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房屋交易制度相关知识 一、案例基本情况1、案例一：徐牡丹和赵明系两夫妻，两人与1991年5月1日生有一女，名为赵玉。2009年5月1日，徐牡丹和赵明正式协议离婚并办理了离婚手续。双方约定女儿随徐牡丹共同生活，座落于杭州市西湖区名家苑2幢1单元301室的房屋产权归女方所有。2011年8月，徐牡丹与王嘉结婚。王嘉有一养子王锁，年满15周岁，共同生活。2011年9月，徐牡丹持相关资料到市房管局办理了名家苑房屋所有权的转移登记手续，领取了其名下的房屋所有权证。2012年，徐牡丹意外死亡。在办理房屋的继承手续时，王嘉和赵玉发生了纠纷。请问：1、若徐牡丹的父母先于其死亡，该房屋的继承人如何确定？为什么？2、继承人之间的份额如何确定？为什么？3、若继承人之间协商一致，共同委托房屋中介公司代为办理房屋所有权的继承手续，请问该公司应如何办理？房屋的共有性质如何确定？ 4、徐牡丹办理离婚后的房屋过户手续应如何办理？2、案例二：2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的房屋所有权证。2005年，王某将房屋出租给李伟。约定租赁期限为10年，每年的租金为2.5万元。一年结一次租金。2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款20万元，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请并征询李伟放弃优先购买权后，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。请问：1、请问此时谁享有房屋所有权？房屋所有权何时发生转移 ？为什么？ 2、张某是否有权要求李伟腾退？为什么？ 3、关于案例中的抵押行为是否有效？抵押权何时成立？为什么？4、如张某持法院的民事裁定书申请房屋登记，张某应当向登记机构提供什么材料？二、继承常见问题简析（一）案件基本事实：1、徐女和唐男两夫妻，生有子女唐一和唐二。2、2000年，夫妻关系存续期间徐女向开发商购买商品房一套，产权登记在徐女名下。3、2009年2月，徐女去世(其父母先于死亡)。3月，唐男向登记机构提交申请，要求将房屋过户到自己名下。房屋登记机构根据唐南的申请以及其提供的资料，为其颁发了0001号房屋所有权证。4、同年6月，唐男将房屋赠与给唐一，并办理了赠与合同公证。8月，唐男和唐一共同向房屋登记机构申请办理了过户手续。唐一领取了0002号房屋所有权证。5、2010年，唐二向人民法院起诉房屋登记机构，要求撤销0002号房屋所有权证书。人民法院经审理后，判决撤销房屋所有权。（二） 法律分析：1、继承和赠与的概念继承是指自然人死亡后，由法律规定的人或遗嘱指定的人依法取得死者遗留的个人合法财产的法律制度。（1） 继承有法定继承和遗嘱继承之分。法定继承是指根据法律直接规定的继承人的范围、继承人继承的顺序、继承人继承遗产的份额及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是指继承开始后，按照被继承人所立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的继承制度。（2）继承从被继承人死亡时开始。赠与是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人。其中赠与财产的一方为赠与人，接受赠与的一方为受增人。遗赠是指遗赠是指被继承人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠与国家、社会或者法定继承人以外的被继承人的一种民事法律行为。2、房屋登记机构办证时，遗漏了继承人，登记机构如何处理？房屋登记办法实施以后，登记机构不能直接对该房屋登记予以注销。遗漏的权利人可以通过申请更正登记、异议登记或诉讼途径保护自己的权利。3、遗产如何分配？要点一：该房屋属于徐女和唐男的夫妻共同财产。2009年，徐女去世时，其的遗产应为房屋的二分之一。理由：继承法第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。要点二:徐女的第一顺位法定继承人为：配偶唐男，子女唐一和唐二，共三人。唐男和唐一、唐二就房屋的二分之一遗产进行法定继承。理由：继承法第十条 遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第十二条丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。要点三：法定继承人之间一般按均等的原则，确定继承份额。继承人之间另有约定的除外。理由：继承法第十三条“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。三人各占三分之一”。结合本案，最终的产权份额为：唐男的产权份额为：二分之一+六分之一=三分之二；唐一的产权份额为：六分之一；唐二的产权份额为：六分之一。（三）提示：1、因继承产生的房屋转移登记应当由继承人共同申请，导致物权变动的继承原因证明文件应当办理公证。2、房屋登记办法第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。注：继承证明即为“继承权公证书”三、物权法和合同法相关知识1、第二条 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2、第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 3、第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 4、第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 5、第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。6、第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。7、第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不