度南门地区主要由居住和工业用地组成, 总建造面积175.2万，建设用地平均容积率为0.8，总体土地利用率不高。主要有以下原因：（1）建筑层数不高，虽然多层住宅区容积率达到1.2以上，但由于其只占总建筑面积的14.4%，而层数较低的自建房和民居层数很低，占总建筑面积的33.5%，所以平均容积率较低。（2）工业区用地利用率更低，工业建筑占总建筑面积的34.8%，其中多层厂房占15.6%，容积率为0.8，低层厂房占19.2%，容积率不足0.4，这使得总体容积率较低。土地利用另一个指标是建筑密度。城南地区总体上建筑密度较大，多层住宅区在45-50%，低层住宅区大于40%，民居区在55-65%之间，工业区也大于25%。、建筑质量建筑主要分为三类：一类建筑指四层以上的框架结构，轻钢结构构成的建筑。一般为20世纪80年代以后修建的建筑，建筑质量总体较好。二类建筑指建筑主体部分较好，多层，以砖混结构为主的建筑。一般为20世纪70-80年代建造的建筑。三类建筑指建筑质量较差，低层，构造简易的建筑。一般为20世纪70年代以前的建筑。文物古迹指被列为市级以上文物保护单位的建筑。该区建筑主要由工业建筑和居住建筑组成。建筑质量大体上由北向南递减，总体质量不高。工业多为简易厂房，居住建筑以2-3层自建房为主。建筑分布：（1）一类建筑集中在环西社区、南园社区，靠近环城南路一带。主要由多层居住建筑组成，大都建于八十年代以后。环西社区内的工业建筑质量较好，部分是由轻钢材料建造的厂房。（2）二类建筑主要集中在环西社区、南园社区、南门社区，应天河靠近花山路段的两侧，以及工农村一带。建筑多由2-3层的自建房构成，建筑质量总体不高。（3）三类建筑沿东转河、运粮河两侧主要由解放前和民国时期建筑组成，具有一定的历史风貌和地方民居特色。但大部分民居建筑质量很差，房屋低矮，毁坏严重。居民的居住条件较差。建筑面积构成表三、 规划目标、职能定位与规模1、规划目标在总体规划指导下，立足于江阴市社会、经济发展现实条件，适应开发建设需要，把南门地区建成配套设施完善、交通便捷、生活安全舒适、具有一定地方特色风貌、环境优良的高品质城市生活区。经济目标：突出经营理念-调整用地结构，优化用地布局，增加第三产业用地。充分利用旧城土地资源，运用市场原则，经营土地市场，探索旧城更新市场化模式。集约化利用土地-适度增加土地开发强度，提高土地利用率。以文化环境促效益-通过特色风貌区的建设，提升地区品位，增强吸引力。社会目标：改善居住条件-按小康居住标准对居住用地和住宅建设进行控制。增加配套服务设施-按有关标准和规范配套公共服务设施，尤其对非盈利设施进行重点控制。保存社会网络-公共空间是社会网络形成的主要载体，因此在绿地系统和风貌区规划时，应将重点放在公共空间的营造上。具体以街巷交叉处、古井保护为节点，以传统街巷，滨河绿带为线，以公园、广场以及滨水开敞空间为面，规划设计点、线、面结合的公共开放空间体系。构建南门地区居民社交网、活动网、认知网络。环境目标：改善市政设施条件-按新区建设标准配套建设给水、排水、电力、电讯、环保环卫、消防、防灾等市政设施。增加开放空间与绿地-建立公园、滨河绿带、街头绿地相结合的绿化体系。减少污染源-搬迁区内工业企业，遏制污染源。河道治理-治理污水，疏通河道，开辟滨河绿带。2、规划原则南门地区的规划应在江阴市总体规划指导下，结合开发建设的实际需要，满足规划科学、手段超前、成果实用、实施灵活要求。具体贯彻以下原则：（1） 现实性原则根据江阴市开发建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划大的原则基础上，土地利用应适应批租、出让和招商引资的具体特点。 （2） 超前性原则城市更新是百年大计，南门地区的更新应突出明确的规划目标，高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。 （3）综合效益原则突出“城市经营”(city management)的理念，开发建设导入市场机制，增强旧城更新活力。调整土地利用结构，增加土地利用集约性。同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。土地利用规划应统筹安排各项用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。（4） 控制与引导相结合原则规划强调控制与引导相结合，对非盈利性公共设施、配套的市政设施、道路、河道、公共绿地、风貌区等实行严格的控制规定，而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。（5）发展与保护并重的原则对风貌区采取保护、改善、恢复、迁建等措施，处理好风貌区与公共中心、绿地、水体和开敞空间的关系，使旧城物质环境更新与历史风貌保护并举。体现南门地区历史文化特色，以特色环境提升地区的品位。3、职能定位南门地区规划职能确定从以下几方面考虑：（1）规划定位1994年12月，由江苏省城乡规划设计研究院编制的江阴市城市总体规划第六章第32条中确定“现有市中心应结合旧城改造、建成商业街区，提高辐射能力和服务水平，发挥商业集聚效应，城市新市中心区应利用其区位优势发展第三产业，成为城市中心的重要组成部分。”1993年6月，武汉城市建设学院编制的江阴市中心城区控制性详细规划中将中心城区性质定义为“以发展金融、商业服务、文化娱乐等第三产业为主的核心区”。1999年8月，中国城市规划设计研究院编制的江阴市新中心区城市设计，提出江阴城市现代化的目标是：“老城区城市活力得到加强，用地功能得到调整和发展，基础设施和危旧房得到改造；沿江经济开发区得到充实和提高，老城区、开发区和城东新区既是相对独立的城市区域，又是江阴城市有机整体不可或缺的重要组成部分，三者相辅相成，相得益彰。”2000年，江阴市被公布为江苏省省级历史文化名城。（2）现状职能分析南门地区属于江阴市中心城区组成部分之一，整个建设用地中, 居住用地为78.51公顷,占35.35%;工业用地为90.15公顷，占40.59%。工业居住两类用地占建设用地的75%，工业用地大部分属于二、三类工业。南门地区形成时期，由于工业的无序发展，大都是见缝插针，并与居住用地相互混杂，存在废气、废水污染现象。工业用地的利用率很低，根据抽查统计，多层厂房区的容积率为0.81，低层厂房区容积率仅为0.38。大量的工业用地与南门地区的区位条件很不适应，结合旧城更新对用地进行调整，外迁工业，腾出空间，用于发展居住和第三产业，不仅有利于优化用地布局，改善环境，而且有利于提高土地利用效率。（3）发展分析城市是人们进行政治、经济、社会、文化等活动的载体，城市中的实体结构，都是在不断的演变中。江阴市经过多年的建设，一个现代化的新兴城市逐步呈现，新的居住区、工业区的建设为疏散旧城人口与工业，优化旧城功能创造了条件，江阴旧城更新的时机基本成熟。但由于旧城多年积累的问题较多，如基础设施不配套，不少村庄插花其中，道路狭窄，建筑质量差且密度高，甚至有不少危房，因而旧城更新的难度相对较大。南门地区的更新应有助于增强土地利用的集约性，改善居住环境，增加配套设施，保存历史风貌，完善社会网络。南门地区现状用地结构严重失衡，居住环境恶劣，建筑质量差，土地利用率低，历史风貌和景观特色丧失，整个南门地区的物质环境不适应城市社会经济的发展，对南门地区进行更新改造成为城市建设当务之急。在江阴市城市总体规划的指导下，整个城市中心区东、西、北三面用地均已饱和，向南发展是中心城区的重要出路，而南门地区又是城市中心区的延伸，距离旧城中心最近，加之南门地区多年来的文化积淀，使得该区对于整个旧城更新起着举足轻重的作用。南门地区的用地为旧城拓展提供了充足的空间，根据城市发展的宏观目标对南门地区进行结构式更新是一种必然的选择。考虑到城市经济发展阶段，集约式发展已经成为江阴发展的必然趋势。随着社会主义市场经济体制的确立，土地有偿使用制度为旧城更新提供了资金保障，同时也给旧城更新注入了生机与活力。南门地区位于城市中心区的边缘，区位条件很好，而近期江阴城市中心地价飞涨，使南门地区的更新具有很好的市场基础，也为集约式的土地利用提供了条件。“水”是现代人居环境中不可缺少的组成部分。南门地区河流纵横，有历史悠久的东转河，在航运史上举足轻重的京杭大运河（锡澄运河），还有应天河、运粮河、新河，使南门地区成为城区少有的水网密布的地区。规划通过对河网水系的整治改造和滨河绿地的建设，该区必将成为潜在的环境优良最具水乡特色的重要城区。规划确定把南门地区建设成为高品质、环境优美的居住区，正是基于这种思路。由于南门地区地理位置和历史沿革的特殊性，根据国内外成功的城市更新经验，对南门地区的改造不仅包括物质环境的结构性更新和改造，而且应该保存历史风貌，完善社会网络。综上所述，南门地区职能定位为：中心城区南部的高品质的居住区、商业服务延伸区、体现江南水乡特色的历史风貌展示区。4、规划人口规模规划人口根据居住用地规模计算。按规划职能定位，南门地区为高品质的居住区，目前该区内工业企业应全部外迁，调整后用地将用于增加道路、公共设施、绿地等，其余用地用于居住用地。按国家城市建设用地标准，用地构成比例（占建设用地的%）一般为：道路8-15%，绿地为8-15%。由于南门地区位于城市中心区附近，干道密集，道路用地比例应取上限值。总体规划中沿锡澄运河和应天河一带为城市重要的生态绿地，区内还包括有东转河、运粮河、新河，这几条河流两侧都要保留规划绿带，因此南门地区绿地比例将达到15%以上。公共设施为10%左右，其它用地5%左右。调整后比较合适的居住用地占50%，达到110公顷左右，比现状增加约30公顷。由于南门地区规划定位为高品质居住区，居住密度不宜很高，按居住用地30/人计算，居住人口为3.7万，社区配套设施按4万人规模控制。四、用地布局规划1、规划结构（1）影响规划结构的要素城市总体结构的指导与制约作用。南门地区是江阴城市总体的有机组成部分，既是中心区向南拓展的重要方向，又与城市东西组团有着密切的联系。南门地区功能定位、道路系统、开放空间规划应在总体规划整体框架指导进行，同时根据自身条件，突出特色。规划主次干道的影响。总体规划已确定了南门地区主要道路的走向和路幅，由于这些道路多为全市级主、次干路，牵一发而动全局，因此，既定的道路成为南门地区规划路网骨架。本规划以总体规划所确定的道路为骨架，形成方格网的路网结构，以虹桥南路为轴，注重与旧城中心区的关系，在虹桥南路形成城市商业延伸区。河道因素。区内五条河道，形成了“回”字形格局，是形成绿地和开放空间系统的有利条件，也是形成布局特色的基础。规划充分利用河道，并在河道两侧保留绿化带，在河道交汇处形成绿色开敞空间，创造宜人的居居环境。现状用地布局。现状用地布局、道路走向和用地产权界线也是规划考虑的重要因素。（2）结构类型南门地区位于江阴市南部，处于城市布局结构中轴线上，以虹桥南路为轴，实现中心城区向南的延续。规划以总体规划所确定的道路网为骨架，形成“一轴，两心，五区，五条绿带”的布局结构。一轴：虹桥南路的商业服务轴，贯通南北，与中心城区紧密相连。两心：以新河、东转河、运粮河交汇处为主中心，毗邻路与虹桥南路交汇处为次中心，形成南门地区的公共中心。五区：被河流自然分隔的四个居住社区和忠义街风貌区。五条绿带：以现状河流为基础，在河流两侧形成的五条滨河绿带。（3）用地布局规划以河道为界形成五个功能区。在虹桥南路两侧形成商业文化中心区，布置办公、商业、金融、文娱用地，集中布置形成虹桥南路公共服务中心。其它四个区为居住小区。2、主要用地规划（1）居住用地居住用地分为二类，第一类为低密度、用地标准较高的中高级住宅区，住宅以低层为主，分布在锡澄运河东侧。第二类为中密度住宅区，住宅以多层为主，分布在南门地区中、东部街区。在虹桥南路两侧南部街区规划部分中高密度住宅区。（2）公共服务设施用地行政办公中心位于虹桥南路与前进路交汇处，与公共中心毗邻，不仅位置适中，而且环境条件很好。也可安排部分市级行政办公设施。商业服务中心位于南门地区北部，虹桥南路两侧，主要安排为南门地区和旅游服务的商业服务类设施，如百货、餐饮、旅馆、银行等。为各街区服务的基层商业服务设施分散布置在各社区中心。文化娱乐中心布置在区中心，结合中心公园形成休闲、游乐、文化、活动中心。主要安排放影厅、文化馆、歌舞厅、青少年活动室及老年活动室等设施。按有关规范，规划布置其它公共服务设施。（3）规划用地指标用地平衡表五、公共设施和重要市政设施规划控制1、规划目标满足居民日益增长的物质文化生活需要，考虑其长远发展，规划建设应逐步形成设施配套齐全、层次分明、布局合理的公共设施体系。公共服务设施的项目、规模和标准与高品质的居住区、商业服务延伸区的功能定位相适应。2、规划原则（1）以总体规划基础，对公共设施进一步落实、深化，充分满足南门地区的需要，并适当增加市级的公共服务设施。（2）规划高起点，根据用地规模和人口容量，公共设施的项目和规模采用较高标准，并适当优先建设，吸引投资并带动南门地区发展。（3）公用设施结合用地布局进行合理布局，满足城市居民日常使用需要。3、配套公共服务设施控制（1）配套公共服务设施定位控制。公共服务设施的定位应根据项目性质和用地布局特点给予不同的控制要求。从项目性质看，有盈利性和非盈利性的。盈利性项目，如商业服务设施在市场经济条件下可自由调节，规划加以引导。非盈利性项目，如托幼和学校，在开发过程中必须加以严格控制。从用地布置特点看，有要求单独设置的项目，如中、小学、菜市场等，需要严格控制；也有可混合设置的项目，如商业住宅混合用地，办公住宅混合用地等，控制要求应有差别。根据配套公共服务设施特点，有以下两种定位控制方式：指令性控制：指对公共服务设施项目、规模、用地地点、界限实行严格控制的方式。引导性控制：指对公共服务设施项目、规模、设置地块与定位要求不做强硬控制的方式。引导性控制只提出一定建议，指导规划实施。完全引导控制的公建项目较少，对大部分公建的项目、规模、定界、定位控制一般采用指令性与引导性相结合的方式。（2）配套公共服务设施项目的确定注：为引导性控制 为指令性控制（3）重点设施控制重点设施包括教育、医疗、商业金融、文化教育、市政公用、行政管理等各类公用设施，具体见下表：六、道路交通设施规划控制（一）道路网规划1、现状道路网存在的主要问题 （1）道路功能混杂，交通性和生活性道路不分。如梅园路，既是南门地区人流较集中的地方，车流又较为密集，居民出行很不安全。（2）道路系统性差，不成网络。由于对前期规划路网控制不严，城区尽端道路多，通达性较差。如南北向的南园路、中山南路和东西向的通运路，均为尽端路，无法贯通城区，交通联系不便。（3）主干道密度很低，支路建设很不完善。城区道路密度极不合理，但主干道的密度很低，远低于规范规定的34kmkm2。支路密度较高，为3.25kmkm2，却分布不平衡，略低于规范标准3-5km/ km2。2、交通发展策略南门地区是江阴市城市中心区向南的延伸区，其定位为高品质居住区，商业服务延伸区。因此，便捷的交通对于南门地区至关重要，首先，南门地区交通规划的重点是加强中心城区与南门地区的联系，以中心城区辐射南门地区，并建立与城市整体道路网协调的道路骨架。其次，区内道路应结合现有道路走向，确定合理的道路网密度，并做好支路网规划，建立一个方便、快捷、舒适的道路网系统；区内交通处理好人流和车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉和干扰 。车行系统的组织应与城市的用地布局密切配合，与开发强度相互协调，发挥道路的最大使用潜力，并充分考虑远期城市用地拓展的需要。第三，南门地区应发展公共交通，线路规划和公交站点设计应以全市公交系统为基础，综合权衡考虑。第四，逐步限制摩托车，淘汰三轮车。随着江阴市经济的发展，小汽车的普及是必然趋势，故在道路网规划时应充分考虑交通量增长需求。第五，南门地区道路网规划时应充分考虑静态场站设施规划布置，尤其是公共停车场的规划。3、道路网规划原则（1）道路网规划必须以城市总体规划为基础，满足土地使用对交通运输的需求，1、现状道路网存在的主要问题（1）道路功能混杂，交通性和生活性道路不分。如梅园路，既是南门地区人流较集中的地方，车流又较为密集，居民出行很不安全。（2）道路系统性差，不成网络。由于对前期规划路网控制不严，城区尽端道路多，通达性较差。如南北向的南园路、中山南路和东西向的通运路，均为尽端路，无法贯通城区，交通联系不便。（3）主干道密度很低，支路建设很不完善。城区道路密度极不合理，但主干道的密度很低，远低于规范规定的34kmkm2。支路密度较高，为3.25kmkm2，却分布不平衡，略低于规范标准3-5km/ km2。2、交通发展策略南门地区是江阴市城市中心区向南的延伸区，其定位为高品质居住区，商业服务延伸区。因此，便捷的交通对于南门地区至关重要，首先，南门地区交通规划的重点是加强中心城区与南门地区的联系，以中心城区辐射南门地区，并建立与城市整体道路网协调的道路骨架。其次，区内道路应结合现有道路走向，确定合理的道路网密度，并做好支路网规划，建立一个方便、快捷、舒适的道路网系统；区内交通处理好人流和车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉和干扰 。车行系统的组织应与城市的用地布局密切配合，与开发强度相互协调，发挥道路的最大使用潜力，并充分考虑远期城市用地拓展的需要。第三，南门地区应发展公共交通，线路规划和公交站点设计应以全市公交系统为基础，综合权衡考虑。第四，逐步限制摩托车，淘汰三轮车。随着江阴市经济的发展，小汽车的普及是必然趋势，故在道路网规划时应充分考虑交通量增长需求。第五，南门地区道路网规划时应充分考虑静态场站设施规划布置，尤其是公共停车场的规划。3、道路网规划原则（1）道路网规划必须以城市总体规划为基础，满足土地使用对交通运输的需求，发挥城市道路交通对土地开发强度的促进和制约作用。（2）道路网规划有利于创造一个高效、经济、舒适和低公害的交通环境，为南门地区的发展起良好的促进作用。（3）道路网规划应划分功能、明确主次，确定合适的道路网密度，建立一个完善的道路网系统。南门地区重点公共设施及市政设施规划一览表4、道路网规划（1）形式：路网采用方格网形式,间距均匀，联系方便。（2）等级：城市道路分为三级。主干路：主要功能是集流,交通主干网的主要部分,以机动车交通为主,主要承担中心城区的客货运交通。规划双向车道，红线宽度为40-90m。其中虹桥南路是江阴市南北向主要生活性干路，主要承担客运交通。澄南大道是城市的外环路，主要承担货运交通，是城市对外联系的一条干道；环城南路是城市的内环路，综合性干路。次干路：其主要功能是分流，与城市干道网一起构成南门地区的道路网骨架，兼有交通和生活双重的功能，规划双向车道，道路红线宽度24-30m,主要承担各区之间的联系。支路：主要承担区内的交通联系，红线宽度m。规划道路一览表（二）静态交通设施规划、 原则（1）静态场站设施应与城市交通发展规模相匹配，用地有足够的保证。（2）静态场站设施应与城市道路网规划相协调，使城市的交通更为流畅，快捷。（3）城市的静态场站设施应充分考虑远期的需求，满足远期交通量的需要。、公共停车场公共停车场分为外来机动车公共停车场和市内机动车公共停车场，用地面积按0.8/人计算。市内机动车公共停车场主要设置在商贸、大型公建附近，服务半径一般不大于300m。停车场的规模不宜太大，一般在200个泊位以下。对用地紧张路段，建停车楼或地下停车库解决。南门地区规划停车场面积10.2ha,其中公共停车场占30%，面积大约3ha。共规划公共停车场5处，每处面积大约4500-6000m2，停车位每处120-200个车位。南门地区公共设施停车位配置指标采用江苏省指标，具体见下表：3、公共加油站南门地区设置公共加油站2处，一处位于澄南大道北侧，另一处位于环城南路南侧。（三）公共交通规划根据江阴市未来发展的趋势，江阴市将发展为中等规模城市，城市的交通量将急剧增加，发展公共交通则可以有效的减少人均道路用地面积，从而缓解城市交通拥挤带来的种种弊病。1、公交车辆及线路根据江阴的居民出行特点和公交设施现状，规划公共交通车辆发展水平为12001500人一辆标准车；公交线路网密度应达到市中心34kmkm2，城市边缘地区为22.5kmkm2；公交站点覆盖率，按300m半径计算，不得小于城市用地面积的50，按500m半径计算，不少于85%。南门地区规划在城市主次干道上考虑公交线路网规划，公交路线分布在环城南路、虹桥南路、梅园路、花山路等主次干路上。2、公交站点南门地区共规划公交站点18个，位置见重点设施规划图。3、出租车目前江阴区已有出租车服务，随着居民生活水平的提高，居民对交通出行服务水平的要求逐渐提高，更多的居民出行会转向出租汽车。规划期末，出租汽车拥有水平应达到2辆/千人。出租车临时停车厂可结合公共停车厂设置。（四）道路竖向设计道路竖向设计综合考虑现状地形、防洪防涝、通航以及工程管线布置的要求确定，为下一步工作中的道路设计、街坊内部竖向设计提供参考。南门地区的道路竖向设计统一采用黄海高程，以地区的防洪标高为基准。 道路竖向设计应充分考虑与现状道路的衔接，以雨水的就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。根据道路纵坡设计规范，应尽量保证道路纵坡度大于0.3%，小于3%。对于通航的河道，必须保证通航要求，应按河道的等级进行控制，锡澄运河建议按五级航道控制，应天河按六级航道控制。对于地区内的小型不通航河道，按地方要求，考虑防洪和过水断面的需要，桥梁底标高应超过黄海高程3.6m。七、绿地系统规划1、规划目标与原则（1）规划目标综合考虑城市生态环境保护、居民公共活动需求、综合防灾等多方面的因素，以建设环境优美的园林城市为目标，南门地区规划人均绿地超过10 ，占建设用地比例大于15%，绿化覆盖率大于40%。（2）规划原则系统性原则：河道绿化与集中绿化相结合，以总体规划绿地系统为基础，并与城市水系资源紧密结合形成清晰完整的绿化体系。多元化原则：绿地系统应符合多元化的要求，以生态型，自然型、文化型、功能型等多型制相结合。开放性原则：开辟沿河绿地，形成休闲游憩场所，并与公园和广场结合形成开放空间体系。2、绿地系统规划布局及功能根据总体规划和南门地区的自然条件，规划形成以河流绿带和集中公共绿地为主体，街头绿地、桥头绿地为辅，点、线、面相结合的绿地系统。规划绿地系统由滨河绿带、公园、街（桥）头绿地、防护绿地组成。（1）滨河绿化带沿锡澄运河绿带，宽100m。属于全市性生态绿带，在满足生态、噪音隔离、防洪防汛等主要功能前提下，还应该兼备居民休憩娱乐、户外活动和观赏的功能。应天河绿化带，两侧各宽30m。主要功能为噪音隔离、观赏、休闲和运动。运粮河绿化带，两侧各宽20m，提供休憩娱乐和户外活动的场所。新河绿化带，两侧各宽20m，主要功能为污水厂隔离、休闲、活动和观赏。（2）公园 规划形成2个公园。（3）街（桥）头绿地规划在住宅区设置街头绿地，增加公共绿地空间分布的均匀性，使居民步行300m可到达街头绿地或步行500m可到达绿化带。在主要道路跨河桥两端设置桥头绿地。（4）防护绿地在澄南大道两侧设置20m宽的防护绿带，以减弱大量货运交通对南门地区的影响。在南门变电站四周设置20m宽隔离绿带，在其南面预留50m宽高压走廊隔离绿带。由于现状变电站出线比较分散，规划建议对进出线走廊归并，节约高压走廊用地。城南污水处理厂四周设置20m宽绿化隔离带。隔离带绿化种植选择合适的树种，既满足防噪、防尘等功能要求，又要具有较好的观赏性。3、绿地规划指标（1）绿地面积规划南门地区绿地总面积达62.38万m2，人均公共绿地为15.6m2人。（2）绿地率居住用地绿地率为4045%，其中低密度住宅区为45，多层住宅区为40，高层住宅区为40；中小学、托幼绿地率为40%；办公、宾馆绿地率为30%；沿街商业绿地率20%；规划平均绿地率为35%。主干路绿地率20%，次干路绿地率10%。公共绿地允许建设建筑小品和游憩设施，但总建筑面积不得超过绿地面积的10%，绿地率不低于80%。4、河道断面与驳岸控制河道断面与驳岸的处理有着密切的关系。河道断面的处理的关键是要设计一个能常年保证有水的河道及能应付不同水位、水量的河床的变化，保证通航、防洪等要求，同时又要使驳岸具有较好的亲水性，观赏性，适于休闲游憩。南门地区河道由于防洪要求较高，建议采用人工驳岸形式。有通航要求的锡澄运河、应天河应建设钢筋混凝土垂直驳岸，其它几条河道两侧多为生活岸线，宜用毛石等天然石材建造重力式挡土墙时，形式也可采用台阶式驳岸。八、风貌规划江阴地区古时设三门四水关，由于港口、码头的发展，南门、北门沿大街向外形成建成区。建国后，南门地区沿新河进行建设。到了80年代，随着经济的发展，南门地区进行了大规模的建设，城市面貌也发生了巨大的变化。忠义街、五云桥、老宅院处处倾诉着古老江阴的历史沧桑，古城墙、大宅院、牌坊的典故与史话无不展现南门地区特有的文化氛围。1、南门地区风貌构成分析与评价南门地区的风貌主要由三个方面组成：自然环境要素、人文环境要素、人工环境要素。（1）自然环境要素南门地区有四条河流，分别是运粮河、东转河、新河、应天河和锡澄运河。在现代交通工具尚未普及之前，河道交通为南门地区提供了极为有利的条件，是地区繁华兴盛与衰败的决定性因素。河道不仅是早期城市形成和发展的重要因素，而且也成为形成南门地区水乡特色的自然要素。（2）人文环境要素江阴历史悠久，自古为泰伯化育之邦，季子躬耕之地，文化源远流长。3000多年前，这里的土著文化与中原文化相融合成为先进的吴越文化的组成部分存在着中华灿烂的远古文明。江阴还在我国近代教育史上占据一定的地位。清末废科举办学堂，地方有识之士纷纷热心办学。“五四”后，教育事业得到很大发展。南门地区虽然现存的人文资源不够丰富，但作为现存不多的旧城区，应该成为展示江阴历史文化风貌的窗口之一。（3）人工环境要素南门地区至今仍然保留部分古色古香的老街、传统的民居宅院以及水乡小桥，还有码头、古井等富有特色的人工环境。老街南门地区的忠义街、埠下街、石子街、河东街均为江阴市传统生活街巷的典型，延续着古老江阴的历史文化与风貌特色。其中尤以忠义街保存较为完整，空间格局特色明显。传统民居南门地区传统民居分布于运粮河、东转河两岸忠义街、埠下街、石子街、河东街一带，其形态基本上取决于街道和河道的走向、形状和宽窄变化，布置灵活。民居或分布于河道两侧，形成了以河道为主体的带状空间；或以街串巷的交通骨架把各住户连接成整体，形成“鱼骨式”形态特征。东转河两岸和忠义街的民居大都建于民国初年，为一些大户人家或在外经商的富户人家别院，故房屋多为多进合院式，规模较大。而埠下街、河东街、石子街一带民居多为解放后建造，规模较小，建筑质量较差。民居多为木结构，合院式建筑。多个院落空间层层串联，大小不一，形式多样，屋顶为小青瓦重檐，高低错落，另外在马头墙、院墙、门窗、斗拱、柱头等处有精细的雕刻装饰。南门地区民居虽有一定特色，但大多由于年久失修，建筑质量很差，住宅室内标准不能满足居住要求，用地也不经济。旧城更新时大面积保留民居是很不现实的。规划建议只保留忠义街两侧比较典型的部分民居建筑。水乡小桥南门地区内五云桥、八字桥、忠义桥五座石构拱桥。上可行人，下可通舟，将被河道分离的各个组团联系沟通。还有新桥、板桥年、梅园桥架于应天河上成为南北向的交通要塞。这些大大小小形态各异的桥构成了南门地区独特的景观风貌。井南门地区内有4处遗留下来的井，均在忠义街内，为居民日常取水之用，沿用至今，井口以条石围栏砌筑成井台。为了方便居民取水又不至影响交通，于是形成一个井台空间。经过上百年的历史便成为街区生活风貌的一道景观。宗教建筑南门地区有十方庵、天主教堂等宗教建筑。其中十方庵始建于明万历年间是江阴市文物保护点，也是居民举行传统民风民俗活动的场所。、 风貌规划的原则（1）保存与更新相结合的原则。南门地区的特殊性使得规划不同于一般新区，保存与恢复历史风貌对于弘扬城市文化，提升城市品位具有十分重要的意义。保存就是保护具有代表意义的民居、街巷等特色要素，再现传统城市风貌，保存城市历史记忆。同时，南门地区又不同于历史街区，更不同于单个的文物古迹，是未来城市重要的生活居住区。由于该地区的物质环境现状，大面积的保护是不可取的，也是不现实的。因此，对于大多数特色不突出地段的更新是必然的选择。更新就是要按照现代城市的功能要求和生活方式，调整用地结构，从根本上改善道路交通和基础设施，重建良好的居住环境。体现城市可持续发展思想，创造一个既延续历史文脉，又不是简单重复历史原貌的一个充满生机和活力的现代城区。（2）综合效益的原则。南门地区的规划必须兼顾经济效益、社会效益和文化效益。在能够体现南门地区的历史文化特色的前提下，风貌区的范围和用地规模的确定要适度，范围和规模过小，起不到展示历史风貌的作用。范围和规模过大，建设标准过严，势必影响土地利用经济效益，给南门地区的更新和改造带来困难。规划在对文物古迹进行保护，并恢复部分风貌区的前提下，运用市场经济原则运作城市建设，实现南门地区更新的社会、环境、经济和文化效益的统一。、 风貌规划南门地区风貌规划通过文物古迹、特色建筑或构筑物的保护和设立风貌区来控制，实行点和面控制相结合。（1）文物古迹保护南门地区的历史文物古迹现存2处，规划予以重点保护。分别是：十方庵在江阴南门外吴家桥东首，始建于明万历年间，本名十方云水禅院，咸丰十年毁于兵 ，仅存颓屋数椽，清同治年陆续修建，光绪十年建毗卢殿，规制宽敞，为邑中诸庵冠，今存前殿五间，殿北壁间砌有董其昌塔形楷书“心经碑”。除现有保留建筑外，在其北侧增加用地，扩大规模，建议作为民俗展示建筑。规划划定其周围20m范围内为保护区。五云桥石砌拱桥，建于清朝。1992年被江阴市人民政府公布为“江阴文物保护单位”。规划保留，建议进行修复。结合滨河绿地进行保护，保护范围为桥两端各20m。（2）有特色的建筑或构筑物的保护南门地区至今仍然保留部分古色古香的老街、传统的民居宅院以及水乡小桥，还有码头、古井等富有特色的人工环境。这些成为构成南门地区传统风貌的重要要素。规划进行部分保留或恢复。老街南门地区的忠义街、埠下街、石子街、河东街均为江阴市传统生活街巷的典型，延续着古老江阴的历史文化与风貌特色。其中尤以忠义街保存较为完整，空间格局特色明显。这几条街比较分散，加上与城市新规划的道路网有些矛盾，规划全部照原样保留不现实，建议规划只保留最典型的忠义街北段。忠义街现全长671m，宽6m左右，两侧建筑多为1-2层民居建筑，基本维持旧貌，街道空间相对狭窄封闭，高低曲折变化，相传曾有许多大户人家之别院座落于此。规划保留北段75m长，两侧民居基本按原样修缮，整旧如旧，保持现有空间尺度。外迁居民，民居作为展览陈列场所。建议使用石板铺砌街道，临河最近处与水埠头联为整体，体现水乡街巷特色。传统民居规划保留忠义街两侧的典型民居，对164号、167号、178号民居建筑进行抢救性保护，在基本维护民居格局、建筑风格的前提下，对结构加固，整旧如旧。外迁居民，完善配套市政设施，安排新的功能。保留的民居四周20m范围内划定为保护区，禁止建设建筑物。水乡小桥规划保留五云桥、八字桥2座石构拱桥。石桥两端各20m划定为保护范围，禁止建设建筑物。古井保留4处古井结合民居进行保护。天主教堂-保留天主教堂，东、西、北三面20m为保护范围，南面与城市道路之间的空地也划定为保护范围，不得建设任何建筑物。（）历史风貌区规划规划确定的风貌区位于东转河两侧，东起规划路（花山路西侧并与其平行的新辟道路），西至虹桥南路，北起环城南路，南至八字桥一线。该区现状集中了较典型的传统街巷空间、民居，突出体现了水-路-河的江南水乡特色。据史记载，这里也是江阴城区的南大门，选择该区作为历史风貌区，不仅可以利用现状较好的基础，保护好特色的民居和街巷环境，而且也符合历史事实。该区作为中心区向南拓展的起点，将成为再现南门地区历史风貌，展示历史文化的重要窗口。规划措施：保护十方庵（文物建筑）、忠义街（街道）、典型民宅（民居）、古井（场所）、河道（水乡环境）等；恢复和再现城门、城墙、牌坊、拱桥等建（构）筑物；新建适量文化娱乐、旅游购物等设施；结合东转河滨河绿带建设，增加开放空间和休闲活动场所，使风貌区成为人们活动休闲、陶冶情趣、展示地方历史文化传统的场所。规划建议设置以忠义街和两侧民居为中心形成传统街市风情区；以城墙、城楼、护城河为主题形成江阴古城风貌展示区；以十方庵为中心形成民俗民风展示区；以保护的典型民居为主形成传统民居展示区；以东转河及两侧民居为主形成展示江南水乡“人家枕河”的风情区；以沿河绿地形成休闲游憩区。重要建（构）筑物保护措施一览表九、土地利用开发强度规划土地开发强度涉及到建筑容量、环境容量、道路交通负荷能力和用地功能等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不仅可以保证良好的城市空间环境，而且有利于提高土地使用效率，优化用地结构。土地开发强度的控制通过对容积率和建筑密度两项核心指标控制实现。南门城区土地利用强度在考虑到区位、规划功能定位、环境特点、交通及基础设施容量、用地经济性等因素后综合确定为适度规模的开发原则。区位与地价因素：南门地区紧邻旧城中心区，其开发强度不应也不会超过中心区，按江阴地价分区类型，南门地区处于二类地价区，其开发强度应高于城市边缘地区。规划功能因素：南门地区规划为高品质居住区和商业服务延伸区，要求该区不能成为密度很高的地区。环境特点：南门地区四条河流纵横，成为城区少有的水网密布的地区。规划通过对河网水系的整治改造和滨河绿地的建设，该区必将成为潜在的环境优良最具水乡特色的重要城区。如果开发强度过大，不利于形成地区环境特色。交通及设施容量因素：目前整个南门地区用地布局较为混乱，工业用地、居住用地混杂，土地利用效率低下，道路系统很不完善，基础设施落后，环境质量较差。对该区的更新改造必须循序渐进，由于开发建设的投入限制，短期内道路和基础设施的支撑力度应与土地开发建设强度协调。而且长期以来南门地区对居民的吸引力不足，市民对该区未来房地产市场的信心恢复需要一个阶段。因此，土地利用开发强度不宜过高。1、容积率多层住宅区1.21.8, 高层住宅区1.82.5，办公1.53.5，商业娱乐、服务1.21.8。2、建筑密度多层住宅区不大于30%，高层住宅区不大于25%。小块办公及商业用地不大于50%，小块商住综合用地不大于50%。十、市政工程规划（一）给水工程规划1、给水现状江阴市南门地区供水主要由小湾水厂供给。现状供水管网不完善，水量不足。2、用水量预测江阴南门地区主要是以居住为主综合区，居住总人口约4万人。根据本区实际情况，参照总体规划所确定的人均综合用水指标，规划确定人均生活用水标准按350升/日?人计算，则生活用水量为1.4万吨/日；公建用水量按公共建筑面积测算为0.28万吨/日；市政消防用水约为0.15万吨/日；本区无工业用水，未预见用水及管网漏