麒麟山庄营销方案20071229.doc

附件：麒麟山庄东郊花城春节前营销方案一、营销策略1、增加关注 提高来人量进入11月以来，由于处于市场传统淡季，区域关注度不足等因素，来人量锐减。 重新包装 换装上市重新包装我项目剩余房源，突出剩余房源的优势，给客户以耳目一新的感觉，从而增加我项目的关注度，提高来人量。 以老带新 深度挖掘已有客户群“介绍”一直是我项目来人的主要途径，目前我项目已成交客户已经积累了200多组，这部分资源可以充分利用。2、抓住新年契机，重礼馈赠，增加项目吸引力以元旦、春节为契机，以新年送大礼的形式，增强项目吸引力。3、销售完善 提高成交率 调整销售道具 调整说辞重点案场现在所有的销售道具，除户型图外，其他道具都是针对项目整体。为了配合本次剩余房源重新包装，建议暂时撤换现有道具，摆放集中介绍剩余房源的宣传单页。销售人员的说辞我司已经进行了更新完善，但为了配合本次推广，还要局部加强对产品附加值、景观等说明。二、销售执行1、贺新春赠礼活动活动时间：2008年1月5日至2月5日；活动内容：以恭贺新年为由，给认购指定房源的客户额外赠送新春大礼，吸引客户关注。赠送方式： 活动期间，凡是第一次到案场看房后五日内即认购6#楼04、05室（跃层除外）的客户（共20户），除正常享受原有价格优惠外，另可获赠价值5000左右的新春大礼（实物），且不得折为现金冲抵房款。如购其他房源，则只享受原有的价格优惠。特别说明：1、选择6#04、05室的理由：此20户为西侧单元的中间户，四周视线均受遮挡，客户抗性较大，至今未售出一套；2、我们可根据春节前销售策略执行的效果，及时调整春节后的相关政策。2、以老带新政策（1）执行时间段2008年1月1日至3月31日（2）针对客户群成功推荐亲友成交的麒麟山庄东郊花城业主（3）政策凡在活动期间成功介绍亲友购买麒麟山庄东郊花城的业主，可获赠价值2000元左右的礼品。3、销售道具及销售说辞更新（1）销售道具更新A、更新形式单页、展板建议在案场增添专门针对剩余房源的宣传单页、展板。B、更新内容单页不仅包括对项目实力等主要项目优势的说明，重点说明该批房源的景观优势以及产品附加值。（2）销售说辞更新详细说明我项目的节能、采光优势；突出会所功能全面性。三、推广计划1、诉求主题泊爵中央园林府邸 迎新春 送厚礼双份幸福 震撼惊喜2、媒体计划（1）媒体组合报纸：现代快报、南京日报、金陵晚报、扬子晚报报广各一篇大牌：更换现有大牌主诉求网络：365网首页通栏2周销售道具：销售现场房源特色展示派发单页（2）组合策略： 报纸的短期爆发效应报纸对短期提高来电来人量有较大效应。 网络广告和项目网站的组合放大效应利用网络广告扩大项目的传播面，通过广告连接到项目网站专门销售宣传页，加深客户对项目的理解 利用销售道具的客户关注集中效应在销售现场布置房源宣传展架，强势宣传在售房源。并派发宣传单页，重点介绍在售房源优势，引导客户弱化产品缺点。四、推广预算1、媒体预算序 号媒体类型预 算备 注1现代快报 4.16万元1月4日（周五）A2头版，10.5通2金陵晚报 3.6万元1月9日（周三）A末版 10.5通3南京日报 3.5389万元1月11日（周五）A1版 高通4扬子晚报3.0576万元1月17日（周四）南京新闻版头版 10.5通5365网络5万元首页门帘A总 计约20万元2、物料预算序号物料类型数 量预 算备 注1宣传单页1000份600元2产品宣传画板3个1000元3政策宣传展架2个100元总计1700元3、礼品序 号礼品类别预 算数量小计1新客户购房新春大礼5000元20100000元2“以老带新”老客户回馈